[摘要] 房天下：您能否给广大网友从宏观角度谈一谈商业地产规划与整个城市的规划的必然联系？沙爽：这个问题可以从两个方面来谈。一是现行的能看到的东西，二是从隐性的角度去思考。首先，商业地产要考虑的是商业，地产只是
房天下：您能否给广大网友从宏观角度谈一谈商业地产规划与整个城市的规划的必然联系？
沙爽：这个问题可以从两个方面来谈。一是现行的能看到的东西，二是从隐性的角度去思考。首先，商业地产要考虑的是商业，地产只是个依托而已。其次要研究的是区域地产；然后是地域，假如设定在沈阳，沈阳又是辐射东三省，那么沈阳目前的商业有什么特征，比如有零售业的，服务业的，娱乐业的，这些都算商业范畴内的，这些特征如何取决于做商业地产时候的一个重要基础。
再考虑沈阳周边城市，从沈阳辐射出去，周边城市到沈阳来消费的购买力如何？沈阳自己的老百姓买商品房又是什么样的习惯？退而言之，随着国家发展、城市发展，老百姓出国购物，他可能有这样几个感觉，比如说在购买的过程中的感觉、在消费过程中付费方法的感觉，以及所买的商品的感觉，这些感觉实际上是你未来所要做的服务业，实际上商业就是服务业，就是提供这个服务过程中所要考虑的问题之间的联系。随着一个城市发展、扩大，它必然要出现一种变动，这种变动有两大趋势，一个是旧商圈改造一个是新商圈的崛起。一个区域决定了一个商圈的固定群体，这种固定的消费模式，很多年都可能不变。如果一个人每年所支配的支出占收入的10％左右，假如有一天收入多了，那么他能支配的可能是30-40％，甚至更高，那么他所需要的商业服务就要提高，也就是他不会再满足于这单一的商圈消费了。
部分商圈随着道路的拓宽等条件的发展会发生相应的变化，比如中街，原先有老的商场，有倒闭的，还有现在刚出来的，像新玛特等，就是说同一商圈本身是有新陈代谢的。这种旧的商圈要随着这个城市改变而不断的调整。的时候，老百姓买东西可能做无轨电车，后来坐公共汽车或者打车，无论如何，这种交通工具都不需要有停车位，去了就买，买完就走。消费者可以不到北行，直接去到中街，甚至有机会到外地去购物。我们做过商业调查显示，一个人通常80％的消费力是用在本土城市的，这80％还有习惯性，在固定的商圈去消费。
现在老百姓生活水平提高了，要买东西的时候不局限于一个地方。在这个性化的时代，消费者希望买的东西越特越好，越少越好。商家在生产这种服装的时候，如果同一级的品牌商，在范围布点的情况下，还要考虑地区的消费个性，比如东北在棉上或者冬季的服装上要多下工夫，把这个款式拿到南方去就没有用了；南方的T恤衫可能要经常换。比如SP，在这个城市所布置的款式，在铁西布的和在中街布的款式就不一样，连码都不一样，甚至考虑到东北人臂长，对东北生产的袖子就要长一寸等。刚才从老商圈的分布来说，在这种竞争状态下，相距150-200米的两个商场怎么去做竞争，事实上不是做产品的竞争，是做供应商的竞争，也就是供应商给你的商品是的，或者是最前卫的，那么这种产品将会加大你这个商场的销售额，反过来说，商场能够给予供应商一个什么样的条件，比如说我的商场有十年的历史，有很好的号召力，在沈阳市周边有很多的客户也是到这来，一年的流水销售就十几个亿，这样就供应商也是一个很好的条件。同样一个商场在旁边，老百姓来买东西，产品单一的情况下，那么老百姓就不会第二次到这来了，那么这样同一个东西，在两个商场就产生了两种不同的情况。所以，我们的运营商就要给供应商更好的条件。
