[摘要] 包括行业龙头在内，地产公司的资产流动性恶化是一个事实。汲取了2008年的教训，大公司的现金状况要好很多，但限购之下，焉有完卵，降价成了唯一的出路。其中，相当大比例的大公司还边降价，边吸纳低价土地，“花更少的钱买更大面积的土地”，特别是一些在2008年的“拐点”没有弯道超车而追悔莫及的企业。
包括行业龙头在内，地产公司的资产流动性恶化是一个事实。汲取了2008年的教训，大公司的现金状况要好很多，但限购之下，焉有完卵，降价成了的出路。其中，相当大比例的大公司还边降价，边吸纳低价土地，“花更少的钱买更大面积的土地”，特别是一些在2008年的“拐点”没有弯道超车而追悔莫及的企业。
降价收钱
和2008年一样，万科降价丝毫不含糊。
万科北京公司建造的金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，比上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的非毛坯房源。
降价的不仅是万科。和小开发商不同之处只是大公司显得含蓄内敛一点。
譬如金地在北京大兴黄村的项目金地仰山，记者曾有朋友在数月前去电询问房价，售楼员只是告之要看好哪个房子再具体谈价格。9月，朋友就接到有一批特价房的广告。对这种暗降的作法，金地仰山的论坛里不乏讨论，“近期通过朋友反映、售楼处亲身探寻、近期购房人的买房帖子，西区10号楼B3户型155万成交，整楼有一半是特价房等情况。比我家买的14号楼B3居然低了大约有12万元(从各个方面，楼层、楼位置、户型比较，基本相当，因此有可比性)。据了解，东区的房子也有这样的降幅。”
此外，保利地产在海淀的楼盘西山林语也采用了团购的方式来打折。
一些新入市的楼盘则选择了低开的方式。龙湖在大兴即将发售的楼盘龙湖时代天街，起步价是11800元/平方米，该楼盘的楼面地价就是每平方米7000多元。
降价无非就是为了快速地回笼资金。龙湖在上海的楼盘回款近20个亿。即便是单价较低的碧桂园，十一大促销也卖了30亿元。
对媒体，这些开发商都不想对降价做太多的回应。大部分的回答都是些“价格策略”、“周末促销”等套话。
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库存大增
即便大地产商一直号称不差钱，但他们也无法回避一个事实，就是随着限购的持续，符合限购资格的人会越来越少，房子卖得越来越艰难。万科对这点的认识就最清醒和深刻，所以打折力度凶悍，丝毫不含糊。
北京万科副总经理肖劲就曾公开表示：在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。2009年北京大概卖了15万套房，2010年卖了13万套。20万有资格、有能力买房的人基本上一年多就消耗光了。
龙头企业的日子只能说稍微好过一些，在细心的观察者眼里，即便是大公司，也需要重新审视他们的基本面。
东方证券研究所的分析师杨国华[0.10-3.81%]的报告(选取的108家上市房企)表明：三季度开发类企业扣除预收款成本后的存货较中报上升5.5%，招保万金环比上升5.4%，其他环比上升5.6%，存货量再创历史新高。需要强调的是，单纯的分析存货量并不能反映存货的真实问题，毕竟整个行业2010年销售面积、销售金额已较2008年分别增长66.5%和115%，也就是说房地产行业规模是在大幅增长的，存货量也应相应增长。
财务报表上的存货主要是在建的房产项目，其中包含了已经预收的房款所对应的在建项目的存货，所以通常扣除预收款后的存货值反映实际存货的情况。
上述报告还认为：存货的去化周期的纵向比较更能说明问题。用扣除预收款成本后的存货值和每季度销售商品、提供劳务收到的现金的成本的比值计算存货的去化周期(去化速度)，目前开发类企业的存货去化周期为11.2个季度，仍低于2008年第三季度的12个季度；其中招保万金的存货去化周期为9.3个季度，其他公司为12.9个季度，龙头企业好于2008年同期水平，但其他公司已较2008年同期更差。”
上述的方式简单理解就是用存货除以单位时间内的回款来对去化周期做个预判。
上述报告还提及“地产公司的现金与存货的比(存货经修正)：招保万金为28.8%，仅好于历史水平(2010年中期23.3%)；扣除招保万金后22.3%，已低于2008年水平(2008年第三季度为23.8%)。”通常可以认为上述比值越大未来钱越有富裕。形势的确随着时间的推移，变得越来越恶劣。
上述报告提到“龙头公司销售增速也明显回落，其他(扣除招保万金)公司销售增速维持在低位，但销售增速均好于2008年。招保万金销售商品收到的现金增速为41.1%，扣除招保万金后为10.1%，龙头公司销售增速较中报明显回落(其中万保金降，招升)；非龙头公司销售增速较中期变化不大。以下半年销售好于上半年的情况推断，全年销售额仍将小幅增长”。
