主题：沈阳西部现代服务业集聚区发展高峰论坛
时间：2010年9月19日14:00
地点：沈阳喜来登酒店二楼会议厅
沈阳市政府副市长 祁鸣（左）、中豪威尔集团董事长 吴国中（右）
沈阳市政府副市长 祁鸣
新民市人民政府市长 高航
中豪威尔集团董事长 吴国中
沈阳西部现代服务业集聚区发展高峰论坛全体演讲者合影
中豪威尔集团董事长（右一）新民市人民政府市长（右二）沈阳房天下记者（右三）
主持人：
尊敬的祁鸣市长，尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾，女士们、先生们，大家下午好！
欢迎大家来到沈阳西部现代服务业集聚区发展高峰论坛暨沈阳东北城项目论证会。上午，我们相会在胡台新城，共同见证了中豪威尔沈阳东北城项目盛大开工仪式。现在，我们再度聚首沈城沈阳共同探讨沈阳西部现代服务业集聚区发展大计。
首先，请允许我代表论坛承办单位，对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
我们坚信各位专家的才华和智慧，必将为沈阳西部现代服务业集聚区这幅精彩的画卷添上点眼的一笔。下面我隆重向大家介绍参加本次论坛的领导和嘉宾：
政协委员会委员贾祥先生；
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲女士；
中国物流与采购联合会副会长周林燕女士；
北京市建筑规划设计院原院长董光器先生；
中国城市商业网点建设管理联合会步行商业街工作委员会副会长韩健徽先生；
北京工商大学教授、商务部市场运行调控专家洪涛先生；
中国中小企业协会副秘书长易中舸先生；
辽宁省江苏商会会长周祥洪先生；副会长游善才先生；
沈阳市政府副市长祁鸣女士；
沈阳市服务业委员会副主任于沈光先生；
沈阳市财政局副局长曹宏先生；
沈阳市规划局副局长于立新女士；
沈阳市中小企业局副局长王小林先生；
中华威尔集团董事长吴国中先生；副总裁吴正波先生；副总裁董力先生；
参加论坛的还有：沈阳中豪威尔置业有限公司总经理王建宏先生；辽宁东北摩尔置业有限公司总经理张松立女士；中豪威尔开发集团总公司副总经理胡晓琴女士；琼海中视博鳌分公司、福记南洋总经理郭玉国先生；海南中豪威尔房地产公司总经理徐国卫先生；辽宁东北贸营销总公司总经理杨巍先生；新民市人民政府市长高航先生；新民市人大常委会主任宋海延先生；新民市政协主席林子栋先生；新民市委副书记孙长福先生。
让我们以热烈的掌声对各位领导、专家，以及嘉宾，以及新闻媒体的各位朋友们，表示衷心的感谢和热烈的欢迎！
下面，我宣布沈阳西部现代服务业集聚区发展高峰论坛暨沈阳东北城项目论证会开幕式，正式开始！
首先，请新民市人民政府市长高航致开幕词，大家欢迎。
高航：
新民市人民政府市长 高航
尊敬的祁鸣市长，尊敬的各位领导、各位专家，来宾朋友们，大家下午好！
今天，现代服务业和规划业的专家、学者齐聚沈城，工商沈阳西部现代服务业聚集区和沈阳东北发展大计，这是对沈阳东北城项目发展、准确把脉、精深论证的盛会。有缘现场聆听各位领导专家的博论我们感到非常荣幸，在此向各位专家表示真诚的问候。同时对出席本次论坛的各位嘉宾表示衷心的感谢和美好的祝愿。
新民是沈阳市所辖的一个县级市，位于沈阳城区西北部，是东北三省公路入关的咽喉，沈阳胡台新城是沈阳经济区沈抚连接带的起点，处在沈阳市半经济圈内，既为了辽宁中部城市群所环抱，又是沈阳经济区联系辽宁中部城市群的重要节点，是发展大商贸、大物流的绝佳区域。这里的空间布局、产业定位、发展速度，对建设沈阳经济区具有至关重要的意义。举办本次论坛的目的，就是以沈阳经济区发展战略为背景，以胡台新城为依托，结合胡台新城作为沈阳西部文化创业示范区、现代服务业聚集区、休闲旅游度假区，以及生态居住区四大功能定位，按照产业、商贸、休闲旅游和居住有机协调发展的理念，以建设现代化、国际化、西部新兴城市为标准，探讨以沈阳东北城项目为核心的沈阳西部现代服务业聚集区的建设与发展模式。
本次论坛，得到了中国商业联合会、国务院发展研究中心市场经济研究所、中国物流与采购联合会、北京市建筑规划设计院、中国城市商业网点建设管理委员会、北京工商大学、中国中小商业企业协会等相关行业协会、科研院所的鼎立支持和精心指导，并亲临论坛做学术交流。在此，我表示衷心的感谢，并致以崇高的敬意。
同时，论坛还得到了沈阳市人民政府，特别是祁鸣市长以及相关部门的大力支持，我们一并表示感谢。
我相信，本次论坛一定会精彩纷呈、成果丰硕。最后，预祝论坛取得圆满成功。谢谢大家。
主持人：
下面，让我们以热烈的掌声欢迎中豪威尔集团董事长吴国中先生致欢迎辞。
吴国中：
中豪威尔集团董事长 吴国中
尊敬的祁鸣市长，尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！
非常荣幸中豪威尔集团能够与沈阳市人民政府、新民市人民政府一起承办此次沈阳西部现代服务业聚集区发展高峰论坛，首先我谨代表中豪威尔集团向出席论坛的各位领导、各位嘉宾表示最热烈的欢迎和衷心的感谢。
在刚刚结束的夏季达沃斯论坛上，全球经济在曲折中复苏已经成为共识，但是今年年底赤字计划即将出关，投资拉动开始减弱，信贷收缩、房地产调控使后经济时代中国经济成长仍存在许多不确定因素，在机遇与挑战共存的时刻，区域经济如何增长、企业如何发展、两者如何协调共进，成为全社会关注的焦点。此次高峰论坛目的要召集各路裁军，群策群力工商大计，共同探讨未来新兴商业业态的发展走向，为全面发展西部现代服务业发展献计献策。
中华威尔集团是一家以商业地产为定位的综合房地产开发商，是国内较早开展专业商业地产的综合性集团企业。经过六年的快速发展，旗下已经有三大业务总公司、三大投资公司、九家地产公司、两家商业公司、四家区域销售公司、两家物业公司。业务遍及长三角，领跑东北、海南两大区域市场。2009年，集团实现了13亿的销售，纳税超亿元。今年上半年，集团实现了近七个亿的销售，为下一步的发展打下了坚实的基础，多年来中豪威尔始终关注着商业项目的开发与运营，先后开发了南京的中泰国际商场等大型城市综合体，取得了良好的社会效益和经济效益。2005年，商业部部长胡平为我们集团题词，称我们是商业地产的开拓者，在企业发展的过程当中，我们见证了以商业地产为载体的现代服务业对经济发展的巨大推动作用，这种推动在抗击金融危机过程中显得尤为明显，金融危机结束了那种过分依赖外需的经济增长方式是脆弱的，大规模投资型的增长也是不可能持续，要实现更稳健的发展，就必须以注重内生市场的开拓与发展，必须重视现代服务业的培育与提升，实现内需市场和外需市场的双向驱动，可见在后危机时代销售拉动、服务带动、大力发展现代服务业，将成为我国经济转型升级的重要方式。现代服务业必将迎来发展的黄金时代。
基于这样的判断，我们选择在沈阳胡台新城打造现代服务业聚集区，我们认为在胡台新城发展现代服务业具有得天独厚的优势条件，得天时、得地利、讲人和。论天时，党中央国务院提出东北战略的出台，沈阳经济一体化战略的提出，为胡台奠定了良好投资基础，论地利，胡台不仅生态资源丰富，而且位于沈抚经济带的起点，即将上马的沈阳地铁一号线延长线项目更使胡台与沈阳主城区实现，论人和，胡台地区投资环境好并不只是一句套话，这里享有沈阳市一级的经济管理权限，服务好、政策活、效益高，沈阳和新民各级领导务实、高效、创新的工作作风，勤奋、敬业、奉献的工作精神更吸引着我们更多的企业来这里安家落户、投资兴业，我们相信有此有天时地利人和之便，投资胡台发展现代服务业前途是光明、大有作为，定能带动一方产业、富一方百姓，实现经济效益和企业效益共同增长。
各位领导、各位嘉宾，各位朋友，胡台新城的发展离不开社会各界的关心和支持，我们也真诚的希望通过这次高峰论坛，与各位专家学者加大了解、扩大交流、增进友谊，学习科学的理念，借鉴先进的经验，以更加务实的态度开展合作，实现优势互补、互利共盈，共同推动沈阳西部现代服务业发展。
最后，预祝本次高峰论坛取得圆满成功。祝各位领导、各位朋友身体健康，合家幸福。
主持人：
下面请中豪威尔置业有限公司总经理王建宏先生做项目介绍。大家欢迎。
王建宏：
中豪威尔置业有限公司总经理 王建宏
尊敬的祁鸣市长、高航市长，各位领导，集团董事长，各位嘉宾，大家下午好！
非常荣幸有这个机会来和各位介绍沈阳东北城这个项目。
项目介绍分成六个部分，项目概述，二项目定位，三项目总体规划，四项目总体特点，五项目一期规划，六结论。
一、项目发展商。沈阳东北城项目是由中豪威尔集团沈阳中豪威尔置业有限公司承接开发建设。中豪威尔集团是一家性的以商业地产开发、运营为主的集团公司，开发资质为一级。先后开发了南京中泰广场、海南博鳌金色港湾。
沈阳东北城的地理位置是在沈阳西部，胡台新城的核心区，近邻城市规划四环路、102国道与振兴八街交汇处，距沈阳市区仅10公里，距京沈、沈哈、哈大公路出入口9公里。距沈阳市中心直线距离20公里。胡台新城在四环和五环之间。
沈阳城区和胡台新城的示意图。包括它的商圈的过程，从中街商圈到沈阳站的太原街沈阳站商圈，到铁百商圈，一直到往西胡台新城的这样一个未来的现代服务业的集聚区。
东北城项目占地面积约1400亩，总建筑面积约160万平方米，总投资80亿元人民币，东北城三期占地面积约560平方米，建筑面积约70万平方米，投资40亿。那么，东北城项目所在的胡台新城也跟各位领导和嘉宾做一个简介。
胡台新城规划面积128平方公里，人口30万，分为四大功能区、沈阳西部文化创意产业示范区、现代服务业集聚区、休闲旅游度假区及生态居住区。沈阳经济区沈阜经济带起点，通往关内和内蒙古的必经之路。拥有优良的水系和生态资源，拥有总占地4平方公里、水面积4000多亩原生态湿地西鹤湖。
项目周边环境。北部有奥特莱斯名品折扣中心占地4000余亩。东部有汽车4S店，边上有一个住宅项目唐轩英郡，是英伦风格的。西部是以荣事达中型起重公司为主的企业。这是项目示意图。可以看到，标了红色的就是我们沈阳东北城项目所在区域的位置。
二、项目的总体定位。在项目定位之前，集团公司也给予了大力支持，和沈阳中豪威尔置业的同事，我们对沈阳市46个市场进行了专业的调研，最后我们给这个项目做了一个总体的定位，项目总体定位是主题型的城郊城市综合体，以轻工业为主的摩尔聚集区，以商业购物、餐饮娱乐、健身仓储运输加工为配套，提供商务、生产、生活提供综合服务的现代化服务业集聚区的中心。
项目经营定位。批发为主、零售为辅，高品质、低价格满足享有居民日常生活消费需求。这是目前根据现有的状态我们所定的业态，当然这个业态我们以后也是准备升级，特别集团在建筑形态上面也考虑了，就是以市场摩尔形式以后比较容易有批发的业态来升级到零售业态或者是百货业态。
