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承租房屋优先购买权

每日商报     2012-05-14 01:10

[摘要] 当前,国家对房地产行业采用调控政策未见松动,整个房地产行业处于相对低迷期。手中有多套住房的房主选择暂不出卖,而将房屋出租,收取租金用来支付按揭款。

当前,国家对房地产行业采用调控政策未见松动,整个房地产行业处于相对低迷期。手中有多套住房的房主选择暂不出卖,而将房屋出租,收取租金用来支付按揭款。购房者则在等待房价降到合理价位选择持币观望,暂时以租房过渡,一旦有合意的房子就立即出手购买,圆居者有其屋的梦想。在这样的市场背景下,当前租房市场甚旺。日前经常接到租房者的咨询,询问所租房屋优先购买权及如何行使等问题。为此,本律师将围绕承租人房屋优先购买权结合相关法律法规作以下梳理。

承租人房屋优先购买权是我国法律直接规定的,是法定先买权的一种。它不基于租赁双方当事人的意思自治协议产生,也不由双方当事人事先协商而取消。承租人想要实现房屋优先购买权应满足以下条件:第一,必须以合法有效的房屋租赁合同为基础。无效的房屋租赁合同不能产生该权利,比如出租人不是该房屋的所有权人、未经出租人授权而出租房屋或转租的次承租人等都不能享有该房屋的优先购买权;第二,必须在合同存续期间内提出。若租赁合同尚未成立,或租赁合同已经解除,则承租人不能享有该项权利;第三,承租人应在合理的期限内行使。对于该合理期限的规定,依据最高院司法解释规定为15天内,若超过合理期限的视为放弃优先购买权。随之而来引出另一个问题,即出租人出卖房屋应在合理期限内通知承租人行使优先购买权,那么出租人应在多少的合理期限内通知承租人呢?按民法通则意见的规定应为出卖出租房屋前三个月,但目前上述规定已被废止,根据最高院的相关司法解释,出租人最晚应于出卖房屋前15天通知承租人,以给承租人15天的答复期。第四,必须在同等条件下购买为前提。在不相同的条件下,承租人不能享有优先购买权,承租人优先购买租赁房的同等条件主要是指价格相同,并应适当考虑支付方式,如第三人承诺一次性付清,则优先购买权人不得要求分期付款,否则租赁者就不具有优先购买权必须在同等条件下为前提的要求。

承租人在符合上述条件下享有优先购买出租人的房屋,仍受一定的限制。根据最高院司法解释规定,如果房屋出租者将其房屋出卖给房屋共有人及近亲属(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)的,则承租人丧失优先购买权。比如张三承租李四的房屋,在房屋租赁合同存续期间,李四欲将其房屋以100万元的价格卖给其同事王五,那么李四应当将卖房的情况提前告诉张三,张三如果愿意以同等的价格及付款的方式购买该房,则李四应当将该房卖给张三,不然就侵犯了张三承租人的优先购买权,但张三必须在15天内回应,否则视为其放弃购买李四的房子。但如果王五是李四的兄弟姐妹,李四无需征求张三是否同等条件下购买承租房,且李四的行为未侵犯张三的房屋优先购买权。

一旦出租人侵害承租人的租赁房屋优先购买权,承租人应如何实现救济呢?根据最高院的司法解释,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的,承租人可以向法院请求出租人承担赔偿责任,法院应支持承租人的请求,但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。也就是说当出租人侵害承租人的优先购买权时,承租人仅可以请求出租人承担相应的赔偿责任,而主张出租人与第三人的房屋买卖合同无效的诉请一般不会得到支持。只有当该房屋尚未过户给善意的第三人时,承租人可以请求法院要求实现同等条件下的优先购买权,在承租人的诉请得到法院支持后,第三人可基于买卖合同的约定向出租人主张违约责任。

承租人房屋优先购买权适用于我们现实生活中一般的房屋租赁与买卖合同纠纷之中。对于一些特殊房屋如被强制征收及征用的房屋,承租人是否享有优先购买权;承租人仅租赁部分房屋,而出租人出售整体房屋的,承租人是否享有优先购买权;出租人虽然没有通知承租人行使优先购买权,但房屋已几经转手出售,现房屋承租人能否主张优先购买等等问题,应具体案例具体分析,在此就不一一列举了。

以上是本律师的个人观点,仅供参考。

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