[摘要] 进入12月后，沈阳土地拍卖市场就一直没按套路出过牌——先是多宗黄金地块拍卖计划到期却取消，后又有偏僻地块拍出高价。
沈阳黄金地块昨流拍楼面价逾3700元/平米
为啥没卖成： 万科、保利等四家开发商出价均未达到政府出让底价
为啥不敢买： 单价太高有风险，总价20亿元已经足够在北京上海拿地
地价涨得快： 沈住宅用地楼面均价1074元/m2，年涨36%，涨幅远超
南塔街129-1、2地块对照
楼面地价 目前售价
1 少于3000元 1.8万元/m2
2 高于3700元 未知
沈阳与住宅用地楼面均价对比
时间 楼面均价 涨幅
沈阳 今年 1074元/m2 36%
去年 788元/m2
今年 1816元/m2 5%
去年 1731元/m2
而最出人意料的一幕在昨天的拍卖会上上演，南塔街129巷-2地块继在本月2日被取消拍卖后，昨天“重出江湖”后仅加价5轮便遭遇流拍。
值得关注的是，地块吸引了万科、保利等四家品牌开发商前来竞拍，流拍的原因是开发商出价没达到政府卖地底价。
大牌被吓退——
楼面价喊到3700元/平方米，仍未达“底价”
按照沈阳市土地储备交易中心此前公告的拍卖计划，昨日10时，“南塔街129巷-2”及“黄河大街西-2”两宗地块要公开拍卖，从地块位置能看出这两处地块处于，再加上两处地块在本月2日已经遭遇了被取消拍卖的命运，这一次重出江湖也就更受人关注。
拍卖会吸引了四家竞拍者和沈阳地产界人士现场“观战”，记者从“观众”的口中得知，四家竞拍者中包括了万科、保利这样的大腕儿，其余两家可能是港资企业。
拍卖会开始后，出乎意料的是，当天拍卖的只有南塔街地块，黄河大街地块再次被取消拍卖，原因是没有符合要求的竞拍者。拍卖师在宣布底价前强调了十多条规定，其中包括如果开发商所出价格没有达到政府对地块的出让底价，那么就不能成交。
“南塔街129巷-2”的起拍楼面地价是2900元/平方米，容积率不大于4，加价幅度比以往高，达到了每次200元。拍卖开始后，2号开发商代表率先举牌，接着55号、6号、22号开发商相继毫不犹豫地举牌。
然而这种快节奏“好景不长”，竞拍者分别举牌一次，价格达到3500元/平方米后，四家竞拍者便收手不动。拍卖师现场渲染道，“这处地块受业界关注大家是知道的，因为其姊妹地——‘南塔街129巷-1’地块去年卖出去后，现在开发出来的房子均价已达到了18000元/平方米。这也是今年沈阳最后一处大的黄金地块，拿到这块地后，开发后再卖18000元能打住吗……”
拍卖师的话显然奏效，22号紧接着又举牌，将价格提到了3700元/平方米。
这之后，四家竞拍者不再出手，拍卖师提醒说，即使加价到3700元，如果不达到出让底价，是无法成交的，拍卖也就得结束。不过，尽管拍卖师反复强调，现场依旧无人举牌。最后，拍卖师在喊了多次“3900元有人出价吗”后，只得宣布因未达到底价，终止拍卖。这次拍卖会进行不到半个，前后只加价5轮。
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开发商无奈——
总价20亿元，到北京上海也能拿项目了
拍卖师现场所言非虚：紧邻本次流拍地块的另一块地——南塔街129巷-1号地块（位于浑河北岸边）去年6月被万科以8408元每平方米的价格摘得，按容积率折算楼面地价不到3000元，现在名为“万科柏翠园”的高端楼盘项目已在售，每平米均价大约18000元，甚至可能过两万，由此不难想象2号地块的身价为何那么高。
令业界不解的是，昨日的拍卖会算是沈阳土地拍卖大腕聚集为数不多的一次，除万科、保利外，其他两家传是港资房企的背景也不可小觑，最终为何流拍呢？
参与拍卖的保利地产辽宁公司副总经理何智韬向本报记者表示，从地块自身条件来看，总面积有14万平多，开发条件比较好，最后放弃了主要还是价格因素。
