[摘要] 当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。
沈商品住宅市场低迷 房企集体"转战"商业地产
(来源：时代商报)当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，商品住宅市场低迷，被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。
有专家认为，商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外，也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。盲目涉足商业地产同样暗含风险，开发商转战商业地产应避免投机心理，要做好市场调研和后期的管理、运营。
商业地产风生水起
当前，住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二三线城市，很多大型开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20％。市场普遍认为楼市拐点已经临近。
此外，10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。相比持续低迷的商品住宅市场，商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，据统计阳光家缘数据显示，该市11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月主角，共推房1845套，占总推房数90％。近日，在太原召开的中国商业地产招商大会上，不少开发商更是看好尚待开发的二三线城市。他们纷纷表示，商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段，在二三线城市更是前景一片光明。
开发商转“商”有冲动
不少开发商表示，当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关，其资金开始溢向商业地产。“楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为，商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为，相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产。SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示，目前商业地产仍然是投资领域最热的板块，在北京、上海的中心区域，投资商业地产的比住宅等高2－2．5倍。
山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说，商业地产之所以“非常火爆”，在住宅市场遭遇限购下，不乏投资客进入不限购的商业地产。李杰说，不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。
涉足商业地产须谨慎
今年以来，中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警，明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为，当前对商业地产出台相关调控政策可能性不大，但是目前调控风险正在累积。此外，从商业地产本身来看，短期投资客进入，开发企业可能已经鱼龙混杂。业内人士认为，商业地产并非盖楼那么简单，不是有资金就能做好商业地产。
山西九昌地产开发有限公司总经理 盛则认为，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些，责任更重，风险也更大。”盛说，普通商品住宅资金回收期一般为2－3年，而商业地产一般则为5－10年。“相比商品住宅，投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为，商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期的运行管理能力。
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房价或下降成大势所趋 沈阳买房做好十大准备
沈阳商业地产向"地下"掘金 走向高端仍需引导
(来源：华商晨报)近两年，沈阳的地下商业方兴未艾，一股地下开发热潮伴随地铁交通的挖掘，也开始热了起来。
沈阳地下商业粗具规模
据记者了解，沈阳市规划开发地下空间重点区域16个，其中9个已经建成或是在建。因为地上商业业态目前比较完善，地下商业业态是对地上商业业态的补充，而地下空间价值还远远没有开发出来。所以有业内人士认为，这样大体量的开发说明沈阳目前已具备大规模开发地下空间的实力和时机。
“在沈阳各大特色商圈中，地上的商业业态已经形成规模。一些极有远见的商业地产运营者已经开始转移视角，一场激烈的‘地下掘金’大赛已经开幕。”中购联发展委员会专家委员汪辉说。
辽宁大学经济管理学院工程管理系主任曲赜胜副教授告诉记者，地下商业在未来商业的立体化发展中有着至关重要的推动意义。从长远来看，一定助推城市地下经济的发展，随着市场的细分，地下商业有形成品牌化和多元化发展的可能性。
地下商业助推城市经济发展
2009年10月，当人和商业在沈阳皇姑区北行开启“地一大道”将一种全新的地下商业街模式引入沈阳时，立刻在沈阳形成一股“地下热潮”。“地一大道”的引入，将沈阳地下商业带入了品牌化、规模化的模式，助推了地下商业经济的发展。太原街商圈的朗勤置业王正平总经理在接受媒体采访时曾说过，朗勤置业地下商业街要从功能上、空间设计上、行为心理学上出发实现再造一个“地下太原街”。
