[摘要] 随着金九银十的惨淡落幕，受调控政策和全国各地楼市的影响，沈阳的楼市也一蹶不振。加之购房者观望心态依然浓厚，刚需购房者想出手却心有余而力不足，沈阳的商品住宅让开发商眉头紧皱。此时，许多房企看好商业地产，地铁的开通、地下商业街、城市化大量商业配套……商业地产一时间成为开发商的雪中之炭。
编者按：随着金九银十的惨淡落幕，受调控政策和各地楼市的影响，沈阳的楼市也一蹶不振。加之购房者观望心态依然浓厚，刚需购房者想出手却心有余而力不足，沈阳的商品住宅让开发商眉头紧皱。此时，许多房企看好商业地产，地铁的开通、地下商业街、城市化大量商业配套……商业地产一时间成为开发商的雪中之炭。
沈商品住宅市场低迷 房企集体"转战"商业地产
(来源：时代商报)当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，商品住宅市场低迷，被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。
有专家认为，商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外，也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。盲目涉足商业地产同样暗含风险，开发商转战商业地产应避免投机心理，要做好市场调研和后期的管理、运营。
商业地产风生水起
当前，住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二三线城市，很多大型开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20％。市场普遍认为楼市拐点已经临近。
此外，10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。相比持续低迷的商品住宅市场，商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，据统计阳光家缘数据显示，该市11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月主角，共推房1845套，占总推房数90％。近日，在太原召开的中国商业地产招商大会上，不少开发商更是看好尚待开发的二三线城市。他们纷纷表示，商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段，在二三线城市更是前景一片光明。
开发商转“商”有冲动
不少开发商表示，当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关，其资金开始溢向商业地产。“楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为，商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为，相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产。SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示，目前商业地产仍然是投资领域最热的板块，在北京、上海的中心区域，投资商业地产的比住宅等高2－2．5倍。
山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说，商业地产之所以“非常火爆”，在住宅市场遭遇限购下，不乏投资客进入不限购的商业地产。李杰说，不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。
涉足商业地产须谨慎
今年以来，中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警，明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为，当前对商业地产出台相关调控政策可能性不大，但是目前调控风险正在累积。此外，从商业地产本身来看，短期投资客进入，开发企业可能已经鱼龙混杂。业内人士认为，商业地产并非盖楼那么简单，不是有资金就能做好商业地产。
山西九昌地产开发有限公司总经理 盛则认为，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些，责任更重，风险也更大。”盛说，普通商品住宅资金回收期一般为2－3年，而商业地产一般则为5－10年。“相比商品住宅，投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为，商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期的运行管理能力。
商业看点一：地铁商业十分抢手 9平水吧档口卖41.5万
