【编者按】金秋九月，楼市凉飕飕，开发商心慌慌，房价拐点“狼真来了”？沈阳房地产市场虽然并未受到政策的影响，但是与往年相比，在“金九银十”这个黄金阶段，沈阳楼市成绩并不理想。在楼市调控不言松动，人们纠结于房价拐点“狼”是否真来的的这个时上，绿城被传清查信托融资，22日，绿城中国(3900.HK)股价暴跌，并带动整个房地产板块大跌，多个地产股“跳水”，再次撩拨了房地产行业脆弱的神经。
海外融资关闭、严查信托计划、银行开发贷停止、房企资金链告急，降价潮逐步蔓延。种种迹象似乎都表明，市场信心已经不堪一击，素有“大炮”之称的任志强，更是公然表示，开发商很快就只剩裤衩了。潘石屹也在微博中说，“今年冬天来得特别早，又特别冷。”
沈阳中小开发商显现资金焦渴，变相向客户融资
(来源：房天下博文)2011年过去的这段时间，对于房地产而言，政府是执著的一年。各种调控接连出台，信贷、税收、限购等等，除了一些一线城市外，房价似乎仍然很坚强地坚挺着。
但在房地产市场貌似平静的表面下，又何尝不是暗流涌动。我忽然发觉沈阳许多开发商都遭遇资金短缺的境况，并在运作过程中表现出来，或者说采取销售策略变相筹资。
从我的了解，代表性的是仙女湖附近一楼盘，市场价位应该在7000左右，但却打出5300每平方米的诱人广告。而实际情况是5300销售的产品还未建，完全卖的是图纸，更别说手续全。然后回报是房子可回购，约定在一定时间涨幅5%。还可无条件更名一次，正常情况下开发商是很忌讳更名的，不想客户太容易炒房扰乱销售秩序，无条件更名恰是给出资人投机空间。
于洪广场附近某楼盘在4月份策略同出一辙，只不过打的旗号略有不同，打出是团购价，而且针对政府机关或某某特殊群体，价位当然是很低，然后承诺可回购，抑或可更名。说白了，就是开发商先借大家钱建房，再给大家一些回报。
在于洪杨士附近一楼盘，广告做得挺多，价位宣传得也很便宜，其间也采取了同样方式。
还有就是宁官某楼盘开发商，拿出一栋楼来做集资房，条件针对本公司职工，在一个很低的价位集资，承诺大家一年后每平加500可回购，或是可以更名一次。
所有这些手段中，都是为了一个目的集资，可见一些开发商在现今政策下，真是遇到困难资金链有了缺口，再想办法度过难关。只是沈阳的刚性需求依然很大，不然，沈阳的房价出现拐点也不是完全没有可能的。
“本文转自房天下博文，以上内容仅代表个人观点，不代表房天下立场”
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打折促销 沈阳开发商急于回笼资金
（来源：沈阳晚报-房车游）“我们目前在售房源高层均价为7000元/平方米，如果付全款的话可享受95折优惠，首付5成可享受97折优惠，如果您准备首付3成，就没有优惠了！”在铁西区某楼盘售楼处中，售楼小姐的一连串报价，让来这里看房的孙先生很尴尬。“不同的首付比例，折扣还不一样，一套房子卖出好几个价格，我拿着手机计算器，不停的算，头都大了。”孙先生无奈的说。
记者了解到，目前一些在售楼盘除了针对一次性付款客户提供一定优惠以外，根据首付比例的不同，也会相应有不同的折扣，同一套房子出售，由于购房者交房款的额度不同，售价可能有三种、甚至四种变化。
折扣优惠让购房者很纠结
已经考察近一周的孙先生告诉记者，他在这个小区，看中了一套90平方米的高层住宅，在没有折扣的情况下，总房款是67.5万元。根据售楼员的介绍，现在如果全款购房享受95折优惠，也就是64.125万元，便宜了3万多元。如果是贷款5成，可享受97折优惠，房子总价就是变成了65.475万元，相当于便宜了2万元。
“我是购首套房，本可以申请3成首付贷款，可由于多付两成就能便宜2万元房款，我现在很纠结，正在考虑是不是跟亲戚、朋友借一些钱，首付5成来买房。反正现在利息也不低，要是能凑上5成首付，能便宜2万房款，还银行的利息也少了。只是借钱这事还是有点难张口啊。”
