[摘要] 一同来分享金地集团成长和成功的20年，同时我们在今天下午也要为大家来揭晓金地集团08年在沈阳的发展战略
活动时间：2008年6月30日(周一)下午1点30分
活动地点：中国·沈阳皇朝万豪酒店·皇朝殿
活动内容：金地集团创新成果展首展沈阳揭幕、沈阳金地08战略发布
活动主持人：央视《对话》栏目主持陈伟鸿
主持人：
尊敬的各位领导、亲爱的各位来宾、现场的各位新媒体朋友、女士们、先生们，大家好！
感谢各位出席我们今天的发布会，我想在今天下午一个特别的时刻，在我们美丽的沈阳，我们所有到场的嘉宾都可以有幸一同来分享金地集团成长和成功的20年，同时我们在今天下午也要为大家来揭晓金地集团08年在沈阳的发展战略。说起来我相信在座的每一个人跟金地集团之间都有着这样或者那样的情感联系，我本人也不例外，在05年的时候我就非常有幸参与了我们金地品牌新形象的品牌发布，可以说从那个时候金地倡导的科学筑家的主张和理念，已经深刻的影响中国房地产的发展，给我本人留下了深刻的印象，今天下午对我而言是重新和再度感受金地魅力的时刻我相信在座的各位也都有这样的收获。在这一刻请允许我非常荣幸的宣布金地20年创领城市高端人居未来，金地集团创新成果展首展沈阳揭幕暨沈阳金地08战略发布活动现在开始！
首先，请允许我为各位介绍出席我们今天发布会的各位嘉宾：
金地集团董事长凌克先生；
金地集团总裁张华纲先生；
金地沈阳公司总经理 峰先生；
中国房地产业协会名誉会长、原建设部副部长杨慎先生及夫人；
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授；
澳大利亚GHD集团中国区总建筑师STEVEN.SMIT；
法国阿尔萨设计事务所Pierre Alain先生；
世联地产陈劲松先生；
思源地产总公司总经理陶红兵先生；
中国房地产报总编辑时国珍女士；
沈阳日报报业集团总裁黄学有先生；
感谢各位嘉宾，同时我知道今天邀请到场的还有来自中国建设报、中国房地产报、沈阳日报、辽沈晚报、华商晨报、沈阳晚报、时代商报等主流媒体的各位嘉宾以及其他新闻媒体的代表，同时今天还有来自金融界的朋友，包括建设银行、招商银行、光大银行、农业银行的各位高层领导，同时在现场还有我们金地的业主、合作伙伴和业内的同行，再次用热烈的掌声欢迎大家。谢谢你们的光临！
2008年，我想对于中国来说有着不同寻常的意义，而对于很多的企业而言同样有着特别深刻的意义，对金地来说他们已经走过了20年不平凡的发展之路，我想在接下来的时间我们首先用热烈的掌声欢迎金地集团董事长凌克先生来共同回望金地20年的发展历程和对未来的美好展望。
金地集团董事长凌克先生
凌克：
尊敬的杨部长和各位嘉宾，尊敬的金地公司的业主和合作伙伴、尊敬的各位媒体和各位朋友，大家下午好！
2008年是金地集团成立20周年，今天我们将共同见证金地集团创新成果展览的揭幕，同时共同的参加金地东北发展战略发布。在此，我谨代表金地集团向与会的所有朋友和嘉宾表示衷心的感谢。金地集团成立于1988年，在2001年成为中国房地产上市公司解禁之后首批上市企业。截至到去年年底金地从一家深圳本地的公司发展成为战略布局的知名的房地产上市公司。公司的总资产在07年年底达到253亿，净资产达到84亿，通过20年的项目开发和品牌的积淀，科学和创新，已经体现在金地开发的每一个项目当中。金地成立20年来，始终坚持以最优质的产品获得高端人居生活的经营理念，创造了城市成长和人民生活的新动力，并开启了高尚片区生活模式，这是金地20年发展的思考和积淀，也是对消费者的庄严承诺。20周年的金地，将继续沿着以人为本、创新为魂的道路，坚持快速滚动开发和多元化高效融资的经营理念，并将在房地产金融领域进行创新和拓展，将保证金地继续向成为最有价值的国际化地产企业快速的前进。目前，国家宏观经济发展良好，快速城市化的进程仍将为保证，人口红利仍将继续多年，房地产行业从长期来看是非常有前景的，随着发展空间的开拓，开发商对二线城市的介入也逐步的深入。中西部和东北部的区域性城市将成为众多的大型地产商争夺的焦点。
实施东北振兴的战略以来，东北地区迎来了新的时代机遇，而沈阳作为振兴东北的龙头城市，对东北地区有着特殊的意义。今年上半年，沈阳房地产业发展平稳增长，购房需求稳定，房地产投资增长较快，可以说，是在房地产市场受宏观调控影响的城市。这样的状态增强了金地立足于沈阳开发大东北的信心。站在20年的辉煌的基石上眺望未来，金地将与国家老工业基地发展及大东北房地产行业振兴为契机，以沈阳为切入点，有计划、有步骤的辐射到整个东北区域，为提升东北高端人居生活不懈的努力，我们也将力求将金地建设成为东北区域高端人居生活的标志性品牌。
最后，再一次向各位嘉宾和朋友们对金地公司的关注和支持，表示衷心的感谢！
主持人：
谢谢凌克董事长，从1988年到2008年20年的时间让我们看到了一家企业是如何走过了一条健康稳健快速的发展之路。当然在这20年当中我们也看到了金地是如何用自己的科学和创新的精神在一个又一个的重要城市帮我们实现了自己完美的人居理念。其实今年现场有一位嘉宾对金地集团非常的熟悉，应该在这一刻在他的心中也有很多的话要和金地一块来分享，他就是我们今天特别请到现场的中国房地产业协会的名誉会长、原建设部的副部长杨慎先生。让我们掌声有请杨慎先生！
中国房地产业协会的名誉会长原建设部的副部长杨慎先生
杨慎:
尊敬的各位嘉宾，各位朋友：
今天，业界同仁在这里隆重集会，共同庆祝金地集团成立20典。20年间，金地集团以超前的战略眼光，实现实现了市场的开拓；以创新意识、品质精神和“科学铸城”的现代理念，快速成长为中国房地产界的领军企业之一。同时，金地集团开发的项目，大批获得“创新风暴”评选活动的大奖，从中张显了金地集团的精品意识和创新风格。借此机会，我代表中国房地产业协会和工商联房地产商会，对金地集团取得的成就表示热烈地祝贺！
今年是中国改革开放30周年。创新需要深邃思考，发展需要理性升华。面对房地产发展的新形势，如何应对市场的变化和挑战，需要全行业和企业共同协力，提高发展应对能力：
，应对大自然的挑战和城乡协调发展的新格局，拟定新的发展战略和发展目标，落实可持续发展的迫切任务。
第二，应对政策约束和激烈的市场竞争，加快金融创新和体制创新，促进企业实现稳定发展和低成本扩张。
第三，应对科技进步和消费者需求的新要求，规范创新机制，健全服务体系，使品牌效应成为以质取胜的法宝。
第四，应对“质量”的发展战略，突出工程质量在开发建设中的调控功能，提高质量意识，健全质量体系，将质量安全渗透到建筑工程的全过程和各个环节。
总之，时代在发展，社会在进步。我们热切企盼金地集团作为一个成功的企业，要以先进文化和责任意识为引领，继续提升产业素质和创新能力，为实现新的突破、新的发展、新的业绩，再创新辉煌。
谢谢大家。
主持人：
谢谢杨慎先生！
其实我们在私底下和杨慎先生交流的时候，他说他看过金地的很多项目，每一次都会有一种震撼，因为他发现每个项目都是如此的尽善尽美，我想这和金地一直以来倡导的这一份科学筑家的理念是不谋而合的。2008年对于所有的中国房地产企业发展来说都是非常关键的一年，那么曾经我听到过这样的评论，说也许这将是充满挑战的一年，其实在专家眼中2008年和未来的房地产发展将有怎样的态势，接下来我们请出清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授为我们带来主题发言房地产发展规律和房地产企业策略。有请！
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授
刘洪玉：
尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！
非常高兴今天能有幸来参加金地集团的创新成果展和沈阳金地的08战略发布会。实际上我们说一个企业的发展，尤其是长期持续稳定的发展，离不开对市场发展规律和市场发展特征的一些分析和认识，更离不开在这样一个基础上形成企业清晰的战略、策略和行动。所以，我想今天利用这个机会跟大家分享一些我们在这方面做分析研究的一些心得，所以我讲的就是房地产市场发展规律和房地产企业的战略和策略。
那么房地产市场的个规律，我们说房地产是一个周期运行的市场。从这个图上大家可以看出，这个就是房地产市场发展的周期规律，大家可以看到无论是房子的价格、市场上成交的数量、竣工量、房屋使用过程中的空置率，它都是周期变化，周期变化是一个常态，那么我们在房地产发展过程当中虽然大家认为金地的一系列的起伏，但是因为我们国家主要市场发展基本上都是从1993年、1994年才开始起步，像沈阳、像东北地区起步的时间相对更晚，所以一直还是处在一个向上的发展过程当中，大家还没有经历这种起伏的经验，但是大家也可以看出来，从美国的发展过程当中大家可以看出来房地产市场的景气循环或者周期的波动，它的周期在变得越来越长，这就是因为房地产市场是一个本地的市场，但是由于信息化的推动，使得房地产地方市场这么一个特点现在变得影响面越来越大，越来越体现出一个区域的、的，甚至是国际的这样一个特征。那么在这个周期的变化当中，大家可以看到，这是美国从76年到现在，当前可以给市场上供应的住房的数量的一个图，其中有的部分是属于它的存量住房，像绿颜色的是存量住房，它底下的这个颜色是新建住房，那么这两种房子实际上同时构成了市场上供应的数量，那么供应数量的多少和价格的变化，大家看实际上正好是相反的方向。当然，我们有一个概念，就是在周期变化的过程当中，销售量和价格之间有一个相对变化的关系，我们国家最近房屋的成交量和价格的变化，大家也可以看得出来，成交量相对往年有所萎缩，但实际上价格总体上还是处在一个比较稳定的趋势。
