压缩房地产投机利润空间、保障经济适用房公平合理分配，成为起草中的《住房保障法》的重要内容。 资料图片
在2009年度房价进一步高涨的形势下，《住房保障法》的起草引人关注。
据了解，压缩房地产投机利润空间、提高骗购违法成本、保障经济适用房公平合理分配，成为起草中的《住房保障法》的重要内容。
受住房和城乡建设部委托，由清华大学法学院、深圳市房地产研究中心联合起草的住房保障法，不久前已提交给住建部住房保障司内部讨论。“估计经过进一步讨论形成更完善的法律条文之后，将会向各部委和地方征求意见，也可能公开向社会征集意见。”住房保障法起草者之一、深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国说。
建议经适房采用共有产权
“之前爆出过不少投机、骗购经济适用房的事件，比如去年武汉‘六连号’事件等，导致出现了许多建议废除经济适用房制度的呼声。”王玉国说，“这个领域，很需要一个完整的法律制度来对其进行规范。”
住房保障法2008年已被列入十一届人大常委会五年立法规划，住房和城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作，并于2008年下半年委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草理论版和实践版建议稿。“深圳市是国内开始起草住房保障条例的地方，有比较好的实践和研究基础。”王玉国说。
此前，根据2007年发布的《经济适用住房管理办法》，经济适用房购房人拥有有限产权，购买5年之后可上市交易。
由于经济适用房的价格极其低廉，购房人往往可以在出售的过程当中获取高额利润。这也是导致大量投机行为出现的重要原因。“我们认为，打击这种投机行为，关键就在于压缩它的利润空间。”住房保障法的起草者之一、清华大学法学院副院长申卫星说，“正是基于这种考虑，我们建议采用共有产权。”
所谓共有产权，意思是出资的政府和作为保障对象的购房人共同拥有经济适用房的产权。这样的住房也可以上市交易，只不过出售后的按照出资比例在政府和个人之间进行分配。
关于政府和个人在经济适用房产权中所占的比例，还在进一步讨论当中。“我们考虑过政府以土地出让金作为比例分配的依据，不过这都只是建议，没有最终确定。”申卫星说。
“之前已经有一些地方在试行共有产权制度，比如江苏淮安。这项制度既能够帮助更多的人拥有住房，又很大地压缩了购房人在上市交易时的获利空间，同时又使其能享受到出资部分所带来的，共享发展成果，还是比较好的。”王玉国说，“不过，在起草过程中，围绕这项制度也产生了很大的争议。”
除政府产权所占比例外，根据王玉国的介绍，共有产权主要在三个方面存在争议。
一是，如果政府成为房屋的共有人，也就成为了业主，那么政府是否需要履行业主的责任，是否参与物业管理；
二是，根据我国物权法的规定，因共有的房屋产生的债权债务，共有人须承担连带责任，那么在购买人不履行相关义务或者欠付费用的情况下，政府就必须履行，这可能把政府拖入很多纠纷中；
三是，如果政府既不履行业主责任，也不承担连带责任，势必要在住房保障法当中引入许多物权方面的排除条款，而这些条款能否将现实问题穷尽也未可知。“目前，几个试行共有产权制度的地方运行情况还不错。”王玉国说，“不过，研讨过程中提出的这些问题也已经引起了实务部门的重视，共有产权制度最终会不会保留，还无法确定。”
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