研讨会现场
沈阳市房地产研究所所长 范翰章
范翰章：
各位专家、各位老总、各位媒体朋友，大家好！
今天的会议是由沈阳市房地产研究所组织召开的沈阳市房地产形势座谈会。大家都知道，近期国家宏观调控的政策体现着从严、从紧、从密这样一个趋向，特别是中央经济工作会议，提出来实施"从紧的货币政策"，取代了已经使用十多年的"稳健的货币政策"。中央政策确定以后，央行就先后采取了好多措施，实施调整了准备金，第二套住房出台了新的通知。在这样的情况下就带动的一线城市的房地产发生了很大变化，最近也有一些房地产的知名人士也讲了好多观点。大家都知道王石讲的观点就是我们中国的房地产进入到拐点。不少开发商讲现在进入到冬季了，准备要过冬。前天我看冯仑讲得更一些，说再过三年以后开发商就要卖儿卖女了。所以在这样情况下，那么我们沈阳的房地产市场形势将会是怎么样的呢？下一段的走势是怎么样的？所以今天我们请各位咱们共同来判断一下沈阳房地产的形势，我们共同研讨一下沈阳房地产市场今后的走势会怎么样。参加我们今天的会议是三部分人员，一部分是我们研究所的研究员，第二部分是请一些知名开发商，第三就是请媒体的朋友。咱们三种力量，共同的来研讨一下沈阳房地产市场发展的形势。
我介绍一下：研究所研究员副所长徐凤臣教授；副所长研究员齐锡晶教授；研究员周世昌教授；
研究员张沈生教授；
研究员徐翔教授；
研究员刘莉教授；
研究员曲赜胜教授；
研究员邱殿武高级工程师。
最后介绍一下咱们研究所特邀研究员，沈阳市房地产开发协会副会长振浩开发集团的董事长宋宝全先生。
企业领导：远洋地产沈阳公司董事长董清波先生；
沈阳城建地产副总曾宇；华润置地副总凌晓云；格林豪森副总弓超先生；新洲实业副总陆兴祥先生。
媒体：沈阳晚报、人居沈阳岳宇飞；房产周刊段晨；搜房网李栋；房产周刊田大维；辽沈晚报房产部曾召燕。
建委记者站岳阳；沈城楼市总经理赵贵武先生；
沈城楼市年华女士；
沈阳日报刘茜；
沈阳晚报张晶；
沈阳晚报郎悦。
范翰章：
下面我们开始座谈。为了大家能够谈得更深入一点，我们研究所先把有些背景情况跟大家介绍一下。我们准备了两个发言，一个是齐教授讲一下沈阳房地产当前运行情况；周教授讲房贷新政和国家货币从紧之后讲一下可能对沈阳房地产市场的影响，算是抛砖引玉。
下面请齐教授先介绍一下沈阳的当前房地产形势。
东北大学 土木工程学院 教授 沈阳市房地产研究所 副所长 齐锡晶
齐锡晶：
各位朋友、各位来宾，早上好！
首先欢迎大家能在这个寒冷的冬天去谈一个说不出来温度的问题。在这里请允许我代表沈阳市房地产研究所就沈阳房地产形势。我的报告将分为三大部分：
一、2007年（1～10月份）房地产市场运行特点⒈房地产开发投资保持快速增长态势2007年1～10月份，全市房地产开发建设累计完成投资568.3亿元，同比增长41.3%，比2006年全年完成投资还高30亿元；其中住宅完成投资432.2亿元，同比增长41.1%。新开工面积2673.8万平方米，同比增长114.9%，其中住宅2187.8万平方米，同比增长103.7%。当前形势下，房地产开发投资处于如此快速增长，罕见。
⒉商品房批准入市量明显改善由于6～10月份入市量有较大幅度增长，特别是7月和10月。7月份商品房和商品住宅入市量分别同比增长122.1％和118.2％，10月份分别是131%和133%，从而改变5月份入市量大幅下降的形势，并实现供略大于求的局面。
⒊商品住宅销售结构合理2007年1～10月份，批准入市商品住宅每套平均面积为90.25平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为90.87平方米，比去年同期下降2.35平方米。在实际销售商品住宅中，每套100平方米以下占交易总量67.1%，每平方米4000元以下占68.9%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅仍是主流需求，沈阳市房地产市场基本上达到了国家宏观调控要求。
⒋商品房销售保持较快增长由于6、7、8月份商品房交易市场表现突出，从而改变了商品房3、4、5三个月低速运行的局面。2007年1～10月份，商品房销预售面积1083.42万平方米，其中商品住宅销预售面积959.33万平方米，分别同比增长15.18%、14.13%，呈现出较快的增长态势。
⒌央行加息和"房贷新政"已对沈阳楼市产生一定影响中国人民银行近期连续上调存贷款利息和准备金率，以及"房贷新政"的颁布实施，加大了住房投资的成本，也加大自住性购房的还贷压力，对商品房销售产生了一定的震动。颁布实施后10月份各大城市普遍出现销售量大幅跌落。由于沈阳房地产市场是以自住房为主，所以对沈阳商品房销售影响并不像其他对城市影响那么强烈；虽然9月份销售商品房增幅仅为5.8个百分点，回落较大，但10月这一情况有所缓解，同比增长达到16%，趋于正常。
⒍外地人购房比例又有所上升按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占31%，同比增长4.4个百分点。其中，省内外地人购房占全市购房总量的18%，套均建筑面积85.17平方米，比本市居民购房套均建筑面积92.87平方米少7.7平方米；外省市人占购房全市总量的13%，套均建筑面积88.45平方米，比本市居民购房套均建筑面积少4.42平方米。而且，外省市人购房面积比去年同期增加36万平方米，套数增加4500套。
