[摘要] 五月将至，广东惠州巽寮湾片区各个大盘也进入大规模推售的倒计时。
继金融街巽寮湾、碧桂园十里银滩之后，由富力与世茂房地产联合开发的“富茂威尼斯湾”日前也高调宣布，计划抢在五一假期开盘入市。
富茂千亿投资
据悉，富茂威尼斯湾预计于4月29日开售500多套高层洋房，主推60-150平米1-2居室，均价约为8000至10000元/平米。
销售人员告诉观点地产新媒体，目前项目已于4月21日开始正式认筹，当天认筹就达到100多户，截至4月22日，认筹的客户已经达到300多。
实际上，这只是富茂威尼斯湾今年的首次推货。据了解，今年富茂威尼斯湾将推出3000套洋房和别墅产品，期望带来的销售额将有20亿元。
而去年，富茂威尼斯湾的销售额是2.5亿元。相关负责人曾回应表示，2011年推出的产品量非常少，且目标市场主要为公司的关系客户和内部消化，并未真正面向外部市场。
“经过长时间的调研，我们初步定下20亿元的销售目标，具体数额可能会随着市场反应加以调整，但是，我们对完成今年的销售目标有信心。”该名负责人表示。
在富茂威尼斯湾的眼中，珠三角市场内，有休闲度假需求且消费得起的客户非常多，只要是好产品，就一定会有市场，更不必担心货量太大的问题。
仅从目前的认筹情况来看，富茂威尼斯湾的市场反应尚属不错。
而富力与世茂房地产似乎对惠东巽寮湾未来的发展前景也相当看好。
据了解，单是富茂威尼斯湾这一超大滨海度假综合体，项目规划总建筑面积就达530万方平米，但是富力与世房在惠东的版图依然在不断扩大。
据介绍，在富茂威尼斯湾旁边往深圳湾方向，富茂地产又拿了40亩地，而在双月湾的海岸沿线也储备了8千亩土地。
“未来富茂地产在巽寮湾有1.9万亩的土地储备，现在是1.8万平方米的规划。”
当然，投资额也由原来的400亿直线增加。“我们这个区域两个开发商，三个项目的投资额就超过1千亿，我们对该区域的现状和前景的判断是非常乐观的。”富茂威尼斯湾相关负责人表态。
然而，富茂的满怀信心，依然未能掩盖富茂威尼斯湾可能面临的市场销售压力，而且这种压力似乎并不小。
20亿销售维艰
2012年，整个巽寮湾片区将有不少新产品大规模集中推出。相关专业机构统计，今年巽寮湾片区将会推出1.7万套洋房产品，高端别墅推货量将达到5000套。
最难以忽视的是，与富茂威尼斯湾同处的滨海线上，还有碧桂园·十里银滩、合正·东部湾、莱蒙国际项目、中航项目、金融街·金海湾、中信项目、万科·双月湾等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米，其中不少更计划于今年推出大量的新产品。
与此同时，深圳资深业内人士林晓华表示，经历了去年一年，目前深圳度假需求已经消化较多，而且这并非刚性需求，只会每隔两三年才会产生出一批。
“现在也没说放松限贷令，这样外地买房的量也不会有增长，更有大幅下滑的可能性。从今年的整体环境来看，20亿的销售额比较难实现。”
面对激烈的竞争市场，坚信好产品的富茂，也有所行动。据透露，未来富茂威尼斯湾将会在有富力和世茂项目的60个城市里面做一些推广计划。
而早在2011年7月，富茂威尼斯湾就开通了远在澳大利亚悉尼的售楼热线，希望能吸引到外国人、海外华人前来置业。
但对比上述推广活动，也许价格的折让，对销售的促进更为有效些。
业内人士向观点地产新媒体透露，目前巽寮湾滨海线上，普遍项目的均价在8000元/平方米左右，“估计到真正开盘，富茂威尼斯湾的价格会有所调整，比8000元/平方米的均价还要低些。”
而据富茂威尼斯湾现场销售人员透露，现在提前认筹可以获得“5000抵3万”及额外9折的优惠。
以一套60平的房子，按均价8000元/平来粗略计算，折合下来的总价几乎是优惠了15%左右，均价也仅约6800元/平。
世房的低去化
回溯历史，惠东富茂威尼斯湾是继广州亚运城、天津项目之后，世房与富力的第三度联手。
然而，从目前来看，广州亚运城的销售情况未如理想。据了解，广州亚运城去年仅销售了20多亿，对比庞大的投资额，就连富力地产董事长李思廉也坦承，这样的销售速度真的卖到“蚊瞓”。
同样的，即使今年的销售额跃升10倍达20亿，但相比千亿巨额投资而言，惠东富茂威尼斯湾的资金回笼速度也未见突出。
惠东富茂威尼斯湾是否会是下一个亚运城仍有待考察，但此刻，世茂房地产确实要好好思考如何在目前的市场环境下，更好地提高去化速度了。
受制于严厉的政策市场环境，去年世房的销售表现强差人意。2011年，世房仅完成年初360亿的销售目标的85.3%，达307亿元。至今，调控也仍未见放松。
惠誉于4月17日发表报告称，如果运营环境继续弱化，会导致世房的EBITDA(扣除利息、税项、折旧、摊销及重组成本前盈利)利润率被侵蚀，降至25%以下。
或者，如果激进的举债扩张导致净债务与存货比超过45%-50%的范围，世茂的评级可能会有继续下调的压力。
此外，土地储备收购价格超过目前平均售价的30%、自由现金流持续下降导致流动性降低，或融资能力弱化，也将是导致惠誉采取负面评级行动的因素。
惠誉并预期，在未来12-18个月内不会对公司采取正面的评级行动。
流动性紧缩压顶，“我们今年主要是增加销售量，主要就是卖多一点楼。”在3月的业绩会上，世房如此明确表示。
据透露，从3月开始，世房就不断地有新项目推出，且三分之一的销售在价格方面做了一定幅度的调整，其中，在南京或部分一、二线城市，价格下调的幅度达到20%。
当然，降价销售的效果也很明显。今年3月，世房实现合约销售额43.24亿元，环比增110%，同比增115%；实现合约销售面积32.45万平方米。
今年一季度，世房物业销售录得总合约销售73.04亿元，总销售面积58万平方米，分别同比上升15%。截至3月底，世房已完成2012年全年销售目标的24%。
平均售价方面，3月实现平均售价为13320万元/平方米，较2月10089元/平方米有所上升，但仍较1月份的18064元/平方米有所回落。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