（来源：辽沈晚报）昨日，与地铁2号线实现“无缝”衔接的辽展地铁商城地下一层商铺使用权对外拍卖。因为辽展地铁商城被称之为“地铁嵌入式文化商城”，也被业内认为是沈阳地铁沿线成熟的地铁商业社区，因此，昨天的拍卖堪称“沈阳地铁商业拍”。
在“辽展”和“地铁”双重商机的“诱引”下，昨日的拍卖果然以火爆收场。一个仅9平方米水吧铺位使用权就拍出了41.5万的高价，而在商场中间一个66平方米的商铺更是拍出了102万的天价。
在感叹沈阳地铁商机诱人的潜力之余，辽展地铁商场未来经营在被看好之余，也留下了许多疑问。
现场
昨日拍卖的是辽展地铁商城地下一层约240个商铺的使用承租权，这些档口以经营服装为主，业户通过拍卖获得的只是档口的使用权而非产权，但使用权目前并没有设定期限，如果没有特殊情况发生，业户可以长期经营下去。辽展集团委托拥有丰富大型拍卖经验的辽宁中天拍卖行进行此次拍卖，而辽宁中天拍卖行又请来了辽宁拍卖界“大哥级人物”刘志坚担任本次拍卖师。无论是辽展委托中天，还是中天力邀刘志坚出场都说明一点，各方人士都预料到本次拍卖场面将十分火爆，竞争激烈。
水吧拍出41.5万
拍卖现场果然火爆。个拍卖的是一个只有9平方米的档口，起拍价10万元，每次加价1000元。拍卖师刘志坚叫价后，迅速有人举牌应价，
随后就进入到激烈的竞争中，最终这个小档口以14万元的价格成交。
刚拍卖到第3号标的，拍卖现场就迎来了一个高潮。这是一个只有9平方米的档口，档口被指定为经营饮品的“水吧”。 10万元起拍之后，价格被迅速提高，瞬间突破20万元大关。此时，一个持147号牌的女子格外引人注目，因为无论别人给出什么样的价码，她都能迅速还价。这个档口的价格又迅速突破30万。
最终这9平方米的档口以37万元的高价被147号女子竞得。“抢铺”成功之后，该女子并未离场。紧接着，另一个9平方米的水吧开始拍卖，147号女子在这轮竞拍中也表现出志在必得的气势，当有人和她竞价时，她起身喊到：“大哥，别抢了，这两个水吧我都要定了。 ”最终，以41.5万她成功拿下另一个水吧。商场里仅有的两个水吧都被她揽入怀中。拿下两个水吧共付出近80万，该女子为何如此舍得？一位内部人士透露，水吧档口虽然面积不大，但是稀缺资源，两个水吧都拿下后，就会形成垄断。而且，水吧的利润非常高，在外面卖2.5元的饮料进入商场就可以卖到4元，甚至5元。利润都在30%以上，这也是水吧“值钱”的主要原因。
黄金铺位从15万拍到102万
水吧的争夺刚刚结束，拍卖现场马上又掀起一轮高潮。位于商场中庭位置的两个档口先后拍卖。这两个档口的面积都是66平方米，也是地铁商城地下一层面积的两个档口，而且这个两档口位于商城地下一层正中间，位置条件极其优越。
个档口开拍之后，马上进入白热化的争夺，15万元的起拍价迅速被刷新，价格一路突破20万、30万、40万、50万、60万，最后，成交价锁定在71万。
个拍出后，剩下一个的争夺更激烈，之前拍出的71万成交纪录也被迅速刷新，价格一路飙升到90万。此时，拍卖师刘志坚开始提醒竞买人：“大家要算好啊，今后是要来经营的，一定要算好账。 ”当价格达到98万时，刘志坚也觉得这个价格可以了，他说：“就这样吧，我说就不加了。 ”没想到，又有竞买人加价，把价格抬到100万，刘志坚说：“我都说不加了，你非要加……”最终这个档口以102万的价格成交。这也是昨日拍卖会上成交价的一个档口。
除了这几个焦点档口之外，位置好一些的档口都能以20万元以上的价格成交，全天拍卖约240个档口，只有十几个流拍。
商业看点二：沈阳商业地产向"地下"掘金
（来源：华商晨报）沈阳市规划开发地下空间重点区域16个，其中9个已经建成或是在建，未来地下商业街定位还需差异化，迈向高端还需要时间和引导。
近两年，沈阳的地下商业方兴未艾，一股地下开发热潮伴随地铁交通的挖掘，也开始热了起来。
沈阳地下商业粗具规模
据记者了解，沈阳市规划开发地下空间重点区域16个，其中9个已经建成或是在建。因为地上商业业态目前比较完善，地下商业业态是对地上商业业态的补充，而地下空间价值还远远没有开发出来。所以有业内人士认为，这样大体量的开发说明沈阳目前已具备大规模开发地下空间的实力和时机。
“在沈阳各大特色商圈中，地上的商业业态已经形成规模。一些极有远见的商业地产运营者已经开始转移视角，一场激烈的‘地下掘金’大赛已经开幕。”中购联发展委员会专家委员汪辉说。
辽宁大学经济管理学院工程管理系主任曲赜胜副教授告诉记者，地下商业在未来商业的立体化发展中有着至关重要的推动意义。从长远来看，一定助推城市地下经济的发展，随着市场的细分，地下商业有形成品牌化和多元化发展的可能性。
地下商业助推城市经济发展
2009年10月，当人和商业在沈阳皇姑区北行开启“地一大道”将一种全新的地下商业街模式引入沈阳时，立刻在沈阳形成一股“地下热潮”。“地一大道”的引入，将沈阳地下商业带入了品牌化、规模化的模式，助推了地下商业经济的发展。太原街商圈的朗勤置业王正平总经理在接受媒体采访时曾说过，朗勤置业地下商业街要从功能上、空间设计上、行为心理学上出发实现再造一个“地下太原街”。
