[摘要] 限购、降价、退房、信贷紧张等等，所有的房产新闻随着天气转冷也显得愈加刺骨。购房者出手犹豫纠结难定，开发商涨价难降价亦难，银行人员摇头难放贷款……难道雪花飘下真的就意味着沈阳楼市的寒流已经到了吗？
编者按：限购、降价、退房、信贷紧张等等，所有的房产新闻随着天气转冷也显得愈加刺骨。购房者出手犹豫纠结难定，开发商涨价难降价亦难，银行人员摇头难放贷款……难道雪花飘下真的就意味着沈阳楼市的寒流已经到了吗？
观楼市之市场篇：沈上周供销量环比均下降
（来源：沈阳晚报）11.11-11.17获得预售许可证的商品房项目有9个。与前一周相比大幅减少（前一周沈阳市获得预售许可证的楼盘有19个）。商品房新增供应面积约为39.1万平方米，环比下降38%；新增供应商品房4047套，环比下降14.5%。商品住宅新增供应面积约为34.5万平方米，环比下降40.7%；新增供应商品住宅3433套，环比下降24.3%。
从供应区域来看，上周商品房和商品住宅的供应量的区域是于洪区，商品房新增供应面积约为13.7万平方米，新增商品房1590套；商品住宅新增供应面积约为11.6万平方米，新增商品住宅1152套。其次是大东区，商品房新增供应面积约为11.3万平方米，新增商品房939套；商品住宅新增供应面积约为10.6万平方米，新增商品住宅911套。第三是沈北新区，商品房新增供应面积约为5.4万平方米，新增商品房577套；商品住宅新增供应面积约为4.6万平方米，新增商品住宅556套。
市场销售方面，11.07-11.13沈阳市的商品房销售约27.4万平方米，环比下降22.8%；销售3174套，环比下降16.3%；商品住宅销售约24.1万平方米，环比下降17.5%；销售2817套，环比下降18.8%。
10月沈阳住宅销量同比降三成 中小户型成主导
和去年10月相比，今年10月沈阳商品住宅供应量上升71.8%，而销量下降33.65%。来自香港联祥市场研究中心的数据显示，今年10月沈阳商品住宅供应量为200.28万平方米，供应套数为24040套；而本月商品住宅成交面积125.48万平方米，成交套数13818套。
而从供应户型面积上来看，本月住宅的户均面积83.3平方米，环比和同比均出现下降趋势，显示了沈阳主销住宅以中小功能性户型的主导地位。
观楼市之银行篇：三季度地产新增贷款首现环比负增长
（来源：新京报）记者从银监会发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》中获悉，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。不过，该报道中被披露三季度房地产业新增贷款具体数额。银监会重申，要求银行业金融机构继续强化房地产贷款风险防控。
历经19个月调控，房价不跌神话终于在10月终结。上周五，国家统计局发布的10月份70大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。在房地产下行仍是调整的基本模式下，银监会《报告》中指出，随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。
针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
《报告》还披露，截至2011年三季度末，商业银行总资产余额达83.3万亿元。三季度末，不良贷款余额为4078亿元，比年初减少258亿元；不良贷款率为0.95%，比年初下降0.18个百分点。银行业人士向记者表示，随着房地产市场的调整不断向纵深发展，不良贷款将会增加，不良贷款余额与不良贷款率继续保持双降的结果将会越来越难。
观楼市之房企篇：楼市惨淡下滑 多家中小房企“被退市”
部分企业“弃车保帅”退出房地产
