[摘要] 在中国进入2011年的头两个月里，对房地产市场的调控已不仅仅局限在土地供应、购房贷款、房产税收等传统手段，甚至连统计数字的发布方式也开始向房价与地方政府形成倒逼机制。
刚需市场形成：新政对购房需求影响将十分有限
政策市场不变：房地产供应将随政策出现明显变化
房价理性回归：增速放缓但仍将上涨
在中国进入2011年的头两个月里，对房地产市场的调控已不仅仅局限在土地供应、购房贷款、房产税收等传统手段，甚至连统计数字的发布方式也开始向房价与地方政府形成倒逼机制。
今日，国家统计局将发布新房价统计数据。业内学者认为，不再发布房价平均指数，取而代之为各城市新增住宅价格指数的潜台词是：“中央开始向地方施压，各地调控房价成效将由此泾渭分明。”
不过，政策的连续推出是否真正符合市场规律，市场是否会按管理层的构想而水到渠成般发生转向？
沈阳房地产市场的现状及未来究竟将会怎样？
历时两周，本报记者在沈阳市房产局、沈阳市房地产研究所、沈阳市统计局以及各大楼盘与购房者之间进行了深入调查，希望能够对以上问题做出解答……
刘丹，1984年生，土生土长的沈阳人，今年5月2日将结婚。
2007年，她相中沈阳怒江北街一处知名楼盘，当时均价3780元／平方米。
如今，她在该处只能置办一套二手房，成交价6780元／平方米，房屋面积115平方米。
她说：“我等不到房子降价再结婚了……”
40％“刚需”，20％炒作
刘丹1月12日签订购房合同，两周后，国务院出台“新国八条”，尽管如此，刘丹并不认为自己冲动。
官方提供的一份购房者比重调查资料显示：在沈阳购房人群中，像刘丹一样的刚性需求占40％，改善性需求占40％，投资、投机性购房占20％。
这一比重的意义用官方内部报告的说法是：“受新政影响将不会太大。”
保利地产辽宁公司副总经理何智韬同样坚定认为：“肯定会有影响，但不会是颠覆性的。”
透过数字可以发现沈阳房地产市场虽然需求端仍然旺盛，但供应端已然受到新政影响。来自中指研究院的数字显示，2010年11月，沈阳推出住宅地块总计15宗，成交9宗，而2011年1月推出住宅地块8宗，成交6宗；的数字更是如此，1月份120个城市共推出住宅地块2109宗，环比骤减20％。
第二周期结束第三周期开始
沈阳市房地产市场供应端对于政策的敏感效应其实由来已久，在2003年时，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，房地产行业被定为支柱产业，这被业界称为“121号文件”，文件的出台立即导致沈阳房地产投资井喷效应－－2004年沈阳市房地产投资额达到了342.6亿元，增幅高达93.2％。
随着2005年“老国八条”的公布，当年沈阳的房地产投资仅仅为413.6亿元，增速较2004年骤降近73个百分点。官方认定：沈阳市房地产市场发展周期结束。
沈阳市统计局的分析数据显示：沈阳市房地产市场的个发展周期为2002年至2005年，历经4年时间。
官方认定的第二发展周期同样伴随着供应端对于政策效应的敏感现象：2006年，“国六条”颁布，这使得从2006年开始到2007年全年，沈阳房地产开发投资的增速仅仅为5.6个百分点。
对于沈阳房地产周期的划分，沈阳市统计局的依据是：房地产投资由增长到下滑为一个周期的开始与结束，并由此将2006年￣2009年界定为沈阳市房地产发展的第二周期。
官方说法，2010年是第三周期的起步阶段，2011年则正式进入第三周期。依据周期变化规律，2011年沈阳的房地产投资将会继续增加，但官方文件中也提到了由于房地产新政的影响，沈阳房地产投资增速将会下降。这使得供需矛盾变得更为突出。
统计数字显示，目前沈阳适婚人群达到8万对，而城市化率在2009年时仅仅为75.9％，这一数字每提高0.275个百分点，便意味增加城市人口2.2万人，这些数字归结到一点：沈阳每年需要70万平方米以上的住房才能满足新增人群的购房需要，而40％用于改善性住房需求的人群则并未计算在内。
对这一现象，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容比较直白：“需求比供应增长得快，房价怎么可能降？”
在易宪容看来，沈阳房地产市场的这种现象来自其“自身历史原因”，国企改革让沈阳在房地产发展早期的经济重心主要围绕企业改制脱困展开，而居民可支配收入较低的历史包袱让沈阳在轮房价炒作中“幸免于难”，所以形成了沈阳以刚性需求和改善性住房需求为主的市场，而没有形成投机炒作市场。
“沈阳的房地产市场是很好的供需关系市场，这对地方政府提出的课题是如何减轻需求端压力和有效放大供应端空间。”易宪容说，“即便是供需市场，房价也存在着冲动性，仍需避免土地垄断后的房地产利益集团对房价的集体操控。”
增加供应成为当务之急
易宪容的担忧在进一步的调查中显露了端倪，在一份官方内部文件中记载：“2009年，沈阳市有开发项目的524个房地产开发企业中，有257个3级以下资质的开发企业，国内贷款、定金和个人按揭贷款占本年资金来源的59.8％，个别企业达到80％以上。”
这份文件最后给出的判断是：“一些中小开发商由于缺乏融资渠道和市场应变能力，已很难有取得土地、后续经营的机会，生存空间会被进一步压缩。”
一位不愿透露姓名的沈阳市政协委员目前在东陵区拥有一家小型房地产公司，他说：“我已经决定转行，和大的央企房地产公司相比，我们在拿地上的成本实在太高，这个行业对于小地产公司而言已经是微利中的微利。”
而中指研究院提供的资料显示：2010年万科地产进入沈阳大东区后又陆续进入铁西区、于洪区、和平区、沈河区，2010年共竞得包括大东黎明、金廊春河A、铁西、丁香湖等6宗地块。
“从沈阳的实际出发，增加房地产市场供应是有效缓解供需市场导致房价走高的优先政策。”易宪容的观点是：沈阳的房地产市场有着自身特点，应从供应端想办法降低房价。
其实沈阳的房价并非波澜不惊，沈阳市房产局的数字显示：2010年以来，沈阳市房价持续快速走高，个别月份均价同比涨幅超20％，2010年9月份，沈阳市商品住宅合同备案均价出现峰值，达到5588元／平方米，同比增长27.7％。
而从房价收入比来看，2005年为7.19，2006年、2007年和2008年分别为6.45、5.40和4.72，2009年略有上升，为4.96，而2010年再次破5达到5.57。沈阳市统计局认为：“尽管2010年沈阳的房价收入比在主要城市中依然处于较低水平，但上升速度较快，振幅较大，应引起足够重视。”
沈阳市统计局认为：随着第三周期的开始以及房产行政实施的双重作用，沈阳市未来的房价将会向理性回归，但仍将上涨，只是增速放缓。
“加大供应更符合沈阳实际，而加大供应并非只是简单地增加供地。”易宪容说，“增加中小户型、中低价位普通商品房供应量同样可以缓解房价上涨冲动。”与易宪容的这一观点形成反差的是，沈阳市统计局的数字显示：2010年1－10月份，沈阳市90平米以下住房施工面积仅为2944.8万平方米，占商品住宅的45.4％，与国家规定的70％相差24.6个百分点。
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