纵观国际发达城市，地下商业的价值更具实力。在地下商业最发达的日本，地下商业已经成为该国国民日常生活和工作必不可缺的组成部分。据不完全统计，日本每天都有1/9的人口要光顾地下商业街。国内地下商业街发达如上海人民广场地下商业街、徐家汇地铁商城、静安伊美时尚广场等，都是通过地铁站和繁华商圈连为整体。经地下通道的精细连接，商业聚合度大大提升，顾客流动也更加方便。
而地下商业的发达一方面不仅由于地铁的串联，同时也是因为地面建筑物以及道路之间的分隔，难以形成连为一体的大型商业空间，而在地下则不存在这个问题。
市民王志先生看到了地铁带来的经济效应时，也对辽展地下商城十分感兴趣。经过多方考察和思量，最终在那里买了一个铺位。王志说：“地铁周围的房价都上涨，商铺也一定值得投资。”
地下商业街走向高端需引导
由于沈阳地下商业正处于初始阶段，较早以前的一些地下商业给消费者以中低端零售为主的印象。而现在沈阳地下商业开始品牌化，那么以后是否会扭转中低端而转向高端经营呢？
沈阳朗勤置业有限公司副总经理陈新铭认为，目前沈阳的地下商业普遍定位于中低端策略。地下商场向综合体方向或者走品牌化路线道路还需要时间。
陈新铭的观点是，一是目前地下商业的开发基础设施上需要进一步提高，起码在空间上要符合高端商业业态的规划要求；二是消费者的消费习惯和认知需要引导和培养，早年的地下商业带给消费者的认识就是低端的，这个认识需要进一步引导，要扭转地下商业在消费者心目中形成的固定消费习惯。
中购联发展委员会专家委员汪辉则认为，地下商业规划应该参照发达国家来做，政府规划要具有前瞻性，不能仅限于人防改善型。要具有可持续发展性，对地下商业也要像地上商业一样规划。同时，在定位和规划时，还应该有差异化，符合各个消费档次人群的需求。
地一大道企划总监崔华明表示：“沈阳地下商业与日本、加拿大等地下商业成熟的国家相比尚处于初级阶段，随着工程技术的提高以及市场竞争日趋激烈，还是要向品牌化和多元化方向迈进。”
商业看点三：规划4S店商业用地成焦点
房天下讯 11月1日上午10点，沈阳土地拍卖会在沈阳市土地交易中心如期举行。此次土地拍卖原定有6宗地块进行拍卖，5宗地块因报名人数不足取消拍卖，最终只有1宗地块成功拍卖。
今日土拍此起彼伏的不间断举牌让土地拍卖现场气氛异常激烈， 该地块拍卖初始，01号竞拍人率先举牌，07号竞拍人毫不犹豫的果断跟上，06号竞拍者也当仁不让，随后拍卖师将加价幅度调整到50元，1号仍然坚持举牌决心拿地，此时7号拿地气势已渐渐消退，现场变成了06号和01号的激烈对决。
当地价加到2500元/建筑平方米时，现场的竞拍者都已如坐针毡，01号竞拍者在现场央求拍卖师延长举牌时间，打电话请示上级，06号竞拍者也是不断用计算器计算者土地的总价格，显然此次激烈程度已超出竞拍者的价格预期。最后经过06号和1号的十多次举牌回合之后，最终此块4s商业用地由6号竞买人以3100元/建筑平方米的价格成功拿得，再次让沈阳的商业地产开发成为关注的焦点。据悉，06号竞拍者为浙江博美汽车销售服务有限责任公司。
6号竞拍者浙江博美汽车销售服务有限责任公司
1号竞拍者正在打电话请示
据悉，今日登场的这块土地位于沈阳经济技术开发区开发北六号路和浑河西二十街的交叉路口，土地面积17999.03 平方米，周边有铸锻企业、燃气公司等，从该区域情况来看，地处交通便利之处。该地块规划要求停车比例为0.3台/百平方米，而这个地块的面积将近2万平方米，应该说对于打造4S店来说非常合适，因此才有如此激烈的竞拍场面。
商业看点四：尾货市场成为助推器
（来源：沈阳晚报）
漫画：毛祥国
主 持 人：本报记者 石彦梅（右1）
本期嘉宾：中国尾货商户联盟俱乐部主席 梁吉良（左1）
北京工商大学经济学院教授、商务部市场运行调控专家 洪涛（左2）
沈阳东北城商业管理有限公司总经理 王建宏（右2）
中国尾货商户联盟俱乐部秘书长 贾国强
10月23日，“东北尾货行业发展论坛暨沈阳东北城招商推介会”在沈阳皇朝万豪酒店隆重召开，这也是沈阳乃至东北地区首次举办以“尾货”为主题的论坛，近500人到场观摩助阵。在中国尾货行业快速发展的形势下，以沈阳为核心的东北尾货行业发展前景到底如何呢？看看尾货行业人士的专业看法。
尾货定义 就是积压产品
主持人：什么是尾货？尾货与其他商品有什么共同点？
洪涛：尾货是在生产和流通环节中产生的，在功能、安全性等方面符合国家相关标准的库存积压产品。尾货包括企业订单外生产的产品、由于某些原因取消企业订单的产成品、在流通过程中销售剩余的商品等。尾货是相对于正货而言的，尾货是订单的剩余、是仓库的积压的产品，它是在正货产品之后的一个“时滞”进入市场的，尾货是长尾理论的利基（Niche）产品。
尾货与其他商品一样具有三个方面的特点：它是具有使用价值的产品，而不是废品；尾货具有安全性，不会对消费者造成伤害；尾货的价格比较低廉，相对于正货而言价格是比较低的。
市场发展 下一步就看东北
主持人：中国尾货市场的发展现状如何？
梁吉良：2011年，我国的尾货行业，呈现出一个整体向好、逐步走向正轨的发展趋势，在2008、2009年的时候，我国的尾货行业经历了快速发展、盲目扩张的阶段，当时已经显现出行业过热的迹象。在经历了两年多的市场洗礼和沉淀后，我国的尾货行业重新回归到理性的发展轨道上来，尾货市场经营者不再热衷于扩张店面数量，而是专注于尾货市场内部管理、内部竞争优势的塑造和提炼，预示着尾货行业正在向着一个更理性、更健康等方向前进。