⒎住房消费层次清晰从住房销售登记状况看，沈阳商品住宅消费两个高峰段比较明显：高峰段是套型面积80平方米以下，交易面积250.84万平方米，占交易总量的26.1％；第二高峰段是套型面积100～144平方米，其交易面积355.54平方米，占交易总量的37.1％。从中反映出中等收入阶层（铜领阶层和银领阶层）住房消费需求较为旺盛，成为当前住房消费的两个中坚阶层。
⒏商品房空置面积减少根据统计局披露的数据，截至10月末，沈阳空置商品房面积为370.3万平方米，比上年同期减少4.9万平方米，较上半年减少40.3万平方米。其中，住宅空置面积为241.5万平方米，较上年同期减少45.5万平方米。在全部空置商品房中，空置一年以上商品房面积为279.7万平方米，比上年同期减少25.8万平方米，较上半年减少29.8万平方米。
二、与部分（副省级）城市的横向比较由于宏观调控政策的累积效应、炒房势头被抑制以及市场预期改变等原因，国内广州、上海、北京、深圳等部分一线城市出现了房价回落、交易量萎缩。以深圳市为例，其10月份的房价比9月份下降10.35%，南山区后海公馆楼盘的降价幅度已经高达33；而且，一月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，10月份的成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低。
与国内其它副省级城市比较，截止9月底，沈阳市房地产开发投资排第二位、列成都之后；商品房销售面积排第二位，列在成都之后；房价排在倒数第四位，仅高于哈尔滨、长春、西安；按综合指数评价，我市与成都市并列。沈阳市房地产开发投资和商品房销售面积均已超过广州市和深圳市，是当之无愧的的房地产市场之一。
三、当前沈阳房地产市场形势总体判断⒈供求基本平衡2007年1～10月份，全市批准入市商品房面积1198.65万平方米，其中住宅批准入市面积1007.02万平方米，入市住宅套数111582套；同期销售商品房面积1083.42万平方米，其中销售住宅面积959.33万平方米，商品住宅套数105640，供求基本相当，供略大于求；但商品住宅相比较而言，市场储备量略显不足。
⒉居民住房需求旺盛，成交面积增幅较大由于城市化、青年人结婚及居民改善住房条件等因素，沈阳市居民对住房需求，尤其是中小户型住房需求仍然十分旺盛，从而推动新建商品住宅交易节节升高。1～10月份，新建商品房和商品住宅销售同比分别增长15.18％和14.13％，在宏观调控的大气候下，沈阳房地产市场依旧保持稳步上升的发展水平实属不易。
⒊住房消费结构合理据沈阳市房地产研究所专家测算，当前沈阳市居民购房者中，自住的比例约占89%左右，投资性购房者约占10%左右，炒房者约占1%左右。也就是说，约占购房者90%的绝大多数是自住性购房者。这种住房消费结构是沈阳市房地产市场健康发展的前提。
⒋房价运行基本平稳今年1～10月份，全市商品房和商品住宅销售均价分别同比增长4.26%和4.97%；存量房和存量住宅均价分别同比增长6.21%和10.01%。据统计局数据，2007年10月份，沈阳市房屋销售价格指数106点，其中新建商品住宅销售价格指数106.4点，二手住宅销售价格指数107.7点。尽管沈阳市房价涨幅压力较大，但沈阳比70个大中城市房价平均指数低约3.5个百分点，商品房和存量房交易价格基本上处于平稳运行的良好态势。
⒌投资销售比处于合理区间2007年1～10月份，沈阳房地产投资完成568.3亿元，商品房销售金额384.37亿元，投资销售比68%，基本属于合理区间。
⒍小户型和中低价位房屋在销预售商品住房中处于主导地位2007年1～10月份，实际销售住宅面积每套平均为90.81平方米，同比下降3.0%。在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量53.7%，每平方米4000元以下占66.5%。从中看出，小户型和中低价位商品住宅处于商品房销售的主流地位。
综上所述，尽管存在着住房保障体系不够健全、住房困难户底数不清、"小产权房"问题比较突出等不足，而且存量房市场低迷、住房价格上涨偏快以及"房贷新政"对沈阳房地产发展的影响等问题仍然需要密切关注。但是，沈阳房地产市场各项指标说明其总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续的发展状态，基本上实现了国家的"总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调"的宏观调控目标。
我的汇报结束。
范翰章：
11月份数据现在还没完全出来，正在整理当中。
下面请周教授把我们一些基本看法跟大家汇报一下。
沈阳市房地产研究所研究员 周世昌
周教授：
我发言的题目叫《从紧的货币政策对沈阳房地产市场影响的分析》。