虽然借钱不容易，孙先生还是准备试一试，毕竟2万元的优惠幅度，还是比较吸引人的。
一房几价 开发商算数有耐心
记者致电多家住宅项目询问价格优惠情况，同样是在铁西的一家楼盘，也是推出首付不同折扣比例不同的售价方式。售楼员告诉记者：“一次性付款95折，贷款首付50%，98折优惠，首付40%，99折优惠。”
“我打算买个80平方米左右的，大概总价多少钱啊”记者问。“我们有83平方米的户型，正常总价是在45万元左右，您准备几成首付呢，还是一次性付款，我帮您算一下价格。”在记者的要求下，售楼员用计算器，为记者把不同折扣的房款总价、以及需要缴纳的首付款金额，以后还款的月供金额，分别为记者算了出来，光计算就用了十多的时间。
“这么卖房也太麻烦了，原来就听说有一次性有折扣，现在一个首付比例就一个折扣，你们可够辛苦的了”。
“这是我们制定的优惠策略，只要您不嫌麻烦，我很乐意为您服务，欢迎到现场来看一看，实地看了，您才能有更深的了解。”售楼员倒是非常热情，一点也没有因多次计算折扣价格而不耐烦。
如此销售 只为占有更多现金流
根据目前房价情况来看，以平均一套房产60万的价格来算，首付多两成如果优惠2个点的话，那就意味着多掏12万元首付款，就可以得到1万多元的房款优惠，与赠送物业费、抽奖品等促销相比，现金优惠更让购房者心动。
业内人士表示，随首付比例提升优惠折扣，就是开发商能快点收回全款的一种方式。原来一次性付款要比按揭购房优惠1到2个点，现在对于首付比例高的购房者也采取一定优惠，就是表明开发商回笼资金的意愿更迫切。“今年银行信贷紧缩，开发商希望尽可能的回笼资金，才推出了为首付高比例的购房者提供不等的折扣”。
采访中，不少售楼员也表示，银行首付款比例以及还贷利率的提高，对于资金实力较强的购房者而言，都会交付高比例的首付款，这样既少还贷款利息，又能得到开发商更大的折扣。
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存量过大VS资金紧张 开发商酝酿大幅降价
（来源：上海证券报）据记者调查，与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。
纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
而根据记者调查，目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉记者。
专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。
花样年集团总裁潘军预计，今年底或明年初房地产企业会迎来轮倒闭潮，并购也将越来越多。
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邓聿文:降价解决资金饥渴 是房企的一条出路?
(来源：每日经济新闻) 房地产市场的调控，本质上就是一个比耐心的过程。也就是，在消费者和房企之间，看谁能够熬到最后，谁到最后关头还能挺住，他就是胜利者。这样来看，决定一家房企能不能挺到最后的因素，就看它的资金链。具体来说，是现金流充不充足。
一般来说，房企的融资渠道包括预售款、银行贷款、上市、民间借贷、海外发债、信托融资、建立私募房地产基金等。前几项是传统的融资渠道，在正常年份也是房企的主要资金来源，如预售款一般占到房地产开发资金来源的比重达四成。此外，银行贷款、上市等也是房企重要的资金来源，尤其是上市，还可通过增发、配股等形式进一步融资，而且成本低廉。后几项则是非正常年份房企融资的渠道，因而成本也相对较高。
本轮房地产调控，几乎封死了流向房地产市场的资金渠道。银行贷款不用讲，限贷和利率调整，致使贷款成本大增；房企通过IPO或借壳上市的渠道也已被堵死，上市后的增发、配股和发债都已经被叫停；预售款的口子虽然还在开着，但随着限购的长期化和扩大化，房子买卖的急剧萎缩事实上等于堵死了预售款这条路，鉴于预售款在房企的营业收入中占比较高，一旦成交量长期上不去，对房企现金流的打击将是致命的。因此，房企似乎只有后几条路可走。