（来源：中国证券报）惨淡的楼市令不少房地产领域涉猎不深的上市公司萌生退意。今年以来，已经有恒顺醋业、金发科技、西部矿业等跨行业进入房地产的上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业。
业内人士指出，房地产宏观调控政策实施力度丝毫未见减弱，调控效果逐步显现。一方面，一线城市房价已基本停涨，降价幅度及范围不断扩大；另一方面，调控正在促进房地产行业资源整合、优胜劣汰，有利于房地产行业持续健康发展。
楼市惨淡下滑
业内人士表示，调控政策难放松的预期、资金链告急、债务高企等多重因素，导致不少企业主动退出房地产行业，有的企业是部分退出，有些则是全面撤离；有的企业采取项目完全转让的方式，有的则是通过股权转让的方式逐渐剥离房地产相关业务。
恒顺醋业在三季报中表示，由于国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，本公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。一位长期跟踪恒顺醋业的行业分析师称，恒顺醋业从2010年起规划用3年左右的时间开发完现有的土地后，才能全面退出房地产业务。恒顺醋业上半年房地产业务收入约为8303万元，同比增长34.70%。从前三季度的预收账款来看，较去年同期下降超过50%。长城证券分析师丁钰表示，在目前的调控大背景下，恒顺醋业舍弃非自身主营业务的房地产，其实比较明智，颇有“弃车保帅”的战略考虑，但是在具体退出过程中仍应慎重。
央企辅业资产剥离的重要标志之一，央企地产业务的退出也同样推进缓慢。一位央企房地产行业内人士表示，央企退出的意愿不强属情理之中，毕竟房地产行业目前仍是朝阳行业，为企业创造的利润相当可观。海通证券等券商研究机构认为，国资委或许会将78家央企地产资产注入以房地产为主业的优势央企。但目前来看，更多央企可能希望通过产权交易所挂牌方式退出房地产业务。
多家中小房企“被退市”
分析人士表示，当前出现中小开发商被动退市的案例并不罕见。在销售不力、资金链紧张及库存高企等压力下，中小企业“被退市”的可能性。
北京市住建委近日公示，北京东方时代房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业，因资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销，将注销其房地产开发企业的资质。北京房地产业协会秘书长陈志表示，注销资质公司的数量激增很有可能因为部分中小房企因经营不善而退出市场所致。
多位业内人士表示，集中注销资质的确导致部分中小房企“被动退市”。但从长远看，的确只有土地储备、项目运营、资金实力等各方面都资质较优的房地产开发企业才能在市场上长期生存。
除了被动出局，也有被动加入的。中房集团理事长孟晓苏表示：“我们不能光看到一些企业退出了房地产领域，应该看到随着保障房建设的推进也有一批新的企业进入到房地产领域。比如各地为了保障房建设的需要，已经纷纷成立了土投、城投等新的企业。”
观楼市之购房者篇：已买房者和未买房者为何都纠结
新闻提示
（来源：华商晨报）19日，国家统计局发布的10月份国内房价数据显示，房价出现环比下降的城市达到34个，这一数字与9月份相比多了一倍。而在环比价格上涨的城市中，涨幅也均未超过0.2%。
对于刚刚购房和正准备购房的市民来说，去年“国十条”落地之后，每一次的房价数据变化，似乎都牵动着他们的心情。而在一次次的房价数据变化之中，人们的购房心理也有着不同的变化……
房子价格如果降了，这对于购房者来说是一件好事，还是一件坏事？
这是一个看似简单的问题，可在现实中，房子价格的涨或跌都能让刚刚买完房子和正准备买房子的人纠结不已。
买了房的纠结
刚买完房楼盘就促销了，他寝食难安
代表人物：念叨哥——价格比我买的时候便宜，心里就跟猫抓似的，真是太纠结了
在沈阳一家事业单位上班的赵林（化名）现在被同事送了一个绰号，叫“念叨哥”。因为最近几天，赵林逢人就念叨他买房的那点事儿。