项目辐射范围。立足沈阳，辐射沈阳经济区，影响东三省和内蒙的东部区域。目前这个项目的总体规划是九城一MALL、五大配套。九城是精品尾货城、小商品城、酒业城、婚庆城、装饰城、韩国城、美博城、特色产品城、包装印刷城。一MALL是一个购物中心，五大配套是指商务中心、美食中心、康乐中心、加工中心和仓储物流中心。
这是我们目前规划的沈阳东北城的一个鸟瞰图。
项目规划布局。首先开发的是小商品城和精品尾货城、康乐中心和美食中心五个板块，明年动工的建筑面积在30万平左右。九城里面的我们对九城进行一个规划，当然在经过了各位专家、各位领导的指导以后我们可能会做些调整，目前我们是按照这个做的，精品尾货城建筑10万平方米，主要是经营服装、鞋帽、箱包，小商品城40万平方米，主要包括工艺品、饰品，婚庆城10万方，包括婚庆用品，酒业城10万平主要是酒水、酒店用品，包括餐具饭店用品等等，装饰城主要是家具、陶瓷，美博城10万方主要是化妆品，韩国城5万方主要是经营韩国特色服装、服饰，地方特色产品城8万方内设各省市特色产品，包装印刷城8万平包括印刷配件、纸张和耗材。
一MALL购物中心5万平，包含超市、品牌店、餐饮、电影院、社区配套。前几天沈阳市和新民市送来了好消息，就是说地铁可能往我们项目这边通过，那这样的话我们也在考虑，在各位领导和专家的指导下可能购物中心的百货业态会加大面积。
五大配套，主要是商务中心，商务中心包含了酒店、公寓、写字楼，包括创业孵化基地和会展中心。美食中心5万平，康乐中心10万平，加工园区2万平，仓储五园区12万平，主要是货物的存储、保管、装卸、运输和配送。
商务中心的规划就不再详细讲了。更多的时间跟各位来沟通一下项目的经营特点：
商业模式。沈阳东北城是按照专业市场和现代摩尔相结合的方式来做的。它的经营方式是电子商务广播虚拟平台和专业市场实体平台相结合的一种方式。服务体系是结合现代第三方物流，并且我们计划引入现代化的金融平台，来支持沈阳东北城商务的发展。管理模式是进行科学的分类聚集、划行归市，管理方式是采用商场式管理。通过多元化专业市场的有机组合，来形成以批发为主业态的具有施教商贸中心特色的一个商贸物流平台。
项目一期打造重点是十万平的精品尾货城，提供仓储、物流、加工、金融、信息等配套服务。包括尾货的产业链。目前，尾货这个业态在东三省有些零散，但是分布在沈阳的各个市场，那么专业的尾货还没有，所以是填补了东三省的市场空白，那么这里面有精品尾货商场的淘宝街区，那么在尾货城里面我们还有产品下乡采购基地和大学生创业基地。
六、结论。沈阳东北城要打造沈阳西部国际领先的城郊城市综合体，打造东北三省发展潜力、辐射力、竞争力、高科技应用水平的现代化以轻工业产品为主的专业市场摩尔聚集区，成为商务生产生活提供服务的现代聚集区核心项目。建立起一座囊括当今商贸业态的商贸新城；建设一座领跑东北商业地产的新兴项目沈阳东北城；创造南有深圳华南城，北有沈阳东北城的美誉商城；胡台新城商贸中心核心项目沈阳东北城；沈阳西部区域商业核心项目沈阳东北城。
可以预见，沈阳东北城的开发建设将给胡台新区以及沈阳市带来数万就业机会，给地方带来巨大经济效益和社会效益，沈阳东北城势必奠定在东北地区专业市场集聚区的龙头地位。
刚才把项目我们一点粗浅的想法跟各位做了汇报，希望在后面的学术交流当中，各位专家、各位领导给予我们更多的指导，给予更多的宝贵意见。谢谢。
主持人：
最后，我们诚挚的邀请沈阳市政府祁鸣副市长给我们做重要讲话。大家欢迎。
祁鸣：
沈阳市政府副市长 祁鸣
尊敬的吴国中董事长，各位领导，各位嘉宾，朋友们，大家下午好！
上午我们刚刚为中豪威尔东北商业城项目奠基，下午我们又召开了沈阳西部现代服务业聚集区发展高峰论坛，可以说它们俩之间是相辅相成的，我们干什么工作既要务实也得务虚，务虚可以起到什么作用呢，拓展清晰我们的发展思路，落实我们的发展思路。那么务实是得真干，上午我们奠基了，所以我觉得这个论坛非常好，我们不少专家、不少领导，以及方方面面的各位来宾齐聚一堂为我们的项目，为我们的西部商业城来把脉，来从更高的角度来研究我们西部商业城的发展，我觉得非常重要，所以在此我代表市政府向你们的到来，新你们为我们的发展付出表示衷心的感谢。
沈阳市现代服务业的发展有这么三大背景，我们处于发展的黄金期，三大背景：
一、现在我们国家已经批准我们东北实行第二轮老工业基地振兴。应该说轮振兴我们是绝地逢生，杀出了一条血路，在改革开放的初期可以说我们处于一个最困难的时期，那个时候我们走过来了，破解了三大难题，这在国际上都可以说我们是成功的，是解决人的问题，我们的职工由企业人变成了社会的自然人，现在我们解决了，我们30多万下岗职工政府都给予了很好的安排，特别借着中央振兴老工业基地、辽宁技术改革试点，30多万职工与企业解除了劳动关系，我们给了经济补偿，给了一部分内债，其中这30多万职工有20多万是灵活就业，政府给养老补贴、医疗补贴，所以他自己可以转变就业观念了，过去在沈阳擦皮鞋的、搓澡的找不到沈阳人，现在他转变观念了，而且他自己找工作过程当中政府还给你养老补贴、医疗补贴，人的问题解决了。二、债务问题解决了，过去我们的债务量很长，我们在中央省支持下，地方政府也出了一部分钱，一般是30%几或40%几的比例回购债，要不过去谁敢跟我们搞合资啊。三、我们解决了主辅分离，过去我们所有的国有企业、集体企业，幼儿园、学校、医院、房产，那时候我在财政局，按照市委市政府要求，地方财政也筹措一部分钱，把它移交给社会，企业专心致志搞改革、搞发展。所以轮的振兴，沈阳是走得很不容易，今天我们别说走到新民这个地方，原来走到铁西那个地方，说老实话最困难时期那是整个形象都不行，我们很多工人都下岗，每年春节前市财政要拨出30万左右，给那些职工不开资的职工包饺子钱，这是我们轮振兴，可以说是我们体制机制创新，走上了重新振兴之路。
那么第二轮振兴，我觉得最主要的特点就是产业结构优化升级。这里边就包括沈阳市一方面我们要往装备制造业发展，这是我们的根基，同时要大力发展现代服务业，一二三产业协调发展。
这是个背景。
第二个背景，沈阳经济区现在上升为国家战略。我们沈阳经济区是八城市组成，涉及到人口2400万人，面积7500平方公里。那么在这个过程当中，沈阳市的消费额1779亿，1/3是外地人在这销售，外地人在这销售的70%是周边人在这消费。我们在经济发展布局中，我们是一个重要的节点城市，我们同时具备两个条件，一个是区位优势，一个是经济实力。
我们的区位优势应该说是不可取代的。关内关外我们是站，我们今年办会展，办一个成一个，办一个火一个。给经销商，因为交易是会展的生命，给那些参展商充满了信心，我们把明后年的展都签下来了，这是我们的区位优势。另外一个就是经济实力，现在经过东北老工业基地振兴，我们有消费能力了，我们老百姓的收入平均每年都以12%的速度增长，同时我们的社会保障体系也在完善，过去老百姓自己攒钱将来养老看病，现在我们社会保障体系完善了以后，很多老百姓敢花钱了，把预期消费变成现实消费。
第三个背景，我觉得吴总很有远见，我们2013年沈阳要承办全运会，所以沈阳现在正在打造浑南新城，要成为一个行政中心、商务中心、高科技发展中心等等。还有一个，就是沈阳市要真正的做物流、做商贸的区位优势在南部和西部，因为它辐射力强。
所以这个项目我觉得你们思考得很好，刚才吴总说我们还可以继续论证，比如说明年台湾精品巡展放在沈阳，大约是2000—3000个摊位，国际标摊，当时我跟世贸中心谈的，我说台湾国际商贸本身就是一个品牌，你能不能团结起来在沈阳干一个台湾精品购物广场，10万、8万平都行，周围城市要来说今天我们上哪去呢，说今天去台湾精品城逛逛吧，刚才我跟吴总说你完全可以做这个，我们确定明年的展览时间以后，马上我们再联系，可以干世贸中心，南京前年是台湾经济巡展，展完以后商家就在那找到商机了，台湾也好、香港也好，在我们各个商场里都有自己的品牌，香港做展览时候我也跟他建议你能不能做一个香港购物广场，一楼是珠宝，二楼是化妆品，三楼小吃，所以沈阳市这回也找到感觉了，我们沈阳马上要成立商业联合会，商业联合会把各个协会都组织起来，马上我们12月中旬要搞一个年货大汇，这里边需要农产品物流协会商城，需要百货商城，这个就得商业联合会出面了，所以全运会对沈阳又是一个发展机会，对沈阳城市功能的完善、沈阳城市品位的提高、聚散力的扩大都起到积极的作用。
沈阳最近刚刚搞完区划调整，我们的胡台新城又作为沈阳到阜新的连接带一个重大的新市镇、桥头堡，应该说是在抢抓机遇，我们的吴总也是给我们做了一个先锋，刚才说明年竣工，后年开业，这就抢到2013年之前了。希望这个论坛，各位专家、学者帮我们在更高的层面上，以全新的视角，来为我们的胡台发展，为我们的西部现代服务业的发展献计献策，我们很珍惜这个机会，我们也积极吸纳大家的真知灼见、宝贵经验，来认真研究，来积极推进我们的工作。
最后，祝沈阳西部服务业聚集区发展高峰论坛圆满成功。祝各位来宾、各位朋友在沈期间工作顺利、心情愉快。谢谢各位。
主持人：
请各位领导稍适休息，十之后论坛正式开始。
主持人：
新民市政府副市长 王玉晗
社会的不断进步与发展，特别是以知识经济为特点的后工业经济发展，应该说现代服务业越加成为城市发展的动力，那么作为特大型中心城市的沈阳，正处在现代服务业的快速发展期。
今天，各位专家带来的真知灼见，我们坚信一定会开拓沈阳现代服务业，特别是沈阳市西部服务业发展的新境界。那么下面个做演讲的是新民市委常委刘澜波。
刘澜波：
新民市委常委 刘澜波
今天非常荣幸能够在这个论坛上和大家一起交流。更荣幸的是有这样一个机会向在座的各位知名专家来学习。他们下面，我简要的来介绍一下胡台新城商业发展的一个概述。
我们说，SHOPPINGMALL这样一个概念是商业复合零售的业态，在购物步行街上来购物和漫步，就好像是在林荫道上的一种休闲，它能够给人带来一种购物的愉快，因此称作shopping MALL。那么从上个世纪20年代摩尔盛行于日本东南亚，到我国香港地区，在上个世纪90年代也逐步走入高峰，同时也进入中国大陆。
胡台新城建设摩尔是新城发展的重要方向，同时也是填补沈阳西部商业业态空白的一个重要举措。那么，国内的摩尔的发展应该说原则上是政府规划在先，房地产和商业地产规划在后，商家经营又在其后。成功经营的摩尔，居民得到了购物、娱乐、休闲等多个方面的享受，商家也赢得了丰厚的商业利润，房地产商更是得到了开发的利润，政府增加了税收和就业的机会，繁荣的市场经济美化城市这样的功能更是摩尔的一大特点。
与其他商业购物中心不同的，就是它包含了四个特点，一个是规模比较大，第二个是占地面积比较大，第三个是绿化面积大，第四个是停车场的规模也比较大，因此这样一个特点就决定了摩尔应该建设于城郊结合处。那么，国际上成功的摩尔的内在因素应该有以下这样几个方面：