但在目前资金饥渴的时候，民间借贷的利率实在太高，除非迫不得已，房企不会淌此浑水，剩下的也就只有海外发债、信托融资或者参与私募房地产基金了。然而现在看来，这几条路也正在被堵。例如，日前有传闻称，信托融资较频繁的绿城中国，近日被中国银监会清查，银监会正罕有地调查房地产信托业务。
绿城中期报告显示，截至上半年，集团透过信托贷款共筹集33.24亿元，期内涉及信托贷款偿还则达25.04亿元，负债比率上升31.2个百分点，至163.2%，属行业较高的水平。这么高的信托负债水平，显示在调控加码的背景下房企对单一融资渠道的依赖日益严重，随时有可能爆发资金链断裂的危险，因此其被查传言实在不奇怪。
绿城相对而言还是一家有实力的房企。更多实力不强的中小房企，在这个融资寒冬期，其面临的资金形势之严峻非同一般。今年以来，市场已经曝出几起房企要么因为高借贷其老总玩“失踪”，要么正在建设的楼盘因为无资金而不得不停建的事例。这些情况的出现，是房企资金紧张的一个强烈信号。根据上半年的房企上市公报，124家房产上市公司平均资产负债率为69.73%，比去年同期提高两个多百分点，即使是“招保万金”四大房企，其平均资产负债率也从去年年底的72.37%上升至74.4%，刷新近10年来高点，表明调控正对房企资金形成越来越大的影响。
当然，房企的资金压力不等于其倒闭潮马上就要到来。首先，因为房地产行业本是一个资金密集性行业，即使在正常年份，其负债比率比起其他行业来也要高；其次，房企的高负债有一部分是“虚”的，是由计算方式造成的，如对预售款，在房子没卖出前表现为负债，一旦卖出则变成企业的收入，扣除这部分，房企的负债率将会在现有基础上大大降低，此外，对土地的预付款，也是分年给政府的，这也会减轻企业的还款压力；第三，由于前几年的房地产市场景气，企业通过卖房回笼的的资金储备比较充足。这也就是房企虽然负债率很高，但还能扛住不降价的原因所在。
其实，衡量房企资金紧张状况的一个更贴切指标是现金流，只要现金流不出现问题，再高的负债率都不怕。从现金流来看，虽然多数房企也都显示出不妙的一面，遭遇到了负的现金流，可如万科[简介动态]这样大的房企，至少上半年现金流还很充足。考虑到这些情况，假如限购进一步深入，房地产市场的交投进一步清淡，不排除一些或者多数中小房企会陷入资金链断裂的危机，从而最终倒闭，但少数大的房地产企业，尤其是具有雄厚资金背景的央企房企，是不可能出现资金链问题的，更不用讲倒闭。
退一步，极端点说，假如因为某种原因，个别大房地产公司倒闭，又会给市场和中国经济带来什么？我的看法是，不必忧虑。原因在于，中国的房地产市场集中度很低。从今年上半年的情况看，前十大房企销售金额在占比仅为13.5%，“龙头”房企万科占市场总额的比例也不到6%，与美国前十大房企占据27%的市场份额，我国房地产的行业集中度还很低。因此，即使个别大房企出现问题，也不会对市场造成明显的影响。当然，这里存在这样一种可能，如果某家大房企出现问题，表明房地产市场进一步恶化，即使没出现全行业倒闭潮，也离这一步不会太远。而鉴于房地产的产业关联度之高和产业延伸之广，一旦出现此种情形，对中国经济无疑会是一个沉重打击。
坦率而言，这种情形真的出现，中国经济可能确实要经历几年的阵痛，但长期来看，会消化这种影响从而使经济更加健康。因为中国经济只有摆脱房地产的“挟持”，才能真正得以转变发展方式，推进产业结构升级。
当然，对我们来说，是不要出现这种情况，即使出现，也使这个必要的代价成本尽量少点。如此，就只有降价一条道可行，但这关乎房企、政府和消费者的三方博弈。从目前各方面的信息看，房企最后被迫选择降价的可能性越来越高。
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资金短缺 未来十年地产业盈利模式需谋变