12月5日中央经济工作会议确定明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。从紧货币政策对我们沈阳房地产市场的影响有多大，明年房地产市场的走势如何，房价是涨还是跌，是各方面非常关注的问题，看法也不尽一致。
"从紧的货币政策"对沈阳房地产业的影响有多大？明年房地产市场的走势如何？房价是涨还是跌？各方面都很关注，看法也不尽一致。下面谈谈我个人的粗浅看法。
一、对"从紧的货币政策"的初步解读根据不同时期的经济形势，我国的货币政策十多年来先后经历了"积极"、"稳健"、"适度从紧"和如今"从紧"的渐变过程。
实施"从紧的货币政策"，是因为当前经济运行中出现了一些新情况、新问题。主要是：经济增长偏快，11月份GDP增幅11.6％，有转为过热的趋势；固定资产投资规模及增长速度偏大，上半年完成固定资产投资46077.82亿元，同比增长26.7%；物价上涨，11月消费品价格同比上涨6.9％、工业品出厂价格同比上涨4.6％，而且持续上涨的趋势没有缓解；股市、楼市过热。
出现这些问题的重要原因之一是，资金流动性过剩。年初以来，广义货币（M2）供应量控而不降，11月末余额达39.98万亿元，同比增长18.45％，比上年末高1.51个百分点。11月末，金融机构人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03％，增幅比上年末高1.93个百分点。
为防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，保持经济平稳较快持续发展，必须加大宏观调控的力度。货币政策是调节社会总需求的重要手段，在宏观调控中具有重要作用。
十二月八日，在中央经济会议结束后的第三天，中国人民银行便决定上调人民币存款准备金率1个百分点。这是今年第十次上调存款准备金率，2004年以来调整幅度首次由0.5个百分点提高到1个百分点。充分彰显了实施"从紧的货币政策"动作之快、决心之大、力度之强。
据央行数据，11月末金融机构存款余额38.55万亿元，上调存款准备金率1个百分点，将冻结金融机构近4000亿元的资金，全年10次共累计上调准备金率5.5个百分点，冻结资金约2万亿元。按调整后14.5％存款准备金率计算，金融机构向中央银行缴存的存款准备金已接近6万亿元。
我们认为此次上调存款准备金率只是实施"从紧的货币政策"的序幕，今后还将利用其它货币政策工具来控制货币信贷总量和投放节奏。
一是继续从资金数量上收紧流动性。如果信贷过快增长，不能有效抑制，还将继续上调存款准备金率，甚至对商业银行信贷规模进行管制。
二是从资金价格上抑制流动性，利用利率政策，继续加息。今年已经五次加息，但一方面鉴于物价上涨，目前存款仍为负利率，另一方面为了提高资金成本、抑制信贷需求增长，央行明年将进一步上调人民币存贷款基准利率。
三是利用汇率政策，人民币持续。一方面缓解"双顺差"持续扩大造成的国际压力，另一方面缓解基础货币被动过多投放的压力。但为了经济的稳定，人民币仍将坚持渐进式原则。
此外，央行还将利用"公开市场业务"，通过发行央行票据回笼基础货币，调控货币供应量。央行年底前向商业银行发放完1.55万亿元特别国债也将起到"从紧"的作用。
此次上调存款准备金是实施"从紧的货币政策"的信号，明年肯定会陆续出台若干政策，采取多种措施，严格控制货币信贷总量。
房地产业是资金密集型产业，实施"从紧的货币政策"后，所受影响。房地产开发资金主要来源是商业银行信贷。九月末，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9％。实施"从紧的货币政策"后，金融机构货币信贷总量相对减少，特别是中小商业银行由于存款较少，贷款能力减弱。前不久央行颁布的"房贷新政"又对房地产开发贷款做出了严格规定。因此明年房地产开发贷款门槛更高，难度更大。房地产开发投资规模增幅预计将低于今年。但我认为贷款总量不会减少，一是商业银行存款余额仍高于贷款余额，二是存款继续增加，三是外汇储备增加，基础货币被动性投放增加，流动性过剩不可能短期内解决。商业银行为追逐自身利益，仍有放款冲动，对房地产开发贷款不会锐减。
信贷从紧对上市房地产公司影响不大。上市公司可以通过直接融资筹措开发资金。据统计，房地产上市公司今年从股市直接融资1000亿元之多。"万科"8月29日增发31715万股，募资100亿元；"保利"9月30日止，筹资现金净额为117.5亿元，其中8月份以每股55.48元定向增发1.26亿股，筹资近70亿元。
信贷从紧对实力雄厚、信誉好的房企影响也有限。商业银行为追逐自身利益和防范风险，会继续向优质房企投放贷款。
信贷从紧对众多中小型房企影响。许多房企将举步维艰，甚至资金链断裂。
实施"从紧的货币政策"后，房地产业将加速兼并、整合，强者恒强，弱者出局。
二、"从紧的货币政策"对沈阳房地产市场的影响1.房地产开发实施"从紧的货币政策"对沈阳房地产开发也必将产生影响，但影响有限。主要根据是：
，目前我市房地产开发的主力军一是外资、港资房地产商；二是外埠和本土上市公司；三是实力雄厚，容易取得信贷的大公司。这三类房地产开发商占市场份额的大部分。信贷从紧对其也有一定影响，但由于多元化的融资渠道，有抵御信贷从紧的能力。
