楼市和谐需要开发商和购房者共同努力。
编者按
说消费者是“上帝”，但有谁了解“上帝”的真实感受？如果遇到了欺骗“上帝”的现象，又该怎么办？每年一度真正属于消费者的节日——3.15消费者权益日马上就要到了。今天，让我们说出“上帝的尴尬”，写出买房“很受伤”的案例，给消费者支招解惑。这次，我们策划的重点是防患于未然，在您被骗入陷阱前，先在前面立个警示标志。语言幽默，但内容实在，您可千万别当笑话“一笑而过”！
销售篇 期房之殇 一场赌博？
买一个房子，可能是一个人一生中的投资，买了一个期房就好像买了一个梦想，一个对着模型和工地想象的梦想，而当期房变成现房，当期望的喜悦逐渐变成了质疑和申诉，人们才知道梦与现实之间差距有多大。
一张图纸、一个沙盘、一个对房地产项目的描述，这就是一个“远期商品”进入现期市场上销售的状况，可想而知，它所引发出的矛盾对消费者的伤害有多大。
记者从消协了解到的情况是，购房者反映开发商交房、私改合同等违约行为的根源就是期房销售造成的。由于期房销售，购房者承担了太多的风险。
商品房预售作为一种对未来房屋买卖的销售模式，与看得见、摸得着的现房买卖相比，给消费者带来了巨大的风险。首先，商品房的物理状况不确定，如房屋配套设施状况、绿化状况等；其次，商品房的权利状况不确定，有时会出现延期交房、一房二卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。
于是种种的不确定引发了大量的投诉，由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的开发商往往利用这一模糊期，进行大量的许诺，而当拿到了消费者的“桶金”后，承诺就成了泡影，开发商可以有恃无恐地对手中的期房进行交房时间、房屋质量、面积、环境、设施的改动，失信、违约、侵权行为甚至欺诈行为一次又一次的上演。
现在还玩着“空手道”的开发商仍有不少，前期靠施工队垫资，后期靠预售款滚动开发。开发的楼盘成了一场赌注，运气好的话，只要大环境宽松，房子卖得出去，资金链不断，开发商就可以空手套白狼，即便运气不佳，也可以利用制度的漏洞，把风险完全转移给消费者和银行，成为的赢家。
消费者在房地产市场天然处于弱势地位，在既不能控制，更不能使用房子的情况下，莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，于是,从购买期房到入住这段时间里，延期交房、面积缩水、设计变更、承诺不能兑现甚至“房屋”中途夭折等问题都可能发生，成为购房人的心头之痛。而此时的开发商只是一味地推诿，让购房人东奔西走、心力交瘁。买期房，就像购房者与开发商之间的一场赌博。
延期交房，应该是期房纠纷中最常见的问题，尽管在合同中也会约定延期交房要赔付违约金，但在现实中有90%以上的开发商都拒赔违约金，或者拖延赔付，消费者并没有那么多时间、精力去周旋。
购房人冯女士以全额付款的方式，在浑河岸边买了一套48.5万元的精装住宅，开发商原本承诺当年10月30日交房，可是等到了交房日期的冯女士却被开发商告知，交房日期延迟到了次年的9月30日，整整延期了11个月，此时的冯女士提出了退房的要求，可开发商以没钱的理由进行推诿，至今，冯女士未拿到一分钱的退房款。在预售制下，这笔钱无条件地被开发商预先“享用”了。
目前市场上购房者利益不断受到侵犯的事实说明，在这方面确实有着制度缺失及不完善。买房人因为信息不对称，总是处于劣势地位，由于相关法规尚不完善，消费者要想维权很难。这就要建立一套完整的法律体系、信用制度及房地产监管制度来保护住房消费者的利益。，市场诚信度要达到一定程度。第二，法律法规要相应健全，第三，政府的监管能够到位。否则现行期房制度对消费者带来的损害将是长期的。期房产品作为商品房销售中的一种模式，其存在有其合理性，但部分开发商缺乏诚信,恐怕将成为“期房时代”为自己掘下的坟墓。没有一诺千金的期房产品,这种模式存在的空间就会越来越窄。
“抢房”大潮 被谁“忽悠”？
“快带上两万元定金，否则你看中的房子就没了，好几个客户都赶着来买呢！”电话里传来售楼员急促的声音，惊闻此言，王女士立即以迅雷不及掩耳的速度，打车直奔售楼中心。
王女士说，她在大东区看中了一套90平方米顶层带阁楼的房子，可售楼小姐很遗憾地告诉她，整个楼盘中带阁楼的顶层房子已经全部售完了。但售楼小姐表示，有一户房主还没有办理手续，看能不能商量商量，王女士感觉就像销售人员所说的“这里的房子太火了，都在抢”。听说她看好的房子奇迹般地出现，王女士高兴得要命，就像捡了个大便宜一样高高兴兴地交了定金。可一个星期以后，王女士的同事也订了与她同楼盘的房子，也是顶楼带阁楼的。让她生气的是，同事说，这套房也是从别人手里“抢”来的，王女士觉得自己受了愚弄。
如今，销售人员的“心理攻势”很猛烈。“这个单元只剩这套房子，今天下午就会来人交定金，而且明后两天就可能提价！”这已经成了售楼小姐的口头语。可当你过些日子再次看房时发现，这套房子依然“无主”，价格也没有变动，而且其他单元还有更好的户型和楼层可供选择。