这些老商圈有一个致命的地方，就是城市在规划之前，并不考虑到发展，可能在80年代初期的时候，当时的城市规划者没有看到未来发展这个情况，社会变化太快，这样的话就会造成当时的道路、基础设施，不够完善，不能提供现在这种服务平台。这样，旧商圈无论怎么去改造，也有弊端，比如交通拥挤、噪音、停车场等等这都是老商圈所固定的，在任何城市下都会出现。国外的发达国家在这样的旧商圈，从开始布局的时候就不像中国，在一个城市里面把机关、学校、商业等所有东西扎堆，这样布局的时候就非常不清晰。现在沈阳市的道路经常在调、单换、双换、单行、双行，就是车辆越来越多，找个停车位都很困难，老商圈同样也是一个道理，三层楼、四层楼、五层楼，能布两万个供应商的产品，但是城市发展到一定阶段后，对现在的市场销售来说，就可能需要四万到五万个产品，这种情况下，现有的楼层是不够的，所以，只好把这个楼增大了。然后每天几万人来消费之后，发现配套又跟不上了，车都没法停，所以有部分人就放弃了消费的念头。百姓消费需要一个便捷性，现在不像以前，一秒钟都是钱，这样就需要有一个实效性，在两个之间一定要买到东西，还有男同志和女同志买东西也不一样，目的性不一样。这样，这个商圈里面在归规划时，就要研究你的客群是什么样的，客群的需求是什么样的，如最基本的停车、交通、购物、人流、产品是不是全等，哪怕说款式全了，那么号码够不够用，这些都要考虑。所以一个老商圈在改造的时候，等于说是在原有的基础上尽优化的商业改造，这是一种。
第二种就是城市扩延之后。刚才说到国外，在国外城市都不是中心化的，城市的最初设计是博物馆，是形象建筑，城市的地标式的建筑，公园再加上一些中心性的商业中心，包括市政府，构成一个区域。然后它辐射出去，像一个半圆一样辐射出去。很多国外的大城市都是这样。在东南西北都有一个独立的商业区，然后围绕这个商业区有独立的社区，也就是生活区。这样我们设想一下，一个大数字，中间一个你不可以天天到那去的，因为中间是最窄的地方，交通最拥挤的地方，比如我住在西边，那么我就会到西边的社区中心去买东西，然后回到西边所属的社区里，这就节省了很短的一段，而且购物起来非常方便，因为我只和西边的人抢那么一个点。
超市进入中国已经十年了，超市在国外的概念是每个礼拜六的时候会举家去超市，然后买大量的家庭生活必备品，这些东西足够一个家庭一周的消费。这样，他就不会再产生日常购物。那么买百货公司的东西，也就是服装类的东西，一般老百姓都去逛，一般是定在一个品牌上，一个区域内，一个消费时段去买东西。我们城市说商业发展需要一个特定性，就是首先要有一个着眼点，这个着眼点是这个区域会有多少购买力，将来会产生多少购买力，这些购买力的特点是什么样，再看老商圈内的竞争对手是什么等。然后再补充老商圈配套的不足等，这就是两种互补，一个是新的，一个是旧的改成新的。旧的改成新的有一个好处，就是有大量的消费群，那么新的就是要迅速的培养出消费群。但是老的改成了新的，它也有消费弊端，如某人在某商场买东西，如果这个商场哪天突然改了，找不到了，你多少会有一点不舒服的感觉，下次从潜意识里就不再想去他家，感觉他家太费劲了，麻烦。这个麻烦就是消费习惯……
以上所谈这些，只是我个人对商业地产与整个城市的规划关系的简单看法。
房天下：您说东北的老百姓有这个消费习惯。既然开发新区要比旧区改造付出更大的成本，而且有一定的风险，那么是什么样的想法使女人街选择了浑南区域？是在中街拿不到地，还是有前瞻性的眼光才选了浑南这样一块地？
