时间：2007年3月26日13：30
地点：瑞志城建公司
主持人：
做地产多少年了？
凌总：
98年开始，服务于房地产行业，房地产整个来说是一个产业链，通过前期的资金到土地摘牌到规划、到建设、到营销、到后期的物业服务，我更多服务于营销这一阶段。
主持人：
感觉做营销是地产里面的全能人才了。
凌总：
房地产发展这么多年，刚开始可能更多是先开发、做产品，它不考虑市场，后期随着服务不断的完善和市场竞争的激烈，要求需要营销专业人。营销专业人才不仅仅要熟悉房地产运做全流程，更要做到开发中的营销前置。
主持人：
做营销这个行业，从拿地开始到物业服务，整个链条都得了解，某一个环节不了解的话，可能在销售过程中就会出现一些问题。所以说营销这个行业一般人很难做，我感觉。
凌总：
我觉得是这样，好多人学的是市场营销系，其先期学习的是共性的东西，经过一段时间工作就要确定行业并追求一些营销个性的东西。我经常跟别人打比方，就像一个木匠一样，木匠有一个基本功，你是定楔，刨木头钉钉子，这是基本的技术层面，可能经过一段时间以后，有的人打大衣柜特长，有的打沙发特长，可能就是从总的到分，然后从分某一专项熟悉之后，他就能够融会贯通了，作到举一反三。
主持人：
您了解城建这个企业有多少年了？
凌总：
我是2005年来城建的。
主持人：
也属于比较早了。在来之前是不是已经很了解城建这个企业了？
凌总：
之前会有一些了解，因为我以前是在深圳做了一段时间，我是2000年回到沈阳的，然后一直做房地产业，在沈阳其他公司一直在关注城建。城建某种程度上可以说是沈阳本土的龙头老大。我们都知道，城建的体制是国营体制，隶属于建委下面的，每个城市都有城建，比如北京城建、广州城建等等，规模都比较大。
可以说从某种意义上说，一个城市的发展、规划、建设的历史，甚至包括整个房地产历史，基本上也就是一个国营房地产开发企业的一个成长历史。
主持人：
城建可以说在沈阳是本土的一个龙头老大了，因为城建这个品牌在沈阳一直是谁都知道。到目前为止城建发展已经有24年的历史了吧。
凌总：
今年是25年。
主持人：
在这25年，我感觉城建走的每一步都很辉煌，无论在哪拿地走得都很辉煌，这样一个企业很多网友都非常关注这个企业的开发宗旨或者经营理念，今天能不能给我们介绍一下这个企业的情况？
凌总：
可以简单的聊一聊，因为在这个企业来说我毕竟还是一个新兵，不是一个老兵，我们的公司的不少领导和员工他们为城建服务了十几年，他们是老兵。所以如果想通过全方位的阐述城建，我觉得他们更有资格，而我可能聊的更多的还是表象的一些东西，主持人：
但您做营销可能对这个企业的开发理念可能理解得更透一些。
凌总：
我们从99年开始意识到需要建立企业的品牌。这8年来一直在有系统的做城建品牌。06年之前，我们提出的一个品牌口号是：精筑人居空间，超越无限可能。这是整个一个企业的开发宗旨。然后提出品牌口号是：城建地产，用心建筑。我们从字面上理解，我觉得之前的品牌的一个方向更多是倾注于产品。
到06年，我们对整个企业品牌进行了重新的梳理和整理，根据市场定位和本企业定位然后我们提出了："城建地产，根植本土，用心为人"。怎么解释呢？24年城建所开发建设的项目，可以说容纳了或者是为两代人提供了服务，因为我们都知道10年就是一代，20年是两代人。就是拨住我们城建房的人，他们的孩子都已经达到24岁了，或者更大可能30岁了。我以铁西项目为例，他们30岁左右的人，也要进行置业了，他们好多人的也是城建地产，所以可以说是城建地产服务了两代人。城建地产就是说是和这片土地和这些消费者一同成长起来的。
本土开发商更了解本土消费者，本土人的生活习惯、生活方式。打个比方我们今天虽然是次见面，有可能之前在某辆公交车上遇到过，你可能就站在我旁边，但是你并不知道我是城建人，我们同呼吸、共生活，其他的企业没有我们对这块土地有这么深的感情。所以我们强调的是根植本土。
另外一个用心为人，从两个层面来讲，我们企业规模不像一些小的开发公司，我们能够从全方位为沈阳的消费者服务。我们有项目公司、营销公司、物业公司、客服部门。等于从房地产开发整个链条上，我们能够全方位为消费者服务，这是一个层面。另外，我们在开发进程后半期做了好多中高档的项目，像城建花园、东逸花园，后来我们北尚项目，这些都是中高档项目，我觉得中高档项目解决的不仅仅是安家的问题了，而是乐业的问题。我们拿需求理论来说，这些人可以算是中产阶级，他们更多的是一种自我实现和获得尊重，他们考虑的是怎样在这个居所更好的享受生活。所以从这个层面来说，我们更关注的是如何通过精细的全过程服务实现他们居住的梦想和居住的乐趣。"根植本土，用心为人"，这是我们这一阶段企业的品牌宗旨和理念。