一个是住宅郊区化与城市化进程的加快，是摩尔产生的宏观配置。
二、收入水平的提高，也为摩尔的生存提供了前提。
三、交通的高度发达，以及汽车的广泛运用和普及，使摩尔的发展有了必要的因素。
四、需求结构的转变，也使摩尔的成功超越了其他商业业态的发展，成为其成功发展的重要原因。
国内成功建设MALL所需要的必要条件，郊区的成本优势，根据地租级差的理论，地租会随着城市中心的距离远近，而呈现出由低到高的变化规律，由于位于郊区，较低的地租成为摩尔取得成本优势的直接原因，同样也是百货店、商品零售店、商业大厦的销售价就会高于MALL的销售价。随着城市中心的扩容，和房产业的发展，中国部分发达地区郊区化的生活方式已经逐渐兴起，中国的人口非常密集，城市之间的地域也非常有限，住宅郊区化是相对从大的区域来说已经无分郊区还是城镇，这种具有中国特色的住宅郊区化给摩尔提供了广阔的空间，摩尔开发只要是有特色，那么它的辐射范围就可以远远超过200—300公里。
再有就是收入水平的提高，2009年，沈阳经济保持平稳较快的发展，预计在10年沈阳将实现地区总产值4350亿，这是一个保守的估计，我们现在提出了沈阳要实现地区总产值5000亿以上。那么城市人民可支配收入预期也要比2009年增加11%，农民人均纯收入也要增加13%。再有就是汽车的普及已经成为大的趋势。
那么，这些都成为了摩尔发展所必备的条件，应该说我们已经都具备了。胡台新城已经具备了建设大型摩尔的基本条件。那么下面我就有针对性的、简要的介绍胡台的自然情况。
沈阳胡台新城坐落于沈阳新民。新民又是沈阳的一个县级市，那么胡台新城是在新民和沈阳市区的交界处，具有了的比较优势。它的交通四通八达，工业用地属于国家规定的第11级用地，应该说土地出让金是比较低廉的。距离营口港只有140公里，距离沈阳市中心直线距离只有20公里。公路也是四通八达，铁路连接到国内各大中心城市，航空距离桃仙机场只有38公里，港口距离大连港有394公里，都是由国家的高速公路和铁路来连接。
最近，从沈阳市区到新民又在规划建设轨道交通，目前已经起动了前期工作，预计在三年左右的时间，新民轨道交通就可以通车。
新民市委常委 刘澜波
同样也是这样，随着沈阳到抚顺城际铁路，沈本，沈阳、辽阳、鞍山城际铁路等一批这样的交通项目的相继开工和竣工，沈阳经济区能够构成一的经济圈，这个经济圈现在已经形成。那么按照沈阳新的规划，四环和五环，四环基本定位为市政的快速路，五环是环城的高速路，这样一方面全路长183公里，途径新民，我们胡台这个区位就是在沈阳的四环和五环中间。
下面我再介绍一下沈阳经济区发展规划。大家都知道，沈阳经济区是东北老工业基地的核心区，是国家新兴工业化综合配套改革的试验区，是继上海浦东、天津滨海新区、成都、重庆、武汉城市圈和深圳之后，第八个的综合改革配套试验区。沈阳经济区是以沈阳为中心，涵盖了沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳和铁岭等八个城市。下辖七个县级市，16个县，区域面积7.5万平方公里，占全省面积的50.8%，人口大约有2354万，占全省人口的55.6%，城市化率达到65%，2009年沈阳经济区完成地区总产值是1081亿，占全省的66.9%，实现财政收入718.8亿元，占全省的45.2%，那么这样的一组数据表明，沈阳经济区也会给我们沈阳西部的现代物流业带来好的商机。
那么沈阳经济区是以沈阳市为中心，实现了一环五市，那么胡台新城就是沈阳经济区规划当中的一个重要节点，在沈阳经济区当中，有一个重要的连接带，就是沈阜连接带，那么在沈阜连接带上，一共规划了六个节点城市和新市镇，那么新民就有四个，其中胡台就是重要的节点型城市叫胡台新城。
那么胡台新城按照产业、商业、居住和休闲旅游这样有机的协调发展的理念，将建成一个人口超过50万的现代化的生态园林新城。胡台新城在生态和旅游方面占据了得天独厚的条件，沈阳胡台新城坐落在蒲河的岸边，拥有优良的水系和生态资源，辖区内拥有总占地面积4平方公里，将来未来胡台总体规划是120平方，一期建设22.5平方，目前已经建成区是40平方左右，水面有4000多亩。同时，具有西鹤湖，有各种鹤、鹭、野鸭等水鸟。那么西鹤湖又是一个原生态的湿地，它是50年代建成的一个平原水库，之后一直没有被开发利用，这么多年以来在自然的条件下，已经形成了一个原生态的、非常优美的一个好的置业环境。
那么我们准备打造西鹤公园，同时也要打造一个生态的绿色廊道，另外还要做生态水域。最近，我们在胡台新城也发现了温泉资源，那么初步估计出水口的水温在65—70度，流水的面积是150平方公里，储量超过21吨，这个温泉具有极高的应用价值。
再有就是中国礼品城，中国礼品城这个项目是由温州中国礼品城投资建设，是专业经营批发礼品，包括原材料及相关产业的专业市场，占地一千亩，目前正在规划设计当中。还有包装印刷耗材交易中心，包装印刷耗材市场是辽宁明华集团投资建设，主要经营批发包装印刷耗材及相关产品，目前已经完成设计。
汽车下乡基地也落户在胡台。那么目前有两个汽车下乡基地，胡台就是其中的一个。我们实行的汽车下乡，从农民从驾驶员的培训到购车，到缴纳国家规定的相关费用，直到汽车上牌照，实行一条龙服务，在一天之内就可以全部完成这些，应该说市场服务功能已经是非常的健全。
工程机械市场，位于沈阳胡台新城102国道与沈胡快速干道交界处，该项目占地面积是1200亩，项目也准备分三期进行，汽车销售街由汽车销售大企业河北汽东工贸集团投资建设，包括20个汽车销售的4S店，目前已经有七个投入使用，八个正在建设，十个正在洽谈。还有新城的CBD，这里面包括商业步行街，由沈阳航天英俊地产开发有限公司投资建设，已经建成租售，在此基础上现在正在建设的是商业广场项目，凯龙商厦由辽宁凯龙地产投资建设，有农贸大厅和商业市场。
区域总部及物流基地，项目主要包括修正堂总部大厦物流基地，修正包装产业园，和已经设立筹建处开工到准备全面开始建设的其他项目。再有就是上海水星家纺集团。远东财富广场，这个项目建筑面积是4万平，过去应该说我们在规划当中财富广场也是一个标志性的建筑。再有就是配套的一些基础设施，像胡台新城的医院4.8万平方米。
此外，还有胡台目前地产的发展现状，就是由航天英俊、金汇雅居这两个项目一期已经进驻，时代名称项目也即将开工建设，结合生态、温泉，引进香港远东、中豪威尔建设低密度、高绿化率、亲水型的生态温泉居住区。
应该说，要成就大业，要凭借天时地利和人和，沈阳经济区上升为国家战略，作为沈阳经济区的重要组成部分和沈阜城际连接带重要节点，胡台新城可谓其逢天时，那么辽宁沈阳距此对沈阳经济区发展做出了更加科学的重大的规划调整，胡台新城因此与沈城母城连接成为不可分割的总体，可谓占据了地利，几年的艰苦创业，宏伟的目标，美好的愿望凝聚了新民人众志成城的合力，可谓尽说人和，打造沈阳西部现代服务业聚集区，文化产业示范区和生态旅游宜居区，胡台新城可谓万事俱备，那么今天又喜借各位专家建言献策之东风，那么胡台可谓大器天成。
谢谢大家。
主持人：
下面有请沈阳市服务业委员会巡视员许云诚先生发言，他发言的题目是沈阳市现代服务业发展现状与发展趋势。大家欢迎。
许云诚：
沈阳市服务业委员会巡视员 许云诚
尊敬的各位专家、各位领导、各位嘉宾：
中豪威尔沈阳东北城的建设，首开了沈阳地区新城服务业发展的先河。为了从宏观上引导企业将该项目作为我市在新城市发展现代服务业的一个示范性项目，那么借此机会，向各位介绍一下沈阳服务业的发展趋势和现状，也许会对此项目的更好发展提供一些有益的资料。
今年以来，沈阳市紧紧抓住沈阳经济区上升为国家战略的有利契机，以稳增长、调结构、扩消费、惠民生、强区域为主线，努力扩大市场消费，全力推进项目建设，大力调整服务业结构，全市的服务业实现了稳步的明显的增长态势。上半年全市服务业实现增加值1065亿，同比增长12.5%，对全市增长贡献率达到40%，拉动了经济增长5.9%，1—7月份，全市社会商品零售额实现1136亿，同比增长18%，服务业固定资产投资实现了1167亿元，同比增长40%，占全社会固定资产投资的60%，服务业对地方投资的贡献额达到680亿，占全市地方财政一般预算收入比重67.8%。全市服务业实际利用外资达到16亿美元，占全市利用外资总额的72%，内资到位的是463亿，同比增长126%，占全市实际到位额的69%。
那么，上半年我们沈阳的服务业运行呈现出以下几个特点：
一、金融业运行比较平稳。存贷款继续增加。沈阳金融商贸区上升为国家战略以后，建设国家优化生态金融综合试验区的工作缓步推进，日本的三井银行等金融机构加快了进入沈阳的步伐。固定资产投资3.6亿，同比增长90%，金融业人民币存贷款余额分别实现了7690亿和5650亿。
二、物流业的快速发展，基础设施不断完善。1—7月份，全市物流业的货运总量达到了10200万吨，同比增长17%，铁路货物运输完成了304万吨，同比增长44%，公路货物运输达到了9900万吨，同比增长46.8%。望花、宝钢、公望三大汽车物流基地的建设，使沈阳十二个物流基地的建设和十八个物流园区建设，综合货物能力和物流综合配送能力得到了极大提高。
三、沈阳会展业活动非常频繁，拉动效应非常明显。新建的沈阳国际展览中心投入运营后，国际汽车展、中国装备制造业展、房交会展、国内外大型展会相继展开，彰显出了向精细化和规范化发展的趋势。全市共举办会展活动151项，会战额实现1090亿元。
四、批发零售和餐饮业蓬勃发展。1—7月份全市批发零售额实现了190亿元，零售业实现零售额889亿元，同比增长16.8%，餐饮业实现119亿元，同比增长31%，注塑业增长27.9%，家居业增加46%，汽车业增长30%，家用电器增长28.7%。
五、租赁、商业服务和科教服务得到了协同发展。租赁和商务服务业完成了72亿，同比增长145%，楼宇经济和总部经济的固定资产投资完成50亿，同比增长72%，文体娱乐业固定资产投资19亿，增长35%。
六、信息传输，IT产业和软件产业蓄势而发。全市一共有22个软件产业园，从业人员已经达到12万人，东软集团等国内知名企业已经在创业板成功上市。
七、房地产业发展，房价继续温和攀升。1—7月份商品房销售755亿，增长4%，房屋竣工面积7682亿，同比增长38%，竣工面积374万平方米，同比增长83%。未来沈阳作为东北地区的中心城市，和即将走向国家中心城市的战略地位，那么十二五期间，沈阳发展现代服务业的动力主要有以下几方面：
