[摘要] 银行接力调控，自主上浮首套二套房贷利率。继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。
银行接力调控：自主上浮首套二套房贷利率
（来源：证券日报 李子木）继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。
北京市传出首套房贷利率上浮的消息。北京市建设银行某支行个贷经理表示，目前该支行的首套房贷利率上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
对此，建行14日表示：“按照国家政策导向，建行高度关注房地产市场的变化，借鉴同业做法，建行高度重视风险防范工作，继续实施客户区域差别化政策。”
多位银行业内人士也证实，在上海，多家商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率。甚至部分银行称，对首套房维持基准利率的政策可能是“暂时的”，不排除总行层面随时跟进。
由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。“例如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。”汉宇地产贷款部总监倪岱尔称。
深圳多家银行也上浮了首套房贷利率，只是上浮幅度略有差异。目前建行针对首套房的贷款利率是上浮5%；兴业银行由于目前该行房贷政策依然很紧，对符合条件的首套房购买者的贷款目前上浮10%；中行从去年开始便在深圳执行总行的差别化信贷政策，对个人住房贷款利率定价进行适当调整，降低个人住房贷款的利率优惠幅度，这个“差别化定价”政策依然没变，目前个人买首套房的贷款利率基本上要比基准利率上浮10%。
广州市部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。招商银行、广发银行、交通银行网点对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。
链家地产首席分析师张月表示，目前已经进入四季度，若年底前银行不调整贷款利率，则明年年初银行放贷额度相对宽松，至少在明年1季度调整可能性不大，除非明年信贷政策更进一步紧缩。
中原地产研究总监张大伟则认为，相比首套房贷款来说，目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮三成，在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。
分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。
建行部分银行上调首套房贷利率 相当于加息两次
部分银行上调首套房贷利率
（来源：新京报）部分银行上调首套房贷利率
建行部分支行首套房利率上浮至1.05倍，相当于“加息两次”；工行、农行、中行尚未跟进
首套房利率也进入上浮时代。记者昨天从银行咨询了解到，建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍。不过工行、农行、中行尚未跟进，市场人士预计临近年末，银行资金紧张将使房贷审批更加困难。
急贷需“主动”上浮至1.1倍
“最终的贷款利率是根据个人信用情况、贷款情况综合考虑，但现在额度非常紧张，要拿到基准利率不容易，基本上要上浮。”建行前门个贷人员告诉记者。建行另一家支行个贷经理则表示，目前该支行的首套房贷利率上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
对此，建设银行昨天表示：“按照国家政策导向，建行高度关注房地产市场的变化，借鉴同业做法，建行高度重视风险防范工作，继续实施客户区域差别化政策。”
首套房利率上调至1.05倍后，以贷款100万20年期计算月供接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚需的影响非常大，套房购房的负担继续增加。
工行相关负责人昨天表示：“房贷政策暂时没有变化。”记者致电农行、中行咨询了解到，目前还执行的是首套房贷首付30%，基准利率的政策，暂时未跟进建行的涨价行动。
申贷“排上两个月很正常”
临近年末，银行资金紧张。进入7、8月份，银行放款更趋于紧张，部分银行甚至在上半月就用光了全月的放贷额度，客户的放贷周期拉长。
“8月初就递交了贷款申请，银行一直批不下来，说排上两个月很正常，现在一贷难求。”已经交了首付款的邱女士正在为贷款烦恼。
“当前建行调整利率仅是单一市场现象，由于各个银行之间的产品结构不同，主营业务不相同，因此在贷款利率调整的态度并不完全一致，很难说因此而形成其他银行跟进的趋势，至少在短期之内不会出现。”链家地产首席分析师张月认为。她表示，目前已经进入4季度，若年底前银行不调整贷款利率，则明年年初银行放贷额度相对宽松，至少在明年1季度调整可能性不大，除非明年信贷政策更进一步紧缩。
不过，中原地产研究总监张大伟认为，相比首套房贷款来说，目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮三成，在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。
- 投资提醒
买房选房贷多对比
链家地产首席分析师张月提醒消费者，在贷款难的现状之下，购房者贷款更需仔细选择银行，应综合考虑多个因素，如贷款额度、利率、放款周期长短等，对比自身条件选择，个别银行针对优质的客户仍然有一些优惠，但是执行利率优惠的条件随时都可能有变化。客户应及时了解信息，以免耽误交易进行。
贷款100万20年利率变化情况