沙爽：这个问题也要从三个方面去回答。当然您刚才说的那些都有，但不完全是这样。在选择一个商业项目的时候，我们主要的工作是替运营商找一个合适的运营空间，也就是商业地产中开发商所担任的最重要角色。举个例子，现在看女人街，这个名字是个空的，但是女人大街里涵盖着很多东西，有超市、有建材的连锁点，有百货公司主体，还有银行、餐饮、娱乐服务业，甚至连小型的派出所都有。就是说在这么一个空间里面，它由这么多的运营商组成，组成了一个综合商业体。在做一个综合体之前，我们会给所有的供应商一个回馈，向他传递一个信息：我们要在中国东北辽宁沈阳浑南这个区域做这么一个综合体，这里面涵盖了这么多的东西，你是否感兴趣。比如建材团队有专业的人员进行详细的市调，如沈阳有多少新建楼盘，新建楼盘有多大面积，这个面积需要多少建材产品，未来这一区域有多少楼，有多少新户搬进去等，他们要做这样一个调查后，才会决定是否跟着我们在这个地方去建商场；同样的道理超市会研究周边有多少流动人口，日常消费如何，他们到这开一个连锁店是不是可行；同样百货公司要考虑到这做一个百货公司是否离老的中心商圈远了，但是我所定位的产品是否差异化了。比如咱们现在定的塞特百货，本身就是一个高档的品牌，它定位的人群并不是很多，100个人里可能就定位了20个人，他所给消费者提供的是空间化，就是要买，就不该像五爱街那样人多还乱，要求购物环境和购物心情也是个服务。因为奢侈品一件产品就成千上万，你让我买东西的时候像五爱街环境那样的地方，那我是不会愿意的，你要满足他的需求心理。所以这些百货公司为什么跑到浑南这来，而不到中心区域去，就是因为中心区域有太多的人，而这中心区域的人只有10％符合他想服务的客户。这不一定说我们那个区域怎么好，而是所有的供应商都会考虑这个区域是不是能够满足他未来的运营。他一定要考虑他每年的销售额是多少，利润是多少，投资要有回报的。
从这一方面来看，就是由运营商去挑选开发商所选择的开发项目，而不是开发商拍脑门去做一个开发项目，然后回头再去找运营商，这是两个概念。所以商业地产首先考虑的是商业。举个例子，百安居要的房子和百货公司的房子不一样，实际上我们的专业是选择合适的地点放了合适的项目，选择了合适的供应商然后造合适的房子，这是我们要做的东西。最后一点是做合适的房子。盖房子是什么概念？就像楼下百来居，它要求的层高和荷载不一样，因为瓷砖沉。比如麦当劳和肯德基的薯条肯定是炸到那个是的，也就是说符合他们那个标准，我们要做到符合他们那个标准的物业，合适的楼就在这点上。所以你提到的那个问题，女人街的前瞻性也好，在市内没有地方也好，这不是完全的概念，重要的是符合发展的空间，也就是说我们有很多和我们捆绑在一起的供应商，他们去找合适的地方，我们负责去盖。
房天下：商业环境，其实是时间需要慢慢培养的，像很多投资商中小投资者，他们抗御风险的能力是很低的，有些商家，广告打了很多，光顾着一个地区热了，而忽略了给投资者的利润空间。女人街是非常便宜的，您怎么看自己的利润和给投资者利润之间的关系的？
沙爽：刚才谈了大的宏观的问题，然后又拿我们的项目做了例子来探讨商业地产。其实地产商人分很多种：