原来，前不久，赵林以每平方米6700元的价格在浑南地区购买了一套54平方米的小户型住宅，“买房之前也看了好几家楼盘，对于浑南地区很多每平方米价格已经破万元的楼盘来说，这个楼盘无论是地理位置还是价格，性价比都是非常高的。”千挑万选之后，赵林在今年9月中旬正式成为了“有房族”。
可是，即将搬入新居的喜悦劲儿还没完全过去，赵林在网上看到了其他城市接连出现退房潮的消息，这让已经变成“有房族”的赵林开始闹心起来，生怕自己刚买到手，还没“捂”热乎的房子也开始掉价。
然而，过了几天，无意中听到的一个消息还是让赵林彻底坐不住了，他所购买的楼盘现在降价了。“当时一听到这消息马上就给售楼处打电话了，售楼处工作人员说是现在有活动。”赵林说，因为这事，他挺上火，连续好几天吃不好、睡不好。
房子到底降价了吗？昨天，记者给赵林购买的楼盘打去了咨询电话，一位销售人员对记者表示，目前楼盘正在搞活动，而且有特价房源，有5000多块钱一平方米的，目前搞活动的这一栋楼，房屋均价是6500元/平方米。
“没买房子时希望房子的价格越低越好，现在买完房子，听说人家搞活动了，价格比我买的时候便宜，心里就跟猫抓似的，真是太纠结了。”赵林无奈地说。
没买房的纠结
现在该不该出手买房，她难下决定
代表人物：颜小姐——总观望也不行啊，房价没降多少，银行贷款利率倒是涨得挺快
“到底现在该不该买房呢？买新房好，还是买二手房好？在市区里买，还是在沈北或浑南地区买？”在皇姑区某写字楼里上班的白领颜小姐，前一段时间逢人就问上面几个问题。“没办法啊，我实在拿不定主意，只好多听听别人的意见了。”
“现在上网一看，什么开发商降价了，哪哪又出现退房潮了，这些信息把我给弄迷糊了，都不敢买房子了。”颜小姐说。
颜小姐说，最近国家也表态了，表示不会放松楼市调控政策，这句话又让她陷入纠结，她盼着楼市调控能够持续下去，可以让房价降下来，“可总观望也不行啊，房价没降多少，银行贷款利率倒是涨得挺快，购房者能不纠结吗？”
另外，如果翻看一下沈阳今年前10个月的房价数据就可以看出来，沈阳的房价一直呈现出微涨的态势，即每个月沈阳住宅均价都会出现环比上涨，但涨得又都不多，的一个月仅涨了6块钱。
“一瞅这些数据，我又纠结了，感觉现在房价涨幅比较小，应该是购房的好机会。”颜小姐直言，她现在都快患上“买房焦虑症”了，在买与不买之间左右为难。
开发商的纠结
不敢涨也不敢降，他们“两难”
代表人物：知名房企营销总监——新产品降价不太可能，但涨幅肯定会比最初计划的要小
2011年，陷入纠结的不仅仅是买房者，开发商也不可避免地陷入纠结之中，而“涨价难，降价亦难”似乎成了纠结的根本。
沈阳某知名房企的市场营销总监昨天表示：“从我个人的观点来看，年底时分，开发商促销或者是降价，更多的可能是希望借由这种手段解决年底偏紧的资金流问题。”
尽管他所负责的项目已经完成了今年的销售目标，但是谈到楼市“降价潮”未来对沈阳楼市可能造成的影响时，并未直接回答，而是先谈到了他明年的销售计划。
“我们明年还要推出新的产品，因为产品略优于市场同类产品，因此在定价时，降价是不太可能的。”但是同时也表示：“宏观调控这么严厉，如果说对沈阳市场没有影响那是不可能的，所以我们在明年新产品的定价方面，涨幅肯定会比最初计划的要小。”
对于所表露出来的“降价难涨价亦难”的心态，沈阳某知名房产销售代理公司的市场部负责人孙经理也表示认同。
“在不断上涨的人工和材料成本面前，也注定了下降的空间不会很大。因此，目前市场上普遍采取的一些打折促销手段，实际让利幅度都不是很大。而不放松楼市调控的信号可能会加剧购房者的观望情绪，因此未来开发商即使推出新品，价格涨幅也不会太大。”孙经理说。
本地分析
沈阳房价
未来“稳”字当头
在沈阳一位资深房地产分析人士看来，房价只涨不跌显然已经成为过去式，房地产市场出现了波动是正常的，购房者应该理性地调整好心态。