另外一个规律就是房地产市场的发展和宏观经济是密切相关的，房地产市场不能脱离开宏观经济。大家可以看到这个图是日本的宏观经济的一些指标、GDP和失业率，它的变化和它的城市房地产价格的指数的变化的情况。可以看得出来，经济的景气和房地产市场的景气是密切相关的。所以实际上我们要想保持我们的经济的持续健康发展，那么只要房地产市场持续健康稳定也是非常重要，两者是密切相关联的。
那么在这个周期变化当中都会出现一些市场上价格增长高峰或者是下降的高峰，大家可以从国际的视角来看，许多城市经历了高和低的变化，当然这种变化越剧烈实际上往往会对市场带的损害就越大，所以我们现在从这个角度来说我们是希望能够稳定我们的市场，然后保持我们市场平稳发展。
那么对房地产的这种周期或者它的景气循环产生影响的因素，我们说最重要的因素个是经济增长和经济危机，房地产市场体系内部再健康，那么宏观经济如果有不正常的发展，那么房地产市场也会受到跟大的影响。第二个因素就是金融支持。第三个因素就是资本市场发展。还有其他的一些影响因素，跟人口、收入、预期，还包括大家现在讨论的能源价格，这些因素都会导致房地产市场的周期变化。
那么对房屋的价格产生影响的，还是经济、利率的水平，还有金融发展的水平，对房地产价格影响是的。我们说房地产价格，大家都希望它稳定，也都在研究能够把握它变化发展的规律，我们说房地产价格变化有长期趋势和短期的波动，那么长期的趋势的变化我们实际上就是说它主要是从价值和价格之间的相互关系上去理解，那么我们说从宏观的层面房地产的基本价值取决于未来的线，如果我们分析这个房子的租金和率的变化就可以来看房子价格的变化。再有我们还可以从房地产价格和宏观的社会经济的基本面的一些因素相互的关联关系来看价格的变化趋势，也就是说我们说房地产的价格从长期来看它要和社会经济发展水平相适应，如果背离得太多了它就要往回调的，那么房地产价格要和租金相适应，如果背离的多了它也要向下调整，那么这个实际上是一个长期的趋势。
另外我们在研究房屋价格的过程当中，我们从微观的层面来看，就是住房的基本价值，它实际上取决于房子本身的一些物理特征。这个特征就是它的区位、属性、建筑物本身的一些属性，它会对房子的价格产生影响。那么这些方面我们实际上都有很多学者在研究。那么当前我们也在关注住房价格的短期波动问题，本来作为一个市场，它应该是由租金决定价格，或者由经济基本面决定可支付的价格，那么为什么还会有短期的波动，甚至有的时候是剧烈的波动呢？这就跟住房市场本身的特性有密切的关系，住房市场的特性就是它的抑制性、弱流动性还有高标地成本这样的特性，使得住房的基本价值决定了住房价格的长期趋势变化和住房价格实际变化，就是它的理论价值和实际价格之间会存在着短期的非均衡性。所以实际上现在房地产经济学者在研究这个问题的时候，都是在探索到底住房价格短期波动有哪些规律，那么这里边实际上在研究，一个是研究住房的价格发展的过程，也就是说它逐渐升高的过程。再有就是研究它的追求回归的过程，也就是说价格过高的时候怎么样慢慢的回归到正常的价格的过程。这个过程影响的因素就包括了市场参与的预期、均衡支持的力度，这两个都是导致住房的价格上涨或者说引发价格发散的这样一个推动的力量。另外住房供给的弹性还有住房市场的效益，这些都是可以推动住房的价格回归。住房供给弹性也就是说如果需求增加了，如果供应弹性最后大的话我们能够很快的实现供应，那么这样的话能够平衡这个价格，所以我们说供给弹性和市场效率具有促进住房价格回归的一种力量。所以实际上我们说对住房市场的干预也是要从这些推动市场价格短期波动的力量的调整上去下工夫。
再有我们说影响房子销售的数量包括人口的数量、金融支持力度、房价上涨率、收入、利率这样几个因素。所以从这里面我们可以看出来，人口的需求是支撑市场销售的一个最基本的因素。
再有一个市场发展的规律，我们说房地产市场是在区域的层面上逐次发展的一个规律。那么我们国家分中部、东部、西部、一线、二线、三线。大家可以看出来，美国也是有这样的趋势，先是从东部发展起来，然后到了中西部，然后到了南部，现在又重新回到东部。这个过程实际上也是它随着产业结构的调整、一些新兴地区的出现，还有一些老的旧的发达城市重新焕发青春以后的这样一个过程。比如现在重新回归到东部，传统的东部是美国发展的趋势，这样联想到我们沈阳，我们东北是传统的老的工业基地，然后在我们国家复兴发展当中曾经起到过非常重要的作用，那么现在实际上面临着一个重新振兴的机会，那么我们从城市住房的价格可支付性和它合理的程度来看，我们说像沈阳住房基本上还处在一个可支付的范畴，合理性也处在基本正常的状况。我们也分析了从07年5月到今年的5月这一年的时间各个城市房价的变化，可以看出来沈阳这个地方过去一年的发展基本上是最平稳的。
另外在一个市场上还有一种发展规律，就是不同物业类型具有不同的与风险特征。不同业务类型会形成企业不同的成长特征，我们现在看到房地产市场以住宅开发建设为主，但实际上我们说这个市场上还有很多其他类型的房地产投资领域，不同的业务形式也使不同的企业出现它自己的特征，那么对于开发投资这样的企业它的成长性比较好，但是对于置业投资这样的企业它的稳定性又比较好，大家又要追求稳定又要追求勇敢，所以现在发展的方向就是怎么样能把这两者开发投资和置业投资很好的结合起来。住房需求还受到人口、家庭生命周期影响，从住房的角度来说有首次住房、二次购房，另外还有老年住宅、青年公寓，还有各种各样的产品形态，所以市场即便是一个住房的市场也要去细分。
再有一个规律就是我们的企业和市场的发展都有一个阶段性。就是在早期大家都关注位置，实际上到了发展的中期，大家都关注管理问题，然后到了它的高级阶段，大家更多关注它的金融问题。那么我们国家实际上现在应该说这三个阶段也都同时并存，或者说以个阶段第二个阶段为主，第三个阶段还在发展过程当中。也就是我们要用很短的时间，10年、20年，也是我们国家批上市的房地产企业，那么20年相对国外70、80年，应该说我们速度是非常快的，在这个过程中也不可避免的出现一些波折，但是我们想我们的成就应该还是主要的。
我们市场目前的特点就是还是以住房市场作为主要关注点，商业房地产发展程度还是比较低，另外住房市场还是以增量市场为主。房地产金融发展水平还比较低，房地产投资和资本市场的关联相对比较弱。这是我们的一个状况。面对这样一些市场发展的规律，还有我们当前的一个状况，企业应该采取一些什么样的策略或者战略呢？
首先，我觉得房地产企业的策略和市场规律和它的特点应该是密切相关的。企业无非是希望做大做强，然后要不断的提高自己的绩效，然后提高自己的能力。在这些机会面前又都面临着风险，这些风险有的风险来自于市场波动，就是供求、租金这些变化，资本化率和绩效的变化，有些是属于来自于结构化的风险，就是国家和地区的经济，还有流动性、市场的透明度等等这样一些风险。那么在动力和风险之间，实际上企业都会选择它自己应该用什么样的一个方式去参与投资，那么到底你是去用机会型的投资、还是增值型的、还是型的，那么这个是企业需要选择的重要内容。根据市场的环境，考虑到市场的风险和市场当中提供的机会，那么我们到底怎么选择，要考虑这些问题。但是说的通俗一点就是怎么样在时间、类型、物业、业务类型、业务模式进行组合的问题，怎么样使得自己的投资组合能够实现优化、能够有效的控制它的和风险的水平。所以，对一个企业来说，前边讲市场发展规律也给我们一些启示，就是房地产业务和房地产市场存在着景气循环，受整体经济环境变化的影响很大，那么高回报和过热的市场不可能是一个持续的市场，它是一个不可靠的假想，所以应该重视长期的增长和发展。所以在这种条件下，企业要形成自己长期的战略，那么这个战略是什么呢？就是开发投资和运营管理一体化的能力，这个能力应该说要慢慢的向这个方向发展，专业化不是单一化，我们有时候觉得专业化就是我专门做某一个产品类型，也不完全是这样。另外再一个长期的战略就是一定要和资本市场密切结合，广泛的开辟公开的私人渠道的权益和债务融资，这也是一个企业长期发展的方面。在这个过程中逐渐的形成投资者的力量和开发商两重力量的动力，这两者协调好才能够形成企业长远发展。
再一个对于企业来说，品牌和产品质量永远是它的生命。我们做过很多的研究，就发现像消费者他愿意为企业的品牌来支付价值，因为在住房交易过程中他的交易成本是非常高的，那么有效降低这个成本的话他就要买知名企业的房子，虽然可能房价稍微高一点，但是他交易的成本就会大大的降低。所以，实际上市场是有识别好坏的这个能力，那么大家也愿意为这种好的去增加支付。
那么从短期的策略来看，我们大家都知道，现在我们面临市场调整这样一个大的环境，所以对企业来说可能更面临一个是趁这个机会去扩张还是要收缩的一个考虑。那么这里又涉及到在区域、城市、物业、产品类型、目标市场细分、业务模式上，到底是哪些去扩张哪些去收缩，怎么去调整，这个实际上是我们面临一个非常重要的选择问题。因为调整的过程中肯定有很多的机会，但是实际上在调整的过程中又会有很多的困难，怎么处理之间的关系，这是一个很重要的问题。
再一个，大家以前比较多的强调土地储备，这是一个最基本的能力，但是现在看来企业的流动性合理的一种储备和现金的比例，对企业健康运行是非常重要的。还有大家都在讨论的一个问题，是我们追求高的价值高的增值还是要提高我们的运营效率呢？实际上这里边不同类型的房地产市场可能它的两者取舍应该是不一样的。比如说我们对于商业性的房产、出租经营的房地产投资可能更多的琢磨去获得增值；但是对于开发销售这一类的产品，可能它的运营效益就更加重要。当然相关的问题就是销售利润率还是资产周转率更重要一些。再有就是在成本品牌和质量之间，调整过程当中有困难，但是我们说品牌和质量是企业的生命，越是在困难的时候才能够越能够识别出哪些是好的企业，哪些是取法责任感的企业，所以在这个过程当中大家要非常好的去思考。