第二，中小开发商虽然数量多，但开发量不大。在信贷从紧后，为了自救会采取合作、转让甚至地下融资等方式，千方百计把在建项目完成后才能收手。商业银行为了资金安全，对其贷款的在建项目也会被动援手。
第三，沈阳今年截止10月末，房地产施工面积高达4262.6万平方米，比上年同期增长47.4％；新开工面积2673.8万平方米，同比增长114.9％；竣工面积只有381万平方米，比上年同期增长0.9％。开发节奏缓慢。由于信贷从紧、继续加息后资金成本增加、土地政策从严，以及对房地产市场走势预期的不确定性，开发商将调整经营策略，加快闲置土地开发，加快在建项目施工，加快销售，以期加快资金回笼、资金周转，降低风险。
基于以上分析，我们认为明年沈阳房地产开发波动不大。投资规模会平稳增长，增幅将有所下降；施工面积与今年持平；新开工面积下降，竣工面积增加。
2.市场供给银根收紧后，开发商将缩短战线，集中资金抓紧在建项目的施工，以期早日竣工，尽快销售，回笼资金，因此预计明年住宅竣工面积将增加，而且惜售、捂盘现象减少。另一方面，由于近两年住宅销售火爆，空置面积减少，因此预计明年住宅总供给量与今年持平或小幅增加。
3.市场需求信贷从紧、持续加息、"房贷新政"三大因素的叠加效应，对商品房销售将产生较大影响。住宅按揭贷款是楼市火爆的支柱。9月末，购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。信贷从紧后，购房按揭贷款也会从紧。九月份出台的"房贷新政"确定提高第二套房首付比例，并利息上浮10％。对第二套房如何界定，商业银行理解不一致，央行也迟迟不予明确。但在实施"从紧货币政策"后，央行很快认定以家庭为单位。这是购房贷款从紧的明确信号。"房贷从紧"和二套房提高首付比例并加息抑制了投资和投机购房。投资购房比例大的深圳等城市最近楼市降温充分显示了房贷从紧的作用。对普通自住型购房，特别是改善条件的购房者，影响的是持续加息。多次加息而且预期继续加息后，推迟购房和持币观望者增加。近期交易肯定萎缩，市场需求将有所减少。
由于沈阳投资性购房和投机性购房所占比例只有11％，远低于一线城市；沈阳城市化进程较快，外埠到沈就业谋生的人增加和青年结婚等刚性需求较大；沈阳人均住宅面积不高，改善居住条件欲望较强；大面积拆迁造成被动需求大，因此总体上市场需求，特别是对中小户型、中低价位住宅的需求仍有空间。基于上述原因，"从紧的货币政策"对沈阳商品住宅销售有影响，但影响程度远低于一线城市，影响是暂时的，长期看不会出现太大波动。预计明年商品房销售面积和销售额与今年持平或小幅增长。
3.商品住宅价格沈阳明年商品房供给与需求预计增幅会下降，但总量与今年持平或小幅增长，供求仍基本平衡。但由于一线城市房价下跌的传导作用、开发商加快销售的心态及购房者的观望心态，预计明年房价涨幅下降，既不会大涨也不会大跌，更不会出现拐点。
范翰章：
周教授就当前的形势讲了他自己的一些看法，这都是仅供大家参考，我们这两个人发言就是为了抛砖引玉，我们今天开会的主要目的是听听在座的开发商老总和媒体，你们的观点。马克思讲理论之树是灰色的，生活之树是长青的，你们在线，所以你们的意见是最宝贵的。
下面请大家畅所欲言。
沈阳市房地产开发协会 副会长 振浩开发集团 董事长 宋宝全
宋宝全：
尊敬的范老师，尊敬的各位教授，尊敬的新闻媒体朋友，大家好！
刚才听两位教授讲了，从理论上、从数据上把沈阳市房地产的形势分析得特别透彻，我就下一步沈阳面临着这种形势谈谈我个人看法。
机遇背后更多是挑战和风险。二是调整战略适者生存。
针对宏观调控，目前沈阳市的情况，可以说健康发展的势头应该还有一段时间，具体多久，我认为就沈阳目前的情况，两三年没有问题。如果再往前延伸的话，三五年很难讲，但就这样情况，我有这么几句话，就是对我们尤其开发商来讲，我也是开发商，未雨绸缪，准备应战，冬季即将到来，积蓄力量、健康发展，稳步着陆，我为什么谈到这几句话？
就是在七、八十年代，日本在宏观调控的过程当中，由于经济过快的发展，造成了投资规模很大，使日本经济一度处于很紧张的局面。日本政府当时出台了一个政策，就对房地产本身来讲，就是使劲的打压，一直打到零为止，所以使日本当时的房地产再重新起动的过程当中造成了经济的恐慌。所以我们国家从中央的指导思想来讲，主要对房地产是软着陆，我对沈阳市应该说是稳步着陆有这么一个观点，我想08年我们国家从中央角度，我们看新闻、看资料，我认为有三个方面的重点工作：、经济规模和经济速度要减缓，规模要缩小。二、特别要房地产要打压，因为从几年来，国八条、国六条等等一些政策的出现，包括加息的整个过程，还没有打下来，明年我想肯定，现在已经开始了，序幕徐徐拉开，明年肯定要采取一些强硬的措施。因为我前几天去北京跟有关部门的一些人士，他们参加了中央经济工作会议，我探讨的过程当中，这里面影射出来房地产肯定要打，不打死都不行，但是怎么打，我想采取软着陆的办法，不会像日本一下子打死。