[摘要] 2012年已经过半，纵观沈城土地市场上半年表现，可以用“不温不火”来形容。受本轮房地产宏观调控政策影响，房产市场的供求关系发生改变，进而影响了土地市场的交易情况。
编者按：2012年已经过半，纵观沈城土地市场上半年表现，可以用“不温不火”来形容。受本轮房地产宏观调控政策影响，房产市场的供求关系发生改变，进而影响了土地市场的交易情况。但是从总体上看，沈城土地成交价格未见大幅度下降，总体表现相对平稳。根据数据表明，就目前的市场形势，开发商购置土地愈加谨慎，用地需求正向二环外扩张。
开发商冷静拿地多地块底价成交
（来源：辽沈晚报）据新峰地产统计数据显示，上半年，沈阳市经营性土地（即：居住、商业、商住、公建用地）总成交面积达705.05万平方米，比去年同期下降了11.78%。其中，二环内土地成交量同比下降了75%。数据表明，就目前的市场形势，开发商购置土地愈加谨慎，用地需求正向二环外扩张。
“受到房产调控政策的影响，沈城各房产项目销售情况都不甚乐观，因此，开发商对于新地块的购买越来越冷静。”万恒地产总经理崔钟凯告诉记者。
上半年土地市场成交数据支持了崔钟凯的判断，沈阳市经营性土地（即：居住、商业、商住、公建用地）总成交面积达705.05万平方米，比去年同期下降了11.78%。而各地块的成交价格，也罕有高溢价率地块。
五矿置业（沈阳）有限公司副总经理王彦炜坦言，拿地就是为了开发需要，就目前的市场形势，拿地当然要谨慎行事，不过并不是裹足不前。土地就相当于是地产商的“口粮”，无论市场如何，没有房子卖或者没有土地可以开发，那对于一个房产企业来说，都是不可取的。
与开发商谨慎的态度相契合，2012年上半年，沈阳土地市场的成交价格也趋于平稳。大多数地块都是以底价或者是略高于底价的价格成交，再没出现频繁举牌竞价、溢价率超高的激烈竞争场面。
同地块比较价格浮动不大
作为楼市价格的风向标，土地市场的成交价格自然备受关注。从土地出让的价格走势来看，同一地块相比较，上半年沈阳土地市场价格下调幅度不大。
今年3月，位于沈河区宗地编号为2011-036的原东陵区政府地块成功出让，其出让价格为3525元/m2。该地块于2011年的挂牌价格为3550元/m2，前后价格差距仅为25元/m2，价格变化不明显。
对此，该地块的竞得人五矿置业（沈阳）有限公司副总经理王彦炜表示：“沈阳的房产市场属于刚性需求和改善型需求为先导的市场，房价变化不大，土地价格自然不会大幅下降。对于二环内潜力巨大的优质地块，这个价格成交显然很划算。 ”
崔钟凯则认为：“地价和房价是相辅相成的，目前沈阳的商品房价格变化幅度不大，土地价格自然不能明显下降。 ”
浑南、于洪被追捧二环外地块唱主角
据新峰地产统计数据显示，上半年，沈阳市经营性土地成交面积前三名分别为浑南新区、于洪区和新民市，其中，浑南新区与于洪区的成交土地面积占总成交面积的46%，分别成交土地203.85万平方米和117.09万平方米。
数据表明，郊区市场依然为土地市场的主力军，而限购令的政策导向，更是将更多的开发商引导到二环外的地块开发，从而促进了郊区地块的大规模成交。
香港联祥集团总经理杜宏鹏认为，沈阳的限购政策限制在二环内的购房套数，二环外则属于限制外区域。再加上近年来郊区地块的基础设施配套日臻完善，二环外土地市场将成为开发商的新宠。
提及下半年沈城土地市场的价格走势，几位业内人士达成共识——稳中有升。
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沈阳土地市场向南向北走
（时代商报）沈阳这座城市，似乎有独特的空间优势，无论是向北，还是向南，都有扩展的空间。 如今走在城市中的很多地方，似乎都可以看到高耸的机器和在建的楼房，机器的轰鸣作业声不绝于耳，工地也是一片接着一片。而这种工地在建的景象，在沈北和浑南更为多见。