分析人士支招，对于刚性需求的购房者而言，如果购房者未来收入预期比较乐观，可以承受未来可能出现的微小涨幅，那么选择暂时观望之后可能会遇到性价比更高的楼盘。
如果目前收入比较稳定的话，那么在刚性需求下，应该选择比较符合自己要求的房子，不必纠结于一定要等到价格降到或促销力度时才买。
“相对于一些泡沫较大的一线城市来讲，沈阳的房地产市场是比较健康的，泡沫较少。从长期来看，沈阳房地产市场未来还将以稳为主。”该人士表示。
观楼市之最终结论：楼市“价格战”或一触即发
（来源：中华工商时报）受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中国楼市“价格战”或将一触即发。
笔者认为，在目前这种状况下，开发商越早降价促销越主动，否则，将会成为接最后一棒者。
在资金压力下，地产龙头也纷纷开始“以价换量”，对新开楼盘降价促销。多位专家认为，在调控依然从严从紧的预期下，开发商降价促销压力陡增，“价格战”很可能一触即发。
说起“价格战”，多少年来在许多领域和行业都曾经频频打响。家电“价格战”曾经硝烟弥漫;汽车“价格战”曾经烽烟四起;通讯以及服务行业“价格战”厮杀激烈;农产品(000061)“价格战”屡屡上演。从负面影响来看，“价格战”是恶性竞争的表现形式，如果发生倾销就涉嫌违法。但是，也必须看到，“价格战”是市场激烈竞争的结果，在“价格战”中最得益的是消费者，“价格战”真正能够促使企业、厂家提高产品质量、提高生产力、提高产品技术含量和劳动效率。中国家电业到今天如此成熟，与一个时期“价格战”带来的外部压力是分不开的。
而令人不可思议的是，唯独房地产市场多少年来从没有看到“价格战”。房价呈现单边上扬态势，住房市场一直是卖方市场，话语权被开发商牢牢把控。开发商获取暴利，普通购房人只能被任意宰割。可以说，从销售市场来看，开发商没有任何外部压力，能够彻底掌控和左右市场价格。这造成两个结果:一是畸高房价越来越高，城市市民苦不堪言;二是开发商萝卜快了不洗泥，房屋质量、物业管理、任意提高价格等一系列问题都暴露出来了。最终都是消费者买单。
从今年初开始，房地产调控开始发力，从目前情况看力度越来越大，没有丝毫松懈的迹象。住房信贷、税收政策在层层加码，信托房地产漏洞正在堵上，一线及省会城市限购政策不但没有放松苗头，而且二三线城市限购政策正在迅速扩大，保障性住房建设正在快马加鞭。多重调控压力下，苦苦支撑一年有余的开发商们已经到了极限。摆在面前的最为现实问题是，支撑房地产的巨大资金链条正在出现裂缝甚至将要断裂。笔者早就说过，出路是尽快降价促销，回笼资金，才能把握主动。否则，可能出现资金链条断裂同时住房销售难的双重困境。
果然不出所料，受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中原行业监测数据显示，近日，万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销。中原地产认为，在这一轮房企的试探性降价见效之后，未来预计将有更多的楼盘低价推出。北京除中心城区的纯新盘定价相对坚挺外，位于昌平、房山等普通住宅项目的定价，一般比同地段在售项目每平方米的单价低两三千元。而需要密切注意的是，尽管如此，市场销售状况并不景气。未来降价促销压力大增，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。在调控持续重压下，楼市“价格战”很可能一触即发。
笔者认为，在目前这种状况下，开发商越早降价促销越主动，否则，将会成为接最后一棒者。不断有人问我，房价是否会降，现在是否应该买房。这是最难回答的问题。不过，从现在调控力度来看，只要持续下去，房价应该会下降。但是，的风险在于不确定性，这个不确定性主要来自调控政策是否会松懈和转向的风险。
无论怎样，随着促销力度加大，中国楼市“价格战”或将一触即发。
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