第三个就是反腐工作，我想对房地产比较敏感，房地产遇到这样一个形势，从宏观上来看，我们怎样面对这样一个形势，应该开发兰海战略，因为红海战略，我们合作的同仁，我是沈阳市从事房地产行业比较早的之一，但是规模是比较小的，但一直生存下去，在夹缝中生存下去，因为我原来的企业观点是企业不在做大是在做长，但是这种观点可能是我的观点，我的企业就是安全这样一个步子走的，因为我后面有几百人这样一个队伍跟我吃饭，但是我们大家都在红海这个当中，在红海这块蛋糕当中，每个人都在夹缝当中生存，如果说大一点的，沈阳本身地产，因为我干了这么多年都比较熟悉，真正大一点的太少了，就在红海战略当中我们虽然有一点点夹缝是很难，规避风险的能力都比较弱，因此能不能够开发蓝海战略，蓝海战略就是未开发领域或者说已开发领域在边缘过程当中，我想沈阳是工业立市，能不能工业地产作为切入点。因为我是做企业的，在研究发展的过程当中，我也想工业地产作为沈阳来讲也是一个点，因为头几年是住宅，之后是商业，现在工业这一块沈阳还没有正经的进入到这个领域当中，我在道义做了一个小小的项目，几年前非常成功，工业地产，利润率也比较高，我想比商业地产的利润率要高，我觉得这方面是我们要寻求的一个方面。
第二方面，我认为要实现三个转变。因为具体的数据、具体的分析，范教授以至于几位教授都比我们讲得很清楚了，我认为原来我们沈阳外购能力仅仅占到20%左右，后来齐教授一分析31%，所以沈阳自购能力比较强。个转变，站在局部看全局，第二个转变是站在全局看局部
第二点我想站在现在看将来，要转变成站在将来看现在。就是我们现在看自己很漂亮、很好，两年、三年、五年、八年之后沈阳房地产又是什么情况呢？因为前几次在宏观调控的过程当中，我都赶上了，我也在做房地产公司都赶上了，但是没有死掉，当年大东区可以说八十年代时候大东区33家房地产企业倒下32家，剩我这一家，现在进入大东区的都是后来的，但是你站住了能不能品牌打出去，现在我还没有品牌，还不像万科，还不像其他品牌效应非常好的靠品牌来赚钱，还没达到这种水平，但毕竟生存下来，生存下来就要站在将来看现在。我们现在冬天到来了，那么棉衣准备好了吗？我们的思想准备好了吗？我们政府的政策准备好了吗？我们主观的客观的准备好了吗？一旦准备好了，应对宏观调控过程当中所有的政策，我们就会立于不败之地。这时候我们能不能站在更远一点看现在，我们就得有一个超前意识。
第三个就是容忍差异。我们沈阳虽然地产健康发展非常好，但是我们还要听得进去，沈阳还有在房地产开发建设过程当中不成熟，有一些在市场运作过程当中信誉也好、投资也好、环境也好、服务也好，还有不规范的地方，包括开发商本身的素质问题等等，我们这些还有很多差距，和北京、上海、深圳，虽然这些城市都被打压，但是那边整个运作在市场轨迹上都比我们沈阳要好，因为我每一年都去那边考察一下。也解决我们要抓住机遇完善自己。
另外我想调整战略、适者生存。、我认为走联合发展的道路，特别是沈阳市房地产开发商中小企业这样一个开发商，宁当凤尾，不要再当鸡头了。特别是东北，老板之间一见面就互相埋怨，他这个楼盘怎么怎么不好，南方是互相鼓励，不表态，我们是互相贬低，他的户型不合理，他的不好我的好怎么怎么地，但是我想那个时代已经是原始积累的过程到发展这个阶段上，因此我们要联合起来。现在我看网上要剩3000家、5000家，洗牌，2万家要退出去8000家，但是这两天我看只剩3000-5000家。不管剩多少，沈阳政府现在非常支持，范教授在支撑着房地产研究的所有的数据提供给政府，政府就支持开发商，但是我想怎么联合起来，一定不能再当鸡头了。我曾经跟咱们会长赵昱探讨，我说我死一个没什么，但是比我弱的比我强的可能都面临这样的问题，如果我们一家拿个一千万两千万不成问题，但是自有资金几千万的什么也做不了。所以说，我们必须联合起来，一家一千万，20家就2个亿，这样规避风险能力、抗风险能力都会提高。最近看上海一家老板摘地投资规模37个亿，我们沈阳都联合起来也不行。原来在党校搞一次民营企业14个城市，我们沈阳去了20个民营企业，大连去了18家，我在会上我说沈阳的20家不如大连的1家，沈阳都是比较有体量的，我算比较小的，但是20家不如人家1家，什么意思？我们表面看形势很好，表面看都是不错的，但是现在市场竞争太激烈了，如果不是适者生存调整战略的话，我们自己就会完蛋的。现在我跟银行谈贷款，真正给企业商业贷款的，那确实得信誉好，今后竞争是信誉的竞争，那你能不能贷到钱，在银行是一个什么样的信誉，原来我谈一个5千万，现在告诉我3千万，银行现在就是这个架式。
第二、我认为房地产开发的老板要提高素质，要有十种意识：、诚信意识；第二、人才意识；市场竞争是人才竞争，人才竞争是知识竞争，知识竞争是智慧竞争，智慧竞争是素质竞争，素质竞争最终落脚点是我们老板的觉悟竞争。第三、危机意识；第四、财务意识；第五、创新意识；我为什么讲财务意识？我们财务应该说老板可以不懂会计但必须懂财务，我们可以不懂会计，会计是数据整合，财务是掌握未来的，特别是资本运作的能力，有形资本、无形资本，我想联合就是无形资本。第六、经商不树敌。看看当今，不讲远就讲俄罗斯一个石油大亨，就想在竞聘总统过程当中帮助别人去做，最后锒铛入狱，没有必要，你是经商，利润化是你。再有安全意识、信息意识、质量意识和法律意识等等。所以在竞争适者生存的过程中，我想我们应该提高企业核心。