可以说，传统中的“市内五区”——和平、沈河、皇姑、铁西、大东，土地供应量相对较小，因为市内五区地处城市核心， 大多已被开发成较为成熟的项目，而沈北、浑南，是较有代表的新兴发展区域。
资深地产研究人士王强认为，未来在沈阳，房地产必将呈现出南北之争的局面。一直以来，沈北相对于市内五区，开发的步伐就相对滞后，沈北可供开发的土地多，面积大，地价相对便宜。所以，随着沈阳城市发展的加速，交通网络的发展，越来越多的开发商开始选择到沈北拿地开发项目。浑南也是一样，具有很好的发展空间，全运会的利好消息，城市重心的南移，都让那里的房价一路飙升。 浑南也吸引了为数不少的开发商和市民的目光。王强告诉记者，最近一段时间内，沈阳房地产市场必将出现一南一北两个活跃的区域，无论是土地的供应面积，还是成交面积，都将在全市范围内处于领先地位。
土地市场理性兼具疯狂
土地市场的拍卖法则是，1个地块至少要有2组或以上的竞买人参与竞争，出价者成为地块的竞得人。也就是说，价高者得一直是土地市场亘古不变的真理，好的地块会引起竞争，甚至会有1个地块引来五六组人马争相出价的情况，而非热门的地块通常只有2组人马竞争，往往低价成交。 用土地的成交价格减去起拍价格，这个溢价的金额，最能体现出土地的价值，以及其在人们心目中的分量。
另外，溢价高也体现出开发商对该地块未来的发展充满信心。由于土地的稀缺性和市场需求的扩张，以及土地市场的还存在投机和炒作，都会造成地价上涨，开发商为了争夺地块提价，不过最终开发商为土地的买单，都要由最终的消费者来消化。 虽然遇到一些难得的优质地块，会引发开发商竞相追逐，出现高溢价情况，不过从沈阳情况看，土地市场是理性兼具疯狂，低价、底价成交的案例并不少见，偶尔也会掀起一场小高潮，创造溢价超100%的纪录。
浑南最稳，铁西最“跳”
某房地产开发投资中心经理穆阳告诉记者，溢价多还是少，主要看开发商对地块的看法，以及该地块所在区域的发展程度。 穆阳告诉记者，他一直关注沈阳的土地市场，因为土地这个环节，算是房产市场的晴雨表。
一直以来，浑南的土地价格都很平稳，通常起拍价格在1000元/建筑平方米左右，加价1轮就成交了，加价幅度也就是几元钱。另外，穆阳表示，虽然浑南土地起拍价格不高，加价幅度也不高，但开发商拿地的成本也不算低。因为开发商拿到土地之后，开发需要一个成本周期，将大量的资金压在里面，本身就是一种消耗。另外，该区域周边配套尚未完全成熟，开发出的项目是否能得到消费者的认可，也存在风险。 不过有很多开发商看好浑南区域未来的发展潜力，现在入驻拿地，以较低的价格有望换取日后较高的回报，还是很有眼光的，这要好于在本已拥挤的拿地，成本高不说，市场相对饱和，发展空间不大。
另外，溢价稳定的区域还有棋盘山开发区，该区域土地平均溢价为4.417元，高出浑南新区不多，与其他区域相比，也属于地价稳定的区域。
与浑南新区和棋盘山开发区压倒一切的稳地价相比，铁西的土地溢价最跳，平均溢价超过千元。不过拉高铁西平均地价的并不是住宅，而是规划作为加油、加气站的商业用地。铁西的住宅用地成交很冷静，位于建设大路的两个地块，均是以加价10元/建筑平方米的价格成交。 但位于肇工街十二路的一个商业地块，土地面积仅3160.12平方米，就是因为其规划将作为加油、加气站，它的起拍价格高达12000元/平方米，却以24500元/平方米的价格成交。
对此穆阳表示，溢价情况如何，还要综合考虑该地块用地性质这个因素，因为加油、加气站地块是特别稀缺的资源，抢到了就可能带给自己源源不断的客流，可以以加油站、加气站为中心，辐射周边区域的工厂、企事业单位以及居民，培养人们到其消费的习惯。 而居住商业用地，供应量相对较多，可选择性大，开发商们除非根据该地块周边做了十分完善而详尽的规划，否则不大可能会纠结于一个地块的得失，所以居住商业地块的溢价率一直不是很高。