优惠幅度 执行利率 月供 总利息
0.7 4.94% 6563.7 575288
0.85 5.99% 7158.54 718050
0.9 6.35% 7364.7 767542
基准 7.05% 7783.03 867927
1.05 7.40% 7994.9 918776
1.1 7.76% 8212.57 971016
京部分银行上调首套房贷款利率 楼市政策仍趋紧
（来源：新华网）近期楼市已处于拐点临界状态，中国建设银行北京分行突然上调首套房贷利率的消息，立刻引起了多空双方的强烈关注。
风险意识增强表明银行看跌楼市
建行北京分行贷款中心一名工作人员告诉记者，目前个贷很少能执行基准利率，会根据客户情况有所上浮，二手房首套房贷利率执行基准利率的1．05倍。
建行北京分行有关负责人对此表示，该行根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，这是因为“建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策”。
记者随即从工、农、中三大国有商业银行获悉，这几家大行没有上调个人房贷利率。不过，记者从工行海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍然执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。
建行副行长朱小黄此前接受采访时表示，目前货币政策从紧，银行面临信贷资源配置的考验。看重资本占用较低这一优势，建行不会轻易收缩房贷。“目前，个人按揭贷款的市场需求很大，银行还是倾向于采取提高利率等手段调整供需关系。”
业内人员表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21％。保证金纳入存款准备金收缴范围又陡然加剧了银行流动性压力。在此情况下，不少银行会盯着相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立(博客)认为，基于风险防范来提高利率，是符合国际惯例的，这其中隐含着建行的一个判断：房价可能会下跌，这是上调利率背后真正的信号，表明银行界也逐步看跌楼市。从种种市场迹象看，北京房价的确面临较大的下行压力。
提高利率将进一步打破楼市平衡
毫无疑问，在北京房价走势有望偏转向下的关头，部分银行提高首套房贷款利率，势必将进一步加剧这种失衡感。
“此次调高个贷利率可能抑制部分购房者的需求，从而影响房地产行业。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇(博客)（微博）说。
据北京中原地产分析，上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息上涨5万元，这种效果不亚于加息，套房购房者的负担继续增加，对刚需的影响非常大。
来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年1－9月，北京市新建商品住房中，居民首次购房占比达88．5％，较房地产调控新政策实施前提高了13．5个百分点，可见首套房贷利率的执行情况，对市场的波及面较大。
尹中立告诉记者：“之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1．05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30－40％，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。”
尹中立同时表示，其他银行是否会跟进，这主要取决于未来房地产市场的反应以及决策层的反应。如果其他银行纷纷跟进，结果毫无疑问：房地产下行的趋势会进一步确立。
郭田勇表示，继建行之后，其他银行可能会出现跟进的情况。“因为目前资金紧张是各家银行面临的普遍状况，加之目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求，以增加自身利润。”
拐点渐成但应警惕各类救市举动扰乱市场
尹中立表示，首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。
中国人民银行14日公布，9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元。流动性是楼市的大环境之一。分析人士指出，今年9月新增贷款明显回落，创下21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧。
尹中立认为，房地产市场的火爆主要是因为投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。
但是，与2008年底2009年初类似的是，一些救市的举措已经开始浮出水面。前不久佛山市上演了取消限购令的“半日游”，而目前部分房地产企业正反复向地方政府打听与磋商，何时、怎样才能取消限购令。
分析人士指出，从2009年的楼市走势来看，一旦取消了限购、限贷这些楼市杀手锏，市场预期将转变，高房价将再次有恃无恐，房价很可能陷入不可控的境地。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，要实现部分高房价地区价格的实质性下跌，楼市成交量的下降是必经的阵痛。
尹中立表示，就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。
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