沈阳市要立即出台一个引导性的，我们不能说是文件，哪怕是媒体上，哪怕是政府领导讲话上，要给开发商的。面对这种形势，开发商都在拭目以待，甚至两眼直流泪看着领导怎么表态。这个时候就要旗帜鲜明的，要让政府、让媒体上，引导消费者能够拉动房地产销售的过程当中起到一个主导地位，因为沈阳市的自购能力比较强，尤其像沈阳这样的城市外购能力比较强，今天我听中央广播电台也在评述，香港在深圳买房的80多个亿，而且限制香港不许买第二套房子，那我们沈阳这样的自购能力比较强，自购能力强，消费是一个健康发展的一个势态，我想政府应该在房地产开发建设过程当中，应该打造一个软环境，打造一个很好的信心的支持。
范翰章：
宋总讲得非常好，讲得非常精采和深刻。我们很受启发。
格林豪森 副总 弓超
弓超：
国家宏观调控形势咱们感觉调控肯定对沈阳市明年是有影响的，那么这个拐点到底能拐多大，会影响多少，这个拐点要是到，什么时候到，就是它应该有一个尺度衡量，就是拐多少算。整个城市变化是波动的，像一个正旋曲线似的，波谱肯定是不一样的，那么就出现一种情况，大家都感觉沈阳市房地产价格升，大家都在争，我觉得从现在开始地区升降不一。从沈阳来讲，从现在开始到明年八月份左右的话还应该是一个上升的路线，因为外地开发商进来了，但是没有大量的释放，可能明年才会释放出来，很多项目都没有正式面世。所以这对沈阳的冲击是非常大的，那么在这个带动下，我觉得到明年八月份之前肯定还要升。但是从整个国家形势角度来讲，个是奥运会经济来讲，奥运会以后经济下降全世界没有一个城市能避免的，第二是从中国这几年走势来讲，它的整个峰值是跟奥运会的峰值是重合的，但是下降过程我们认为是一个回溯过程，从明年1月份开始到8月份增长量，从你回溯的时候也应该把这个增长量吐出去，从98年房子贬值是30%左右，美国30年代以后整个房价下降量是30%，我们这样的城市10%左右应该是合理的，就是我们判断明年8月份到2009年6月份开始回溯到10%左右开始止住，那么它的可能性就是10%宽幅增大，总体来讲就是上升，上升过程中可能有10%的超高和摸底，总体量还是增，但是这时候出现一个问题，就是刚才周教授讲的非常好，就是从准备金形势来分析，就是国家一个是从货币化政策来讲，这是中国一种进步，因为很少用行政手段，大部分都是用市场手段来调整房地产市场，那么下一个阶段我觉得老百姓买房子可能要迟疑，这个时候整个降价幅度比例是一定的情况下，还有一个是开发商的的投资，开发商的资金链是明年下半年最重要的，就是把资金链看稳了以后，渡过这个难关。
我们发展了几年，从80年代开始，是卖方市场，到2001年都是买方市场，到今年来讲，因为今年很明显还是卖方市场，就是你买到一个好房子还讲什么价，但是明年这个权利还是在老百姓手里，还是老百姓说了算。
沈阳虽然说没有像南方城市那样剩余资金量很大，就像深圳说的赚钱赚得有点不好意思了，那么到年底就让你好意思。沈阳的房子是越盖越偏远，现在买地，一开始买城北的，城北的是属于沈北新区，对于所有的开发商来讲想立于不败之地来讲，我觉得任何公司，它有一个核心资源，就是这个资源你能不能站住，站住了就会成功。沈北新区最近也搞了一个环岛，但长白的环岛应该是领先的。开发商向资源靠拢。
明年产品这块来讲，大家很重视，当盖完房子不愁卖的时候，这个开始由重到弱，明年得重新正视产品这个概念，让消费者买的时候有一个架构空间，把这个空间满足了，就能把自己的房子卖出去。我觉得这种冬天的到来和正常的淡季是一样的。
按揭贷款的问题，我觉得这肯定有一个反向的东西，你越不让他贷，他越贷，就是东方人的心理也是这样的。
我就说这么多。
范翰章：
弓超讲得非常深入，非常尖锐。下面请陆总说说。
新洲实业 副总 陆兴祥
陆总：
刚才几位教授包括我们开发商都说了，他们都谈得非常的透彻，我感觉现在房地产市场情况，我认为是早就估计到这一天会到，因为有些地方太不正常了，因为南方这种经济发达城市个别膨胀，我们原来就说，一人生病、大家吃药，这种情况对沈阳也有影响，那么对沈阳影响到底多大，我们还要分析沈阳这个市场，因为市场的需求是一个非常理性的，它的需求是怎么构成的，那么我认为沈阳，刚才所有的教授和专家说沈阳的市场非常的健康，也是非常平稳的一个市场。那么受到的影响，我觉得也是比较小。我们想我们要用我们自己开发商的头脑去分析市场，然后针对明年的市场我们怎么去应对，我感觉原来南方的市场非常的火热，我们北方还比较平稳，那么接下来明年可能出现一个相反，我们北方比较热一点，南方相对比较冷一些，那么这个过程到底需要多少时间，现在我也没有办法确定的说，因为90年的时候我们整个市场调控对房地产的影响前后大概要3-5年，那么这次能影响多长时间，我想这里面有好多话不好说，因为原来我们国家在房地产调控方面的能力和市场的一个反应，原来说调控能力强、市场的反应能力差，现在我认为调控的能力比较差、市场的反应能力比较强。
这是我的观点。
范翰章：
谢谢陆总。下面请赵总讲一讲。
沈城楼市 总经理 赵贵武
沈城楼市赵贵武：
简单说一下，只代表个人的一点观点。
我自己感觉，今年咱们沈阳整个地产行业应该感谢咱们今天的这个会，因为在这个市场变化刚有苗头的时候，我们就通过专家和业界的精英把我们市场下一步的情况，就不是探讨了，我觉得通过我们专家和精英已经把这个市场分析得非常透彻了，下一步的思路应该是比较清晰的，在这我简单说一下几点建议，供咱们的专家和业界的领导们参照：