一是沈阳经济区上升为国家战略，那么将推动老工业基地第二轮振兴。服务业的结构进一步优化，商贸流通业步入了提升期，急需进行业态更新。信息金融等现代服务业进入了扩张期，设计、研发、物流等生产性服务业步入了快速发展期，家政服务等新兴生活服务业也步入了规范发展的轨道。沈阳市委市政府提出将沈阳建设成的中心城市，那么也迫切需要提高服务业的比重，完善城市功能。
沈阳市服务业委员会巡视员 许云诚
沈阳作为2013年第十二届全运会的主场，将推动沈阳经济区八城市形成服务业集聚发展的态势，沈阳的行政区划调整后，大浑南地区建设步伐加快，服务业空间进一步拓展，桃仙机场、地铁、高铁、四环、五环、六环公路的建设将为服务业的发展带来新的优势。沈抚新城等的建设将为沈阳服务业提供新的经济增长点。
沈阳市发展现代服务业的总体思路是：以城区工作为主线，以加速生产性服务业和生活性服务业的两轮驱动。立足于提升中心城市地位，发挥服务业的带动作用，凸显服务业品牌效应，进一步完善民生工程。
全年我们的服务业增加值将增长13%以上，社会商品零售额预期增长16%左右。发展的趋势主要表现在以下几个方面：
结合沈阳要创建国家新兴工业化综合配套改革试验区的这样一个战略的实施，个发展重点要加快发展现代金融业。在提升传统金融业的基础上，今后五年沈阳要全力推进银企对接和企业的上市融资，推进东北亚现货商品交易所、沈阳黄金交易所、钢材期货交易和仓单交易中心等金融要素市场的建设，构建沈阳经济区现代服务金融体系。
二是大力发展文化旅游业，深度的挖掘旅游资源，加强旅游业集聚区的建设，要创建一批精品的旅游景区，将名胜游、文化游、工业游进行有机整合，做大沈阳旅游业市场。
三是稳步推进和开拓房地产市场，在深入做好房地产市场研究的基础上，加强商品房预售审批，注重发展县域市，拉动城镇化建设，发挥舆论导向作用，引导居民理性消费，促进住宅地产、商业地产，以及各类新兴地产的均衡发展和有机组合。
四全面提升信息软件业，组织工业企业与软件服务业的有效对接，全力促进装备制造业与现代服务业的融合，加强服务业园区和基地建设，促进产业继续发展，加强公共基础平台建设，延伸产业链，使各类产业的供应链、产业链、价值链相互融合。
五是积极培育品牌会展，调整会展业结构，大力引进国际性、综合性的展会。同时注重开发具有号召力的会议、论坛、节庆等活动，形成国际性、、区域性、地方性、各种展会层次具备，品牌效应明显的会展体系。
六全力壮大推进物流业发展，推进区域物流业的协调发展，加快各种产业的物流基地建设，推进制造业与物流业的联合发展，提升第三方物流水平。
七是大力发展农村服务业，继续做好家电下乡，汽车以旧换新，以及家电以旧换新等工作，同时要在农村大力推进配套，重点抓好沃尔玛、家乐福等12家大型超市，与新民、辽中、康平、法库等100个蔬菜、小杂粮等中介组织的对接，拉动农业生产。八是全面提升城市居民服务业，在中心城市和新市镇积极的引进适合于本地居民消费，对潜在消费具有引领作用的新型业态，比如直销中心等等。
那么胡台新城恰好在沈阜新城连接带的起点，沈阳东北城项目的建设，我们的建议是，既要注重业态创新，更要注重商品组合，既要考虑新城居民的需要和产业人员的需求，还要注重吸引中心城区以及周边城市居民的潜在需求，形成生产性服务业与生活性服务业有机组合，批发与零售业有机组合，商品消费与旅游和休闲消费有机组合的现代化的服务聚集区，为沈阳现代服务业提供综合性的典范项目。
谢谢大家。
主持人：
下面有请国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲女士发言，题目是我国城市化发展与中心城市的新城建设。
任兴洲：
国务院发展研究中心市场经济研究所所长 任兴洲
各位领导、各位来宾，大家下午好！
很高兴来参加这次的沈阳西部现代服务业集聚区的发展高峰论坛。当然也包括我们吴总的沈阳东北城项目的论证会。由于昨天有会议，所以今天上午没有来得及和其他的领导和专家一起到现场去看，但是我中午看了一下介绍，刚才又听了项目的一些具体的介绍，以及对胡台新区的一些介绍，我想跟大家就中国城市化发展和中心城市的新城建设，跟大家做一个交流。
刚才祁市长和咱们新民市的领导一再强调，沈阳是的中心城市，是的重要的节点城市，我觉得这些判断都是非常对的，非常正确的。沈阳从小的方面来说，对于辽宁省，大的方面对于整个的东北，甚至可能辐射的面还不仅仅是东北地区，所以沈阳市的中心城市的功能和地位是非常明显的，这种中心城市的地位是非常明显的，所以我想做好沈阳的这块地方的大文章，特别是这次的7+1八个城市经济区的发展，对未来沈阳的发展、功能的提升，在整个经济社会发展中的作用还将进一步增强。
我想从这么几个方面来跟大家交流：
一、新城的建设是中心城市城市化发展的必然要求。我们国家的城市化率现在到去年底差不多是46.7%左右，不到47%，那么跟很多的世界上的国家相比，我们的城市化率当然还是比较低的，一般发展中国家的城市化率也超过了50%到60%，有的国家甚至更高一些，由于我们国家的特殊情况，非常明显的二元结构导致我们的城市化率虽然增长的速度很快，这十年来每年差不多1.2—1.3百分点的速度推进，推进的速度是特别快，每年有1200—1300万的人口进入到城市，实际上纵向来看速度是非常快的，但是总体水平当然还比较低。在城市化快速推进的过程中，一些中心城市我们说它的外延的发展不断的往外扩大，我们叫摊大饼，这是中国最典型的城市扩大的一种方式，当然我们看到像重庆以及一些地方它城市叫组团式的结构，它也有一些特点，但是不管怎么说，我们大多数的城市是不断的往外外延，像北京从四环、五环到六环了，我们说再环就环到了廊坊叫天津了，所以它的外延不断在往外扩大，那么这种扩大就导致了这种新城的建设，特别是大型中心城市的新城建设提到日程上来，其实其他国家也有一些这样的发展轨迹是一样的，发展到一定程度这种新城建设对于中心城市的发展是非常必要的。
二、因为城市化的快速推进，导致了中心城区的发展空间严重不足。像北京，原来是郊区的地方，看我们很多的大学现在都是中心城区了，原来是放在比较远的，像清华北大那是比较远的地方了，像我们西边很多的部队站的地方那原来都是郊区，但是现在随着城市外延的扩大，它已经变成了中心区，而且城市的空间董光器老师在这，他是做规划的专家，那么城市发展空间严重不足，那么一定要外延扩大，寻找新的发展空间和新的增长极，像北京它城市修边叫两轴两带多中心，然后就有不同的新城建设，大家知道去年到今年年初叫通州新城的建设，两三个月内这个房价上去了差不多一万块钱/平方米，最近前天我们在房山开会，因为我们在搞十二五内贸规划的编制，叫的专项规划，由我们所配合商务部一起来编制，那么我们在房山调研，房山这个地方也成为北京的一个新城，在南城发展计划里边是重要的一个节点了，我们说一个新城，它的发展有它的定位，叫CSD的定位，一会儿我还要讲，所以这样的一些城市的新区的发展，新城的发展，对于像北京这样的全世界都有名的特大型城市的发展，对于沈阳这样的的城市发展，是非常必要的，所以刚才说胡台新城的建设是必然的。
另外，就是中心城区的长期积累的城市病日益显现。大家看到，17号、18号，北京的交通几乎瘫痪，有的堵车甚至三个到四个，所以这样下了一些雨还不是太大，但是这种城市，当然加上两节之前它本来就是拥堵的，再加上下雨，这种情况导致了它只是其中的一方面，今年的大水很多地区出现问题，排水管排不下去，所以城市病的日益显现是大型城市发展带来的问题，城市人口的拥挤、交通堵塞、环境污染、地价昂贵、住宅价格上升、治安混乱、城市管理难度加大、能源和水资源短缺等等，这些都是我们叫大城市病带来的很多的问题。
那么怎么疏解呢，很多就开始往郊区化的发展，这是很多国家城市化发展过程中所走的必由之路，不断的往外扩展。同时，还有除了生活上的交通方面的问题以外，城市定位和产业结构的调整对新城建设有客观的要求，城市的很多功能我们说退二进三，还有一些工业转移出去，像北京市的服务业占比已经是76%，应该说它的二产占的比重很小了，当然一产就更小，那么它大量的是服务业，它把工业已经完全转移出去，那么谁来承接呢？需要有个人来承接它，而且不是简单的把你那些承接而来，而且它的产业还要提升，所以承接地，而且是重要城市其他功能的承接，所以我觉得新城还肩负有这样的任务，所以它也是发展过程中所必须要有的这样一个城市发展的载体。还有就是新城建设对城市各类资源配置发挥优化的作用，刚才我们看了胡台新区的介绍，它实际上重新配置资源在这个地方，它有生态区，叫西鹤湖，那么这个地方它有生态的，还有商贸的，还有宜居的，还有产业的，叫文化创意产业，不太污染的这些，所以这样的新城建设是把资源要素重新在这里整合，形成一个新区，对中心城区发挥这样的承接和辅助这样的一些作用，所以我觉得城市化的发展，刚才我从这么几个方面来表述，就是说新城的建设是一条中心城市发展的必然的选择和必由之路。
第二，想介绍一下中心城市发展实际上有多种模式。我们看了国外的和我们国内的一些城市的发展，有好多种模式，比如说类有的是以卧城为主，就是主要分散主城区的居住功能，我们到房山去看，它开始就把大量的居住到那，像万科的楼盘在那儿卖得很火，大量的，特别是随着轨道交通的发展，它成为一个卧城，最典型的开始是天波苑，它只是成交，但是大量的卧城在那儿，带来的问题是卧城在这儿住，到母城上班，带来大量的拥挤，当时轨道交通还没有形成，所以这种功能比较单一，主要是分散中心城区的居住人口，这是最开始的主要功能，把城市人口外移，多数是借助辐射力，由旧的小城镇发展而成，那么对母城的依附性还是很强的。第二类就是半独立性的郊区新城建设，除了我们说的卧城的功能以外，还开始建设一些工业和服务业的项目，可以使部分居民就地就业，然后还是有一部分到母城去就业，但是它已经有了这样的产业和服务业的发展。另外一类就是功能独立的新城建设，现在我们看到我们中国有很多城市已经有了这样相对独立的新城，基本上可以依靠自身的力量发展，虽然还对母城中心核心区有很多的依赖，但是它已经从那种的依赖开始摆脱出来，然后解决基本生活和就业的问题，大大减少了母城和新城之间的矛盾和新城的压力，和母城的压力，主要作用就是分散原来的核心区的人口和经济活动，分散对城市空间和生态环境的压力，它的城市新城的功能更加日趋完善，实际上它有不同的形态，也可能说新城建设的不同阶段，但是它分散核心区和它的功能作用是不一样的，所以我看到刚才我们胡台新区的新城建设一开始就有这样的居住、生态、商贸业、一些产业和一些宜居，这些功能都已经规划在这里。它已经实际上不仅仅是一个卧城，它已经开始形成，将来会成为一个独立的有50多万人口，我相信可能会很快的突破这样的一个规模。
另外，我觉得新城的建设它需要具备一定的条件，一个是它依附于大的中心城市，我们说有一些小城市它当然也往外延，但是它新城不是特别明显，那么大城市的中心城市的新城建设的必备条件可能有这么几个：
