——地产大鳄们缘何扎堆沈阳？
多波多折的中国房地产市场，在螺旋中不断得到空前发展。从昔日的央行加息、“国六条”、九部委“十五条”、民宅禁商令、“外资限炒令”、土地出让规范等等的历届无数次的政策频繁出台调控，但市场本身似乎有着自己的运行规律，那就是每次调整的前后都验证了一个事实——螺旋式起伏发展趋势。如大家都该记忆犹新的2006年，那时也是不折不扣的地产“政策年”。10月份之后，伴随着人民币在国际地位上的不断刷新高，股市、粮油、钢筋水泥等虚拟、实体经济都形成一股合力往上窜升！房市也伴随内在的规律运行作用下，最终形成了的一片“涨”升。特别是到了2007年10月至2008年奥运会期间，国内一线城市房地产市场更犹如脱缰的野马，飞奔涨速可用突飞猛进、无限火爆风光年代来形容，均价指标不断刷新，从1万元/平米到2万元/平米、从3万元/平米一下子窜到了4万元/平米，甚至有过5万元/平米。一线城市地产市场表面看似平静如水，基下其实是暗流翻滚，如汹涌的海浪一样一路高歌猛“涨”。“北、上、深、广”犹如四骥絶尘，让二、三线城市的人们望尘莫及！ 【新政下房价难降 抢先看推高房价十大罪魁祸首】
奥运会后时代，房产经济在惯性下推动着市场，出现一片“涨”升势头。由此诱发国家再度推出严控政策调控，但没过多久，恰遇百年一遇的世界金融危机，一场突如其来的危机海啸，在双重合力作用下把国内房产市场打了个措手不及，几乎节节败退。特别是一线市场，历经量价齐“降”局面让每个开发商们的心理跌到了难以置信的冰点。因此，一向嗅觉灵敏的国内外房产大鳄们感觉一线城市房市及政策有些不妙，目标悄然开始转向二三线城市。 【后奥运时代 大浑南楼市异军突起 】
历经数次的宏观调控和市场洗牌，中国房地产业形成“三足鼎立”之势——“央企集团军”、海外资金和民营资本（简称“国”、“外”、“民”）等三大资本力量，他们乘喘息之际正以自己独有的方式伺机锁定国内二、三线城市扎营拓展。
象私募基金美国特罗斯房地产(下称“特罗斯”)，2006年便与某房产开发商在上海成立合资的房产开发公司，完全介入房产开发过程，并以二线城市为主。由于诸多宏观调控因素，上海等一线城市的房地产市场脚步明显开始放缓，以香港和新加坡为主的外资开发商也开始大规模移师二线城市。主要是香港、新加坡的一些开发商早已频频现身于重庆、武汉、宁波、大连、深圳等二、三线城市，成片囤积土地。新的外资势力显然已渗透入中国内地更广袤的腹地。数年来，它们已经与中国内地开发商在二、三线城市开发中悄悄拉开战线。
如个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产。当时李嘉诚先生明确表态将不再增资上海。同时在2005年至2007年，恒隆地产在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物中心,投资金额预计将达200亿至250亿港元。如在沈阳已经启动的两块地：中街恒隆66和市府广场恒隆中心就是事实。实际上，在恒隆地产之前，早有“先见之明”的和黄地产已经在天津、重庆、武汉、沈阳等二线城市拿下大片土地。一直在上海潜心“修炼”的新加坡凯德置地也在宁波拿下大片地块，开始了二线城市攻略。
对于热衷转战目标就是在于人口达400万或500万以上的发展中城市，这样的城市面临经济、人口的扩张，已经具备了经济起飞的条件，早买地，未来四年内施工，正好配合这些城市的繁荣之机;而且，恒隆地产实现了快速出击，所以能在这些城市较快拿下了极少为数的价格低廉的甚佳商业中心。
此前一直致力于实业投资的美国华平投资基金，也与联想旗下的房产开发公司融科智地合作，共同寻找二线城市的投资机会。象万科、世茂、绿地、顺驰、恒大也一致跟进二线城市的房产市场。
随着金融危机的蔓延，国家动用了4万亿救市政策推出后，中国房市又一次成了黑马，终于在2009年5月后出现井喷式的狂涨期。到了2010年4月，中国经济GDP指标高达竟然接近12%，太可怕了，是地产市场惹得“祸”。因此，国家再也无法容忍，于在今年5月14——17日，国家迅速严厉推出了一揽子调控新政策予以维稳房地产市场，加上地方一线城市政府的区域性调控令牌的一道道发出，一线城市犹如惊弓之鸟，应声响应趴下的市场呈无量盘整的焦灼状态，甚至有些一线城市巨幅跳水价悄然兴起。此刻的“国”、“外”、“民”各大房地产大鳄们更加坚定了往二、三线城市投资信心。同时，在这“北、上、深、广”四大城市拉开架势，彼此开始了空前残酷的绞杀。打压政策的风吹草动，一线城市的量价齐跌到了摧毁各家信心边缘。吃惯一线城市“鸡肋”的国内外地产大鳄们，虎视眈眈的欲眼更加信心百倍地瞄向了象沈阳为代表的这些二线城市，这预示着二、三线城市即将形成下一阶段勇士们争相竞逐的角斗场。