一种就是要为了卖住宅而带商业，一块地一百亩，低成本低价格租一个超市，然后就此开始大炒特炒在这个住宅区里有多少的配套，甚至于一个学校都是一个卖点。这个跟我们商业地产不一样，他是卖房子，把房子卖掉为的追求目标，也就是说追求目标的是利益化。第二种发展商，刚刚知道了解纯粹的商业地产，应该是运营的，而不是单一卖的，却有有很多条件制约他，比如老商圈。老商圈的开发成本非常高，一动迁就几千块钱一平，再加上新盖的楼、提供的标准，这样成本非常高，制约了开发商开发，所以要大力地增加广告，最后物业成本是非常高的，这个成本最终都要转嫁给投资人。再举个例子，现在的太原街买同样一个产品，比如说一个杯子，五块钱是它的成本价，然后加上税金，租你柜台的费用，至少要卖到六块钱，否则就要赔钱了。这样推到一个社区商业，在浑南地区这样一个商业中心，卖到六块钱甚至五块钱都能卖，因为我的租金成本低，物业本身就低，卖到五块钱成本我就卖，为了走流水，这就没人跟我竞争。
第二种运营商，他是要把所有的房子以最快的形式卖出去，事实上他已经把未来的利润卖给你了。举个例子，买商铺，这个商铺十万块钱，但是我包你住又包你运营，那么每年回你多少钱，事实上这个铺可能三万块钱就已经赚钱了，开发商已经赚钱了，但是他卖你十万块钱是打出一个概念给你，然后他多赚你七万块钱，以不同的年限返给你，这样你投资者还觉得赚钱了，很高兴。这只是他在销售上的一种手段。
第三种，真正的发展商不是卖的，像我们企业现在从前年进入到沈阳市场有原始股，到现在再没有原始股的概念，今年的概念就是只要能满足我们本身项目持续稳定的开发和运营，我们就卖，不打广告去卖。不打广告会减少投资人的成本，这样价格还会保持原先的竞争态势，你买的时候价格会非常有竞争力；第二点举例说明，我把一个物业合理地、完整地、科学地运营之后，三年五年之后，物业本身就可以赚钱，那时候卖一个铺顶三个铺。我盖了一个十万平米的商铺在首期的时候卖了一万平，让大家知道有这个项目，然后再持续再买第二个一万第三个一万，通常他不会卖到第四个一万以上，也就是说他会占有60％的股份，如果他把所有的产权交给了产权所有者的话，那会很乱的。再举个例子，有一天百安居说我这一万平米的营业面积不够了，我需要再增加一万平米以增加我运营的面积，这个时候他跟谁谈呢，和所有的投资者去谈根本就没法谈，这些投资者会有不同的意见，就算同意都租给他，那可能在交付条件上又有不同的问题，所以这是不可操作的。他只能跟一个人谈，就是真正大的物业持有者去谈。确切地说，很少有商铺持买人去跟他谈。
如果你有十万平米面积，卖了八万平米，然后这八万平米由一千个人经营，经营好坏肯定不一样，这样就无法控制了，会很乱的。所以我们商业发展上一定要考虑市场，一定要按照市场一步一步的培养起来，而不是说自己为了经济利益，先把利益拿回来再说，真正要考虑的是品牌价值。一个商家卖完一处物业改个名又去开发别的项目，你是不会知道那是同一个开发商在运行的两个项目的。但是女人街不管到哪开发都叫女人街，到哪都有很好的伙伴在一起，所以到哪去开都是水到渠成的，当然我们会卖一部分，因为这些地方我们要拿挣出来的钱去补贴开发。
第三个就是纯粹的开发商要看到的，有共赢的好处。开发商看到的不是卖房子，而是看到未来这个项目运营得很好，物业本身运营的时候又给我提供了造血功能，不断的回租，发展商会拿着这一部分钱再去开发，而不会动物业本身。实际上就现在而言，我们现在一旦签约了很多著名百货，有很多的外资银行已经进来了，因为他们非常看好信用效果，像五百强的百安居进来之后，很多的外资银行就进来了，而且会给发展商很大的资金帮助，但是的条件就是替我们，因为他知道是非常稳定的。这个地方远期的利润高于现在的利润。这就在于你的着眼点是什么样的，或者说你的理念是什么样的。这可能跟咱们沈阳其他的商团不一样。
房天下：你们这些可持续的发展思路和以往的发展商不一样。去年，政策有很多的调整，对住宅开发有很多的限制，有很多的开发商就开始把目光转向商业地产，大量的资金也流入了商业这方面，作为女人街这样一直是以做商业地产品牌的开发公司，有没有什么新的策略和自己的思路？