、目前是不是市场拐点非常敏感的问题，我有几点给大家做参照的。从我们了解，全世界任何一个房地产市场，它的发展都是有规律性的，像美国、日本可能在18年发展周期，这个周期是不以人的意志为转移的，纯市场化的规律。那么中国从87年，南方城市应该从85年开始，有市场化运作以来，有人做过这方面的分析，解决我们国家房地产的周期是8年，从沈阳市场来讲，各位老总也都有体会，90年是低迷的时候，97年是低迷的时候，那么近一点的04年，04年下半年市场给我们的感觉实际上是顿了一下，那又是一个点，从这个角度，从沈阳市场这个角度看，8年这个周期还基本符合我们沈阳大的框框。如果从这个角度看，那么目前的市场状况就不是拐点。
第二、在这里想说，大家应该关注一下三级市场的变化。从这么多年我们沈城楼市报的观察，就是每一次市场的变化都是从三级市场开始的，也就是从存量市场开始的，存量市场先有一个变化，在很短的时间里面，一般不超过几个月，就影响到二级市场也就是商品房市场的变化。实际上我们沈阳这一次的存量市场的变化已经有相当长的时间，从我们的了解，从04年以后，存量房销售比例从1：1到现在1：0.5，我自己感觉这样存量房市场的变化，会对增量房有所影响，这是我的第二个建议，建议大家关注一下存量房市场的变化。
第三、几位老总已经说过了，就是目前的这种政策，各个方面的这种影响，对市场会有影响，但是这个影响不会是拐点或者是像有的同志灾难性的情况。我自己的感觉，这种影响应该是引导这个市场回到正常健康的轨道上来，是这样一种变化。同时，这个影响也会带来结构性的变化，包括开发商，对开发商这个领域里面，可能是规模大、信誉好的企业，这个应该不是负面的而是正面的。
最后一个影响，我感觉目前的这种市场变化，这种影响，就是每一次这样的市场变化都会影响到一部分百姓，就是总会有一部分百姓要出局，在好多年以前的时候就有人到我们那儿去，因为我们公司有一个公司是中介，5万块钱可以买一个单间，这个老同志去年又去我们那儿了，大家想想5万块钱没买，在去年还能不能买到。第二就是受了很多声音的影响，影响到了他该买的时候不买，所以对他们的影响也是很致命的。我想说的，目前的这种市场，很多百姓说秦皇岛房子降价，就观望，如果这种观望太浓的话，既会影响到这个行业，也会影响到消费者本身。所以这种情况既然会对百姓影响，那么我们的媒体也应该有这种责任，正确的引导百姓。
简单的说这么几句，谢谢大家！
华润置地 副总 凌晓云
华润置地凌总：
说冬天到来了，我觉得目前看还有点早，这个形势不是很明确。举几个判断，一个是我们经济增长每年还将达到8-10%，地产行业是一个比较有活力的行业，它的经济增长肯定会在经济增长的前面。所以我相信地产会有增长。那么我们当地的需求也会增长。
如果沈阳的投资降低，那么入市量在未来两三年会减少，供应量也会减少，包括土地政策，土地是会涨价的，比如原来是40-50万平方米拍卖，现在是拆到20-30万拍卖。
沈阳一个是明年外资进不来，一个是土地价格涨，那么房价的基数就会涨。所以从这个角度来看，沈阳的房价至少应该是比较平稳的，不会下降的趋势。
所以我理解目前这个状态可能是夏天太热了，刮了一场台风，大家觉得有点凉了。
另外是商业地产，最近沈阳政府对商业物业非常倡导。
从地产商来说，对我们来说一个是投资会上升，另外就是踏踏实实的把自己的项目做好。
弓超：
我觉得明年商业地产会很好。
凌总：
其实收商业物业税，商业物业成本高，那物价肯定会涨。
辽宁财贸职业学院 金融学系主任 教授 寿金宝
寿教授：
刚才说冬季来了，我觉得是一个寒流，冬季本身有规律，冬季没来之前大家都能做好准备。国家政策出台已经很长时间了，从05年开始，一手房和二手房这两个市场是联动的，二手房如果不活跃的话，那么一手房市场肯定受影响。所以说应该有所准备。其实国家政策，重要是解决资金流动性过剩这个问题，所以现在还有剩余，而且美国的持续还贷对我们来说不能不是一个影响，所以这个调整我觉得还得延续。那么这带来一个什么问题呢？我觉得是一个根本性问题，整个市场环境应该比较大的，其实国家目的并不是一棍子打死，我觉得这个政策本身是国家避免我们的泡沫太大的时候，那么现在泡沫还不是太大的，那么现在首当其冲的是泡沫很大的地方，像北京、上海，这很明显。
我们沈阳市的整个市场是比较健康的，像这样比较健康的市场，你不用打，因为我们减少了涨价的压力。但不是对我们沈阳市场没有影响，肯定是有影响，刚才也谈到了。至于影响到什么地方，刚才几位也谈到了，就是弱的、小的、差的肯定要首当其冲，洗牌是必然的，但是怎么洗，刚才我很赞成宋总的观点，市场要洗牌，我们何苦被动的让人家去洗呢，我们何苦不主动去联合呢，去等待被洗牌淘汰出局的话，不如我们自己主动的联合起来应对这样一种风险，因为这种风险已经产生了。其实我觉得风险有，也不是很大。刚才齐教授也谈了一些观点，因为我们是健康的，用一些通俗的语言，我们有水分，但是很少，挤也挤不出多少，在三、五年之内我们还有20%的价格增长空间，我觉得不会有太大问题的，但是如果是市场健康发展的话我们能这样，那么现在挤泡沫能挤多少，我觉得影响大的是不是沿海的，甚至前期达到了50%这样幅度的肯定有影响，那么作为沈阳我觉得不会太大。政府政策其实是要软着陆。这就是我们以前伸出去的手指头现在要缩回来了。