沈阳作为东三省的经济、政治、文化中心。从2008年被国务院批准为振兴东北老工业基地战略，到今年四月份荣升为国家重点战略发展城市。爆炸性利好亮点接二连三频现。中央财政动用1200多亿扶持资金砸向东北振兴，这碗大“羮”与谁分筵？千载难逢的巨大商机、发射出无限魅力！因此，让国内以万科、绿地、中海、富力、保利、远洋、恒大、碧桂园、恒隆、群升等等为代表的一大批国营、外企、民企争相出手、蜂拥而至。 【金九银十前探底沈城楼市 沈房价上涨另有隐情】
此博文摘自厉建华博客，仅代表个人观点，不代表搜房网观点！
实际上在2008——2009年期间，中海半月内连续甩出大手笔，花70亿巨资把荷兰村01、02号地块、车辆厂地块收入囊中，恒隆、华润、群升也在沈阳肆无忌惮的疯狂拿地。万科目前在沈阳已经成功开发了四季花城、金色花园、花园新城、紫金苑、城市花园五大楼盘，开发面积达到了111万平米。2009年6月，又在原东陵区南塔街滨河地段高价拿下地块，预备与外企联合开发沈城端的滨河江景住宅。2010年，对于很多城市来说，都经历着房产观望期。而沈阳由于之前供应量及房价涨幅一直保持着健康稳定的发展趋势，整个房产市场环境非常的健康。前段时间浙江绿城房地产（集团）与沈阳全运村战略合作，将建设120万平方米的全运村。同时，兆寰现代建筑产业园有限公司的沈抚新城建筑产业园、华润置地有限公司的浑南新城建设等项目也携手落户浑南新区，签约总额达275亿元。上周8月3日，在沈阳土产交易中心举行的特地拍卖会上，更是曝出了15之内拍出和平区砂川街65号地块、于洪区荷兰村03地块及方家栏路27号地块。速度之快、效率之高，实属罕见。高度云集在沈阳的地产公司多达上百家。总结认为以下几点是国内众多开发商进军扎堆沈阳房地产市场的主要原因：
一、沈阳经济区获准为国家战略
国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。沈阳经济区的全面升级，标志着这一涵盖八个城市、2359万人口的庞大区域的发展，从此上升为国家战略。作为老工业基地的核心区和典型代表，进行以新型工业化为主题的综合配套改革，在体制机制创新方面先行先试，沈阳经济区的升级将进一步推动国家振兴东北战略的实施。同时政高省长今年春节在温州招商大会上信心十足提到辽宁全省未来经济发展目标指标每年经济增长达17%以上，未来2-3年内赶超浙江经济。这剂经济强心针，给各大开发商注入了非常强大的能量。
另一方面，振兴东北老工业基地的经济金融发展。按照中央11号文件的战略规划和东北三省振兴纲要的部署，振兴东北老工业基地经济金融发展目标分两个阶段实施：
从2003年开始到2005年，计划用不到三年的时间加速体制创新和机制创新，首先解决历史遗留下来的体制和机制上的问题。这一阶段的主要任务是：1.深化产权制度改革。对不涉及国民经济命脉的行业，大力引入其他所有制形式。2.提高资本的流动性。建立有法可循的产权交易市场，完善资本有进有退，能进能退的机制。3.推动国有资本向关系国民经济命脉的行业、领域和优势产业集中，退出一般性行业、领域。4.转变政府职能。建立健全与市场经济相适应的体制、政策和法律环境，营造有竞争力的经济环境。5.银行不良贷款化解到正常水平，国有银行按照国家部署完成股份制改造，加快引入股份制商业银行在东北三省设立分支机构，辖内各城市商业银行、农村信用社（中小银行类金融机构）加速完成股份制改造、重组，引入多种所有制形式，地方政府干预退出。此项战略任务已经完成。
到2010年，在前一阶段解决历史问题，积极营造合理、高效、有序的市场环境基础上，全面推进东北老工业基地振兴。这一阶段的主要任务是：1.走新型工业化道路，全面提升和优化第二产业。进一步增强三省优势产业，保证其在国内乃至国际上的领先地位。加快科技成果产业化，在东北科技和人才优势的前提下，不断培育新的经济增长点。2.大力发展现代化农业。在2010年前形成标准化、专业化、规模化和特色化农业主产区，形成总产及人均产量双高，价格具有国际竞争力的现代农业。积极扩大农产品出口。城乡居民人均收入水平基本持平。3.积极发展第三产业。在阶段解决企业办社会问题基础上，基本建立适应老工业基地优势产业发展和城市功能转换需要的服务体系。4.货币市场、资本市场、保险市场协调发展，形成与东北经济相适应的金融体系、融资渠道。金融体系健康、高效，融资渠道多样化，金融机构充分竞争、富有创新。