（来源：潇湘晨报）廉价信贷资金+制度性土地稀缺=资源。这是曹少山理解中的过去十年房地产盈利模式，人流和资金流双向流动带来房地产的黄金十年。
但繁华或许无法再继续，在宏观调控不断加码的语境中，高负债的房地产行业变革已无法回避。
“未来十年房地产不可能复制和持续前十年的高速增长。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说。
高速增长的十年不可复制
几年后回头来看，或许所有的地产人都会怀念曾经的黄金十年。2000年至2010年——房地产行业快速增长，去年一年商品房销售是2000年的10倍，房地产投资额是2000年的9.4倍。
“过去十年，人流、资金流双向流动推动了房地产市场的发展。”秦虹说，增幅最快的是后五年，即2005-2010年。
但这或许无法再被下一个十年复制。“未来十年房地产不可能复制和持续前十年的高速增长。”秦虹说。
一方面经济增长速度已不再追求纯粹的高速。经过十年的高速增长，未来已经基本不具备前十年的市场增长环境。国务院确定了“十二五”GDP增长速度7%，国家在主动地调整经济增长速度。
另一方面，过去的十年是中国的城市化速度增长最有质量的十年，黏附力强，以后只会下降。
更重要的是，过去十年一直坚持的宽松货币政策未来难以为继。“特别是2009年，一年花了三年的钱，今后几乎不会再有了。”
秦虹认为，未来十年房地产市场本身还会有增长，市场空间还有，但速度一定是下降。
“未来十年，如果房地产调控政策还有优化空间的话，控制住宅投资性需求和加大保障房建设是两个好的手段，房地产企业必然进入计划经济时代。实际上即使现在没有调控政策，开发企业在今后十年也要转型。”秦虹说。
现实是，产品的创新、业态的转换、模式的转变不是一日就可以转的，正如秦虹所说，“眼前面临的是资金链紧张的问题。”
资金链紧张驱动模式更迭
没有一个行业像中国的房地产行业这样热衷于谈企业的融资问题，房地产行业在历史上也从来没有像今天一样这么热衷于这个话题。
就在9月22日，因为绿城“银监会调查事件”导致房产股大跌。在宏观调控不断加剧的2011年秋天，市场对于房地产高负债、资金链紧张的多种忧虑不断加码。
以控制信贷规模为主要内容的货币政策，对房地产的全产业链都产生了影响。
“房企钱荒的原因，表面上看好像是银根紧缩，但是从根本上来看，应该是这个行业不可持续的运营模式造成的。”曹少山说。
过去十年，房地产商的集体盈利模式可以简单概括为，在廉价和过度充裕的银行信贷支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值的模式。过去十年这种模式的成功案例，刺激了每一个还没有发达的地产商的神经，仍然想继续做大，惯性依然非常强大，成为了一种公式。
现在，或许已经到了该改变的时候了。
“今后十年房地产企业生存的环境，，不会有这么多钱了；第二，钱不会那么便宜了；第三，以普通住宅投资化、价格泡沫化为目标的宏观政策组合，限购、限价一定将长期存在，房产税和其他打击投资的政策都将成为政策主线；第四，保障房的影响势必存在；第五，行业利润率，尤其是普通住宅利率一定会下降，集中度必然会提高。”曹少山说。
而在世联地产首席技术官黎振伟看来，二、三线城市将迎来中国第三次城市化，城市产业、城市功能发展将带来新的需求，传统的住宅市场和开发企业将存在不确定性，“未来十年中国房地产发展的重点在二、三线城市。但是，这与一线城市的房地产发展不一样，它与产业、城市密切相关，简单做地产不行。”黎振伟说。
秦虹则建议，在融资方面，未来房地产企业需要实现两个转变。“一是从过去的银行贷款转变为一定要习惯民间融资；二是从过去的债权融资转变为更多考虑股权融资，和投资者一起共担风险，共享。”
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