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弯道超车的诱惑
虽然龙头公司的去化周期小于2008年的第三季度，但如果需要像蓄水池一般“边出边进”，他们还是需要处理掉大量的存货。他们也很难抵御这个时期土地极其便宜的诱惑。除了恒大，没有一家龙头公司明确表示不再买地。
如果说现在的土地价格便宜到了四成，那么房价降二成，买些土地，这是个很简单的算盘。按照北京中原市场研究部的数据，北京2011年1-10月土地市场住宅类土地平均楼面价格5020元/平方米，同比下降40.45%。
再看一看一些龙头公司的拿地速度吧。
长江证券研究所的苏雪晶在报告指出，“万科三季度加快拿地节奏。我们曾在中报点评中指出预计公司很可能在下半年在土地市场有更多的动作，在三季度我们看到万科单季度权益支付地价达到110亿元，而整个上半年为155亿元，增长非常明显。在三季度我们看到土地市场有了明显的降温，预计在四季度各个地方为完成供地指标土地市场上将会出现更多的机会，这对于万科来说无疑是有利的。万科期末在手货币资金为339亿元。”
再看招商地产，截至第三季度，新增储备为93万平方米，而去年全年新增权益储备为87万平方米。截至第三季度，拿地金额为43亿元，去年全年权益地价为63亿元。如果加上招商局集团在蛇口花了64亿元拿的地，那么招商局集团今年就花了100多个亿拿地了。国企抗跌的共识再一次得以印证，有消息称，招商地产整体融资成本只要5%。
今年，招商地产卖房子的速度是行业里数一数二的。一改昔日周转率低的劣势。在深圳，招商果岭在10月29日以低于区域均价数千元的价格入市。据称，招商地产寄希望招商果岭成为其今年一个压轴大戏，透过大股东平台，弯道超车也未必不可能。
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降价潮将集中在刚需板块 高库存区房价或普降
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10月末，降价成为申城楼市焦点。从远郊到市中心，从刚需到豪宅，从公寓到别墅，均有下跌案例出现，有的降幅甚至高达30%。虽然目前降幅较大的仅为个案，而且多有时间限定或其他条件设定，但似乎降价潮已经初现。那么对于购房者来说，了解降价最有可能发生的区域就成为把握购房机会的关键。
高库存区域房价或普降
据同策咨询研发中心数据显示，上周市场供求两端均出现五成以上的上扬，但成交均价出现了14%的环比大幅下滑，18497元/平方米的周度公寓均价也创下了4月第二周以来的新低。
价格大幅下挫，源于一些郊外环打折项目的集中成交，带动了1.5万元/平方米单价段成交量的大幅上扬。由此可见，价格杠杆对于成交量的撬动意义重大。
10月最后一个周末，作为“银十”最后一次大规模的探市行动，上海房天下发起“平米运动”之万人看房团活动，吸引了沪上众多刚需购房者关注。而房天下对于购房者的调查显示，价格始终是购房者关注的主要因素，若房价明显下降，近半数受访者或出手。
一方面是需求对于降价的期待，而另一方面则是高库存的现实压力。根据汉宇地产统计数据显示，截至10月26日，全市商品住宅可售面积约为964万平方米，与三个月前数据相比，存量基数再度增加100万平方米，全市住宅存量正不断积压，刷新历史记录。其中，嘉定、松江、南汇、宝山四大区域合计存量面积为411.37万平方米，占总存量比重合计超过四成。
而从目前情况来看，呈现外围区域、供需活跃、刚需客群等主要特征的高库存区域，也成为低开楼盘分布较为集中的区域。汉宇相关分析师表示，银根收紧，融资难度增大，资金链吃紧已经成为几乎众所 的房企困境。从供需两方面来看，政策调控常态化下，降价将成为开发商的重要选择。也就是说，在这些刚需的外围区域，高库存急需价格来激活成交量。
除了高库存，外环外区域开发的竞争态势也让降价在这些区域更容易发生。以嘉定新城为例，作为全市存量的板块，目前在售的公寓楼盘数量超过20余个，竞争激烈程度不言而喻。在供大于求的区域市场内，降价抢占先机是尤为重要的手段。
对于笔者关于哪些区域降价表现会更突出一些的提问，同策咨询研究部总监张宏伟表示，“嘉定新城、临港新城周康板块、顾村板块值得关注。”而这些区域同样有刚需集中，郊外环板块的特征。
中环内出现“改善机会”
据上海房天下数据监控中心截至10月25日统计，上海市2011年11月打折优惠楼盘共计161个（含别墅），环比10月的147个增加了9.5%。其中新增优惠项目达到29个，占全部总量的18%，15个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。数据同时还显示，中环区域的优惠项目数量有明显增加，环比10月占比提升了3%。
11月上海楼市打折优惠项目中，除了内环内区域以外，外环外区域以及中环附近区域数量都有明显增加，其中外环外虽然增加了9个项目，但是由于其原有数量基数相对较大，所以整体占比反而有所下滑；而中环区域11月增加了6个优惠项目，环比10月份增幅超30%，占比增加了3%。