因此，振兴东北经济，占据东、北、亚战略要地的沈阳无疑是受益城市。
二、辽宁五点一线经济带获批
2009年7月1日，《辽宁沿海经济带发展规划》获得国务院批准。以辽宁 “五点一线经济带”发展规划为核心，从空间布局、产业发展、城乡发展、社会事业、基础设施、开放合作、资源环境、保障措施等方面确立了辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。
辽宁沿海经济带，地处环渤海地区重要位置和东北亚经济圈关键地带，资源禀赋优良，工业实力较强，交通体系发达。
（1）促东北振兴 带动环渤海
辽宁沿海经济带承担着对接东北振兴与带动环渤海经济发展的双重重任。其发展影响带动范围特别大，可以说是东北与环渤海两大区域经济体的连接点。
“五点一线”战略扩展为辽宁省丹东、大连、盘锦、营口、锦州、葫芦岛全部的沿海城市经济带重点支持发展区域范围，赋予其相应政策，以此来推动辽宁沿海经济带又好又快发展。
2009年7月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》。
把辽宁沿海经济带发展成为临港产业集聚带、东北亚国际航运中心和国际物流中心，培育成环渤海地区新的经济增长点。
规划对于辽宁沿海经济带的定位就是根据其区域优势强化对东北振兴和环渤海经济发展的带动作用。
（2）“五点一线”产业布局
“辽宁沿海经济带的布局有着先天优势。”国务院发展研究中心产业部部长冯飞说，辽宁原有的工业优势、交通临港优势、人才优势，尤其是制造业人才优势使得辽宁的发展起点较高。
“经过优化产业布局，并对产业结构进行有效调整，做出有区别和互补性的布局侧重，会给东北地区的产业优化带来新的发展机遇。”
“五点一线”沿海经济带的“五点”规划总面积582.9平方公里，起步区面积为219.86平方公里。
“一线”指：从丹东到葫芦岛绥中1443公里的滨海公路。通过“以点连线、以线促带、以带兴面”的空间发展格局，辐射和带动距离海岸线100公里范围内的沿海经济带的发展。这样的布局本身就有着全面带动优势，加之东北地区的政府主导优势，发展势头和前景是非常好。北京大学中国区域经济研究中心副主任沈体雁表示，“五点一线”布局是依托开发区或园区的形式进行规划的，均为省级开发区。这些开发区或园区既是项目的载体，便于整体开发建设，同时也为融资搭建了良好的平台。
“这些临港的工业园区都增加了高新技术产业的引进，同时还有一些环境保护产业。”沈体雁举例说，辽宁沿海经济带的建设在注意产业布局调整升级的同时，对于引进外资的力度需要重点加大。“由于辽宁有着传统的工业基础和优势，劳动力成本较低，所以引进外资对于地区发展会起到促进作用，需要做到重点加强。
因此，五点一线的经济带实际上就是渤海经济围合沈阳经济圈战略。利好还是属于沈阳市。
三、沈阳房屋销售价格指数大幅低于均价数
据权威部门统计，沈阳房屋销售价格指数大幅低于均价数。附如下列表：
四、沈阳房价涨幅低于平均水平
在15个副省级城市中，沈阳房价涨幅属于滞缓现象，今年6月份，沈阳的房价同比涨幅只比成都、宁波、广州、厦门4个城市高，但在15个副省级城市中排在倒数5位。甚至低于同处东北的长春、哈尔滨，这两个城市6月份的同比涨幅分别为7%和7.4%，省内的大连同比涨幅更达到9.9%，3个东北城市6月份的同比涨幅均高于沈阳。不仅是涨幅排名靠后，沈阳房屋均价在副省级城市中排名也靠后。省内的大连房屋均价已过万元，与沈阳相似的济南房屋均价也达到7000元/平方米以上，同为副省级城市的南京均价也已达到万元，而沈阳的房屋均价还保持在5000元/平方米左右。这一价格低廉现象，和其他二线城市相比，已经差距2000元/平方米。
五、楼价堪比“白菜价”
