[摘要] 据新华社北京2月8日电 刚刚过去的一年被称作房地产调控最为严厉的一年。一年之内，中央各部委及地方政府不断升级的调控措施层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但全国范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市有些扑朔迷离……
（来源：东方早报）据新华社北京2月8日电 刚刚过去的一年被称作房地产调控最为严厉的一年。一年之内，中央各部委及地方政府不断升级的调控措施层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市有些扑朔迷离，随着“国八条”的出台和房产税试点的开始，力度更大、层次更深、范围更广的调控将给楼市的走向带来怎样的变化？
政策转型：保障房提速
2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大看点。业内人士分析认为，2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。
2008年之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出通知，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4％，远超此前预期。配合该计划，各地也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60％甚至更高。随着计划的推进，今后两三年内有望看到保障房的供应高潮。
根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。程澐认为，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的主力。“实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。”
“尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。”程澐说。
精彩新闻推荐
区域转型：掘金二三线
近年来，房地产市场经历了大幅的波动和调整，一线城市的领先优势出现下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市，二、三线城市房地产市场已逐步成为市场的重心。
从房地产龙头企业最近发布的季报内容来看，将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为一项普遍的战略选择。仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市已经开始成为未来房地产企业竞争的主要战场。
在拿地的方向上，万科在2010年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。
业内人士分析认为，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在愈加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。
中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个中心城市的分析表明，处在人均GDP（国内生产总值）3000美元到8000美元、城市化率30％到60％的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三、四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
结构转型：新兴板块崛起
根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成如下格局：中心区以二手房为主（其中深圳占比已达九成，京沪均超七成），次中心区以新房二手房同时并存，而郊区则以新房为主。
在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。
程澐分析指出，2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起。
与此同时，随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。
2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。
楼市调控压力大
韩晓东
在河南省，已经有不少购房者感受到了房价过快上涨的压力。“我本科毕业已经3年了，即便在三线城市，我仍然不能凭借自己的积蓄购买一套住房。”在河南省平顶山市某上市公司工作的小陆说道。
小陈2009年在河南省郑州市买了一套住房，当时的价格是每平方米6000元，目前则涨到了每平米11000元以上。接近翻番的涨幅，在一定程度上代表了目前二三线城市楼市调控的压力。
开发商看好
“对于三线城市来讲，城市生活改善和农民进城成为房地产业的支撑。”河南省驻马店市的一位房地产开发商认为，对于该城市而言，最近几年的房地产市场仍然值得看好。尽管国家调控政策空前严厉，但当地购房行为主要是自住需求或改善性需求，单纯为卖而买的投机者并不普遍。
“驻马店出台严厉楼市限购政策的可能性并不大，购房按揭比例也不高，国家提高二套房首付比例或者加息，对楼市造成的压力都能承受。”上述开发商认为。
然而有分析人士指出，春节前出台的“国八条”的一个重要目标，就是遏制房价上涨势头向二三线城市蔓延，目前郑州等省会城市已经出台楼市“限购令”。
投资客涌入
去年上半年以来，北京、深圳等一线城市相继出台了以楼市限购为代表的严厉政策，部分投资人士随之将目标转向二三线城市。
在河南省郑州市，去年楼市事实上经历了量价齐涨的过程，其中以郑东新区最为典型。随着郑东新区开发的逐步成型，该区域的房价由三年前的每平米5000元左右，攀升到了目前的接近每平米15000元左右。
而对于少数外国媒体将郑东新区称为新的“鬼城”，藉此形容楼市泡沫，不少郑州当地居民并不认同。“如果在郑州买房，其实还是在新区买，那里环境和交通设施都很好。但就是价格有点太高了。”上文提到的小陈说，自己每月收入为8000元左右，在郑州市并不算低，但郑东新区的房价已经很难接受。
中国房地产业协会副会长朱中一说，经过去年先后三次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降。但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二三线城市。春节前出台的调控新政加大了限购力度，有利于遏制投资投机性需求。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