主持人：
您刚才提到宗旨，我问一句，今年咱们城建提出了2007生活向上年。这个理念提出来的背景和意义是什么？因为这个口号一提我就想到城建北尚这个项目了，我不知道两者之间有没有什么关系？
凌总：
有关联，而且有必然的关联。我觉得城建品牌的理念一定不能割舍开产品，因为产品是消费者认识你企业的一个重要的纽带和实体。你说的再好，但是你没有一个产品给人家，也是很难使人了解你这个企业的。
谈到生活向尚，还是回到我刚才那个观点，因为我们目前在售已售及再开发的项目都是中高档的项目，他们的需求已经不仅仅是居住了，更多的是在物质层面上追求精神层面上的享受。"尚"我觉得是这样的，因为"尚"可以包括几种解释，从字面上的解释，有兴趣大家可以查查辞海，它更多的是一种尊崇，另外可以理解为时尚、风尚，我觉得作为中产阶层，或者社会主流人群，他应该有几种界定：一要有一定的社会地位。另外你要对社会不仅仅是获取还要回报，要对社会有责任心。比方我们在一个园区，你要一个公德的概念，假如我们提供的产品环境非常好，这个环境是会影响人的，所以返过来就会提升他的环保等观念，之后影响他的举止行为。这是我谈到的"尚"的层面。
2007年我们通过北尚项目和其他产品要为城建的业主或者准业主提供一种健康的、向上的生活方式。
主持人：
有些时候我们跟身边的朋友在一起聊天的时候也开玩笑，有的朋友就说，生活怎么这么累呢，然后我们就反问他你是生活吗，你是生存。可能现在社会就分为两种一种是生存一种是生活。而我们城建东逸花园这种产品所面对的人群就是寻找生活的人群。
凌总：
东逸推广定位是"国际风尚社区"，提倡多元、开放和包容的理念导。
我们在04年做了针对东逸花园的业主调查，调查他的经济收入还有生活习惯、娱乐习惯、家庭结构等等，我要看看我们提出的这种者项目理念，我们这些人消费者是否是这样的？结果表明这些家庭这基本上年收入都是在6-50万之间，他们整个的文化层次都在大专以上，年龄可能更多是在40岁左右。可以说无论是企事业单位，还是公务员，还是私营企业主，都是事业有成的人。生活消费都是积极健康的，完全符合我们建设产品之初的人群定位，说明生活方式是可以设定和引导的！
主持人：
城建开发不挑地，在哪开发都能做出一种很符合老百姓生活的那种产品，是不是有这种概念涵盖在里面？
凌总：
我觉得这个有点太赞美我们了。我觉得一个企业，它有两个层面，首先它要盈利，另外一个层面，它对社会要回馈。挑不挑地的问题，还是要看这两种指标，如果我们都能够平衡的话，那我们前期还是要挑地的，正是因为城建这种比较特殊的体制，一定要承担社会的义务。社会回报上来看，我们要为社会、为政府、为区域环境负起责任。如果仅仅是为了获取利益，这肯定不符合我们企业的性质和我们企业的宗旨。
主持人：
您刚才谈到城建北尚这个项目。这两天，我在办公室坐着接了几个电话，问城建北尚的价位规划等等，这个项目今年马上就要隆重推出了，能不能今天实现先给广大网友透露一下定位、价位的情况，因为这个项目现在没有完全推出，很多人还很关注。
凌总：
北尚项目是在于洪区和皇姑区交界的地方。它南面是金山路西侧是鸭绿江街，北侧是规划路，东侧也是规划路，整个占地面积46万平方米，建筑面积80万平方米左右。
我们提出是80万平方米人文生态城的概念。生态怎么阐述呢？生态就是说，我们本身这个项目有一个得天独厚的自然条件，就是说15万平方米、50年历史的槐树林贯穿项目的东西。我们一期要开的18万平，防护林、绿化林整个把我的一期项目包里了，所以这种生态条件特别特别好。这些槐树林都是50年历史了，是那时候建国初期时候栽种的。
主持人：
是不是现在很粗了？
凌总：
基本上有的得一臂才能环住。
主持人：
我们这个项目分几期开发？
凌总：
预计是4期，因为我们项目80万平方米，按市场接收量来说，我们不可能是一两年就完成的。
主持人：
一期主力户型是多少？
凌总：
一百平左右。多层、小高层、高层。每栋都有电梯。为了更好的提高生活质量和出行便利。
主持人：
多层也有吗？
凌总：
多层也有。
主持人：