国务院发展研究中心市场经济研究所所长 任兴洲
、它要与主城区，就是我们说的原来的母城的核心区，要有一个规划方面的很好的协调。就是功能的特色定位要和主城区的互补分散它，而且承接它的一些转移，这个是非常重要的，我看刚才的胡台新区实际上在这几个方面已经注意到了这一点，这一定是这样的，因为它和主城区之间不是这种平面上的同构化的竞争关系，它一定是特色的定位和互补，以及分散它的功能。
第二、一定要有良好的区位和便捷的交通，四通八达的交通网络。我们现在在做十二五的内贸规划，我们的一个的感受，调研以后，就是我们中国这一轮的大规模的交通运输条件的建设，将改变我们中国的内贸的发展格局。这一点我相信我们在座的今后也会关注到这一点，就是大型的轨道交通，武汉到广州三个就到了，将来北京到我们沈阳可能也就是三四个，那么它的这种轨道交通带来的变化，它原来的节点和大型的解散地将会发生变化，我们这次到了武汉去调研，武汉的中心城区的功能，它的高端商业现在发展非常快，因为它快速的可以聚集在这里高端的商业发展的非常快，国际级的一线品牌在这里卖得非常好，然后它不断的末位淘汰，形成这种高端，因为它人的聚集非常快捷了，所以它未来会改变我们的商业生态和商业格局，这一点我相信可能大家要关注到。那我们这样的中心城市，沈阳它的轨道交通发展了以后，它可能对我们整个的格局，刚才说了我们的轨道交通会通到胡台新区，通到东北城这个地方，那会大大的改变这个地方商业的生态和它的布局。
所以，这个交通设施一定是非常必要的。
第三、要有一定的集聚和辐射力。它要有消费，要有服务的主体，是给谁服务，你的辐射面是谁，一定要有它的辐射主体。像我刚才说到的，像北京的房山区，它原来是跟北京母城隔开了，发展很慢，但是现在反而成了它发展的优势了，现在北京市提出围绕永定河两岸开始打造休闲、旅游、文化、创意、科研、研发等等，所以它叫CSD，叫中央休闲购物区，在这个新城里边是做这样的一些定位。所以，未来在这个地方，它会打造这样的一个新城，定位非常准确，然后集聚力，将来这个地方现在就有几十万人，将来可能上百万人的新城。
第四、要有良好的项目支撑。我们胡台新城刚才介绍了里边很多的项目，4S店，奥特莱斯，加上我们东北城项目，还有很多医药方面的，还有物流，一定要有这样的项目支撑，你才能叫做服务业的集聚区，否则的话你支撑不了这么一个大的新城的功能。一定要有这样的项目，那我们东北城显然是这里边一个非常重要的项目，看出来沈阳市和新民市都对这个项目非常重视，今天来了很多的领导，还有我们沈阳市的各个委办局的一些领导，看得出来对这样项目的支持，它能支撑起新城的建设。
第五、有强有力的政策体系来支持和良好的规划设计。这对一个新城的建设是密不可分的，所以我相信，在这样的一些条件下，我相信胡台新城的建设基本上具备了这样的一些条件，未来的发展前景应该说是非常广阔的，因为今天描述了这样一个发展前景，当然很重要的是城市规划、相关的政策支持、资源的整合和重新的配置，以及提高新区的建设的管理水平都非常重要。这是就新区本身而言。
因为今天既然是东北城项目的论证会，虽然我上午没有去，但是我还是非常认真的看了材料，在这之前张铁钢老师也给我们发了一些材料我也认真的看了，我有这么几个建议，我觉得这个项目是非常宏大，而且定位和服务业的集聚区是吻合的，而且定位是相一致的，我觉得这样一个大的项目发展，未来这样一个新区的发展、定位，承接中心核心区的一些市场和产业的转移，我觉得这种定位是体现了这样一个定位。
我有几个建议，可能不太成熟。
一、我们这个定位要和沈阳以及东北地区的同类项目如何更好的衔接。因为我们知道，沈阳的很多市场在是明星市场，五爱市场非常知名，发展非常早，而且现在发展也比较快，还有很多它的市场发展。那么我们新城的大的市场怎么和原来的市场互动、结合，有一些转移出来的怎么承接。我觉得这个要很好的衔接。
二、借鉴国内的一些好的地方的做法、经验。比如说，广州市我们调研，广州市的市场开始外延，在番禺这个地方，把番禺县挪到了叫番禺区，在这里有一个展贸型的专业市场群，开始这样做，实际上也有了这样的一些做法。那么如何借鉴他们的一些成功的经验，也有一些地方，也有一些教训我们如何来汲取的问题，如何使我们的开发更加顺利。另外，这样大的一个展贸如何和会展业有机结合，我觉得非常重要，叫落幕的和永不落幕的展业何有机结合。
三、和周边产业有机结合，特别是和产业集群的有机结合。当然这些地方还是发挥中心的集散功能，不是所有的都在我们周边建，还是大量的发挥集散的功能，在这里集聚，然后集散，但是有一些也要和产业集群结合，我听说包装印刷，周围是有这样一个集群的，那么你如何和它有机的结合，在这儿形成它的，一定是在产业集群旁边有一个服务业集群，就是为这个产业服务的，这个例子非常非常的多，我们看义乌、绍兴，以及我们在常州看到一个地板城，它地板的产业集聚以外要有一个为它配套服务的，这个江苏省做得很好，它服务业集聚区。
四、探索良性的、可行的商业模式。刚才我问了一下吴总，我说这么大的体量，什么样的商业模式呢？是租还是售？如果是租，你的资金回收可能就有一定的压力，如果你售出去，产权型的商铺你怎么回购，然后怎么按照你一体化的东西规行划市，那么你如何体现你的经营理念呢？因为商铺是个人的，个人的商铺我想怎么经营可能就怎么经营，可以反租，反租以后怎么办，这里边有一个商业模式的问题，我想东北城探索出自己的一条独特的、可行的、有效的商业模式。
还有一个最重要的，就是线上和线下的市场的有机结合。现在我们看到，实际上我们有形市场仍然在快速发展，但是无形的电子商务、网络发展的也非常的迅速，阿里巴巴去年的淘宝网就有两千多亿的交易额，没有统计在社会消费品额里面，但已经占了差不多消费品零售总额的一定比例了，而且这个速度每年以100%多的速度在增长，所以我们在搞实体市场的时候，不要忘了还有一个电子交易的快捷的，特别是我们80后、90后将来成为消费主体的时候，网上和网下怎么有机结合，因为我们到苏宁去调研，苏宁是有一千多家的卖场了，是实体的市场，但是它去年已经在网上销售20多个亿了，所以在我们实体市场的基础上，再安上一个轮子，再插上一个翅膀，使我们跑得更快、飞得更高。也祝我们这个项目取得圆满成功。
谢谢大家。
主持人：
下面有请北京市建筑规划设计院原院长董光器先生，做主题发言，他演讲的题目是：新城规划建设与产业发展。有请。
董光器：
北京市城市规划设计院原院长 董光器
各位领导、各位来宾，非常感谢沈阳市、新民市和中豪威尔给我提供很好的学习交流的机会。刚才任所长的发言非常的精彩，我想说的好多事情任所长都说了，所以我来这里做一点补充。
要说明一下，我不是建筑规划设计研究院，是城市规划设计研究院。我想讲三个问题：
个问题，大城市产业的扩散带来新城发展的机会。大家都知道，工业革命推动了现代城市的发展，工业化带动了城市化，随着工业企业不断的向城市集聚，社会化大生产带来了城市的繁荣，促使大城市的诞生。但是，随着经济发展到一定程度，人口过渡密集，造成了用地紧张、交通拥挤、劳动力价上涨、生产成本不断提高，那么在这样激烈的市场竞争环境下，大城市病就显现，刚才任所长说了很多大城市病，摊大饼的后果造成的城市病，那么今天我们到胡台去，这一路上我就感受很深，沈阳的交通拥挤已经非常严重了，而其中大量的都是货物运输交通堵塞城市交通。所以，在这样的情况下，为了要产生持续发展的动力，大城市必须要疏散产业，腾出用地来发展新产业，调整城市结构，那么这就给相对落后的地区提供了发展的机会。
那么从沈阳经济区的情况来说，沈阳市经济区已经发展了包含半径百公里范围里头的一些省市地区，它的产值已经占了辽宁省的2/3了，占了东北三省的1/3，而去年国家提出加快东北老工业基地振兴战略以后，市政府又提出振兴东北沈阳先行的战略，那么通过这个战略的发展，也必然在东三省将会形成一个继长三角、珠三角、京津冀以后的另一个城市增长极。
那么从目前来看，沈阳经济区的人均GDP已经突破五千美元，按照城市发展的规律，到了这个经济发展阶段，就已经提出了调整经济结构、疏散一般产业、制造业向高端发展、现代工业加速发展的新时期。胡台新城位于沈阳的西部，是沈西工业走廊的组成部分，距沈阳市区只有十公里，是沈阳经济区城际连接沈阜开发带的个重要节点和桥头堡，交通四通八达，良好的区位优势、方便的交通条件自然成为接收沈阳疏散产业的之地，因而目前提出开发胡台新城的决策时机是成熟的。谈到胡台新城就想到我们北京的亦庄开发区，亦庄开发区是北京重要的区位，这个区位也和胡台新城非常相似，所以我感觉到新城提出胡台新城的发展，这个决策是非常正确的。
第二个问题，新城到底应该怎么发展。我觉得主要的应该是两个行业，一个是制造业的发展，一个是流通业的发展。这是推动新城建设的两个引擎。刚才做了很多介绍，是介绍新城的服务业发展的内容，可是我想新城的发展还不能忽视制造业的发展，就是对于处于工业化初期的胡台新城，就要靠这两个引擎带动，首先要加快工业化的步伐，大力发展第二产业，因为只有通过工业化才能推动城市化的进程，加快农业现代化的步伐，促进现代服务业的发展，在这个阶段必然要依靠土地、劳动力价格低廉的优势，首先建立经济技术开发区，引进从经济发达地区疏散出来的工业，迅速增加经济试点，我想这个吸收引进工业不局限在沈阳市，而是要面向东南沿海地区，也要面向国外，但是产业发展要有利于原有基础上的创新提高，不能是传统产业的简单迁移，而是要以先进的技术改造传统产业，发展现代制造业。那么到底发展什么产业，对胡台来说不一定要有很具体的定位，可是恐怕要注意三点：
一、起点一定要高。一般的来说，像比较粗放的手工业为主的工业，大概年产值每个平方公里的工业年产值只有2.5亿，那么传统制造业每平方公里年产值也只有10亿，而现代制造业每平方公里年产值是30—40亿，高新技术产业每平方公里年产值100—200亿，甚至更高。所以从这个产业发展的要求来看，我觉得作为胡台新城，应该把它定位在发展制造业，引进现代制造业的水平，就是你的经济技术开发区的产业引进要有一个准入标准。
二、高新技术产业作为研发产业。作为胡台新城来看可能没有条件，但是也不排除一些研发技术的高新产业到胡台来进行产品的加工，如果能够做到这一点的话，对胡台新城产业进行跨越式的发展会有很大的帮助。
同时，我想还要注意在没有充分的资源条件，对于投资大、收效慢、占地多、污染严重的重化工业一般不宜在规模不太大的新城发展，这一点也要慎重。
所以，我想对第二产业的发展要注意这几点发展。
另一方面，第三产业的发展，刚才很多同志都已经谈了，要发挥现代服务业组织生产、促进流通、满足消费的作用，通过流通业的创新，逐步建立完善的流通市场，金融、贸易、交通、通信、商务、中介、服务、外包等生产型类服务业，要不断的向制造业渗透，为制造业提供产前、产中、产后的服务。