金地在02年我们就曾经合作做过一个中等收入家庭的研究，一直在关心怎么为客户创造价值，提供满足他们需求的这种产品和服务，他们在产品的创新和服务的创新上做了很多的工作，我想经过我们这样一段时间的调整，大家都有时间在认真思考，那么在这个过程中肯定会琢磨出更多的有利于企业长期稳定发展、也有利于我们市场长期稳定发展的道理，那么也算这种调整对我们带来的贡献。
我就讲这么多。谢谢大家！
主持人：
非常感谢刘教授，刘教授是业内非常资深的学者，刚才从理论的高度给我们大家共同概括了中国房地产业的一个发展规律，以及我们房地产企业的应对策略。其实接下来我们可以换另外一个角度来关注同样的话题，那就是从更加实践的体会来说，比如说金地20年的成长经历，应该是最能充分说明这一点的。接下来的时间让我们用掌声有请金地集团总裁张华纲先生为大家做专题演讲，标题是——创新金地20年。有请！
金地集团总裁张华纲
张华纲：
非常感谢主持人。也非常感谢刘老师，实际上金地有非常多的学生是清华毕业的。
各位领导、尊敬的杨部长、各位来宾、各位朋友，大家下午好！
创新，应该说在金地的发展过程中一直伴随着金地，所以讲这个话题我觉得还是非常有趣。我今天演讲内容分四个部分：部分是金地创新20年简单回顾；第二是金地产品创新的创新观，也就是我们一个精准创新价值的理念。第三、金地产品创新20年主要成果；第四部分就是金地今后怎么样去做。
部分是金地20年简单创新的回顾。
金地在1995年做了金地海底花园，这个项目是个在中国房地产领域引用了欧陆风格，同时也做了样板房这么一个展示，那个也是金地在深圳的一个成名作。我们在98年做了金地翠园这个项目，也是金地个拍卖型项目，这个项目也是做得非常精致，8万平米的占地，做了2万4的建筑，当时深圳的销售非常恶劣，我们是采用了实景销售，环境做完，然后立面做完，到现在很多房地产公司都在做的。我们2000年做了金海岸项目，这是排景项目，应该说这个项目到今天还有很多业界的朋友去参观，这个项目也是金地在中国房地产界的成名作。其后02年在北京做的金地格林小镇，我们去年中央电视台两次报道，对社区文化氛围做了非常高的引领，在上海和深圳也做了非常多的项目，这里就不一一介绍。
同时，金地做了这么多创新，也得到了业界高度的评价，像我们的金海湾花园、格林小镇，包括我们的香丽山，都获得了非常多的荣誉，同时金地集团也获得了创新的一些评价。基本上我们每年建设部、中国建设报主办创新风暴，十个大奖，起码有两三个是金地的。
金地之所以有这么好的作品，有这么多创新的产品，有这么好的高品质的出品，非常核心的是有我们产品的创新观，就是精准价值的创新，我们的通俗的说法就是精准制造。我们产品这个战略是产品领先。很多企业是做的成本领先，比如像广州的碧桂园都是做的成本领先的策略，但是金地非常鲜明的做的是我们的产品领先，我们的产品一定是对客户有一个非常深入的研究，是量身订造的，同时金地充分挖掘高端的产品，主要是满足中国成长中的中间阶层，也是中产阶级的一个需求。
我们追求价值创新应该说有三个基本内涵：
一个就是对客户需求的准确把握，和前瞻性的一个洞察；
第二就是要打造具有差异性并且是量身订作的一个有竞争力的产品；
第三、就是最核心的是要满足客户的需求，也包括他没有体会得到，但是我们可以预见得到的需求。
同时，科学筑家是我们非常核心的理念，基本价值创新也是我们产品开发理念上的发展和延伸。
我们觉得创新一个方面是在产品方面创新，更重要的实际上它是科学性和态度，更重要是我们体系上创新，只有体系上的创新，才能保证这个公司不断的有好产品，不断的有高品质的产品出来。
我们创新有非常重要的内涵：
一个是创新以人为本，以人的需求为出发点。
二、创新是源于自然的灵感，要尊重自然，特别像我们北方的建筑，一定要跟我们北方的环境、气侯要有非常大的关联，要顺应自然，绝不能与自然去战斗或者是拼搏。
三、人文的创立，构筑和谐文化，要尊重社会。因为我们每个人不光是买了房子住在里面，你还有你的邻居，还有你生活的环境，还有你生活的氛围，社会氛围的营造也是非常重要的创新的一部分。
同时，金地在制度上的创新是非常多的，比如我们在94年是中国批公司法颁布后的试点企业，也是中国个获得ISO9001认证的房地产企业之一。也是房地产上市公司解禁之后批上市的房地产企业。包括我们最近在做的房地产基金管理，这也是在金融方面的非常大的一个创新。
同时我们的技术创新也非常多。技术创新我们一直都是跟全世界的公司在一起合作，比如说做我们沈阳的滨海国际社区、长青湾的设计师就是在荷兰非常有名的前沿的设计师。比如我们金地国际中心就是由SO也是设计界的IBM来做的。我们的创新的设计师都非常。
第三部分讲一下创新20年我们的产品。
金地科学筑家强调家这个永恒居住的意义。
我们的创新主要体现在三个层面：
一个是居住与城市；一个是居住与空间；
比如我们在广州的荔湖城，离广州有40的，环境非常好，里面有一个800亩的水库，那么怎么样把这个原生态保存好，这是我们设计师几乎花了整整一年的时间来做，所以这个是充分的尊重了环境的一草一木。我们的口号就是在自然中建一座城。
金地上海格林世界，在上海市也是非常有名的，这个项目离上海外环大概是2公里、3公里的一个距离，是闹中取静的一个项目，应该说这个在品质方面做得非常有趣，同时非常的尊重自然，我这里面有四条原生河。我们为业主营造了一个非常好的居住氛围和空间，同时对原生态整理和保护也做得非常好。
我们马上要推出来的沈阳的滨海国际社区，这个项目也是在沈阳非常核心的一个位置，就是在浑南河边上一个项目，这个项目的建筑面积也非常大，将近140万平方米，这个项目我们希望做成中国大的城市中心的一个社区，这个项目一会儿杨总会展开的介绍，我就不说了。
同时我们对社区的环境的再塑也是花了非常多的工夫，比如金海湾项目，这个项目是高层建筑，在98年的时候在深圳做高层建筑是很困难的，也请了当时非常的设计师来做的设计，这个项目应该说在海景方面充分的把每一个元素、每一个线条充分的挖掘和利用，所以这个项目到现在为止还是有很多人来参观的一个项目。
金地的香蜜山也是一个山景的项目，我们把中间有一块几千平方米的山地把它充分的保留下来，包括它的植被全部保留下来，然后借助点状的分布，形成一个相对围合的一个概念，所以这个项目是在山景的自然利用方面也是做得非常有趣，非常尊重自然。
北京金地名京在北京卖得的一个项目，每一次开盘都几乎销售80%以上。
另外一部分讲的是机理和文脉，这是房地产公司提高它的开发效率和提高客户居住舒适度的一个指导思想。比如我们在天津金地格林世界就是把海河的概念充分挖掘出来，然后把它用上去，所以它的一个设计理念就是海河神韵。
我们深圳一个岗厦的旧城改造项目，占地是15万平方米，建筑面积105万，这个是非常大的一个项目，投资差不多150个亿，所以这个项目目前是我们花了非常大的心血在做的项目，深圳以前有很多的旧城旧村机理非常的有趣，但是档次比较低，那么我们新的项目改造，基本上是充分的吸取了原有的空间的灵感。
西安金地尚 在区江是文化氛围非常浓厚的一个区域，有唐文化的一些建筑。
上海的格林春岸也是城市中心的改造，我们把它的树木很好的保留。
深圳金地名津，也是把当时的机理环境充分的保留，来创造发挥。
另外很重要的部分是社区生活，我们非常提倡场所精神。我们在95年的项目，就开始做会所，我们现在做的项目也带有会所，但是更多的是为场所放射出精神。
我们希望客户有更多的精神的寄托，挖掘更多的价值的提升。比如说我们在北京的金地国际花园实际上是在CBD正中心的项目，这个项目我们也是围合的排布，同时中心有一个非常大的花园供业主去生活，所以目前也是北京CBD这个公寓项目里面气氛的一个项目，为什么？租金、售价也非常高。
另外是宁波金地国际花园，当时我们在05年的时候在宁波市场上应该是非常的不景气，但是我们这个项目做得非常有趣，有非常大的一个客厅，每一栋楼有300平米的客厅，这也是非常奢侈的氛围的营造，非常好的迎合了宁波个体户也好、小老板也好这种土豪的心理。
我们在沈阳的金地国际花园这个项目做得是非常的洋气，因为沈阳是一个重工业城市，同时跟高端的制造业联系非常紧密，所以我们做得是非常有德国感有品质感，同时建筑的氛围非常到位。
我们在深圳做的梅陇镇，这个项目在业界也是很有名气的，也是专门做的一个市场定位，二流市场，30—35岁客户群体，获得户型很小，但是非常的丰富，非常的时尚这么一个项目。
上海未来城项目是跟浦东发展合作的，是我们来操盘的，这个市场是三湾一岸非常流畅的一个潮流性的一个项目。这个会所做得非常漂亮，规划流线也是非常流畅。
城市近郊社区——
武汉金地格林小城，现在是武汉拍婚纱非常优选的一个项目。
北京的格林小镇这个地方也是非常的有趣，这个项目应该说非常温馨，这里面的业主基本上都是白领，他们是通过网络聚在一起的，所以他们有一个非常好的社区的氛围，比如说他们每年都会捐助大概15—20个藏民去北京做白内障手术，帮助他们解决眼睛健康的问题，每年都会自发的去做义务的献血，然后他们还组织排话剧，在05年的时候拍一个话剧在小区里面演出，很温馨。
同时我们在会所商业街方面的营造也非常有创意——
上海未来城会所做得非常流畅。
金地梅陇镇把小的框框小的建筑符号做得非常到位。
佛山金地九龙璧做得非常的奢华。
上海湾流域这个会所做得也非常有趣。
上海金地格林世界地中海风情非常浓厚，同时现在也是上海奥尔夫的地。
武汉金地格林小城风情街做得也非常的温馨。