第二、还可以跨区域。现在越是大城市，竞争越激烈。我们要到二线城市和三线城市，这样避免风险，因为二三线城市的开发水平不如我们，他们开发的成本要比我们高，因为他们整个管理的水平和开发的水平不如我们，那么我们到这样的城市去，这样的城市反而不错，同时我们也能减少我们开发商的成本，土地的成本已经很明显的放大了。国家的产业结构调整也是，我们房地产和我们的二三线城市发展，这也是我们内部的产业结构调整。
还有一点，我这几年一直在关注这个问题，我们房地产这块工业地产很少。这样对我们规避风险会更有好处。
恒信集团 总经理 邱殿武高级工程师
邱总：
首先我觉得国家出台一系列政策，我认为这次降温主要是对房地产的经济发展长期发展比较有利，第二点是现在房地产这种环境是对经济资源的一种浪费，所以我们作为房地产企业应该积极的面对，而不是去应付。
第二个观点，我认为现在的新政的结果是现在国家采取一系列政策，实质上这个政策对房价的影响，前一段时间大家都看到了，特别是上半年，这些政策下来之后对房价没有造成什么影响。整个来看，从房地产整个形势看，它不取决于政策，我觉得它主要取决于市场的需求。我觉得最有效的需求有几个方面，一个是经济增长，这是毋庸置疑的，第二位就是人口净增长，第三个需求就是城市化，城市化来源于两个方面，一个是经济的调整，经济调整现在国家一个大的方针政策就是聚集，聚集的效果就是人员流动，再一个就是在国家政策上户籍制度的改善，所以人口流动这是一个很大的需求。所以这三方面需求带动了这个市场的发展，所以说这是很有效的。当然说国家这侧往下调，这也是很好的软性需求，这种软性需求有点过于集中，必须像深圳、上海、北京过于集中造成的影响就是浪费，比如咱们沈阳有几层楼扒掉，这在国际上其实是错误的，这种浪费国家领导是应该看到的。
第三、我认为近期讨论的就是关于成本这块，这个政策出台以后也有影响，但不是很大，影响个我觉得最直接影响是成本市场，因为市场需求就要开发产品，当然反过来按照正常的资金获得渠道，你的成本是正常的，但是如果国家采取一系列政策之后，你的需求还要满足，但是这个钱你就得采用其他方式，这样成本就会增加，所以下一步房价不可能降，房价一是因为有软性需求，二是成本增加。明年通过物权法之后，这个土地成本，特别是在沈阳，这个成本增加在40%都是小的，因为沈阳市内再拆迁地都已经是很难了，另外国家今年对农地转让这种方式也决定了明年的土地成本能增加很多。
我认为整个房价的增长，一个是靠需求，另一个是政府拉动，前几年的市场大家都知道，者是政府，政府为了继续往前发展，他必然要拉动这个市场，那么中央和地方对立是必然的，他俩的矛盾到最后就体现在他俩之间的博弈。所以沈阳市的市场在房价这块还会再涨。供给量这块，因为今年的土地开发量不是太大，所以明年上板南土地开发量会很大。
再一点，就是大家一直在提小家难以生存被吃掉，我想这种可能性不会太大，因为国家房子垄断这种方式在推进，包括最近大地块拆成小地块等等限制，只是大家在猜想。
范翰章：
咱们今天就算开个短会。刚才咱们开发商的老总讲得很精彩，咱们研究员也都分别发表了不同的看法。总的看，大家都讲得非常好，都非常符合沈阳的实际。我个人和我们研究所都很受启发，对各位老总和各位媒体，各位研究员参加我们的这次会议，我再次代表房地产研究所表示衷心的感谢！
会上有好多观点，我们需要进一步消化和整理，另外有一些老总也提出一些看法和想法，我们会向相关领导进行汇报，一定把你们的意见带到。
另外我想，我们研究所借这次机会，简单把研究所的情况跟大家介绍一下，便于今后大家保持联系。
我们研究所是00年成立的，成立的变化很大，最近在领导同志关心下，研究所又重新做了调整，研究员的力量又加大了，大家可能看到这个横标了，我们最近搞了一次房地产研究所研究员的聘任大会，我们现在研究所的研究员一共是34位，是由研究所推荐，由市建委讨论，最后报邢市长批准。34位研究员是涵盖着沈阳建筑大学研究所自身的、东北大学、辽宁大学、辽宁社会科学院，等十几所科研院所，还有一些相关单位知名的房地产专家。另外，我们为了使研究所的研究力量加强，我们又聘了沈阳市房协的会长和副会长作为我们的特邀研究员，这样一共是34位。
希望大家今后和我们研究所多保持联系。我们过去因为是侧重为政府服务的，所以这样有的时候我们对媒体是躲避的，现在看来现在的形势比较特殊，我们研究所经过研究，我们今后要稍微敞开一些，除了我们为政府服务以外，适当的也要加大为公众服务的力度。这样我们研究所设发言人，我们的发言人就是由我们的研究所副所长齐锡晶教授担任，齐教授的电话是81333978，可以随时和他联系。
另外我们研究所办公室主任叫黄飞，他的手机是82113516。
我们除了为政府服务以外，我们研究所也准备面向企业成立一个咨询公司，就是为企业搞策划为企业服务，所以希望大家广泛利用、广大联系。
今天的会议开得很好，再一次表示衷心感谢。希望大家经常和我们研究所联系。会议结束！
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