要为制造业提供全过程的服务。那么现在来看，流通业是国民经济发展的先导性和基础性的产业，没有一个现代化的流通就没有现代化的生产的发展，没有大规模的流通就没有大规模的生产发展，所以一定要通过流通业的创新发展订单生产、突出品牌效益、沟通营销渠道、减少产品存量、推动制造业自主创新、节能减耗、大大提升产品的流通效力，充分利用当地的资源和特色环境，确立产业分工地位，成为发达城市组成的产业链中的一个环节。在发展商贸流通服务的过程中，更加适应市场的需要，适度的发展一定数量的金融、物流、会展和批发等行业是必要的，但是注意不要盲目的贪大求全，特别是中小城市的物流业，要融入到中心区去，必须和中心城市形成互补型的关系，而不是大量的重复建设。
当然，在制造业和流通业两个引擎的带动下，不能忽视农业现代化的建设，要逐步的调整产业结构由自给型的农业向出口型的农业建设，建议在胡台新城建设的过程中要注意进行农业科技园的试点，通过国家投资建立一定规模的园区，在园区内除了建设现代化的温室以外，还要设置新品种、新材料技术的中心，还要建设营销中心，实现研产供销一体化，为农业产业化提供样本。我觉得在各个新城的发展过程当中，不少地方出现了重城市建设、轻农业生产的这么一个取向，我觉得这个应该尽量的避免，只有坚持城乡一体化发展的方向，逐步改变二元结构带来城乡分割的状况，在新城建设的同时，积极的、分步骤的推动新农村的建设，以保证城市健康的发展。
第三个问题，对胡台新城服务业的几点意见：
北京市城市规划设计院原院长 董光器
按照产业、商业、居住和休闲旅游有机协调发展的理念，确定了产业新城、商贸新城、生态新城、宜居新城四大功能定位，这个定位我觉得是非常正确的。但是，作为一个刚起步的新城来说，恐怕还要渡过一个比较漫长的岁月。一般来说，从开始建设到形成初步现代化大体需要3—5年的时间，要建成经济发达的城市，一个城市发育的完全成熟，恐怕需要30年，因此也在总体规划指导下我们起点要高，但是在总体规划指导下一定要编制好定期规划，在确定十二五规划建设项目的时候，一定要规模适度、紧凑发展、注意生态，只有这样才能保证持续健康发展这么一个前景。
中豪威尔置业有限公司决定在102国道旁边规划物流和专业市场，从规划布局来看，是符合新城建设的要求，但是我建议要注意以下几点：1、要分析目前沈阳中心城区到底有多少专业市场需要外迁，该地区的开发能不能和市场的需求相适应，如果没有一定数量的订单作为开发决策的前提，那么这个项目将承担相当的风险，那么现在我从沈阳的情况来看，中心区的一些专业市场肯定是要外迁的，这给新城开发提供了很好的机会。
2、这个项目提出来打造一个商业地产航母，以电子商务网络平台和设计市场平台相结合的运作模式，经营30多万种种类，影响范围将辐射沈阳、东北三省、内蒙、乃至东北亚国家，那么从这个定位上来看，一旦这个定位的目标达到了，我看这一个平方公里还是不够的，因此也要考虑继续发展的可能性。当新城形成30万人规模的时候，这个地点更加适合发展商务中心区，就是更多的为新城的人服务。因此，很可能批发市场还会有第二次搬迁，向靠近城市入口处搬迁。所以规划设计的时候要考虑远期功能变化的可能性，处理好现在和将来的过渡关系。
3、从这个项目提出来九大摩尔为主的批发市场发展，还有几大中心、几大功能、几大基地。那么这里头我想恐怕有两点要斟酌一下，一个是摩尔是一个概念，摩尔这个概念是指环境条件比较好的步行购物休闲空间，这是对摩尔的要求。第二对批发市场首先要讲究效益，要为集装箱的出路，运输货物提供出充足的空间。两者是不同的，笼统的提摩尔是不够的，做好两者之间的关系，做到人车分流，各得其所。另外，就是在起步阶段，购物中心、娱乐中心的规模要慎重，还是应该以批发为主，那么在相当长的时间里头恐怕很难有很多的人到这来，所以建设的持续和规模需要进行很好的规划。
4、近期依托102国道建设是没有问题的，但是从长期说在国道旁边建将来是会有矛盾的，所以建议在102国道边缘地方要规划一条新的路，在适当的时候把这个交通外延。
主持人：
下面有请中国物流与采购联合会副会长周林燕女士做主题演讲，她演讲的题目是：我国现代物流业的发展现状与发展趋势。有请。
周林燕：
中国物流与采购联合会副会长 周林燕
各位领导、各位来宾，大家下午好！
首先，我祝贺东北城项目今天上午顺利奠基。其次，我对今天能够有这样一个机会和大家就现代物流业进行交流，表示非常的感谢。按照会议之前给我的要求，对现代物流业的发展现状与发展趋势这样一个题目做个发言。最后，我对咱们现代服务业的集聚区和东北城项目谈一点自己的感想。
首先是我国物流业发展的现状。随着我国经济的快速发展，自2003年以来，在国家有关政策的扶持之下，我国物流业有了较快的规范化的发展，2006年国家的十一五规划将物流业作为生产性服务业之一，在规划之中对五大生产性服务业的表述是这样表述的：优先发展交通运输业，大力发展现代物流业，有序发展金融业，积极发展信息服务业，规范发展商务服务业。在十大振兴产业规划中，对物流业是这样表述的，物流业是容运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合性的产业。物流业是连接加工、商贸流通业，最终创造价值的一条主线。生产加工企业从原材料的采购、仓储、运输到产成品的商贸、流通，直至仓储、加工、配送，从而形成完整的供应链条。
2008年底，蔓延全球的金融危机对我国经济发展形成了较大的影响，为应对这场危机，中国政府出台了一系列的政策措施，发布了十个产业振兴规划，其中九个为制造业的，一个服务业的就是物流业。规划分析了物流业发展的现状和面临的形势，提出了2009—2011年的发展的基本目标，提出了物流业调整振兴的十大任务，九项重点工程和九大政策措施。重点提出了物流业发展的区域布局，特别提出2009年的任务是改善物流企业经营困难的现状，保持产业稳定的局面，至2011年要培育一批具有国际竞争力的现代化的物流体系，竞争力进一步扩大，增加值年增10%以上。
目前正在做的有关物流产业的工作：
1、推动重点物流领域发展。在推动煤炭、粮食、钢铁、汽车、快递业物流方面已经成立了相应的专业委员会，在制定标准工作方面，国家标准化委员会、发改委等九部委推出了物流标准专项规划。
除正在起草之中的以外，已经制定了物流国标22项，行标18项，尤其需要强调的是在今年六月底国家发改委编制了农产品冷链物流发展规划，对促进农民持续增收和保证消费安全具有十分重要的意义。
2、推动加快物流企业做大做强。近五年来，依据国家质检总局和国家标准委联合发布的物流企业分类与评估标准，目前已经有近千家的物流企业通过了该标准的评估，这些企业能够享受到同等条件下，优先获得相关政策扶持、税改试点、资金支持等优惠待遇，较有力的推动了物流企业做强做大，同时受国资委和商务部的授权，还开展了物流企业信用等级评价，目前已经获得信用等级的企业已经达到92家，这些工作的开展，均为打造优质物流企业发挥了重要的作用。
3、开展了物流园区建设工程。各地政府很多都把建设物流园区作为重点项目，至2008年底统计，已有475个物流园区，我现在了解了一下这个物流园区的发展，到现在为止已经翻番大概有一千多左右，当然中间有些问题，有些是以物流园区的名义在搞地产，所以这是在整个的健康发展过程中一个不和谐的方面，各类企业纷纷参与建设，比如制造业企业和流通业企业共同建设物流园区，传统的批发市场提升它的物流功能，物流园区和商贸市场工业园区功能配套，从而形成物流的集聚区，转变物流运动模式和经济发展方式、调整经济结构和促进区域经济发展等方面发挥了重要的作用。
4、发挥行业主体作用，为政府和物流企业服务。中国物流与采购联合会自2001年成立以来，始终坚持为行业、为企业、为会员、为政府服务的宗旨，做了大量工作，在为政府服务方面，完成了政府委托的约60个课题的调研工作，参与了十一五规划和振兴规划的起草任务，定期发布采购职业经理人指数，这个采购职业经理人指数大概很多同志都比较关心，就是PFI，在这个之前我们发布这个指数是每个月的4日，新的土地局领导上任以后要求改到11日，温总理听说以后说不但不能往后推，而且要往前提，所以就改到1日，八月份的PMI指数环比增长了0.3%，大概是这么一个情况，这个指标就是对国家整个经济活动有一个客观的评价。
在为行业服务方面，经过调研提出了有关物流税收政策，交通关系，投融资问题，物流园区健康发展的60条建议，在为企业服务方面开展了国标行标的修订工作，连续十年举办了较有影响的上海汉诺威物流展，以及物流师、高级物流师的培训。
通过以上的工作开展，我国的物流产业有了较快的发展形势，2002年以来，社会物流总费用年均实现了两位数的增长。
下面的问题是，当前我国物流运行的主要特点：
中国物流与采购联合会副会长 周林燕
1、社会物流总额增幅继续回落。今年1—7月，社会物流总额为68.5万亿元，按可比价格计算，同比增长17.6%，仍然保持较快增长，但延续了今年以来的趋缓趋势，增幅比上半年回落了0.8个百分点。在社会物流总额中，1—7月份，工业品物流总额为61.8万亿元，按可比价格计算，同比增长17%，增幅比上半年回落0.6个百分点，进口货物物流总额为5.2万亿元，按可比价格计算，同比增长28.2%，增幅比上半年回落2.9个百分点。
这个是增长变化图。
2、物流市场需求进一步趋缓。今年以来，物流市场需求整体保持较快增长。1—7月货运量同比增长15.3%，货运周转量同比增长15.1%，港口货物吞吐量同比增长17.4%，集装箱吞吐量同比增长22%，快递业务总量同比增长23.6%，均保持较快增长，但增幅分别比上半年回落0.2、0.9、1.3、0.3和0.9个百分点。
3、物流业固定资产投资继续小幅回落。1—7月，物流相关行业固定资产投资完成额为1.4万亿元，同比增长24.9%，增幅比上半年回落0.6个百分点，其中交通运输业完成额为1.1万亿元，同比增长25.5%，增幅比上半年回落0.7个百分点，今年以来，物流相关行业固定资产投资完成额的增幅持续回落，主要是受去年同期基础较高影响。2009年，由于国家加大了对物流相关基础设施投资，我国物流业固定资产投资增幅一直明显高于城镇固定资产投资，的09年6月高出了29个百分点，对物流业的起稳回升产生了积极的促进作用。今年以来，物流业固定资产投资增幅与城镇固定资产投资增幅的差距逐月缩小，到六七两个月已经基本趋于一致。
4、物流市场价格稳中有降。中小型公路货运企业运价经过今年二月份以来的持续下滑，7月出现回稳迹象。大中型运输企业运价较为平稳。水路运输价格仍然低迷。7月末我国沿海散货运价指数报于1149点。