我们创新的第二部分就是居住、空间。实际上每一个客户关注度也非常高。比如说我们佛山的九龙璧是把中国的四合院概念发挥得特别好，来做的TOWNHOUSE。
同时也有次新产品的衍生，比如说宽景洋房，比如说别墅式洋房，比如说山地洋房，还有小户型洋房。
也包括一些传统产品的改良，像金地香蜜山，是大户型，户户通透。
另外一方面是小户型，在空间结构也都很有深度，应该说在这个行业里面，超过金地的也是不多的，也是我们和清华共同研究20年的结果。
核心就是细致，就是要去研究客户，所以像我们的厨房，在人体工程学方面研究是非常深的。如说这个卫生间，小的卫生间也能做，大的卫生间也能做，储藏间也能做。像我们梅陇镇的精装修，从现在客户反映来看对这个房子的反映非常好。信报箱做得也是非常的有趣，这跟建筑风格也相关，比如做了一个跟梅陇镇的建筑里面一个很相似的风格，用艺术家的产品去实现他的日常生活的接触。
我们认为建筑是有语言的，它也是生动的，它也会和我们的住户去有交流，所以像金地的梅陇镇是非常符合年轻、时尚、酷、炫耀的这么一个心理。比如说这是我们金地国际中心在北京的，这是在北京的东大门，是非常充分的把中式窗花的这么一个概念把它非常深度的引入到我们建筑立面去。再比如说我们北京的项目非常的大气，防尘。比如说我们的上海未来城非常的灵气，深圳的香蜜山是非常的冷静。这都是跟地块有关，也跟我们的客户紧密联系。
噪音，我们所有的项目在设计方案阶段一定有噪声的分析，对它规划的合理性要去改善，同时我们在楼板方面很多都用了辅助楼板的一个技术，让它的隔音效果更好。同时我们非常注意舒适性，就是健康方面，像呼吸，所以一定要采取很通透的格局，所以在金地的项目里也很难找到卫生间不能采光的，然后我们能做板楼的会去做板楼，同时在节能方面现在也是大家非常关注的一个题目，这方面实际上我们已经做得非常的前瞻了，生态方面我们也做了新技术的尝试，比如荔湖城这个项目差不多是50亩地，采用的是自然的技术，处理的效果非常的好。
最后一部分，讲讲金地创新的态势。
一个是我们现在有一个非常清晰的产品战略和我们的产品线。另外一个是我们一直在参加国家的科技支撑课题研究，比如说绿色建设，这个是建设部和国家科技支撑的一个题目。比如小户型的研究，我们在前年，就是政策刚一出来，我们就开发出变化多样的小户型产品这也是顺应了国家发展的要求。
讲来讲去，最重要的还是看公司战略定位。金地是做中国最有价值的国际化地产企业。最核心的是我们客户的价值化，我们的股东高兴，同时我们的员工有动力去创造，同时我们有很好的，也不忘回馈社会，所以我们一直上20年下来，我们有非常多的、非常好的成果，都是非常好的创新的东西。
我相信市场不断的成熟、不断的发展，金地科学住家的思想，创新理念在以后会越来越多的体现出来，为我们客户创造更好的东西，提升我们客户的价值。
谢谢大家！
主持人：
谢谢张总。刚才张总跟大家介绍了金地20年来的很多创新，我也知道这些天在沈阳马上就要来揭幕我们金地的创新成果展了，所以接下来要麻烦张总还要麻烦金地的董事长凌克先生，以及沈阳总经理 峰先生来共同为我们启动成果展首展，首展设在沈阳，大家可以见得金地在沈阳重要的战略意义。
我们在背板上看到一个非常具有创新意义的图，上面有张总刚才为我们介绍的三大区域，包括住区城市、居住空间和技术创新。接下来请三位领导共同来点亮金地成果展沈阳首展。
五、四、三、二、一。
热烈的掌声响起了，让我们共同来分享金地非凡的创新之路。
谢谢，我们再次热烈的掌声谢谢三位领导。谢谢！
我想刚才三位领导站在台上的那一刻，在他们的心中一定又对未来的创新之路画好了一个新的蓝图，我想从沈阳这站开始，的各个城市都可以近距离的感受一下金地20年的战略发展，我们的成果展将会在各大城市一一展开。站选择了沈阳，我想在金地战略布局中沈阳是非常重要的一站，接下来有一个短片会让大家先感受一下金地在沈阳的战略布局。我们一块来看一下！
沈阳是整个大东北的龙头城市，随着发改委和国务院对于东北振兴持续的关注，我相信所有人的心中对于大东北的期待并不仅仅停留在老工业基地这样一个传统的印象当中，人们更希望它能够成为继珠三角长三角京津冀之后第四大经济区，在这个时候我们在沈阳的房地产市场上看到了金地集团的身影，我想他们将会以怎样的战略布局在沈阳来谋新的发展呢？接下来的时间让我们有请金地沈阳公司的总经理 峰先生为大家来解读金地沈阳08年的发展战略。掌声有请！
金地沈阳公司的总经理 峰先生
峰：
尊敬的各位来宾，大家下午好！
下面由我代表金地沈阳公司为各位解读一下金地公司2008年战略及今后三年的发展规划。
很多沈阳本地的老百姓或者是业内的人士问我，你们金地公司为什么要投资沈阳，那么有时候我也在问这个问题，金地公司为什么会投资东北，而且把站放在沈阳，刚才我们的凌克董事长包括华纲总裁，包括刘教授对中国的房地产经济，包括金地集团的发展战略做了一个全面的概述，我想金地进军东北是发展20年厚积薄发的切入点。下面我具体从东北的战略构想、金地集团的战略定位、金地大东北发展的阶段、金地在沈阳的发展规划，四个方面与大家解读。
目前金地公司在全球有六个区域公司或城市公司，目前是以珠江三角洲为代表的包括深圳等等是我们的华南公司，以上海宁波南京三各城市为核心的华中区域公司，还有北京、天津为核心的华北区域公司，这三个区域是分别代表了中国的珠江三角洲经济圈、长三江三角洲经济圈和京津冀经济圈。另外我们金地公司前两年在西安、武汉又成立了城市区域公司，未来都往区域公司发展。
刚才我们主持人也谈到，整个东北区域有可能成为第四个新的经济增长区域，这里面有几个主要的观点，包括我们能源材料基地，包括我们农业产品，包括农业附产品加工基地，包括我们生态区等等的基础，随着我们经济公司沿岸，东北将有望成为第四大经济区。我们公司在06年11月份就在东北的沈阳获得了块土地，就是现在我们的金地国际花园这个项目。那么我们为什么要选择沈阳？我们每个沈阳人都想，沈阳房价到底有哪些没被大家挖掘出来的。我们金地公司选择沈阳的时候，当时是在成都、重庆、沈阳几个区域在选择，后来我们选择沈阳是因为我们从以下四个方面得出系统性的分析，一个是区域优势，一个是城市群核心优势，第三个是城市市场发展态势良好，一个是东北的大的整个背景。
沈阳是一个在中国跨越两个经济圈交汇的一个省会城市，是位于东北和环渤海经济圈相交汇的地区。
第二、城市群核心优势，中国有几个城市群，在珠江三角洲以深圳为中心划一条半径有数十个城市群，但是我们会发现在上海或者是深圳这样的城市群，其他很多城市都有自己的核心竞争力，它没有形成一个特别大的核心竞争力，那么在我们东北唯独只有沈阳这个城市，如果我们划一个150公里半径范围，我们发现这里面有八大城市，原来赵本山讲铁岭是大城市，那么我们以这个为半径划一个圆，整个涵盖的人口是2600万，那么我们就可以认为沈阳是一个拥有2600万人口的一个大城市。沈阳是的可以在东北能够形成这样一个城市群龙头的一个城市。所以我们在考虑我们项目在沈阳发展是考虑到以沈阳为中心涵盖到辽宁人口对沈阳居住需求的要求，这就是为什么金地公司敢于在沈阳建中高端住宅的一个很重要的出发点。
第三个方面就是这几年我们沈阳的经济收入是在飞跃的成长，目前沈阳已经做到了三千亿的这样一个城市，目前沈阳可支配收入达到1.46万，这个数字增长速度是非常快的。我们沈阳有国有大型企业收入达到4000块钱以上，我们金地员工的收入每年都是以30%以上的速度在增长，所以在金地我们聚集了一大批有能力的能够升级换代的消费者。我们看到发展浦东新区，经过了八年引发了房地产市场的高潮，那么东北的改革开放虽然与是同步的，但是我们在座的都应该很清楚，对东北来讲真正经济复苏是98年以后的99年到2000年，现在已经经历了七年的周期，所以我们已经经历了一大批刚性需求的客户，所以这为我们房地产市场奠定了一定的基础。
第四个方面，前一段时间我们沈阳这边公布的房地产数据，1—5月份整个沈阳房地产销售量已经跃居前三名，而且呈现出稳定的量升价增这样一个态势。
刚才我们总裁谈到整个我们四个价值取向，我们沈阳公司成为东北区域最有价值的房地产企业，我们的客户价值希望能够为中间阶级提供比较高端的生活空间和居住空间，也希望为我们的股东和我们的投资者创造回报，股东包括我们的战略股东，包括我们的投资股东，也包括我们的投资者。第四个方面希望为我们金地的员工提供良好的置业环境和良好的发展空间。这是我们金地公司四个价值在沈阳的具体体现。
金地集团在东北的发展规划我们大概分成三个阶段：
阶段是在08年时候我们整个做大做强的阶段，我们虽然是2006年10月份进入沈阳，经过现在短短的18个月，我们个项目已经全面开工了23万平方米，而且我们个项目的期应该在今年春节前可以入住，这样的开发速度是比较快的。
第二个方面我们去年获得的土地今年是两个项目同时开入，我们今年已经在沈阳全面开工62万平方米，这就相当于很多本地企业或者是外来企业10年的达到积累的一个开发量。
第二个阶段我们希望在08—09年，会延伸大连、长春，以及我们沈阳周边的一些有潜力的城市，例如鞍山等等，这是我们的一个布局阶段，我们希望按照我们集团的规划，把整个东北的沈阳公司做成一个区域性的一个大的公司。
第三个阶段就是2010年以后，我们会进入全面的发展阶段，我们会陆续的在东北5—7个城市进行我们房地产的一个专业开发。
具体数据我们在后面有一个表格，这就是目前我们在东北战略的具体规划，目前我们希望在08年底能够在售的项目能达到3个，我们今年新开工的面积是增加了40万，累计在建面积是62万平，累计年底销售额在12—15亿左右，我们在今年下半年我们会增加两个项目进行可延阶段，这样在开发项目可以做到5个。到09年我们新开工面积再增加50—70万平方米，总体在建面积超过100万，预计销售额在22—30亿这样的规模，这样一个规模可以稳定确保我们销售总额在我们东北是在前三甲，到2010年我们整体项目开工10个，整体开工面积大约150万，预计销售额会超过35亿。这是我们金地集团沈阳公司在未来3年比较客观的一个战略布局规划。