纵观国际发达城市，地下商业的价值更具实力。在地下商业最发达的日本，地下商业已经成为该国国民日常生活和工作必不可缺的组成部分。据不完全统计，日本每天都有1/9的人口要光顾地下商业街。国内地下商业街发达如上海人民广场地下商业街、徐家汇地铁商城、静安伊美时尚广场等，都是通过地铁站和繁华商圈连为整体。经地下通道的精细连接，商业聚合度大大提升，顾客流动也更加方便。
而地下商业的发达一方面不仅由于地铁的串联，同时也是因为地面建筑物以及道路之间的分隔，难以形成连为一体的大型商业空间，而在地下则不存在这个问题。
市民王志先生看到了地铁带来的经济效应时，也对辽展地下商城十分感兴趣。经过多方考察和思量，最终在那里买了一个铺位。王志说：“地铁周围的房价都上涨，商铺也一定值得投资。”
地下商业街走向高端需引导
由于沈阳地下商业正处于初始阶段，较早以前的一些地下商业给消费者以中低端零售为主的印象。而现在沈阳地下商业开始品牌化，那么以后是否会扭转中低端而转向高端经营呢？
沈阳朗勤置业有限公司副总经理陈新铭认为，目前沈阳的地下商业普遍定位于中低端策略。地下商场向综合体方向或者走品牌化路线道路还需要时间。
陈新铭的观点是，一是目前地下商业的开发基础设施上需要进一步提高，起码在空间上要符合高端商业业态的规划要求；二是消费者的消费习惯和认知需要引导和培养，早年的地下商业带给消费者的认识就是低端的，这个认识需要进一步引导，要扭转地下商业在消费者心目中形成的固定消费习惯。
中购联发展委员会专家委员汪辉则认为，地下商业规划应该参照发达国家来做，政府规划要具有前瞻性，不能仅限于人防改善型。要具有可持续发展性，对地下商业也要像地上商业一样规划。同时，在定位和规划时，还应该有差异化，符合各个消费档次人群的需求。
地一大道企划总监崔华明表示：“沈阳地下商业与日本、加拿大等地下商业成熟的国家相比尚处于初级阶段，随着工程技术的提高以及市场竞争日趋激烈，还是要向品牌化和多元化方向迈进。”
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房价或下降成大势所趋 沈阳买房做好十大准备
漫画：毛祥国
主 持 人：本报记者 石彦梅（右1）
本期嘉宾：中国尾货商户联盟俱乐部主席 梁吉良（左1）
北京工商大学经济学院教授、商务部市场运行调控专家 洪涛（左2）
沈阳东北城商业管理有限公司总经理 王建宏（右2）
中国尾货商户联盟俱乐部秘书长 贾国强
10月23日，“东北尾货行业发展论坛暨沈阳东北城招商推介会”在沈阳皇朝万豪酒店隆重召开，这也是沈阳乃至东北地区首次举办以“尾货”为主题的论坛，近500人到场观摩助阵。在中国尾货行业快速发展的形势下，以沈阳为核心的东北尾货行业发展前景到底如何呢？看看尾货行业人士的专业看法。
尾货定义 就是积压产品
主持人：什么是尾货？尾货与其他商品有什么共同点？
洪涛：尾货是在生产和流通环节中产生的，在功能、安全性等方面符合国家相关标准的库存积压产品。尾货包括企业订单外生产的产品、由于某些原因取消企业订单的产成品、在流通过程中销售剩余的商品等。尾货是相对于正货而言的，尾货是订单的剩余、是仓库的积压的产品，它是在正货产品之后的一个“时滞”进入市场的，尾货是长尾理论的利基（Niche）产品。
尾货与其他商品一样具有三个方面的特点：它是具有使用价值的产品，而不是废品；尾货具有安全性，不会对消费者造成伤害；尾货的价格比较低廉，相对于正货而言价格是比较低的。
市场发展 下一步就看东北
主持人：中国尾货市场的发展现状如何？
梁吉良：2011年，我国的尾货行业，呈现出一个整体向好、逐步走向正轨的发展趋势，在2008、2009年的时候，我国的尾货行业经历了快速发展、盲目扩张的阶段，当时已经显现出行业过热的迹象。在经历了两年多的市场洗礼和沉淀后，我国的尾货行业重新回归到理性的发展轨道上来，尾货市场经营者不再热衷于扩张店面数量，而是专注于尾货市场内部管理、内部竞争优势的塑造和提炼，预示着尾货行业正在向着一个更理性、更健康等方向前进。
就目前而言，服装尾货市场发展最快、市场基础的地区主要集中在华北地区，像北京、石家庄、太原、济南等地，尾货市场容量每年都在以超过20%的速度增长，辐射范围涵盖东北、华北、西北地区，未来，整个东北和西北将是尾货市场发展最为活跃的地区。
竞争核心 重在运营管理
主持人：从实际运营管理经验来看，做好尾货市场有哪些要求？
贾国强：随着今年商业地产政策的集中放量，在房地产市场政策的纵深影响下，在商业地产整体风生水起的大环境下，今年专业市场也成为了新亮点。这种现象不仅在一线城市体现出来，在二线城市的发展势头更加迅猛，使投资者对商业地产尤其是大型专业市场的投资热情再次被点燃。日前了解到，今年仅国内新推出的规模以上专业市场就有二百多家。专业市场投资火热一是与政策有关，二是由于许多经过了升级换代后的专业市场前景广阔，也让不少投资者看到了预期回报。
众所 ，商业地产开发比住宅开发更加复杂，涉及到前期分析调研、项目定位、规划设计、销售招商、经营管理等各专业环节。而能够持续发展的核心问题在于市场的运营管理。我认为要管理好一家专业市场至少要做到以下几点要求：1.营造和谐共赢发展的经营环境；2.打造现代化专业市场；3.提供良好经营管理体系增强市场竞争力；4.周密服务为商家谋利益，实现商家和市场的双边繁荣。
沈阳本土 市场体系正在完善
主持人：沈阳尾货市场处于什么样的状态？
王建宏：沈阳市多年来尾货商品交易一直存在，并处于零散、随意、无序的状况，这种现象已经严重地影响了沈阳市区正价商品的正常销售。为此，中豪威尔集团建设此尾货城是符合市场需求的。本项目一期将重点打造20万平方米尾货城，将按照商务部制定的《尾货市场经营管理技术规范行业标准》，高标准、严要求地进行建设。
沈阳东北尾货城按照尾货产业园区的模式建设尾货城，延伸尾货产业链，围绕尾货商品提供仓储、加工、物流、金融、信息等配套服务功能。本尾货城是目前东北三省巨型尾货专业批发市场，它填补了沈阳市的市场空白，完善了沈阳市的市场体系；以其规模优势，做专、做全，力争打造东北三省尾货商品集散基地，带动东北三省尾货市场的发展。
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