下面，介绍一下下半年我们预测的趋势，物流运行的趋势。当前各类物流要素价格全面上升，特别是劳动力成本上升较快。据非织造也采购经理指数PMI数据显示，7月非织造也的中间投入价格指数为56.4%，环比上升2.8个百分点，而反映非织造业产品和服务价格变化的收费价格指数却只有49.9%，已经连续两个月在50%以下，受运营成本上升和市场价格下行的双重挤压，物流企业经营更加困难，利润空间相对缩小。
7月我国物流运行增速继续放缓，继有去年基数的原因，也有宏观经济指标增速回落的影响。如1—7月固定资产投资增速比上半年回落了0.6个百分点，进口增速比上半年回落了5.5个百分点，工业增加值在6月增速比5月回落2.8个百分点的基础上，7月又比6月回落了0.3个百分点。另据PMI数据显示，7月PMI为51.2%，比上月回落0.9个百分点，其中新订单指数为50.9%，比上个回落1.2个百分点，反映出当前社会需求由持续上升趋向平稳，在20个行业中有7个行业低于50%。
专家认为，我国目前正处在由经济较快增长向稳定增长过渡的关键时期，经济增长速度适当回落有利于防止经济偏快转向过热，有利于加快经济结构调整和发展方式的转变。从宏观经济总体情况看，基本面仍然良好，未来出现二次探底的可能性不大，与此同时，我国解决增长的动力仍然较强，一是从发展阶段看，我国目前正处在工业化和城镇化加速上升阶段，投资和消费需求旺盛，发展空间很大，二是从政策角度看，四万亿的投资为今年经济增长打下了坚实基础，三是投资内生增长动力有所增强，1—7月民间投资增长31.9%，比城镇固定资产投资增长高出7个百分点，另外西部大开发，区域经济发展规划，都会带动投资的增长，四是消费正处在从吃穿为主的生活消费向行和住为主的转变，将成为经济增长的新动力。五是从物流业PMI预期指数看，今年以来，大体保持在70%上下，显示出企业对后市预期依然看好。
综合判断，我国物流运行可望在前期运行的基础上，伴随四季度生产需求的逐步趋稳而呈现温和增长态势，全年仍然保持平稳较快增长，完全可以支撑国民经济8—9%的增长水平，不过在当前国际经济环境复杂多变的情况下，国内经济运行的不确定性和复杂性增加，应保证市场需求的稳定增长，避免市场价格的大起大落，以利于国民经济的平稳较快发展。
这是我按照会议给我的题目做了一个准备。对于今天咱们主要的内容是服务业集聚区和东北城项目的论证，在这个问题上，我个人谈一点想法。
首先，提三点建议：
1、东北城的项目是九城一MALL、五个中心，这么大的建设手笔，我想如果建成以后，它的交易量会非常的大，所有的货物都要流动，要进的来也要出得去，在这样一个前提下，需要打造一个重视物流业的基础设施建设、重视物流业的规模整体规划，首先配货市场一定要首先规划出来，所有商品进来和出去都要有一个配货中心，它向四面八方的辐射，比如像内蒙地区，我去看了它的市场，它是有一个配货中心，它是有逆向物流，有正向物流，在园区里的方向都是做了具体规划，像广西线、云南线、四川线、沿海地区线、新疆线等等都做了这样一个规划，这样一个配货的园区，这是一种物流模式。再有一种物流模式就是比较高端的，已经向供应链方向发展了，这就需要有第三方物流服务的意识，这里边要建设仓储物流基地，要有干线的物流，要发展配送业务，另外物流供应链管理服务要发展代理采购业务、回收货款业务、对客户企业的采购供应生产销售及回收退货废弃物等的物流，这些活动要实施一体化的计划、执行、协调与控制。
另外对物流的管理输出服务，要搞动产质押资产服务。为客户量身订作物流解决方案，另外可以做高端的物流业供应链，还有一个方面是国际物流与报税物流的服务，国家贸易待遇和集装箱中转站，要开发这些业务内容。第五要做好物流的信息查询和电子商务工作。除了分配方式的物流集散以外，另外供应链管理的第三方物流的企业的培育，要有这样的大企业进入咱们东北城的规划。我想建议，一定要给予大的物流企业，它能够为企业量身订作，甚至发展供应链管理，有这样有实力的大的物流企业要进驻这个园区。这是个建议。
第二个建议，就是东北城这个项目一定要不走老路，一定要有它自己的特点，要有一个高的起点，要有点儿前瞻性，因为沈阳这个地方商贸业非常的发达，所以东北城到底建设自己的特点在哪儿，我和其他的商贸业、流通业不同的地方在什么地方，我今天听了以后，洗车流通业4S店，包括纺织城，家具城，就所有的这些商贸流通业现在已经在沈阳市和胡台新区都已经有很多了，那么咱们东北城的项目你要做成什么样，如果要是仅限于美国城、婚庆城等等这些，我觉得是不够的，一定要有你自己的特点，那么沈阳就需要有尾货市场，现在还没有，这个在北京发展得是比较好的，那么咱们东北城的投资者已经看到有这个商机，他是抓住这个商机，那么除了这个以外，我想还要动些脑筋，一定要有点前瞻性，现在电子商务发展很快，这个速度是以惊人的速度在发展，所以咱们现在中国的特点还是有幸市场，一个一个商铺，一个一个摊位，这是中国特色，不能完全否定它，但是要有前瞻性，要看到在不久的将来，也许这种流通方式就会被电子商务和互联网这些新的交易方式取代。这个可能不能按照咱们常规的方式来认识这个问题，所以一定要在设立咱们东北城的时候要把这一点充分估计进去，要有一个高起点的、不同于一般的市场来做规划。这是我想建议的第二点。
第三点，我建议咱们在奠基以后，还有一段时间，在这段时间里头能够走出去，就是有关的领导和企业要走出去，多看一看，到各地的这些大的市场，包括华南城，包括临沂的这些市场多走走，多看看，可能会对咱们的思路有所启发。
我就提这样三点建议。
主持人：
感谢周林燕女士的演讲，感谢您的建议。下面，有请中国城市商业网点建设管理联合会副会长韩健徽先生做主题演讲，他演讲的题目是：新城商业中心的建设与发展。在这里特别指出的是，韩健徽先生是我们国内很多一线城市的商业顾问，也特别是我们新民政府的商业发展顾问。大家鼓掌欢迎。
韩健徽：
中国城市商业网点建设管理联合会副会长 韩健徽
非常高兴也非常荣幸来参加我们新民市的这次论坛。我发现今天下午嘉宾发言有一个规律，就是一位男士一位女士。那么我特别注意到，我们这次论坛这个题目有几个关健词：现代、服务业、集聚区。
应该说这三个关键词都是近年来，特别是今年以来最热门的词汇。那么在我们今天论坛的题目中还有一个关健词，就是我们沈阳西部。我想在今天我们这个论坛上，我们沈阳西部是不是可以狭义的把它理解为就是我们新民市，我们胡台新城，那么前面的几位专家都讲到近年来在的城市化进程发展过程中，新城的建设与新城商业中心的发展已经成为一个具有挑战性的重要的课题。
我们知道，城市，城市，城以市兴。这个市就是商业活动。那么商业活动在一个城市的日常生活和发展当中发挥着重要作用，我们城市的领导者无论是我们的高市长还是王师长，我们是叫市长，不是叫城长，所以也通过侧面能够看出我们商业的重要性。那么新城之所以称之为新，那么它一定会面临着城市的定位、城市的建设、产业的形成、人口的集聚、品牌的塑造等等一系列诸多的情况。新城，毫无疑问是和我们老城有所区别。而这些客观的情况，它一定会对我们新城的商业中心的建设与发展赋予一些新的特征，这是我们新城的商业中心的感到与发展，和老城传统的城区是不一样的。
那么我个人认为，新城商业中心的发展，我们要特别的关注以下六个方面的内容：
个方面，我们要特别关注科学的规划。新城商业中心的规划除了应该具有科学性、前瞻性和操作性等等以外，也还要特别注意与其他城市，特别是一些新城、新区规划的错位性，以及与主城规划的协调性和平衡性，前面我们任所长特别强调了这一点。比如结合我们这次胡台新城也好，我们沈阳东北城也好，那么我认为，仅仅的将我们胡台的商业中心定位于未来沈阳城区专业市场梯度转移重要的承接地，这个思路我是同意的，但是仅仅这样提出来我认为还远远不够。这个需要我们沈阳市，包括我们沈阳市的商务主管部门要站在全市的角度，以商业网点规划的形式把它确定下来，我们不要只提出来，另外一个城市可能也提出来了，也是这个说法。我们要避免，至少我们在沈阳全市这个范围内要避免这种千城一面，恶性竞争情况的出现。
所以刚才在台下我一直在想，今天下午我们在沈阳，在召开这个论坛的同时，我们在提出我们胡台新城，我们的产业，我们的商业发展要向周边的城市进行辐射的同时，是不是另外某一个城市也在同一个时间正在开会，提出要辐射我们。这种我想是客观存在的。
那么沈阳的商业发展，我认为要奏交响乐，要唱大合唱，不要各自为战。这是个建议。
第二个建议，要关注功能的完善。前面任所长讲，我们形成有三种形式，种就是卧城，从商业角度来讲我们是不希望卧城的出现。那么如何避免新城出现这种卧城的情况出现，功能的完善与建立毫无疑问发挥重要作用。那么我认为新城商业中心的建设，应该是商业、商贸、商务相结合，应当是商业、旅游、文化相结合，应当是形象、展示、服务相结合。
我们既然叫做新城，那么作为一个城市，它还应该具备像交通站点、交通枢纽、医疗教育、城市管理等等这样非常完善、完备的城市的功能。这是我们谈新城的商业发展，不能够独立的去谈。包括城市要筑巢引凤。那么新城的这种城市建设，与商业中心的建设与发展，也应当是协调的发展。那么我也注意到，我们沈阳东北城总体的定位为城郊型的综合体，我认为这种总体的定位是符合城市，包括我们新城商业发展规律的。
大家知道，综合体这一两年很热，实际上在中国城市的出现应该说在五六年前已经开始出现了。它也是在一个特定背景下出现的。那么我们这种综合体本身没有问题，关键是我们要做大、做好，就是我们要综合什么，我们可能要综合时间，我们不要浪费时间，我们在这里居住也好，高档住宅也好，还是酒店居住也好，我们可以开会、可以购物等等，我们不要东奔西走，我们要综合这种资源，要综合这种功能，要综合这些价值，同时我们也要综合品牌，不要你这个打一个牌子，那个打一个牌子，整个我们这个项目就打一个品牌，还要综合其他，关键是我们要综合什么把它要做好。
那么从我们这个项目的定位，城郊型应该说是一种新的探索，大家知道摩尔，它源于美国，在中国这些年来非常的风靡，但是美国和中国在快速发展的过程中，最后表现的形式和结果却是有巨大的差别。美国可能更多的郊区型比较成功，那么在中国可能更多的是城市型比较多。所以我们要针对一些业态，要区别不同的国情，包括区域特点。
第三个我们要关注的，是产业的集聚。从的新城商业中心的发展情况来看，直接或者间接依托于产业集群的商业中心，往往会具有旺盛的生命力和广阔的发展前景，比如在江苏有一个县级市是要常熟，它有一座常熟服装城，09年全年的经营额已 过了500多个亿，这就是产业集群的力量。
第四个我们要关注的，就是要有鲜明的特色。毫无疑问，鲜明的特色是在商业竞争中致胜的法宝，那么我认为新城商业中心的特色，要以专业为基础，以大为规模，以全为形态，只要到这里来，你不用再跑第二个地方；以优为标准，我们今天不能再搞一片大棚了；以强为目标。我想应该回到这些问题上去努力。