我们产品线基本上分为三个产品线：
是金地公司的看家本领，我们会在城市的核心区做高端的公益项目，这些项目例如金地国际花园系列、金海湾系列产品，这是金地公司的看家本领。
第二方面我们金地公司会在城市的核心区和新发区这样的结合部发展一些低层的低密度的联排或者是洋房。
这是整个金地公司在沈阳的一个产品线。
区域发展方向刚才已经谈了基本上就是我们结合沈阳的一些中心的主要区域，包括一些新的区域。
下面我重点介绍一下金地公司为什么把我们个项目，包括我们现在的大多数项目会集中在浑南。
浑南区域的选择对金地公司来讲，我们不是一种头脑冲动，甚至我们认为是一种选择的记录，对金地公司对中国房地产的研究，根据我们开发城市城市规划的演变，根据世界上各大城市发展的演变，我们觉得在浑南地区是位于一个和母城区紧密结合，包括从，出在的角度来讲我们选择了浑南区域，因为这里有主要的时政的体育、教育包括高科技的园区，这样我们选择了浑南这个区域，这个区域大家想一想，我们在类似于省会或者副省级或者直辖市的城市都能找到，三年前或者两年前，例如上海浦东的联洋社区，例如深圳的中心区，例如我们在北京的朝阳公园板块，这些区域都具有强烈的列图形，有些业主还问我，怎么只见你们怎么不炒作浑南，我说你们去看一看再回来再说，它不需要炒作，它的教育配套资源配套都非常齐全，所以从本身发展规律上来讲，必然能成为一个有价值的发展区域，同时也是潜力巨大的区域。
目前我们在沈阳这边有三个项目，一个是金地国际花园，一个是金地滨海国际社区，第三个就是金地长青湾项目，这三个项目都是位于浑南这个板块，个项目是在奥体中心以东800米，第二个项目在奥体中心以东2公里，第三个是在长青河边，我认为这三个一定能成为东北的沈阳的核心区域区。
个项目就是金地国际花园项目，我相信在座的有金地国际花园的业主，非常感谢你们的选择，我相信你们批的选择一定是无愧的，因为经过我们的统计，我们一期的洋房价格从去年11月份到现在已经增值了30%，那么我们这个产品刚才总裁也谈到，从我们的建筑风格，包括我们建筑的材质，包括我们对生活习惯的研究，都是按照沈阳人的居住需求，一如我们研究的德国的风格，我们的设计选用的很多是德国的设计，包括我们的材质用的都是德国原料的。刚才我们的总裁谈到，我们金地国际花园所有的窗都是三转两空的，我们每个窗都需要接密，每一个窗都要有一个照片，400个窗有1200张照片。
第二个项目是我们的滨河国际社区，地面上建筑面积超过140万，这个社区我认为是未来的主流的居住社区，我们引进了学校、商业等配套设施。前两天大家看报纸会发现，在我们长青项目不到50米的位置各有两个地铁出口，这为我们这个社区出行带来了巨大的便利。
我们长青湾项目，目前沈阳市的所谓的高端住宅是很多的，我认为高端住宅不仅仅是面积居住的大小，更重要的是金地公司在选择高端的时候，一开始拿地、物业管理、包括后期的管理都是非常的细化，这块地是靠近浑河，而且规划我们请的是知名设计公司来做规划。我们临河一个高层总共是15层，我们设置了双部梯，一个是到客厅，一个是到厨房。另外一个方便我们的地下车库，大家知道沈阳地下车库很多都很黑的，我们在接待口有宽敞的大堂，都有接待人员引导，这些很小的细节就突出了金地公司对沈阳高端客户生活的了解和把握。
另外我们来讲一下长青湾有一个会所，这个会所是华人界非常有名的设计师设计的，这个会所可以认为是我们最的时尚发布地，这里面包括各个方面的生活方式都做了一个精心的部署。这个设计前一段时间我和西武包括卓展，他们都希望这个地方未来做一个品牌的发布地。在我们大户型中我们确保我们大户型得房率超过100%，就是整个一层都是你的，包括地下一层的车库。
这就是我们沈阳的员工，95%都是本地化的，我相信沈阳公司在金地公司统一战略的指导下，有我们这样一个团队，一定能够为我们的客户提供高端的产品。
一个好的品牌需要客户有很高的忠诚度，但是所谓真正的品牌不是客户对企业的重视度，是我们企业的员工为客户提供性价比最优的产品，让客户忠诚于我们金地，这样才能形成我们长久的品牌。
谢谢大家！
主持人：
谢谢张总。相信有了金地公司这样不懈的努力，沈阳将会成为一座越来越美丽的城市，也成为我们人居理想能够越来越容易实现的城市。其实昨天我就到了沈阳，在沈阳的滨河两岸欣赏夜景的时候突然发现这个城市是如此的生动。我想在世界很多著名的城市或者著名的区域都有河流，比如说塞纳河、比如说多瑙河，想到这些河流你就会想到河流两岸的城市发展历史的沉淀，河流对一个城市的人居环境起着重大的作用。接下来请出澳大利亚GHD集团中国区总建筑师STEVEN.SMIT为大家做主题发言。
澳大利亚GHD集团中国区总建筑师STEVEN.SMIT
STEVEN.SMIT：
我今天很高兴来到这里，就我们沈阳金地项目进行一些讲解，而且我非常高兴的就是对这个滨河大宅的规划进行一些理念的讲解。居住在河边，居住在滨水边，它代表一些独特的价值，从古埃及开始，然后尼罗河，世界上很多著名的城市都离不开河流的发展，在欧洲有很多城市如果没有河流就不可能造就现在的城市。塞纳河是巴黎的生命之河，塞纳河是巴黎的生命走廊，如果没有塞纳河我们也没有今天巴黎的文化以及现代文明。很多城市，比如像悉尼，如果没有水的话，它也不可能成为现代的今天的悉尼。
水是人们的生命之源，很多城市都是在水的基础上建立起来的。悉尼的很多海港都给悉尼带来了重要作用。返回到欧洲，在爱尔兰有17世纪最昂贵的居住空间，甚至在今天阿姆斯特丹也有着最昂贵的居住空间，这张图片所显示的就是阿姆斯特丹的建筑就是滨河建的，在17世纪如果没有滨河，阿姆斯特丹是不可能存在的。
以上这些图片都显示出这些城市是如何滨水而居。所以说水为这些城市带来了的价值。所以说，浑河为沈阳的城市发展带来了不可估量的作用。因为浑河，沈阳具有着独特的城市空间，滨河地区给沈阳地区带来了独特的居住价值，这些不可估量的价值为居住带来了不可估量的前景。
谢谢！
主持人：
刚才那个短片让我们在时间看到了滨河国际社区的崭新的面貌，我信这也是金地在沈阳08年战略当中的重要的一次发力。对于这样一个社区，我想所有的誉美之词不用我们多说，因为大家知道，在未来的沈阳房地产市场之上，我们的金地一定会成为一个标杆企业，而许多的作品一定也会成为大家津津乐道的建筑精品，对于今天在座的各位而言，一定很渴望知道金地的另外一个新品究竟会以怎样的面目出现在大家的面前，下面的时间让我们继续来关注金地长青湾。请看！
完美的人居理念就这样一幕又一幕的接近了我们，我想任何一个建筑精品都会有它独特的基因，接下来我希望从规划和景观设计这两个大家都非常关注的角度和大家一块来解读一下金地08年沈阳的这些精品。有请澳大利亚GHD集团中国区建筑师STEVEN.SMIT。
STEVEN.SMIT：
接下来我给大家讲述的是金地滨河居住大宅的一些详情。这个项目叫做金地滨河中央社区。正如刚才所讲到了，水为一个城市带来了无限价值，从这些城市我们获得了一些理念，沈阳也有一条重要的河流，我们同时从这条河流里面获取一些灵感作为我们金地项目的设计理念。浑河作为沈阳的一条历史之河，没有浑河古代沈阳就不会存在，沈阳的发展也说明了浑河作为整个城市的中央发展轴为整个城市的发展带来了不可估量的作用。总的来说，城市越过河流发展，就像上海浦东。下面我们将介绍滨水居住的独特价值，城市越过发展是我们的灵感之源，金地长青项目的一期有一个很好听的名字叫做长青湾，独特的滨水中央生活区。下面我们就讲述这个整体规划是怎么来进行的。
总体规划是由两个景观轴和三个中心组成的我们的设计理念就是天、地、人合，现在所指的就是我们的两个景观轴和三个中心，这个轴线的结构为我们的整体规划提供了很重要的作用，原来有的原生大树我们也保留下来作为我们场地的资源利用起来，因此这一段滨河带我们可以称之为通往社区的一个绿色通道，我们的整体规划分为两部分：部分是城镇区，第二部分是滨河区。整体规划的结构也很好的说明了沈阳市从一个滨水的地区发展而来的。这些草坪上就说明了我们整体规划是怎么一步一步往下进行的，我们分为景观结构、社区空间和私人花园空间。从浑河看过去，我们场地有一个很好的分界线，总体规划的配套是分为三个中心和一些社区配套，那个绿颜色就是大地中心，然后橘黄色是人文中心，紫色的是天中心，这三个中心合在一起就组成了我们的一个完整的居住配套。这三个中心不仅服务于社区内部，而且它也可以服务于外部的人群。商业和居住配套的总建筑面积是13万5千平米，人文中心是一个很重要的区域，就联系了我们的场地我们的项目和这个城市，它具有很好的外向性。它包含了很多的功能，诸如餐饮、酒店等等功能服务和商业服务。大地中心我们称之为绿色中心，它位于我们的水景公园周围。
下面讲一下我们的景观结构，就刚才所讲的两条重要的景观轴线还有我们的公共区域间，以及半公共私人空间。所以我们的长青湾可以称之为有建筑点缀的景观空间。
下面我们来看一下长青湾具体的一些情况，上面那个是从浑河看过去它的天界限，产生绿色的是我们滨河的这块居住。长青湾是一个具有很高居住品质的一个区域，它混合和高层和联排别墅的一个区域。在这个区域中我们的联排住宅是紧紧相连在我们的中央水景公园的，我们的景观高层紧邻浑河，具有很好的视觉空间，可以看到整个浑河。同时在我们的居住区里面还有一个很重要的公共服务空间，还是从视觉角度来讲，我们的联排别墅和景观高层都具有很好的视觉空间，可以看到整个河流的很好的景观。这个是展示我们的景观和我们的住宅是怎样很好的联系在一起，对于我们居住在里面的景观体验是非常的有品质的，因此我们也有很好的户型空间提供给我们的业主，因此整个居住区是人车分流，行人是完全不会受到汽车的干扰的，深棕色是显示的我们会所的屋顶，人是可以上去的，这个显示了我们的户型的分布，然后可以基本的看到我们是怎样进行户型设计，使每一块空间都具有很好的视觉感受，底下那块联排住宅将会是一个很具有投资价值的居住区。
