[摘要] 2011年，已经成为当之无愧的“楼市调控年”。从年初的“新国八条”出台，紧接着是限购、限贷、限价政策席卷全国，之后是年中的“一房一价”，再到最近的“一贷难求”，调控政策一环紧过一环。然而纵观这一年，对于在在房产调控的持续重压下，沈城的小户型可谓实实在在“风光”了一把……
编者按：2011年，已经成为当之无愧的“楼市调控年”。从年初的“新国八条”出台，紧接着是限购、限贷、限价政策席卷，之后是年中的“一房一价”，再到最近的“一贷难求”，调控政策一环紧过一环。然而纵观这一年，对于在在房产调控的持续重压下，沈城的小户型可谓实实在在“风光”了一把。越来越多的非毛坯房也成为时下绽放在楼市严寒中的一朵“奇葩”。楼市涨跌难辨，纠结中究竟谁在买房，房天下年终策划——直击沈城购房者五类需求。
一、城市白领一族的小户型
中小户型结构创新成卖点
对于穿梭于城市中心各个写字楼的白领们来说，位于核心商业区域的小户型是选择。
2011年“沈阳百姓购房需求登记大会”调查报告提供数据，选择两房和三房户型的购房者分别占54%和32%；选择一房户型占9%，选择三房以上仅为5%。选择130平方米以下面积的受访者占92%，130平方米以上的仅占8%。这与几年前大户型的风气形成鲜明反差。除了实用和经济承受能力之外，我国部分城市已开始了房产税的“试水”，以避税为目的的中小户型受到供需双方的青睐。同时，在房产税的背景下，开发商和购房者都会调整自己的策略，更有专家预测，今后大小户型混合在一个单元的住宅将会更加普遍，方便通过购买两套以上住房，达到拥有大户型多户型房目的的同时避免缴纳房产税。
2011年，市场上购买小户型的年轻群体，通常需要50—70平方米的两居室。他们普遍具有较高的综合素质与新鲜观念，同时年轻有活力，有开发商表示，吸引这部分群体来买房置业，能带动整个园区的氛围，从而使社区生活充满朝气和活力。沈城房地产市场中此类产品很多，其产品设计也各有特点，顺应购房者需求的户型在市场上的热销，不但消除了今年业界一些人士担心的，社区中开发中小面积住宅会影响园区档次的问题，同时，中小户型产品在建筑设计中也日渐创新。户型结构变化也已经成为这类产品的主打卖点。
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二、懒人拎包入住的非毛坯房
非毛坯小户型受购房者青睐
（来源：沈阳晚报）“我今天来看一下小户型非毛坯房，我和女朋友工作较忙，没有时间装修，如果价位合理，经济能承担，我俩准备选一套非毛坯房。”在万科·鹿特丹销售处一位刘先生和女友前来选房。不知道从什么时候开始，非毛坯房走入人们的视线，被越来越多的年轻购房者“追捧”，小户型、非毛坯房已成为各楼盘的宣传语，而这样的词语也的确能够吸引广大购房者眼球。
目前，小户型非毛坯房为大部分年轻人解决工作忙，没时间装修的问题，使得非毛坯户型吸引越来越多的购房者。不仅结婚的年轻人愿意购买，一些做房产投资的人也将目光放在非毛坯房上。“做房产投资的人肯定要选择非毛坯房，买完房子，立刻出租，没有时间和精力再做装修。”佟女士说。
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三、点亮未来经典
年底受关注
“每年六七月是小学、初中毕业的时间，在接下来的几个月里，会有一部分在市场上出售，而在每年8月份，沈阳市内五区学区划分方案也会出来，因此，近一阶段也有很多购房者关注。”在沈河区中街附近翠生社区一家房产中介内，负责人李女士告诉记者，目前登记的房源有几个是翠生社区和帅府社区的房源，在沈阳市的学区划分中，翠生社区和帅府社区都是朝阳一校的对应社区，最近过来咨询的有意向购房者有很多。翠生社区和帅府社区住宅基本是7层以下的老式住宅，小区二手房房龄都在15年以上，目前两个社区的价格从6900元/平方米到9100元/平方米不等。的一套帅府社区36平方米住宅售价25万元，最贵的一套翠生社区49平方米住宅售价45万元，单价达到了9183元/平方米。