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29天浑南28宗土地成功出让
（来源：华商晨报）仅4月18日至5月16日29天的时间，浑南新区共出让经营性用地28宗，出让面积共计1541213.16平方米，这是记者在沈阳土地交易中心网站上了解到的惊人数字。
浑南新区如此大手笔的大面积土地出让，不仅对于区域的未来发展起到了推动性作用，更掀起了新一轮沈阳置地的热潮。
浑南大面积土地出让频繁
调查显示，沈阳土地市场在统计期间分别进行了三次国有建设用地挂牌出让仪式，共计28宗经营性用地挂牌出让，出让总面积1541213.16平方米。其中，住宅商业混合用地8宗，出让面积814080.71平方米，占总出让面积的52.8%；7宗住宅用地紧随其后，共计458832.89平方米，占总出让面积的29.8%；本次工业用地有五宗成交，成交总面积157012.84平方米，占总出让面积的10.2%。
28宗土地挂牌成功出让，意味着浑南迎来了拿地高潮，更意味着今年沈阳土地市场进入活跃期。值得一提的是，浑南出让土地中共有8宗商业用地成功出让，总面积为111286.72平方米。这无疑将为浑南新区未来的商业建设填补空缺，对整个区域的建设也起到了推动性作用。
借力全运 浑南板块加速成熟
辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜在接受记者采访时表示：“浑南板块火爆，借助沈阳举办十二运的东风，浑南板块的潜力显而易见。伴随着市政府新的建设不断提速，便利的交通和日趋完善的设施建设都为房地产开发商企业提供了很好的外部条件。”
而对于4、5月浑南土地市场的异常活跃，郭海龙认为，“目前奥体板块、全运会板块已经是品牌楼盘林立，区域内，大品牌、大项目在竞争下共同发展，这种聚合力加速了板块的发展成熟。”郭海龙进一步分析，“像浑南的全运板块是的楼市潜力股，这也吸引了有实力的开发企业拿地。”
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于洪一块地溢价近40%成交
（来源：时代商报）6月12日，记者从沈阳市土地交易中心了解到，位于于洪区的于洪新城51-1号地块，在3组竞买人轮番加价的情况下，溢价近40%成交。另外，大东区的欧博城东-2地块，也顺利找到了买家。
上午10点，当记者赶到沈阳市土地交易中心时，发现参与两个待拍地块竞争的5组人马都已到场。拍卖师在宣布了竞买规则后，表示首先拍卖欧博城东-2地块。该地块土地面积50476.08平方米，规划为居住用地，以1909元/建筑平方米的价格起拍，每次加价幅度为50元。几轮加价后，最终07号竞买人以2109元/建筑平方米的价格拿下该地块。
据了解，该地块虽然不在沈阳城市的核心区域，但交通十分方便。紧邻沈阳城市的二环线，且周边有医院、学校、超市等配套。目前，该地块周边楼盘的房价大多在7000元/平方米以上，估计再有新楼盘诞生，房价会在7500元/平方米以上。
于洪区的于洪新城51-1号地块随后登场，引发了一场不小的竞争。该地块位于于洪区于洪新城城东湖街道，土地面积46711平方米，规划为居住用地。拍卖师宣布，这块地以1784元/建筑平方米的价格起拍，加价幅度为10元/次。拍卖开始后，01号、08号和09号竞买人都投入地块的争夺中。3组人马轮番加价了40多次，最终09号以2480元/建筑平方米的价格拿下这块地。
拍卖结束后，现场的一位业内人士表示，这两个地块顺利成交，算得上是沈阳土地市场回暖的一个迹象。该业内人士告诉记者，“今天的这场拍卖会，出现了3组人马争夺一块地，将地价推高40%的情况。这说明沈阳的开发商们拿地热情开始高涨，进而带动土地市场回暖。”
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