我们的项目正是作为一种与景观资源、城市资源结合的很好的项目来开发，我们景观高层的立面设计也采用了一种很巧妙的手法，和我们的景观很好的结合起来，联排住宅的设计也从另外一个角度来出现了我们对于这块地区独特价值的体现。这是我们称之为钻石艺术中心，它未来会作为我们居住区里面的艺术品鉴赏中心，它会给人们带来很高的艺术价值享受，它的立面设计采用了透明的蓝色玻璃。这是我们称之为翡翠商业中心，它未来会是一个五星级精品酒店。
整体这些结合起来就给我们的长青湾带来了不可估量的价值。我们的长青湾项目二期称之为滨河国际社区，同时它也可以称之为将建筑和艺术结合起来的一个很好的例子。滨河国际社区是依浑南而建的，我们的十个建筑，西面的四个是从西方艺术比如说是百老汇的歌剧中提炼出来的，东边的六个都是从中国的窗户的元素里面提取出来的。滨河国际社区侧重于年轻人，这个地区将会是一个很活力的区域。
谢谢！
主持人：
刚才大家看到了我们的整体规划，可以说先声夺人，当然要把所有的规划落到实处还需要我们在这样一个时间当中继续去精雕细刻。那么下面我们请到的这位专家应该说是景观园林设计方面的非常资深和的专家了，我们为大家请到的是法国阿尔萨设计事务所皮埃尔先生。掌声有请！
法国阿尔萨设计事务所皮埃尔先生
皮埃尔：
我介绍一下金地沈阳长青湾项目。
在法国里面景观是两个意思一块土地，一块脸，合在一起就是我们把这样一块土地还原成的面貌给大家。一个好的景观就是把它的形象展示给大家，同时赋予它灵魂。
我们先来看看我们的这块土地，我们这块地边上最要紧的一个元素就是这条河，那么我们另外一个很要紧的元素就是沈阳建筑大学，我们知道大学是知识所传播的地方，我们在这块土地上既有自然的元素，同时又有人的元素，我们这块地就处在自然和人文艺术都具备的。一个好的景观就是与自然的一个对话，同时也是跟建筑的一个对话，那么对我们的景观大影响元素就是河流，那么我们金地长青湾有它自己得天独厚的自然环境，金地国际生活社区也是与景息息相关，我们的景观首先就有一个很好的自然环境，那么我们怎么把这个河很好的利用，让它成为我们长青湾一个很好的支撑和发展，怎么把河流的水引到我们项目里面，让我们也能够有一个内湖，从这个湖开始我们有三条主线来把我们整个长青湾和国际社区能够很好的联系起来，我们条主线是知识的主线，知识的主线把湖和大学能够很好的联系起来，水渠的这条主线主要是商业，然后把整个社区的文化生活以及经济生活气氛能够很好的调动起来；第三条主线在这儿可以充分享受生活之美，比如在刚刚短片里面说的漫步，包括小宠物还有小马这些，我们在这三条主线上也有三个中心，个是地中心，然后是人文中心，然后是天中心，在天中心跟人类的知识发展是息息相关的，包括我们文化方面的，像电影院、像风车这些，能够跟人的未来生活有息息相关的这样的景色我们放在天中心。我们又沿着这三条主线这三个中心发展到不同的社区，让每个社区都有各自独特的景观。浑河加上主景观就是长青湾得天独厚的环境，在这里我们有几个非常好的环境，像影院、艺术鉴赏中心，这些能够大大提高我们生活品质，这些都很好的融合在我们的景观之中。
我们先来欣赏一下我们湖区的景色。在湖区我们有很好的参观、咖啡、酒吧，地形起伏，有点像小树林，像北欧的森林这种感觉。那个湖是跟河有紧密联系的，这两个艺术组合成了我们长青湾一个很好很重要的一个亮点。我们有一个标志性的喷泉，大概有50米左右高，这个像日内瓦湖一样，让人远远的望过去就知道我们到了长青湾了。沿着这个景观，我们会有各种各样的活动安排在其中，像老人的过道，小孩子的玩具都能够很好的融合在其间。
我们再进到细节地方看一下，这是我们一个湖的效果图，我们对材料的选择上也是充分的尊重这个环境的。在知识的这个主线上，我们想表达就是对新能源的利用，同时我们也要有点状水，因为中国人总是在讲水也是知识的象征，所以我们也有些点状的水，在天中心我们有些有意思的喷泉，把这个喷泉做得比较有意思，就是和滨河景观有些互动，从湖区到中心连接的就是我们水渠这条线，我们有很多的商业，选了像银杏树这样能带来美丽颜色的树种，然后中间有泉水等等，这样来营造整个商业的气氛。沿着这条主线南区的就是跟北边有一个呼应在景观方便，这边有一条湖，我们也做了几个比较有特色的建筑，同时希望能够创造很好的商业的气氛和生活居住的气氛。在最北边这个湖下来，原生态就有一条小溪，我们把它保留下来，这是我们一个绿色的肺。金地在这方面花了很多的精神，希望你们以后真的能体会到，可以去钓鱼，可以去放风筝，很多活动都可以在这儿。
刚才建筑设计师已经说了，就是每个著名城市它的存在它的产生它的发展都是与河息息相关的，因为古代没有现在的这种饮水系统，所以有水是非常重要的，是人发展的一个基础，所以我们的每一个社区花园都是跟一条河相关的，我们的个社区是跟英国的泰晤士河有关系的；第二个社区是跟北欧的斯德哥尔摩，第三个是跟丹麦的同化有关系的安徒生童话，第四个是北边这个区域，本身自然生态都非常好，让人想到魁北克的哈逊河和森林之城，第五个这个花园是法国非常著名的一个歌剧美丽人生，第六个是雷克雅末科冰岛的纯净花园，第七个是阿姆斯特丹梵高的太阳花。
每个花园都有图片，我们看一下。
景观设计是生活的艺术，也是生活的品质。景观不仅仅是好看，再往以后发展的话，特别是这个项目是金地在沈阳一个非常重要的项目，它在景观方面关注的点应该是很丰富的。
点是关于绿色所占空间的比例是非常高的比例。树木的树种我们也会选择比较丰富的树种，然后形成一个好的森林的群落的感觉。每个花园都有自己的特点，我们对树种的选择和搭配会花很多的心思。这些植物群落包括人的活动，像花蝴蝶鸟在这个环境里面都能够跟人很好的共处。我们本身有很多水，那个可持续发展的话也是我们项目关注的要点。在这个项目里面我们有对雨水的收集和利用的一个系统，所有的景观空间不仅仅是漂亮的，同时也是有用的，我们用它对雨水进行收集和绿化。我们对灯光进行研究，然后对节能方面进行了研究，节省了很多的能源。
今天非常高兴在这儿跟大家介绍沈阳长青湾项目，这个项目是非常非常精彩的，希望大家都能够看到它。
谢谢！
主持人：
谢谢！
大家看到皮埃尔先生是带着法兰西特有的浪漫出现在我们的现场的，一条漂亮的丝巾已经点缀出了这一点，通过刚才两位嘉宾的介绍大家已经看到金地集团想把世界先进的理念和设计师合作建造出最美的建筑。
接下来是一个对话环节，我们请到的嘉宾多少业内资深的专家，包括金地的董事长也会在现场和我们大家一一的来交流。实际上这个对话并不仅仅是在舞台之上我和几位嘉宾之间的交流，如果我们在座的各位有任何问题希望提出来的话，都可以写在纸条上交给我们的工作人员，我们会在稍候的工作时间会请大家来一一的提问。下面我们掌声请上我们的五位嘉宾，他们分别是金地集团董事长凌克先生，清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，世联地产董事长陈劲松先生，丝源经济公司董事长陶红兵先生，沈阳日报报业集团总裁黄学有先生。掌声有请！
今天可能出现凌克先生之外，其他的嘉宾跟我一样都是时间在我们的现场看到了沈阳这两个全新的项目，我想采访一下其他的嘉宾当金地这两个项目出现在你们面前的时候，给你们留下的印象是什么，我们只需要一个简短的词。
刘教授：
我的个感受是这个房子要是在我们家乡就好了。
陈劲松：
我有一个词叫幸福。我觉得这是一件非常幸福的事儿。
陶红兵：
我用一个词叫热爱，因为实际上半年前我们就开始了解，一直到现在它呈现。
黄学有：
自豪。
主持人：
凌董会选择哪一个词。
凌克：
我觉得是创新。
主持人：
实际上创新代表着金地20年来的成长之路，刚才刘教授的专题演讲当中也谈到了中国房地产市场未来的发展趋势和我们房地产企业的应对措施。我想创新可能是我们应对的策略之一吧。那么在这样一个形势之下，几位专家的眼中，你们觉得现在的房地产发展态势对房地产企业提出了什么样新的要求？
凌克：
要是说对未来的预测，这一点我要说我们对中国房地产产业充满信心，即使最近在不同的地方出现了一些调整的情况下，我们对中国房地产事业仍然是充满信心。第二点就是房地产产业发展到了2008年，应该进入了一个新的历史阶段，在这个新的历史阶段当中我们这些房地产业的从业的公司应该要做一些新的面临一些调整，也要做一些新的创新的工作去应对房地产产业调整。各地有一些城市最近房地产销售的数量和销售的价格都有一些减少，但是大家也应该清楚的认识到我们房地产产业的宏观的基本面并没有改变，大家可以纵观全世界这些发达国家和新兴的发展中国家，在他们未来的发展过程中GDP的增长仍然能够保持在9—10%的这种国家不多，中国是首屈一指。
第二、由于中国当今的人口结构，在2015年之前中国仍然有大量的新兴的劳动力进入市场，可以产生非常多新的家庭，这就是我们所说的人口红利，所以在2015年之前我们国家都将享受人口红利，所以在这样一些大的趋势之下，中国房地产业一定会得到非常好的发展。
这个是我想说的。
当然我在这里也想说一下，沈阳的房地产近期的表现，我认为可以比中国普遍的表现更好。因为沈阳的地产发展比某一些大的城市发展速度更慢，在沈阳这个地产市场里边投机者和投资者相对来说比较少，所以在出现一定的调整的时候沈阳的影响就会更小。这就是我想讲的。