李女士称，年底正逢购房淡季，购房者不仅选择余地大，而且也有着更多的议价空间，购房者可以更从容地挑选到，是个量力介入的好时机，因此，抓住现在的时机购买非常重要。
北行一家中介公司的工作人员告诉记者，从户型看，目前市场上小户型的卖。对于购买的家长来说，一般只是落个户口，并不实际在此居住，其间房子可以出租。等孩子升学，房子的任务完成了再继续转手。因此，购买小户型也算是一种理性投资。沈阳市和平区、沈河区、皇姑区的一些小学、初中，处于市中心位置，很少有新的地产项目供应，其稀缺性决定了还有着极大的空间，自然成为市场上炙手可热的商品。
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四、新人婚房的经典两居
沈城婚房成需求主力军
（来源：沈阳晚报）2011年，沈阳版限购令正式出台、存款准备金率多次上调，这些政策使得持续高温的房产市场渐渐冷却，一些购房者开始观望甚至退出房地产市场，那么沈阳的房产市场还有哪些人在买房？据调查报告显示，20-40岁年龄段市民是今年沈阳购房人群的主体，而年轻人婚房需求占购房主体的一半以上。
购房主体中，20至30岁年龄群占36%，这部分人群多为首次置业，目的是购房结婚或在沈定居，全部为自住需求，其中婚房需求的人群占26%。“这次房交会我必须买一套合适的房子，再不买房，女朋友要跑了。”2011年11月11日中小户型房交会上一位刘先生着急的说。在11月份的中小户型房交会上记者了解到，沿海赛洛城主推首付10万的小户型婚房十分受购房者青睐。“沿海赛洛城小户型婚房比较适合我，个人经济能力有限，结婚必须买房，所以只能选择价位低的房源。”王先生的话语中有些无奈，但是能买到合适的房子也让他的愁眉舒展许多。
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五、潜力投资盘
2011沈阳商业地产
关键词1：“不限购”
（来源：辽沈晚报）“加息”、“限购”、“限贷”，2011年的调控三板斧，主要招呼在了住宅市场上，相形之下，“不限购”无意中就成了商业地产的年度特色。
“抢购不限购”、“商机不限，商机无限”、“新政下投资”……年初限购细则刚刚出台不久，许多住宅开发商们还在消化政策的时候，按捺不住的商业地产开发商，已经纷纷开打“不限购”牌。
不少业内人士认为，国家对住宅市场的政策调控，给了商业地产一个发展良机，但他们同时也对由此引发的商业地产开发热，表现出隐忧。
点评：商业地产“不限购”的背后，不仅仅意味着潜在的投资机会，同样也存在着投资风险。在现有的市场条件下，无论是开发商还是消费者，都应理性面对“不限购”，借势而为，从而实现市场多方共赢。
关键词2：稳中略升
数据显示，截止到今年5月底，沈阳商业用房上市供应面积为8.49万平方米，同比上升4.69%；成交量为17.22万平方米，同比上升107.72%；成交均价为13113元/平方米，同比上升40.44%；供求比为1：2.03。
然而，随着5月传统销售旺季的结束，加之调控政策的不断深入，住宅市场出现观望的同时，商业地产市场的投资信心也受到波及，6月商业地产除了上市供应面积环比上月有所上升外，其他各项数据均略显下降趋势。
但截止第三季度，商业地产市场整体表现还是比较平和，8月更出现价格的小幅上扬。虽然全年数据目前尚未出炉，但据业内人士推断，商业地产年度均价环比上年仍有上升，当可定论。
点评：虽然“三限”的威力并未直接加诸于商业地产市场，但消费者对市场预期的看淡，还是在下半年波及到商业项目。
上海三益建筑设计有限公司东北区域事业部副总裁、中购联发展委员会专家委员汪辉表示，下一年度，限购影响力将持续发酵，商业地产走势将与明年的货币政策息息相关，一季度后，随着货币政策的明朗，商业地产项目可能因此受益，并在二、三季度得到发展机会。
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