“我们看好这个地块的前景，但楼面价格3900元的水平就需要考虑了。”何智韬说，尤其是沈阳房产市场的利润空间相对于北京、上海来说本身就低，成本太高就要考虑可能出现的风险。
他粗略算账说，此地块楼面地价3700元/平方米、容积率不大于4，土地单价每平米就已经过万元，再加上其他成本，那么开发后的每平米销售单价肯定要过万元才能赚钱。按照心理预期，开发这个地块的话每平米预计要卖12000~13000元，而当天楼面价在3700元还没达到出让底价显然不能接受。
从资金利用的角度来看，这处地块规划面积达到14.1万平方米，意味着拿地的总价要达到约20亿元。“有20亿元的资金，到北京上海也能拿一个项目了，而且那边的利润还更高。”何智韬称。
对于南塔街这处地块之后的“命运”，沈阳市土地储备交易中心方面称将发公告公布。
流拍后声音——
房企看好沈阳，但沈地价涨幅远超
在今年年中沈阳时隔一年多重启土地拍卖后，这次是为数不多的几次流拍之一，令人联想是否是楼市调控在拿地环节影响了开发商的信心。
对此，何智韬表示，对沈阳的楼市预期还是“不错”的，这一次只是对这宗地块的出让价格接受不了，并不影响他们未来土地储备和投资的预期。“我们在沈阳的开发利润并没有外地那么高，不会超过20%，因此在一些核心区域地价越来越高的前景下，希望能更合理成本拿地。”何表示。
这一点在其他开发商那里也得到了认同，进入沈阳近十年的开发商沈阳新洲实业股份有限公司副总经理陆兴祥认为，在过去的5、6年里，沈阳吸纳了几乎各大品牌地产商的入驻，高端品牌在沈阳现在都能找到。但至今他从未担心过居民对住房的刚性需求会下降。
开发商的这种预期在今年沈阳土地出让价格变化上可以有所反映，来自市场权威检测机构中指研究院的数据显示，今年来沈阳成交住宅地价的同比上涨幅度远远超过了平均水平，截至昨天，今年以来沈阳的住宅出让楼面均价是1074元/平方米，而去年同期是788元/平方米，则变化没有这么大，今年均价是1816元/平方米，去年是1731元/平方米。
中指研究院土地分析师徐恒分析说，均价涨幅较小的原因在于，今年以来土地成交量较大，截至昨天已出让住宅用地3.33亿平方米。
但徐恒认为，现在局部地价开始走高，令开发商也开始望而却步，尤其是核心城区的黄金地块因其稀缺性越来越贵，沈阳此次流拍的这个地块就是这种类型。
专家看法
行政调控只能干预短期市场
中国土地问题专家、国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，前段时间南方不断出现“地王”，这提醒楼市投资者需要注意风险，而且以更理性的眼光来看，国家在地产开发的各个环节调控力度正在加大，不管年底地王的出现是短暂现象还是长期趋势，国土资源部的政策出台后，地方政府在土地出让节奏或价格上很有可能会采取措施，从而保障正常的市场交易。
出让底价的存在是必然的，因为要保障土地这种国有资产不流失。国家对地价的调控短期内会有一定作用，长期还是需要市场自身的供需关系调节才能更科学，需要防范报复性反弹增长的可能。
权威动态
国土部要曝光200余宗闲置用地 辽宁是“0”
面对12月以来国内开始不断刷新的“地王”现象，国土资源部在19日晚发布通知，要求各地严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势，地王出现两日内须报国土部。
省国土资源厅昨日向本报记者表示，这轮政策还包括对闲置土地的清理查处，国家将在近期公布一批因企业原因造成闲置土地的名单，禁止企业及控股股东在问题查处到位前参与竞争拿地。
其中，因企业原因尚未完成整改处置的闲置土地有200余宗，但并不涉及辽宁。
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