第二方面，大家也要清楚的认识到中国的房地产产业已经进入到了新的历史阶段，在这个新的历史阶段当中，我们这些房地产开发商应该做哪些调整来应对这些挑战。个希望大家特别要注意，就是一定要挖掘、一定要去满足客户价值，千万不要把客户价值停留在口头上。大家可以看到，中国现在有些城市供过于求，大家也可以看到我们沈阳房地产投资的增幅都很大，这说明什么问题呢？将会有大量的住宅进入市场。一旦房子比较多的时候，一定要谁卖得出去谁卖不出去，一定要有谁卖得快谁卖得慢，所以到了那天市场是会来检查你的客户意识高不高，这不是由你去想市场由谁来检验你，所以我们现在就要有非常强烈的客户意识，这是我想跟大家讲的一件事。
第二个事，就是房地产产业总体来说毛利率会下降。中国这几年经济发展的速度很快，但是CPI的通货膨胀率涨得也很快，所以我们有些重要的生产要素价格都会比较高，这个时候会影响我们这个产业的毛利率，所以你不要过分的希望去还要达到2007年或者2008年的毛利率，可能你的想法你的思想要调整一下，所以在这个时候更要求我们地产公司的管理水要高，管理水平高就是说明两个事情：、质量要高；第二、成本还要低。所以在第二方面我提醒大家，要有客户意识，要挖掘客户的价值；第二要提高管理水平，控制成本。这是我给大家的一个建议。
主持人：
谢谢凌董事长，凌董事长看到了发展趋势，也做出了充分的准备，那么同样的问题在另外两位业内专家眼中会有什么样的答案呢。比如说陶先生怎么看这个问题？
陶红兵：
今天是金地集团品牌20周年，特别是创新成果展，我想中国房地产业经过二十多年的发展到今天，如果说还有很多因素会影响到这个行业的发展，影响到这个行业里面的企业的发展，那么其中很重要的一定是它的创新能力。因为这么几点：
首先是经过近二十年的发展，我想房地产行业到目前已经进入这样一个阶段，从满足一般的基本居住需求，到了舒适型的居住需求，再往后还有享受型的，再往后还有奢侈型的，那么再往后要求越来越高的情况下会有创新的更高的要求。
那么行业的竞争也导致现在地产企业的规模化、集中化趋势越来越明显，大企业竞争很重要的是品牌竞争，但是品牌不等于知名度，不是说知名度高了就一定是品牌企业，而像金地这样的企业我认为它是品牌企业，品牌企业最重要的一点是它的创新能力，从今天下午我们看到一个企业不断的创新，这个创新我指的是要不断的创造新价值，而不仅仅是创造新概念，那么它不断的创造了新的产品价值，给客户带来了新的价值，这个企业就具有竞争力，所以无论是市场的发展还是我们企业未来竞争的需要，创新的能力在中国房地产今后可能会越来越显得格外重要。
主持人：
陶先生特别强调创新。我想让刘教授来补充一下，除了刚才大家特别强调的创新以外，您觉得现在对房地产企业提出的要求当中还有哪一点是最重要的？
刘教授：
我觉得从我们国家整个发展的态势来看，我们现在强调科学发展观、以人为本，要实现又好又快的发展，我们确实也经历了一段时间快速增长的这么一个过程，但是实际上从国际的经验来看，经济稳定发展之后，对开发商来说怎么样把那种急躁慢慢按下来一些，仔细的去思考我们怎么去面对这种中等的速度，我们怎么去发展，而且实际上我们确实要考虑我们从长远的可持续的角度去思考这个问题，把当前手头上应该做的事情做好，因为咱们今天讲金地，实际上是一个领先的企业。
把自己该做的事情认认真真的、踏踏实实的做好，为社会、为老百姓提供合格的产品，到位的服务，我觉得这是社会上基本的要求。产生再要求我们创新可能不是每一个企业能做得到的。我是这么想的。
主持人：
当然我们也希望一直引领创新的金地来到沈阳，最后把科技创新的精神和更多的企业来分享。浑南在沈阳来讲是一个朝气蓬勃的地区，所以它的持续发展的能力也是被大家看好的。这方面请我们两位沈阳的嘉宾来谈谈。黄总工作在沈阳，对东北的地产发展趋势，您怎么看？
黄学有：
我是土生土长的沈阳人，这些年沈阳的变化让我这个老沈阳人经常感到吃惊，当然更多的是惊喜。城市经济实力提升之后，城市的亮点也随着发生了巨大的变化，沈阳的变化，因为我们在座的大都是沈阳人，我就不叙述了，这种变化表明沈阳已经是向令人瞩目、充满活力、国际化的大都市在昂首迈进，沈阳2007年的GDP是3055亿元，比去年增长了17.4%，是沈阳近15年来发展的时期。沈阳是首次和广州、深圳、杭州等城市比，进入GDP3000以上的城市，这就表明沈阳的经济发展已经实现了历史性的突破。
在房地产这方面，在范围开发的房地产企业应该说近年来投资沈阳的热情逐年在提高。像去年以来金地、碧桂园等企业纷纷到沈阳来投资，房地产百强企业据我了解综合实力排名前十名的有七家已经来到沈阳了，这就说明沈阳已经成为国内、国际值得争相追逐的投资热土。据我调查，在房地产普遍低迷的情况下，沈阳的房地产仍然处于平稳的增长态势。据我了解，今年1—5月份，沈阳的房地产销售面积在排名第三，在副省级城市中排名，这就说明沈阳已经成为的房地产市场。
主持人：
黄总说了很多的数字来告诉我们这样一个事实。那么陈总来跟我们分享一下。
陈劲松：
我们当然非常关注东北城市沈阳房地产的发展。我有一种感觉，就是当从深圳开始，去年上半年非常火爆，这个火爆的劲头向北开始转移的时候，南方开始进入调整期，面对沈阳房地产的未来，我感觉到这个城市给我一个很大的冲击，就是我们的浑南新区，刚才说在这个时候购买房子或者开发商关键词是创新，我觉得现在是一个机会，我觉得不仅机会是中国房地产的关健词，对开发商而言要比拼管理，以前那么火爆的时候金地管理的好别人管理的不好，但是金地拿地速度不行你也不比人家快，下一步就像李总说的，管理不好也会出现大问题，所以说这是一个行业准入的企业。第二个沈阳浑南横空出世，这也是一个机会，我跟老百姓讲选择什么样的楼，买一些潜力，就像北京的朝阳公园，我们整个浑南确实提供了这样一个机遇，金地在这这么大量的开发，给沈阳所有的人带来了机遇。
主持人：
其实刚才会让很多人很兴奋，因为提到了浑南地区，而且用横空出世来描绘这个区域，实际上我们知道沈阳对这个区域的规划越来越重视，你觉得怎么把我们的城市规划跟开发商的规划有一个更好的结合。
陈劲松：
浑南这么多的开发商进入，还有我们的奥体等等，实际上消费者的参与至关重要，就是消费者不止是买房，实际上在家园的建设、邻里的守望和整个规划进度的提升，会使开发商或者是政府必然按照民众的要求来做。像金地把所有的规划给大家讲，大家有所沟通，这是重要的步，下一步我觉得对浑南感兴趣的上政府的网站多提好的建议，这是非常有好处的。
主持人：
每一位对这个问题有话要说可以直接发表你的观点，怎么样把城市规划和产品定位和区域发展战略做一个更好的互动和结合。陶先生有答案吗？
陶红兵：
和陈先生一样，我也不是规划专家，但是对这个项目前期介入得比较早，介入的时候我们就提出来就是这个项目如何在规划上能够和产品结合，比如我们临河有这样的景观，我们又靠近市中心，这两个结合起来我们会打造出沈阳没有的项目，靠近市中心我们有别墅，大家都觉得别墅在郊区，但是我们恰恰在靠近市中心的地区出现了别墅，我们在临河这么好的地方又出现了高层公寓，所以我觉得这些都是在市中心的地方可能不会出现的，我觉得这也是在产品上的创新。通过规划来和产品相结合，实际上大家买房子不仅是买这个房子建筑体本身，更重要是买它的规划，买在这个规划里面将来能享受到的生活方式。所以我觉得这个项目确实把规划和产品结合了。
刘教授：
我的感觉城市规划实际上是希望达到的目标是好的土地要得到好的利用。但是我们实际上好的利用如果只从局部的看，就看不出它到底是好还是不好，所以还要有一个和城市其他的相关的土地利用相协调，比如大家居住和就业怎么去很好的协调好，因为我们现在很多城市交通的钟摆现象，就是城市越往外走现象越明显，另外还有一些配套的基础设施和公共服务设施，新区这些问题它有它的一个发展过程，但是我们说怎么能够保证在房子入住的时候像必备的一些设施，我觉得这样能够让好的地方有好的用途，但是要达到这样的目的，可能不仅仅是项目本身的事情，还要跟左邻右舍等等方面的配合。
主持人：
几位专家的介绍就把我们未来这个区域的美好生活图景已经非常清晰的勾勒了出来。其实我们今天的规划不仅不是台上嘉宾的规划，也希望和台下的嘉宾有对话。我们也请工作人员收集大家的问题条了，稍候会递到我的手上。利用这个机会我想请问凌董事长一个问题，一直以来大家都知道金地集团是以创新来征战整个地产发展领域的，但是在我们普通消费者眼里，我们觉得细部的创新、产品的创新比较容易一点，但是我们知道金地在金融方面的创新也做得非常棒。能不能跟大家分享一下你们在这个领域的创新？
凌克：
我非常高兴有这个机会跟大家分享，因为我也认为在当今的时刻，房地产公司在金融方面的创新至关重要。中国CPI在未来的一段时间是比较高起，在CPI高起的大趋势下，我们的货币政策是比较紧的，所以在这种大的环境下，我们地产公司的资金，我们的融资方式就应该要多渠道、多元化，而不能仅仅的等银行的贷款。金地公司在过去的八年当中，我们进行股份制改造，然后我们就上市，上市可以在证券市场融资，这是我们的多渠道。
第二、我们不仅和中国的其他开发商合资，我们也和国外的开发商合资，所以可以看到很多的项目我们51%的股权都是让国外的一些大的银行持有。
第三、我们在现在开始也在去做一些房地产的基金管理。所以你可以看到我们有很多种不同的方式，总体来说在中国房地产公司的资金来源不是太合理，因为现在大家资金来源无非就是三个渠道：一个渠道是自有资金。这个自有资金我估计占30%左右。另外一块就是银行贷款。还有一块就是销售的回款，这个也是依赖于银行。在美国，情况就不是这样，美国的一个地产商，他的直接的融资是占50%的，从银行的这些贷款、销售的回款只占50%，直接融资包括发股票、我们和其他的基金公司去合作、和其他的保险公司去合作这都叫直接融资，融资的方式是很多的，所以中国的地产商融资的渠道比较少，资产的构成不合理，所以我们应该意识到这个问题，所以要去做一些调整。这是我想给大家的一个建议。