业内人士说，这些都是开发商的销售手段，有些则是销售人员精心设计的“心理陷阱”，刺激消费者的购买欲望。一些好的房源被事先“冷藏”，在一些大的房展会上或每次新开盘宣传时“闪亮登场”，但通常属于吊胃口“看多卖少”，相对较差的房源则会被想方设法先卖出去，这样方便后期操作。许多购房者都是倾尽所有、借贷买房，房产也以居住为主，因此要仔细考察楼盘的地理位置、户型、价格等性价比，同时查看销售处的销售登记，防止购房时“一时冲动”被销售人员“牵着走”。
房价篇 多收了三五千
某市某售楼处门口的公交站台，横七竖八停泊着几辆刚到的公交车。车里人山人海，把车身压得很低。一些楼盘宣传单被车轮卷起，一漾一漾地，填没了车和车之间的空隙。售楼处在车站背后。早晨的太阳光斜射下来，光柱落在展会外面晃动着的几件旧西装上。
那些穿旧西装的人大清早乘公车过来，到了地方，气也不透一口，便来到销售前台占卜他们的命运。“均价7500，不打折，”房产公司里的售楼小姐有气没力地回答他们。“什么！”旧西装朋友几乎不相信自己的耳朵。美满的希望突然一沉，一会儿大家都呆了。“在去年，你们不是卖4800吗？”“4500也卖过，不要说4800。”“哪里有涨得这样利害的！”“现在是什么时候，你们不知道吗？各处的买房者像潮水一般涌来，过几天还要涨呢！”
刚才挤公车犹如抢银行似的一股劲儿，现在在每个人的身体里松懈下来了。今年天照应，政府刺激消费，工资涨了几成，银行也不来作梗，利息每月降了这么三五百，谁都以为该透一透气了。
哪里知道临到最后的占卜，却得到比往年更坏的兆头！“还是不要买的好，我们再去别的地方看看吧！”从简单的心里喷出了这样的愤激的话。“嗤，”小姐冷笑着，“你们不买，人家就饿死了吗？现在多的是外地人和炒房团，头几批还没看完，看房大巴车又有几批送来了。”
外地人，炒房团，那是遥远的事情，仿佛可以不管。而不买那必须要用的房子，却只能作为一句愤激的话说说罢了。怎么能够不买呢？丈母娘方面的关是要过的，为了落户口，娶老婆，生孩子，没有房子都是不行的。在间距大与小的辩论之中，在交通方不方便的争持之下，结果旧西装们口袋里的银子变成了定金；旧西装朋友把自己赚出来的钱送进了开发商的腰包，换到手的是或大或小的一张排号卡。“小姐，直接给现房，不行吗？”白白的银子换不到现成的房子，好像又被他们打了个折扣，怪不舒服。“老土！”夹着一支水笔的手按在电脑键盘上，鄙夷不屑的眼光从眼镜上边射出来，“一张排号卡就有一次选房机会。我们这里没有现房，只有期房。”“那么，直接签合同吧。”从电视上听说，知道手里的牌号卡是不太牢靠的。“吓！”声音很严厉，左手的食指强硬地指着，“这个就有合同效应的，你们不要，订金是要没的？”
不要这牌号卡就要吃订金，这个道理弄不明白。但是谁也不想弄明白，大家看了看牌号卡上“价格待定，将有调整”的字样，又彼此交换了将信将疑的一眼，便把卡片塞进旧西装的空口袋或者起了毛边的空裤袋。
一批人离开了现场，另一批人又从公交车站走过来。同样地，在前台迸裂了希望的肥皂泡，赶走了多年以来看着存折的钱慢慢增多所感到的快乐。同样地，把万分舍不得的白花花的银子送进开发商的口袋，换到了并非现房的价格待定的一张卡。
第二天，售楼处表演着同样的故事。这种故事也正在许多城市里表演着，真是平常而又平常的。
[记者点评]
“市场好了，房子不能卖便宜了，所以就涨价”，个别开发商擅自改变销售价格，价格涨幅“离谱“的行为是不道德的。合约上“价格未定，将有调整”等模糊条款的话，属于霸王条款。因此，消费者在与开发商签订合约时，实地考察所购商品房地点，了解开发商的资质，对商品房买卖合同中所列条目要逐条查看。要看清合约的各项条款。要意识到房子如果涨价，自己是否能够接受的问题。有争议时，一定要以合约为法律依据来维护自己的利益。另一方面，也建议开发商在签约时，对消费者明确说明或写明价格问题，同时明确价格涨幅，如果价格涨幅在对方可接受的程度之内双方就可以签约。比如在合约里注明“价格涨幅在10%以内”等等，让消费者明明白白消费。
宣传篇 楼盘宣传也“忽悠”
“森林是几棵葱状的小树；当业主问为何森林不是森林，池塘里为何没有鱼时，被销售代表的巧舌回答搞得哭笑不得，说：百年后才成为参天大树，鱼被吃了，天鹅吃饱飞了”，这是小品里发生的故事，可家住沈阳市皇姑区的郎女士在现实生活中遭遇了类似的事情，买房时开发商说旁边的空地是规划绿地，现在却开始盖车库了，她感觉特别气愤。
郎女士遭遇了开发商的虚假宣传，虚假宣传是目前房地产界“功利营销”的通病。夸大美化居住环境，打造虚假水景概念、绿化概念、花园概念、交通概念，这些都是开发商司空见惯的伎俩。但在合同签订的前期，购房者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物模型等等，只要不写到合同中，很难要求卖方对此承担合同责任。
