[摘要] 业内人士表示，在从紧的房地产调控之下，房企的房地产利润受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。随着楼市调控政策的持续和房价的进一步下行，房地产行业的利润有望下降。
(来源：中国证劵报)今年一季度，由于呈现刚需为主、低价楼盘大量成交的市场结构，一线城市新建商品住宅成交均价呈稳中略降格局。北京连续三个月新建商品住宅均价徘徊在18000多元/平方米，上海新房均价跌破2万元/平方米，深圳新房均价一度跌破17000元/平方米的关口，广州新房成交均价稳定在14000多元/平方米。
中低价位楼盘热销
2012年1月北京新建住宅网签量仅为4475套，与去年12月的网签量相比大幅下跌。2月北京楼市成交量有所恢复，新建住宅成交5500余套，比1月上涨逾两成。商品住宅成交均价与1月基本持平，成交均价为18478元/平方米。3月上半月北京楼市继续回暖，商品住宅期房、现房累计成交2732套，环比2月同期明显上涨，不过价格基本保持稳定，商品住宅的整体成交均价为18647元/平方米。
亚豪机构统计显示，近期北京热销项目以中低价位楼盘为主，3月上半月销量排名前10位中有9个项目的成交价格都低于2万元/平方米，其中5个项目甚至未达1.5万元/平方米，当前购房主力为刚需客群。
伟业我爱我家(博客,微博)研究院分析表示，今年一季度北京房价降幅较大的为五环外项目，三四环之间房价均价仅下降0.3%，三环内房价则上涨5%。
上海楼市降价雷声大雨点小，1月新建商品住宅销售均价为22257元/平方米，环比上涨了0.3个百分点。2月上海楼市中低价位楼盘成交量骤增，新房成交40.32万平方米，环比增幅接近90%，同比去年增幅达127%。不过新房均价为每平方米19831元，跌破2万元大关，这也是自2010年8月以来，月度新房成交均价首次跌破2万元关口。
3月上海出现豪宅热销的局面，直接带动均价大幅上涨。数据显示，3月19日至3月25日，上海商品住宅成交面积为17.46万平方米，成交均价达25705元/平方米，为近9周新高。
深圳市今年1月新房成交均价为每平方米17105元，由于春节放假因素，1月成交套数仅为1372套。2月深圳新房成交均价为每平方米16854元，比1月下降251元。
广州市今年一季度新房均价也基本保持稳定。2012年1月广州市新建商品住宅网上签约面积31.87万平方米，同比减少56.5%，环比减少7.7%；网上签约均价14040元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨5.7%。2月广州市新建商品住宅网上签约面积25.35万平方米，同比减少45.8%，环比减少20.5%；网上签约均价14159元/平方米。
近期出现回暖行情
进入3月以来，一线城市几乎出现类似“小阳春”的回暖行情，之前降价优惠的项目开始取消优惠，高端项目异军突起，密集成交。
截至3月26日，上海市本月的新建商品住宅成交面积已达61.3万平方米。虽然与2009年同期110万平方米的天量相比还有很大差距，但已经远超过2011年和2010年同期的25万、48万平方米。
部分热销项目大多前期采取了降价优惠措施，但近期价格并未进一步下调。尤其值得注意的是，3月19日至25日一周均价4万元/平方米以上的高端楼盘成交了2.8万平方米，成交面积环比增加96.11%。其中，单价在6万元以上的豪宅成交了1.48万平方米，环比大增149.92%。位于浦东的尚东国际名园，一周成交了47套房源、1.06万平方米的成交面积，位列上海市商品住宅成交面积榜的榜首，成交均价高达56087元/平方米。
北京部分项目也开始取消优惠，一些项目的销售人员表示，近期看房人数明显增多，开发商也降低了折扣力度，表现出了惜售态度，特别是一些前期热销的项目。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，目前交易量的回暖，主要得益于房价回落和首套房贷利率下调，带来首套购房需求的释放。
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（来源：北京商报）“东郡和望京的项目利润只有7%左右。”北京保利地产(600048,股吧)副总经理王英男无奈地向记者表示，这个利润率基本上跟保障房持平。在过去的2009年、2010年房企创造了不少高价地，随着市场的转冷，导致不少项目低开，削薄成本。
业内人士表示，在从紧的房地产调控之下，房企的房地产利润受到一定程度的挤压，其挤压幅度在10%左右。随着楼市调控政策的持续和房价的进一步下行，房地产行业的利润有望下降。
微利时代来临
去年底，龙湖时代天街、合生世界花园、东亚逸品阁等项目低价开盘引发市场对于房企低利润售房的讨论。
在万科去年的年报中记者看到，去年一年万科销售金额1215.4亿元，其营业收入达717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。作为中国的房地产企业，万科的利润并不高。
对此，万科副总裁毛大庆向记者表示，“主要是由于万科的盘子太大，市场一出现风吹草动就必须得先跑。从去年市场来看，2011年9月以前的形势还是不错的，但是万科为了企业的持续发展，从二季度开始，新开项目就制定了灵活的定价策略，原则上与上期产品价格持平，因此就导致了万科去年的利润率并不高”。
毛大庆认为，限购政策的效力将会在今年显现出来，到时候房企的利润基本上会出现一个下跌的趋势。
通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为其今年年内的销售主力。总体来看，2011年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。分城市来看，标杆房企在一线城市的土地成本略高于在二三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二三线城市的土地成本约占售价的30%。
因此，标杆房企在二三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。虽然较低的土地成本给标杆房企提供了一定的降价空间，但后期价格走势依然取决于项目本身的定价和销售情况。在目前的市场交易情况下，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就会缺少降价的动力。
房企成本激增
房企利润变薄一方面与降价有关；另一方面也与各项成本的激增有关。
“现在工地上雇佣一个大工，在北京市场价格已经涨到230元/天左右了，而且是当天结账，不能加班。”一位开发商无奈地向记者表示。
在房地产行业的销售价格中要包含：土地成本、建安成本、财务税费、管理成本及企业利率。
记者了解到，2011年，商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，测算平均价格为5379元/平方米。
其中，土地成本占大头，2011年，房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，土地成交价款8049亿元，测算土地成本为1963元/平方米，占售价的36.5%。
随着用人成本的激增，目前平均建安成本已经增长至2000元-2500元/平方米左右，占销售均价的37%-46%。同时，由于银行对于开发商贷款的卡紧，房企的融资成本高涨，目前税费财务成本已经占销售价格的10%左右。
按照这个成本推算，2011年房地产业的整体利润只有10%左右。
中原地产市场研究部统计数据显示，最近标杆房企入市的项目均出现了明显的土地成本占比上涨的现象。中原地产统计了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，这些项目平均土地成本已经达到了销售均价的33%左右，2010年这一比例仅在20%左右，其中土地销售均价占比超过50%的项目有1个，超过30%的项目达到了20个。
不论长期还是短期内，房价及其预期是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致地王频现。
国土部2010年数据显示，平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看出，平均地价占房价的比例都在20%左右。2009年以来的地王项目销售占比已经高达39.2%。
从目前的状况来看，在房价下调的大势下，地价也应该出现明显回落，才能更快地促进房价回归合理水平。
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