中国城市商业网点建设管理联合会副会长 韩健徽
那么特色非常的重要，我们说美国很强大，美国有什么特色呢，实际上美国就有三片，麦当劳的薯片、硅谷的芯片、好莱坞的大片。这就是美国。所以我们的特色要做就要做到，要做到超前，而且要做到全方位。比如说我们的特色，在建筑特色、景观特色、产业特色、经营特色、服务特色等等，很多方面都应该有所突破。我们特色是一个概念，可能是由N个概念共同来组合、共同来支撑。我们的特色，我也希望我们沈阳东北城的特色要能够形成自己一个鲜明的商业特色，一定要和中心城区连在一起。
第五要注意的就是客流的支撑。开发区不是个新课题，我印象里边至少二十年了，晚上黑灯了。有人气不是的，但是没有人气是万万不能的。我经常听到一些经营者发出一些抱怨，我这里没有人来，那么我想问一句，你要想让我来，请给我一个理由，这个理由存在了，不用你请我，我自己就会来了，所以我们未来的项目无论是胡台新城，还是东北城，把这个理由，集聚客流的理由，无论是本地的客流还是外地的客流要做足。那么这个理由复杂吗？也复杂，也简单。比如说，这个理由可能是便利的交通、充足的停车场（免费），现在有这么一句话，叫做空间不是距离，时间才是距离，所以我们以前讲十公里还是二十公里，这是传统的理解，这是空间的概念，是由时间来决定，两个区域距离确实一公里，我行车走路可能要花两个，我们这里到胡台可能比较远十公里，但是我们只需要45，包括经营特色，我看这次我们东北城项目里有一个探索，尾货市场，这是无竞争的市场。我们要进得去，出得来，也要留得住。
我们新城商业中心要复杂的实现高客流量，高经营额，和高的这样一个三高的标准，这是通常所讲的人气、商气和财气。
第六个要注意的，就是我们特别要关注品牌的塑造。城市需要品牌，那么新城更需要品牌的塑造和树立，那么胡台新城的品牌我认为需要强力的来塑造，而且是个性化的塑造，也还要做到持续性的塑造。
那么我这次到我们新民胡台来，有一个小小的遗憾，就是西鹤湖没有现场去。那么胡台新城能有这么一个水面面积4000多亩以上的一个原生态的湿地实属难得，那么这个品牌我认为要打出去，而且要强力打出去。我们谈商业中心，为什么要谈到湿地公园了呢，那么我个人认为，我们胡台新城要把宜居和宜商紧密的结合起来，它是相互支撑的，它有关系，任何一个事物不是孤立存在的，要结合起来。胡台新城是双重的，它是生态优美的宜居之城，同时它也是投资兴业的财富之城，这二者是紧密相关的、相辅相成的。
那么通过今天上午现场我们沈阳东北城的奠基仪式的参加，包括今天下午的交流，我是由衷的感到，在我们的沈阳西部有故事，在我们的沈阳西部有金矿，那么我也相信作为我们进入胡台新城的大型的商业地产项目——沈阳东北城，一定会对促进我们沈阳西部现代服务业集聚区的发展做出积极的贡献。谢谢大家。
主持人：
下面有请北京工商大学教授、商务部市场运行调控专家洪涛先生演讲，他演讲的主题是：新城市场MALL的建设与发展。有请。
洪涛：
北京工商大学教授、商务部市场运行调控专家 洪涛
女士们、先生们，大家下午好！
我今天讲两个问题，一个就是对项目的体会，第二个是对新城市场的体会。
城市的发展经历了五代，第二代是工业化，第三代是电气化，第四代是服务业的多元化，第五代城市就是城市的生态化。那么我们的城市正在向着一个高新城市的发展，那么在这个过程当中，我们的城市不断的在发展，我们出现了很多新的城市，个城市现在可能变成了一个或者两个或者三个新的城市，那么在这个过程当中，那么新城如何发展。同时，我们改革开放30年，我们建立了1000多个物流企业，那么我们国家60年代经历了四个转型时期，那么我们新城建设如何建设，应该符合国家总的建设，应该说我们现在经济主题是结构调整和方式的转变，所以我们新城建设应该符合这个发展主题。
下面我讲两个问题：
个问题，整个项目的总结。我认为，我们这个项目是一个创新的模式。它是新城加上市场，加上摩尔，这本身就是一种创新。首先来讲，新城是过去我们沈阳所没有的，第二个就是市场，我们说我们沈阳有很多老的市场，那么我们现在一些新的市场，应该跟过去的传统市场不一样，那么作为MALL来讲，它是一种新的业态，那么这里我们说这种模式创新，它标志着我们业态的创新和经营方式创新、管理的创新、技术的创新，那么这些创新将带来对沈阳以及东北地区的一个重大的革命和冲击，那么我们这个新城市场MALL它具有哪些特征呢？
、新城面积大、规模大，投资也大。这是它个特点。
第二、它是以市场集群的方式来进行发展的。我们看到，它不是一个市场，它是很多市场有机的结合。
第三、它的多功能性。以交易为中心，那么它还有信息功能，还有价格功能，还有物流功能，还有配送功能，还有展示功能，还有研发功能，还有进出口功能，还有质检功能。集购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐为一体的这样一个新的MALL，这样就是它的一个特点。如果说它有这么几个特点的话，那么它就能够生存和发展，如果说今后它这几个特点能够实现的话，那么它就不仅仅是在沈阳，乃至在东北亚地区具有它自己的地位。
第三，新城市场摩尔的运营发展需要注意几个问题：
1、不断完善规划。就是我们现在看的话，我们的规划还要在建设当中不断的完善和调整，要有明确的目的，或者鲜明的特点。
2、分期建设或滚动发展。因为我们投资80个亿，在投资过程当中我们需要得到积极回报，那么必须分期建设，那么在分期建设里不断的发展和得到回报。
3、加快建设早见成效。因为我们国家在重要的机遇期，刚才专家所讲的黄金期，那么这个时期我们不抓住，那么它很可能就会流失，因为其他城市的新城建设，其他城市的市场集群发展，其他城市物流园区的建设，还有五千多条的商业街的建设。我们只有抓住机遇来早日见成效，才有我们的地位。
4、政府引导，市场化运营，企业化管理。那么也就是说，我们的项目来讲需要靠政府，但政府只能在这里起引导作用，你不能包办我们这个项目。市场化运作。按照市场规律运营。比如融资方式可以直接融资，间接融资，那么它的管理要是企业化管理。那么这么大一个新城，我们按照企业化来经营这个新城，来发展这个新城。
5、新城市场MALL运营要有四个环节，建市、造市、用市、管市。通过造市不断的来引导和指导我们的建设和发展。第三个步骤是用市，当建成以后，我们不能使新城成为一个死城、空城，那么我们要去用好我们的新城，第四个环节就是当我们这些都建好以后，我们还需要科学化的管理。
第二个问题，创新尾货市场模式。当我们的新城建成以后，那么尾货市场是中心城市市场的重要组成部分，也就是说沈阳今后要成为中心城市，那么作为中心城市，它需不需要尾货呢，我们说是需要的。如果说没有尾货这个市场，那么这个城市是一个不完善的城市，为什么这么说呢？从以下几方面来说这个问题：
北京工商大学教授、商务部市场运行调控专家 洪涛
1、尾货是市场经济的客观经济现象。那么就是说尾货是在生产和流通过程中产生的，它在安全性和功能性上获得国家一些相关标准的一种挤压产品。那么也就是说，我们在生产订单的过程当中，我们会产生大量的尾货，现在很多制造商说我没有尾货，那是假话，他只不过没有一个销售渠道而已。我们在批发交易过程中和零售交易过程当中，也会存在大量的尾货，比如说我们的百货大楼，一方面我们买比较高档的商品，另一方面也开特卖场，把过去的产品拿来卖，比如我是一个店员，现在促销一些尾货，那么价格比较便宜，那么我就会过季购买这个产品，而且也有利于使市场稳定和规范。价格法规定零售价格不能低于进货价格，那么为什么在市场当中有的商品就那么高，有的商品那么低，这样就形成了价格战非常严重，那么解决这些问题，我们就把这些正货产品到尾货市场分开进行经营，同时我们讲科技的发展不断在变化，不断有新的产品出现，消费者的消费需求也在不断的变化，那么这样来讲就说很多产品可能很快就成为了尾货，那么我们必须得给它一个通道，现在我们说很多产品遗留在市场当中，很多地方我们在常熟看到农民一些过去养猪，现在变成了经营尾货，那么我们必须建立尾货市场来经营尾货，在里面我们要加强管理。
2、尾货市场是组织形态创新。我们过去没有尾货市场，那么我们有尾货市场就给带来了一些好处，经历了08、09年的金融危机，大量的商品出口不出去，进入国内市场，就是通过尾货市场进行交易。所以我们说尾货市场是市场体系不可分割的一个组成部分。
3、沈阳不能没有尾货市场。为什么这么说呢？用我们现在来讲，沈阳市场是有很多的，但是我们再发展市场数量已经够了，那么我们就发展现在没有的，特色就是它的生命。另外，很多年轻人需要品牌，同时又需要价格低廉的产品，那么尾货市场就符合这种需求。成千上万的制造商、批发商下来的尾货，集中起来是多种多样的，能够满足人们的个性化需求。你看我们今天到这么多人，有几个人穿着打扮是一样的，这样的话就给我们带来了发展的空间。
4：尾货市场需要精心管理。
5、尾货市场与其他市场应该形成有机的整体。假如说我们要建立尾货市场，那么它和整个市场应该形成一个有机的协同关系。
在这里纠正几个观念：
比如我们市场在进行创新的时候，比如我们进行商场化的管理，实际这种管理是不对的，所谓市场的改革和创新，我们一般来讲的是，我们可以说市场化经营、商场化管理。因为这个市场化经营，我们可以调动商户的积极性，同时要借鉴那些百货商场或超市里面的统一收银进行管理。这是一个观念的更正。
第二个就是国家的中心城市。那么沈阳要建设国家的中心城市，那么这个中心城市并不等于说就是要排除那些像尾货市场这样的交易组织，实际上应该说我们的市场既要有高端的流通渠道，也要有中高端，也有低端的流通渠道。这样它才是顺畅的流通体系。
第三个就是通过今天的会议我们也看到，沈阳的服务业发展水平仍然是很低的。那么怎么样改变这种状况呢？应该大力发展流通产业，而且是现代流通产业。通过这方面促进产业的发展。
再有一个问题就是关于第二产业高端化的问题。把一二三产业全部搬到我们新城里也不行。
谢谢大家。
主持人：
感谢洪涛教授的精彩演讲。
尊敬的各位演讲嘉宾，同志们，刚才我们大家一道共同聆听了现代服务业大师的精彩演讲，和精辟的理论，扩展了我们的视野、丰富了内涵，并共同达成了全力发展沈阳现代服务业、打造和建设沈阳西部现代服务业集聚区的一个美好愿景，在论坛即将闭幕的时刻，让我们大家以热烈的掌声对各位专家的精彩演讲表示感谢。
那么也在论坛即将闭幕的时候，请允许我代表主办方，祝大家，祝各位领导：身体健康。并提前预祝各位嘉宾：中秋快乐。谢谢大家，论坛到此结束。
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