主持人：
谢谢凌董事长把金地在金融方面的这些创造和探索和大家做一个分享。今天现场的提问非常的踊跃，我们台上的各位嘉宾可以尽量的简洁的回答，我们就可以多问一些问题，个问题想请刘教授来回答，您刚才演讲中提到中国宏观经济发展中区域差异以及房地产市场的区域差异，那么你觉得东北地区的房地产企业要如何的利用后发优势？
刘教授：
这个问题提得很好，实际上我们现在也在一直研究这个问题，因为我们发现不管是国家的调控政策也好，还是各个城市、各个区域的市场发展状况来看，都有明显差异。就是说一个政策可能对有些城市有影响，对有些城市没有影响，对一些城市是这样影响，对另外一些城市是那样影响。这样在不同城市之间，我们如何要从一个投资者的角度去考察的话，在投资领域里面有一个术语叫套利机会，就是你会发现这个地方是有价值的，但是没有被别人识别，然后这个市场的信息又不对称，不是一个大家都能够看得出来的，那么我有眼光我能够识别出来，那么我就可以在这个地方先行进入，抓住这个机会，实际上我感觉像东北地区，刚才我们讲过有过辉煌的时候，也有过相对低潮的时候、失落的时候，那么现在实际上我觉得东北在进行社会主义经济改革的过程当中，我们改革的任务比较重，那么现在基本上这个任务也差不多完成了，那么给我们再一次腾飞奠定了很好的结构化的基础，或者制度的基础。那么在我们调整过程中可能南方有些城市或者其他一些沿海城市，它调整的早，它已经起飞了，我们原来经常说北京往南起的早，就是房地产市场有一种波浪式的发展的过程，我自己感觉仅仅从房地产市场的角度我觉得沈阳确实具备这种后发的优势，尤其是刚才从图上大家也能看到，沈阳过去房子价格的增长速度是非常平稳、非常慢的，所以它也应该是是有这样一个动力去往前发展。
主持人：
利用这样的一个机会和优势。下面请问陈劲松先生，这位来宾说，对房地产的调控，陈总有许多不同寻常的看法，他想问一下世联感觉到了压力没有？您怎么来看待东北市场？也就是世联怎么看待东北市场。
陈劲松：
我觉得这样看比较好，东北市场因为去年放量土地也相当多，这跟各个城市也一样的，所以今年的竞争压力一定是大，那么东北市场的后发优势，我感觉有这么一个千万别学07年上半年的时候，因为那个时候是前车之鉴，市场上马上就提价，只要有成交就提价，三个月就提升一倍，这个事儿千万不能干。
第二、东北各个城市事实上2008年的竞争一定比2007年激烈，这是大家一定会有压力的。但是我看到非常好的情况是东北市场并没有像比如珠三角城市这种大起之后变成大回，所以我觉得这点好。
同时，我觉得东北市场开发商进入，这样使得一下子竞争水平提升到了领先城市的级别。这个非常好。我说竞争，业内竞争，同时也给业内指明了方向，比如说一开始我们代理商实际上我们卖的房子，实际上金地的楼盘我们都沾不上边，房子太好卖了，但是你看，当竞争激烈的时候以金地为首的开发商专业化不够，这样市场就可以越做越好。所以说我们对后发优势的理解就是不存幻想，前车之鉴，另外积极进取，东北市场在往上走的时候，在整个经济有各种各样问题不确定性的时候，我们觉得东北是重型化的东北，比轻型化的东北要好得多，所以我们是非常有信心。
主持人：
看来陈总对东北市场非常有信心，我们也要问问陶总，丝源近期有没有进驻东北的计划？
陶红兵：
我们调控下来，可能高烧地区反映强烈，非常发烧的当然没有什么反映，我们对沈阳市场看法是市场前景好，发展非常好，前面又没怎么起动，所以未来的空间很大，根据这块我们近期还没有进驻沈阳的计划，因为我们已经进驻了，近期的计划是扩大。
主持人：
所以卖了一个关子，其实丝源已经来到了温度正常的沈阳的市场。下面这个问题交给凌总来回答，就是面对目前观望的楼市状态，金地集团是不是会考虑相应一些应对的战略，尤其是在沈阳这样的市场会有什么样的特别开发和推广吗？
凌克：
还是分两块，块是金地公司所面临的挑战和应对的策略。这个问题同样摆在我们在座的很多开发商面前。第二个就是我怎么样看待沈阳市场。
总体来说，我们看到CPI在未来的一段时间会影响中国的楼市，大家怎么样去判断中国今后的楼市可以看CPI先导指标。CPI如果跑到了10的时候，中国的楼市就会很惨，CPI控制在6点几、7，中国楼市就会很好，所以大家可以不断的去观察国家统计局的那个指标，看看那个指标就可以预计一年之后的楼市的发展。我的看法今年是可以控制在7.2，另外长期的中国的房地产市场发展如何，大家可以去看看GDP，GDP跑到10，我们大家的日子都很好过，GDP跑到8我们今天这个会就不用开，它就是这样，GDP如何等于8，这个是中国宏观经济的一个警戒线，到了8的时候中国会出现多的失业、很多的企业亏损。我看待的中国今年的GDP，我认为是十多亿，我对中国宏观经济和楼市就是这样的一个判断。所以在这种情况下，我们的应对策略是什么，我可以跟大家做一个交流，、密切关注中国宏观经济的走势。第二、应用不同的宏观经济走势和房地产走势调整自己的财务指标，如果GDP跑得很高了，那你的那个时候财富的那套指标就要调得更稳健，如果说GDP维持在比较好的水平，你的财富指标就可以进取一些，这个也是金地公司所做的应对的措施。第三、金地公司会拓宽融资的渠道，当然我们也会有银行贷款、销售回款，但是我们也会吸收社会上所有的投资者，让他们都能够投资到金地公司来，所以我们不仅仅从银行里拿金钱我们从国内投资伙伴，国外投资伙伴拿钱，我们不仅自己开发项目，我们也可以去成立一个基金帮别人来管理，这也是一个融资渠道。这也是我们一个应对的措施。应对的措施很多，在这里就不需要一一介绍了。
我谈谈我对沈阳的看法。
主持人：
会不会相对于北京、深圳这样的市场，我们对于沈阳会采取特别的开发和推广的策略？
凌克：
首先我所看到的沈阳是一个非常有前景的沈阳，GDP的总额绝不是三千亿。为什么？因为沈阳是我们国家重化工业基地，在我们国家经济高速，GDP都在9、10的时候，我们基础建设投资的规模是相当大的，这是需要非常大的重化工的原料和重化工的生产设备，这些设备都是沈阳的这些大企业生产出来的，所以你们今天还没有真正享受到沈阳腾飞的效应，这是我想跟大家说的。
第二、从现阶段来看，我认为沈阳地产的发展是比中国很多的区域地产发展更慢，这个时候给了我们一些机会：、的地产调整的幅度可能大一些的话，沈阳的调整幅度就会小一些，因为沈阳的投机者、投资者相对比较小，所以这就给大家享受了一个非常好的继续进行房地产经营开发这样的一些基础的条件。第二、也非常同意刚才陈总讲的观点，就是说大家不要学深圳、第二、沈阳也不是深圳，既然沈阳的发展比很多城市的房地产市场发展得慢，所以它的价格往上跑的时候也不会跑得那么快，所以大家也不要过高的期望一年房价要涨30%，这种期望就不现实，房地产暴涨的时刻往往都是有众多的投机者参加的时刻，那个时候房地产才会暴涨，但是沈阳的投机的成分还是比较小的，投资的成分也不算很大，所以我总体来说觉得沈阳房地产市场现在在比较是很健康的。
第三、今后还有很大的发展前景，所以我们还要在沈阳继续开发。
主持人：
大家用掌声在迎接金地在沈阳的进一步的拓展。
下面这个问题没有刚才我们探讨的那么宏观，相对的微观一些、具体一些。这位现场的来宾希望哪一位专家能给我们沈阳的市民提供一些置业或者是投资方面的建议或者是指导？
陈劲松：
我们知道沈阳各个区域都是不一样的，沈阳是一个老城，这个城市是非常老的城市，不像深圳是个新城，所以说我们选物业公司的时候，在中国尤其是迅速城市化的中国，我觉得你选跟谁住在一块，这个比较好。比如说在北京，北京往南走是不的地方，好多人买了总也不，这就是跟谁住在一块至关重要，你的周边的配套至关重要，还有你这个区域未来的发展至关重要。
陶红兵：
经常有客户问买房子怎么选，我想我给他的建议，首先要选和这个城市未来发展方向一致的，不要背离这个城市未来发展方向，如果要是一个区域已经是在走下坡或者说大家纷纷逃离，还是不要选。
第二个是选规划，不要简单的看它的价格，规划的如何决定未来生活在这儿的生活品质、生活方式。
第三、就是选品牌。如果你没有选一个好的品牌，一个你的房子保值会有影响，另外你不一定能按时拿到你的房子。
主持人：
我们今天都在关注注和分享金地20年的成长喜悦和成果。
在对话结束之前我们邀请每一位嘉宾送给凌董事长一位礼物，这个礼物就是对金地未来发展的祝福和祝愿。从黄总开始。
黄学有：
金地集团举办的这次成果展，我感觉金地是一个充满生机和活力的企业，是一个勇于创新、敢于实践，定能收获成功的喜悦。
作为一个媒体，愿意和在座的各位共同见证金地在未来的发展当中能够为自己创造更多的辉煌，为沈阳这座城市带来更多的财富和更多的惊喜。谢谢！
主持人：
谢谢黄总。
陶红兵：
金地是一个值得信任的品牌！
陈劲松：
我用个字，精准创新。这就是我理解的金地的精髓。
主持人：
也希望在未来的发展之路上它能够得到更大的发扬。
刘教授：
我觉得这几个字也非常的科学住家，实际上这四个字是他们自己的，我再送给他们自己。
主持人
这是我们金地的品牌主张。
收获了这么多的祝福，我想凌董您也把您的祝福也留下。
凌克：
金地公司一定不辜负我们的股东、我们的业主和各位朋友们的期望，一定给沈阳市交一份好的答卷。
主持人：
谢谢！我们在这里也希望所有人能够共同携手为沈阳人带来更多美好的人居空间。
在这里感谢大家参与我们的活动。谢谢大家，再见！
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