沙爽：商业运营在中国来说，实际上还不到三十年的发展前景，三十年前我们可能都穿一样的衣服，商业很单调。现在的商业极其多元化，超市、电器连锁、家具连锁、建材连锁，这些已经专业化了的连锁百货公司在范围内不断地开花结果。我说的多元化是非常复杂的，这里头有几个要分析出来，就是什么样的产品、什么样的市场是符合中国的，未来还会有强势发展甚至从一级城市进入二级城市。
有些东西是不会进行全球化的，比如像百货公司；大家知道中国的老工艺轻纺产品是的，因此老外肯定不会在中国卖中国生产的衣服，这样他会赔死的，那么中国人自己开的百货公司，卖的服装类的产品一定是中国的品牌。就像老外有最重要的品牌，可能70％还是卖中国的东西。这样30％的东西是没有办法和中国市场竞争的。一部分是外国的，一部分是外国已经成名的几十年的甚至上百年的大牌，还有一些国产的垄断性品牌，在国美上市以后做得也非常成功，组成了电器的连锁店。我们现在考虑一下，这些市场是已经形成的品牌和自有的模式的，还有一种市场，像区域化市场，像南二、南六，包括咱们的五爱街，这种是大型的批发市场，这属于咱们自己本身的市场。这两种市场本身不一样在哪？他俩追求的目标不一样，逐渐会多极化，也就是前者看销售业，后者是看批发额，后者可能跟商家联系会更强一些，它会逐渐形成前店后厂的新型形式，也就是厂家生产的东西拿到了批发市场，不是为了走单件的价格，而是为了走量。那么前者走的是大众化的，走零售，走的最主要的是服务。在任何一个商业运营体当中都能看到，它的服务硬件非常好，环境、停车、购物滚梯等等环境都是一流的。可是后者相对这条来说是非常差的。我个人认为，这两种市场逐渐会有一个平衡，这种平衡会在未来的三年五年产生。一级化城市逐渐布满了这种运营商以后，逐步会进入到二级、三级城市，这样，舒适购物的消费习惯就会扩大，如此一来，大批发市场就会逐渐的削弱，包括食品的零售食品，它会有一个时间段，生命力不会很强的，估计十年二十年以后会逐渐剥离到城市边缘，不会在城市中心了，可能在一个固定的区域，最后形成以一个批货为形式。咱们现在中国最著名的义务市场，义务市场已经上档次上品质了，它定单化了，一个商铺里甚至原先还是摆的样板现在都没有了，全部电子化了，看不到货，在这只办一个定单。就是说逐渐产生这个品牌，也就是所说的服务宾派，即运营的环境，这样它才会存在下去，否则的话它也会被淘汰。举个例子，一条街里面有一个饭馆，吃客很少，有三个饭馆五个饭馆就会有车水 了。我不能说女人街做的一定完美，但是我们有自己的特点和集团的思路，可能其他的运营商有他的想法，但无非就是把这个市场搞活，钱越赚越多，投资的物业越来越值钱，这是投资的主要目的。但是我觉得还是要专业化，不管谁进来，首先要专业化，首先要做出符合市场的产品。
房天下：从04年开始的时候，很多媒体说商业地产进入了黄金期，世贸协定从04年1月1开始对外开放，现在已经过去两年的时间了，现在06年到未来，您认为沈阳的商业地产会是什么样的发展态势？