房天下数据监控中心分析师曲鹏表示，由于现在楼市成交主要仍集中在外环外，直接导致中环及内环项目销售压力增大，尤其是中环地区的楼盘，由于不像豪宅项目拥有相对较长的销售周期，所以迫切需要通过优惠的手段快速提高成交量，这也造成了11月中环区域优惠项目的剧增。
也有业内人士表示，中环相对于外环外无论从交通、配套等方面有诸多优势，对于资金充裕的客群来说，在优惠时点购入中环区域项目，不失为良策。
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独栋别墅议价空间大
相关数据还显示，截至10月25日，11月申城预计将有46个别墅推出优惠措施，环比10月减少了4个，其中新增优惠楼盘有8个。在11月优惠别墅项目中，有14个位于浦东新区，占到优惠楼盘总体量的30.4%，松江以9个优惠项目紧随其后，两区成为打折项目最集中的区域。其余则分布于闵行、嘉定、宝山、金山、奉贤、普陀6区。
从项目分布情况来看，10月优惠楼盘分布的区域较9月有所减少，主要集中在外围区域。浦东新区和松江两区是打折优惠别墅最为集中的区域，占到了总体量的5成。
从统计数据来看，尽管11月别墅优惠项目数量环比上月减少4个，但实际给出折扣的楼盘数量或有所增加。上海房天下数据监控中心分析师黄漪认为，为避免已购房的业主对降价不满，不少项目选择不对外公布具体折扣，只表示客户前往案场看房后可洽谈。一场价格“暗战”正悄然蔓延。
而在11月预计推出优惠的8个新增项中，独栋别墅占2个。分析人士认为，独栋别墅由于拿地时间较早，因此土地成本相对较低，有着更大的议价空间。
同策咨询研究中心分析师则认为，基于品质优势，别墅依然逆势前行，但其在不同时期也会采取不同策略，如佘山某豪宅近期推出户型面积为600平方米的部分，在整个项目中就属于“小户型、低总价”。为覆盖更多层面的购房群体，别墅尤其是联排项目套均面积的“小户型化”已经成为目前市场的主流，而250平方米以上的联排别墅则需要依靠强有力的价格竞争力，以及产品优势占领市场。
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9月29日，国务院常务会议特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”，而且，在正式文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。笔者认为，在政策层面，房地产近期几乎不可能松动，中国房地产正式步入了实质性降价周期。
事实上，房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。但在欧债危机影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望，因而使得最近两月房价胶着。
但是，随着政策的逐渐明朗和开发商链条的逐渐收紧，房地产进入价格真正调整的下行周期已成必然。首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显退潮，外界对房价的看法渐趋理性，一些城市首先在成交量上进行了调整；其二，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的有29个。从环比而言，9月份房价基本已经停涨。再根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本[消息价格 户型 点评]调查数据，2011年10月，100个城市住宅平均，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量的一个月；其三，多数城市库存创新高，其中14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。
特别是，我们看到，在经历了长时期的僵持之后，包括万科在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右，万科在业内起带头作用，其降价意味着业内对房价下降已达成共识。这样，在万科、碧桂园、保利、龙湖、招商等行业龙头企业的带动下，这次房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。
当然，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。特别是，在地方融资平台债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。不过，从目前来看，房地产正式进入降价周期已成不争的事实。
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