地价决定房价，沈阳目前的地价均价为2529元/㎡，楼面价为989元/㎡，在处特殊低廉地位。不妨拿最近某研究院公布的一组数据进行说明。根据其发布的数据，2010年上半年，103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，接近沈阳楼面地价的一倍。沈阳楼面地价在30个城市中排名倒数第五，在同级别的第二梯度城市中排名倒数。与北京的9416/㎡的价格相比更是相差近10倍。而在沈北和铁西等三环外区域产品供应压力大、需求有限的情况下，开发商依然在拿地，这与只有600元/㎡楼面地价显然有着直接关系，按照目前沈北普通住宅3500元/㎡左右的价格计算，开发商盈利空间还是比较大的。而从一期2010年7月份，中国百城新房均价排行榜中，沈阳仅以4980元/平方米的价格排名62位！比金华、日照、惠州等三线城市的房价还要低，由此可见房价还有非常大的上升空间，这也是开发商不惜一切代价，争相进入沈阳的原因。
六、低洼现象是开发商的避风港
上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%;利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%;其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。在这数据中，企业自筹资金成本增幅，达到了50.9%，这说明企业资金风险在不断增大，在一线城市成为国家重点“看护”的情况下，二线城市无疑变成了众多开发商的之地。优惠的地方政策，低于一线城市数倍的楼面价，都让开发商看到了巨大的发展前景。
七、全运会大餐分享
2013年，全运会落户辽宁，让整个辽宁人民倍感鼓舞，同时也让各地开发商嗅到了巨大商机！一届盛大的全运会能够提升整个城市的品位;一届成功的全运会将给整个城市的经济发展起到巨大的推动作用。2009年10月份在山东举办的全运会就是一个的例子。他不仅提升了全民健身层次，同时也改变了一座城市的市容市貌。建筑面积３５万平方米、总投资３０亿元的济南奥体中心“一场三馆”及附属工程完工以及周边大批建筑群拔地而起，构成了集中展示济南现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群。更为可贵的是让一片荒郊野岭，华丽变身为一座光鲜亮丽的现代化新城。同时济南还投资超过１３００多亿元的市政建设改造费用让济南这个古老的城市展露了新的姿容。在改变济南旧貌换新颜的同时，作为开发商也赚了个盆满钵满。巨大的利润，让很多开发商已经早早的瞄准了辽宁全运会大餐，浙江绿城与辽宁全运村签订的120万平米全运村，我想只是这部活生生电影的序幕，真正的高潮远远还未出现。不出两年，全运村的周边肯定会有更多开发商前去“挖金”！
八、步入高速增长的沈阳居民可支配收入
沈阳政府提出用制度保障居民收入增长。2009年，沈阳城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%，农民人均纯收入达到9129元，增长14%。今年，沈阳城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入目标为分别增长11%和13%。
用资源整合推动沈阳经济区一体化
2010年，沈阳积极编制《沈阳经济区城际连接带发展规划》。加快城际间交通、能源、环保等重大基础设施建设，大力推进通讯、市场、户籍管理等方面一体化。从我国每十年一个周期看，从上世纪80年代起，中国形成了珠三角、长三角、京津冀三大城市群。从2010年起，以辽宁为中心的东北将成为我国经济增长第四极，而沈阳经济区又是辽宁中心的核，因此在通讯、户籍管理、产业布局，甚至行政区划上破题，用资源整合、城市功能共享、城市管理同步推动一体化，运营好沈阳经济区城市群。2009年，沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%;商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在副省级城市中的确还是比较低的。
引用沈阳政府某招商领导的话：“如今沈阳城市充满活力，特别是带着真金白银过来沈阳发展的国内外房地产开发商们，他们该来的都来了”。
还是伟人邓小平有句经典名言：“发展是硬道理”！也许就是这句名言真实道出了“国”、“外”、“民”地产大鳄们缘何扎堆沈阳的性理由！
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