多层带电梯，那这个房子的成本增加了吧。价位是不是也高？
凌总：
我觉得这是成正比的。
主持人：
那么我们房子的价位大概在什么价位上？
凌总：
现在价格还没确定呢，但是可以按中高档项目来理解。
主持人：
均价4200-4300吧。
凌总：
我建议可以参考一下周边项目的价格，主持人：
因为在那个位置，我发现它的生活整体氛围不是特别成熟，那我们城建这么大一个盘，对于生活配套都引进哪些东西了？
凌总：
目前来说不是很成熟。但是我们要从大的来看，就像一个城市也在不断的扩，就像我们向西已经有于洪新区，向东我们可以看到辉山，向南我们再看浑河这边。我觉得虽然我们在二环边，但我觉得沈阳那种概念已经是二环就是市中心了，而不仅仅是三五年前的一环才是市中心。所以随着城市的不断扩张，城市的进程发展，区域配套会日趋完善。从我本身公司考虑，对项目的考虑，我们80万平的项目，按一百平米一户，那我们这里将会有8000户，一户我们算两代居吧，一户三口，我们将会达到两万人左右，它已经是一个城镇的概念了。从建筑规划上会有数据指标，这已经是一个大型居住区的概念。我们会有学校、大型超市、小型医院、洗染店、便利店、美容美发等生活便利设施。还有大型的会所。
主持人：
我们城建建这种中高档的住宅项目，也建了好多个了，虽然每个项目都有每个项目的特点。那我们城建北尚这个项目相对于其他的项目来说，最突出的优势有哪些？针对我们城建这些产品。
凌总：
我觉得首先一个产品，肯定是吸取了原有项目的优势的开发经验，摒弃一些不利的开发经验，另外还要结合本身项目这个地块的一些特征打造出来的。刚才谈到了，它吸收了东逸花园园区内商业网点这种规划模式，另外将会引进也像东逸那样的大型的风尚中心，它不仅仅是一个园区内的会所了，因为现在许多会所都存在这些问题，就是说刚开始入住的时候做得很好，但是因为后期没有资金补贴它，所以它变成一个摆设，而城建地产在这方面吸取了很多经验，它要考虑如何引进先进的经营模式，保证会所能够更完善，为消费者、业主提供更长久服务。
我们针对本项目提出的这是一个新都市主义的概念，概念体现在哪里？这个词可能用得比较多了，就是"和谐"。核心一切以人为中心，构造人与人、人与环境之间的和谐，要充分这个项目体现出来--通过道路、通过景观规划，通过建筑，这里一定会有许多邻里交往空间。还有认真保护、挖掘14万平方米的绿化林，为园区业主、周边的居住者提供更好的一个修身、娱乐的一个环境。
主持人：
我这个项目什么时候开始推出？
凌总：
预计是在今年。
主持人：
春季房交会吗？
凌总：
春季房交会我们还不能推出。因为我们拿了这么好的一片地，要好好的去做一下。如果是一个不成熟的产品出来，对消费者、这片土地、对这个社会都是不负责任的。有句话叫好饭不怕晚，希望广大的关注我们项目的网友耐心等待，给我们一段时间，还你们一份惊喜。
主持人：
可不可以给我们网友一个大致的时间？就是估计在什么时间推出。
凌总：
应该是在8、9月份推出一期。
主持人：
其实好东西是值得等待的，时间也不算太长。还有最后一个问题，因为2007年城建地产提出了一个生活向尚上年，我不知道就是说明年的时候或者在今后的时候，我们城建地产会陆陆续续的提出来一个什么样的主题，是不是每年都有一个主题，还是根据产品来定这个每年的主题？
凌总：
我们每年的主题不是根据产品而定的，但会考虑到产品的因素在里面。我觉得更多的是从业主和关注我们城建产品的人的角度来考虑的。就是说，他们需要什么，我们提供什么。当然这个主题不仅体现在产品上，还要体现在物业上，体现在综合的规划上，体现在服务上。要全方位把这个主题阐述出来。
如果你现在问我明年有什么主题，我觉得有些早。我觉得通过一年市场对城建2007年的各方面的审核，通过这些业主对我们提供的服务的这种回馈，掌握他们的意见，我们才可能会敲定2008年我们会是什么样的主题。
主持人：
跟您聊这么一段时间，感觉像城建这样大地产公司的理念是很值得小企业去学习的，它不仅仅考虑的是盈利，而且更多考虑的是社会责任。
凌总：
我们是一个公民，企业公民。
主持人：
希望我们的广大网友看了今天您的访谈之后，能越来越多的纳入到我们城建这个队伍当中来。
凌总：
希望这样，谢谢！
主持人：
谢谢凌总。
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