[摘要] 以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑。与此同时，银行贷款收紧、信托融资受阻，房地产企业资金状况加速恶化。业内人士认为，虽然目前房企以观望为主，但随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。
负债率攀升 开发商资金链趋紧
（来源：中国证券报）以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑。与此同时，银行贷款收紧、信托融资受阻，房地产企业资金状况加速恶化。业内人士认为，虽然目前房企以观望为主，但随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。
2月份在严厉限购政策与春节传统淡季双重作用下，一线城市成交量出现大幅下挫，北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成，接近2008年同期水平，北京新房成交环比下滑70.2%，上海下降了63.2%，深圳也下降了56.2%。虽然成交均价仍保持高位，但偏远郊区开始出现少量打折优惠。
各大地产公司交出的前两个月销售报告也显示，销售已骤然进入低迷期。万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，虽然同比大增，但环比却缩水七成。雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产]公告也显示，2月内合约销售收入约有12.22亿元，环比下降57%。复地2月份实现合约销售面积6.27万平方米，销售金额约6.67亿元，比1月份的销售业绩也略有下降。
德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。
在这种调控风暴影响下，各地开发商目前普遍持观望态度，推盘意愿大大降低。房天下监测表明，72个大中城市，2月仅有239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%；上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙、常州、合肥等城市2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上；石家庄、郑州、太原等15个城市2月甚至出现零开盘。
负债率攀升至高位
按兵不动或只是暂时选择。中国证券报记者统计，截至3月8日，按照申万一级行业分类，已经公布2010年年报的19家房地产上市公司期末合计持有货币资金764亿元，较2009年末的521亿元增长了46.64%。不过引人关注的是，上市房企的存货也出现大幅攀升，从2009年末的合计1919亿元升至3122亿元，增长幅度高达62.69%。
房地产企业的负债已增长迅速。已发布年报的19家上市房企2010年期末短期借款已累积达到103亿元，较2009年末的82亿元增长了25.61%；一年内到期的流动负债更是近乎翻番，从2009年末的134亿元增加至261亿元。
尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。19家上市房企中，扣除三家ST公司，有7家公司资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，华远地产资产负债率77.55%。还有华侨城[消息 价格 户型 点评]、中弘地产、华丽家族和广宇发展等4家公司资产负债率在60%以上。而2009年末，这19家公司中扣除3家ST公司，只有5家资产负债率超过70%。
不仅如此，19家上市房企中有12家经营活动中的现金流量净额也为负，保利地产现金流出最为明显，净额为-224亿元，华侨城为-54亿元，中华企业为-51亿元。而2009年保利地产经营活动中现金流量净额为-11.4亿元，华侨城为73亿元。
国泰君安分析师邓京晶报告指出，目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。
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（来源：上海证券报）楼市调控逐渐深入，目前资金尚且无忧的房地产企业纷纷未雨绸缪，备粮过冬。近日，向来作风稳健的龙湖地产[简介 动态]在港上市后首次进行了“自我体检”，获得国际权威评级机构标准普尔及穆迪首次评级。有敏感的市场人士估计，体检过关，或许是龙湖地产在国际资本市场上出手的前奏。
无独有偶，在内地楼市调控步步紧逼之下，自1月至今，恒大地产[简介 动态]、碧桂园[简介 动态]、中骏置业、合生创展等在香港上市的内地房企为了准备充分的现金流而纷纷发债。
内房股掀起发债融资大潮
3月3日，龙湖地产发布公告称，其获得国际权威评级机构标准普尔（S&P）及穆迪（Moody）首次评级。其中，标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级，展望均为稳定，为目前民营房企中水平。
“国际机构给予上市企业评级，很有可能该企业近期在国际资本市场上有动作。”一位投行人士认为：国内调控日益深入，全年政策收紧的趋势非常明朗，房企为了准备充分的现金流，目前在国际发债时间窗口开启的时候，融资恰逢其时。
针对这一猜测，正处于年报公布前静默期的龙湖地产并未给予明确回应。龙湖集团一位不愿透露姓名的高管人士表示，不排除发债的可能性，并透露“上市后的龙湖并未涉足过债券市场，公司将根据情况在资本市场寻找合适的时机，期待给投资者有价值的回报。”
事实上，“新国八条”横空出世，各地20多个城市陆续限购，楼市成交将陷入低迷的趋势已非常明显，开发企业通过销售回笼大量现金越来越难。再加上房企各种融资渠道被调控政策“围追堵截”，在这种情况下，在香港上市的内地房企借道海外融资平台，另辟蹊径，掀起一股发债融资大潮。
自1月份海外高息债券融资窗口开放以来，中骏置业、恒大地产、碧桂园、合生创展等内房股巨头纷纷举起发债大旗。据不完全统计，1月至今，此轮发债规模已超过270亿元人民币。
三季度房企资金压力
“楼市调控力度的加大使市场发生大变化，此时发债集资，可以使经营更加稳健。”在发债路演时，恒大地产主席许家印已对今年楼市做出预判。中骏置业执行董事在发债成功后也表示，调控已经常态化，对企业来说要储备充足的现金流。
“除了恒大以外，目前发债的其余几家上市房企资金情况尚属良好。由于前两年楼市销售火爆，房企大多有所积蓄，目前资金情况普遍无忧，但可以预见的是今年房企整体将处于资金净流出的状况，全年资金仍将偏紧。”莫尼塔（上海）投资发展有限公司分析师向记者表示。他认为，由于房企融资渠道的收窄，加上政策影响下的销售不畅，今年三季度将是房企资金压力的时候。因此有条件的房企趁早发债融资，囤粮过冬，不失为明智之举。
除了海外发债，永远也不嫌钱多的房企也在通过其他各种渠道积极融资。一位业内人士向记者表示，近期房地产信托业务市场颇为活跃。“一个信托产品的募资规模一般为几亿元，比较符合二三线城市地产项目开发的融资要求。虽然房地产信托产品的融资利率高达15%以上，市场需求依然较大。”该人士透露。
据安信证券的统计，2011年1月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比的信托业务种类；而截至2月17日，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例，发行规模可能将超25亿元。
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