就目前而言，服装尾货市场发展最快、市场基础的地区主要集中在华北地区，像北京、石家庄、太原、济南等地，尾货市场容量每年都在以超过20%的速度增长，辐射范围涵盖东北、华北、西北地区，未来，整个东北和西北将是尾货市场发展最为活跃的地区。
竞争核心 重在运营管理
主持人：从实际运营管理经验来看，做好尾货市场有哪些要求？
贾国强：随着今年商业地产政策的集中放量，在房地产市场政策的纵深影响下，在商业地产整体风生水起的大环境下，今年专业市场也成为了新亮点。这种现象不仅在一线城市体现出来，在二线城市的发展势头更加迅猛，使投资者对商业地产尤其是大型专业市场的投资热情再次被点燃。日前了解到，今年仅国内新推出的规模以上专业市场就有二百多家。专业市场投资火热一是与政策有关，二是由于许多经过了升级换代后的专业市场前景广阔，也让不少投资者看到了预期回报。
众所 ，商业地产开发比住宅开发更加复杂，涉及到前期分析调研、项目定位、规划设计、销售招商、经营管理等各专业环节。而能够持续发展的核心问题在于市场的运营管理。我认为要管理好一家专业市场至少要做到以下几点要求：1.营造和谐共赢发展的经营环境；2.打造现代化专业市场；3.提供良好经营管理体系增强市场竞争力；4.周密服务为商家谋利益，实现商家和市场的双边繁荣。
沈阳本土 市场体系正在完善
主持人：沈阳尾货市场处于什么样的状态？
王建宏：沈阳市多年来尾货商品交易一直存在，并处于零散、随意、无序的状况，这种现象已经严重地影响了沈阳市区正价商品的正常销售。为此，中豪威尔集团建设此尾货城是符合市场需求的。本项目一期将重点打造20万平方米尾货城，将按照商务部制定的《尾货市场经营管理技术规范行业标准》，高标准、严要求地进行建设。
沈阳东北尾货城按照尾货产业园区的模式建设尾货城，延伸尾货产业链，围绕尾货商品提供仓储、加工、物流、金融、信息等配套服务功能。本尾货城是目前东北三省巨型尾货专业批发市场，它填补了沈阳市的市场空白，完善了沈阳市的市场体系；以其规模优势，做专、做全，力争打造东北三省尾货商品集散基地，带动东北三省尾货市场的发展。
总结：中国商业地产或迎黄金时代
（来源：中华工商时报）国家加大了宏观调控，房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。国际物业公司DTZ戴德梁行研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。
根据戴德梁行高级助理董事王玉珂的界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。戴德梁行认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。
投资、出口与内需是中国经济高速发展的三大动力。相比内需，中国经济更明显依赖出口与投资。一方面中国外贸依存度过高，比例高达60%，另一方面，经济长期依赖大量投资，导致资源消费过度，经济整体发展不平衡。
近来，受国际金融危机影响及的国家主权债务危机影响，中国外围经济环境不断恶化，出口受到制约；另外，为了应对居高不下的CPI，国家也不得不采取宏观调控、压缩投资。因此以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式将不得不面临结构性调整。提高内需变得尤为紧迫，以确保中国经济长期稳定发展。
内需作为经济增长的最终动力，它已成为中国转变经济增长方式的长期目标。在经历了2008年的国际金融危机后，“扩大内需”已成为中国政府工作的重中之重，而通过推进城镇化来扩大内需也成为了中国的战略选择。
推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。当然，与发达国家近75%-85%城镇化率相比，中国的城镇化水平仍有较长的路要走，因此城镇化对中国解决就业、扩大内需仍有长期性。
中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。
过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。
中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。由于在城镇化建设中第三产业更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。
服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。
王玉珂表示，2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。
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