对此，律师建议，消费者在购房过程中，不要轻信售楼人员的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚。希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。购房者在签合同时应注意广告内容，争取把广告商的条款多写一些在合同里。写明销售广告必须构成合同的一部分，认真研究《商品房预售合同》的内容，当购房人无法举证的时候，就可以把广告作为依据。
小品《梦幻家园》暴露了房地产市场存在的诸多弊端，颇有现实意义和警示价值。诸如对房屋质量问题，开发商和物业互相“踢皮球”；对事关购房人切身权益的重要条款含糊其辞，并做虚假承诺；对业主将住宅作为商用的不当行为漠然视之等。对此，有人大代表建议，开发商在销售房产时，应向买受人出示详细的产品说明书。据介绍，产品说明书应该包括详尽的房屋结构、建材标准及使用方法和年限等相关内容，而且应该细致到钢筋粗细、水泥标号、管材品牌及铺设线路，还有业主对小区公共设施的共用权部分等内容，甚至应该说明所购买的房产位于的经纬度，这样才能让百姓做到心中有数，即使使用了十年后，产品出现质量问题，也能有据可查，有据可诉，切实保障百姓的利益。
合同篇 霸王条款不好使
倾半生积蓄，举全家之力购买到商品房，却频繁遭遇合同陷阱，在签订购房合同时“霸王条款”暗藏玄机。对此，沈阳市消费者协会对房地产行业中的“霸王条款”进行了一次全面声讨，315律师团的律师用法律“利剑”直指“霸王”，本报对最“经典”的霸王条款进行点评分析，请购房者擦亮双眼，谨慎签合同。
霸言霸语：“归开发商所有。”
点评：其实质是开发商为自己单方面修改合同（变更合同）埋下的伏笔。销售商品房广告和宣传材料的内容如果成为商品房买卖合同的内容，它就是合同的组成部分,那就是双方一致的意思表示。未经双方同意或不具备法定变更情节时，就不应变更。可是开发商在设计合同时给自己设计了一条解释权，为自己设计了变更或解除合同的附条件，即“归开发商所有”。违反了《消法》、《合同法》等有关规定。一是商家为促销所做的承诺受法律法规的约束，不能随意按自己的意思更改。我国合同法规定：“合同的变更或解除一般应协商一致或征得对方的同意”。二是我国合同法规定：“如果对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释”。而不是“归开发商所有”。三是法律对被动接受格式条款的一方有政策性倾斜。合同法规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。开发商没有。
霸言霸语：“买受人签订本认购书时，即缴付定金贰万元（含诚意金）。本认购书签订后，定金不退还。”
点评：定金不退还违反了我国法律规定：《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，而不是不退还。另外在签订认购书时就让消费者交付大量定金是开发商为强买强卖所设的陷阱。认购书并不是实际意义上商品房买卖合同。双方并没有形成债权、债务关系，交付的定金，实际上是立约定金，买受人只有在符合签约条件而不与之签约时，才存在着所收定金不退还的问题。
霸言霸语：“买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”
点评：对于购房人办理权属证书的期限，《城市房地产开发经营管理条例》作出了明确规定，即商品房交付或销售合同签订之日起90日内。对于因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，示范文本提供了两种处理方式供买卖双方选择，即退房赔偿损失和按已付房价款支付违约金。鉴于目前房地产业的现状，很少有购房人选择退房的处理方式，但购房人根据第二种处理方式向开发商追究违约责任时，发现无论多少天办理权属证书，开发商所需支付的违约金都是不变的，购房人可以根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，在合同中约定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算违约金，即每日按已付购房款总额的万分之二点一支付违约金。对于因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书超过一年的，消费者可以选择退房并赔偿损失。
霸言霸语：“双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。”
点评：一房二卖是典型的欺诈行为，绝不能简单地以3%经济赔偿应付了事。人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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