沙爽：沈阳总体来说还是落后于南方的。这种落后主要是理念上落后。先说我们沈阳人自己，比如沈阳生产华晨宝马，沈河区的人都不敢去卖大东区生产的华晨宝马，或者没有这个想法去卖，沈阳人做不到，就是因为他的思维模式不一样，南方人把牙签卖到了全球各地，全球60％的牙签是浙江商人卖的，牙签就是他们那产的竹子，沈阳这生产重工业不能卖出去，什么概念？区域人的思维模式不一样，概念不一样，沈阳人很少走出去，很少接触一些新鲜的，或者说创造一些新鲜的模式，南方人是没有模式也要创造出模式，这是咱们平时聊天时候谈出来的一个观点。有了这么一个基础，我们再谈沈阳市场，沈阳人刚才说了不愿意接触新事物，或者说很少走出去接受新事物，大部分人都是跟风，你做了我就做，你挣了我就想办法跟你走，没有冒险意识，他不会自己自主地去考虑一个问题，那么南方人会自主地去考虑赚钱的思路，可能很小的一个小店，前店后厂就形成了一个简单的模式。这种意识沈阳未来两三年还会有一个过程，站在塔尖上的只是几个人，大部分还在塔下面，这就要考虑你的投资风险和未来的一定会成正比，我不是积极地让沈阳老百姓去做冒险投资，就是说你要有一个很好的理财的思路，或者说把自己原先固有的思维模式改一下，以这种角度去看待沈阳未来的商业发展。那么单纯从商业发展的区域来看，就是大范围来看，机会非常大、非常多。媒体最近报道说，北部大开发，的七个城市连着中心城市，我们也知道再往前，中央已经告诉要振兴东北老工业基地，把辽宁省的几个港口要做成免税港，事实上口号喊完了，老百姓没跟风，十个当中有一个跟风的，还没告诉那九个。大环境已经告诉你，大的硬件已经告诉你什么答案，有些东西是要投资人自己去考虑的，当然你要说老有那种天下掉馅饼的可能性也有，但毕竟是凤毛麟角，你需要的是用自己的判断力，或者自己的经验去选择一个投资的点，那么咱们沈阳商业来说，缺乏。我退回来从业内人士来说，缺乏什么呢？它太单一化了，沈阳就有两大主体商圈，太单一化了，购物已经形成了被动式购物，就是我买东西不得不去买。马上一旦有一个新的商圈，或者几个新的商圈，它的硬件，刚才我提到的那些指标都比这些老商圈强的话，那会不会形成一个新的消费流，那么投资在原先那种旧商圈的人，我倒不是说他一定会失败，但是他所获得的利润比，会比你投资新型商圈的利润比要低很多，这是大家有目共睹可以看到的。
现在很多商圈，像长白地区未来也有发展，像北部、东部、甚至西部地区都有发展，不一定眼光就集中在沈阳市中心，换句话说，就我个人来说，到城市中心去居住并不是很好的选择方式，因为每天要听着汽车喇叭声睡觉，然后出门道窄，种种的生活模式或者习惯就是不对的。你要跳出来，像在浑南有一个3＋4模式，就是四天在城市居住，礼拜五的晚上回到浑南的房子去住，在浑南过一个安静的周末，空气还好，道路还不挤，但是为什么不能住到七天呢？就是因为那没有商业，没有一个可购物的地方，那么这样的区域就被我们这样的项目填补了。像东部地区、北部地区，也会有这种商圈进去。我觉得，首先要看是否能够有一个倡导这样一个生活时尚性的思路，包括政府，现在政府的思路除了到西部去到北部去，除了没说这句话以外，实际上已经告诉老百姓了，我要把沈阳市的版图扩大到那么大，这就有了机会。集中在城市中心没什么好处。我不敢往下结论说在沈阳商业有什么辉煌的程度，但是百花争鸣遍地开花是肯定会实现的。因为城市越来越大，你从一个点到一个点的话，这个时间要求也要最快，毕竟几年以后才会出现地铁，就算有地铁了，咱们到北京去看过，从五环之内往三环走很不舒服很累，所以他一定会找一个相对舒适的，离你就业住宿非常近的地方。市场是这样的，一定要有需求，才会形成这么一个爆发点。我乐观点想，可能会有更多的专业化商业地产发展商会进入到沈阳市场，因为沈阳现在是一个非常好的登陆的点。
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