[摘要] 进入7月楼市成交持续火爆，延续了6月以来淡季不淡的反季节行情。在国家放松信贷、利率优惠和开发商持续以价换量的情况下，刚需购房人群和改善型购房陆续步入楼市。人们对后市的看涨预期也促使投资客缓步入场。业内人士认为，下半年，限购政策的持续稳定决定楼市的走向。
编者按：进入7月楼市成交持续火爆，延续了6月以来淡季不淡的反季节行情。在国家放松信贷、利率优惠和开发商持续以价换量的情况下，刚需购房人群和改善型购房陆续步入楼市。人们对后市的看涨预期也促使投资客缓步入场。业内人士认为，下半年，限购政策的持续稳定决定楼市的走向。
（来源：中华工商报）7月份，商品住宅市场延续了6月的成交热度，成交量仍在继续上涨。数据显示，7月上半月，主要的54个城市楼市成交量再现明显上涨，7月上半月合计成交高达12.99万套，同比上月同期上涨幅度高达13.4%，这也再次创造了最近2年调控来的成交量新高。在调控最为严格的北京，7月上旬住宅成交总量超8800套，比去年同期翻了将近一倍。二手市场改善性购房的占比大约超过四成。
近期，不但住宅市场淡季不淡，商业地产的热度也在悄然升温。北京6月的商业地产成交量创下18个月的新高，部分项目签约率超过八成。尽管目前商业地产的热度尚未传递到土地市场，但是从1-5月商业地产开发投资额、施工面积和新开工面积等各项指标来看，商业地产市场的表现要远远好于住宅市场。
市场对限购和信贷政策的变化十分敏感，最近市场上出现了以广州珠江地块、北京万柳地区等为代表的一些高溢价地块。土地市场的高溢价使购房者对市场价格再涨担忧增加。历经此前楼市调控的几起几落，在长久观望后人们看到调控中的房价在低头的瞬间反弹，心理预期随之改变。
据分析，北京楼市出现反季节行情的主要原因，除了首套房利率优惠和消费者预期改变以外，还在于被压抑的需求陆续得到释放，即去年被限购的群体纷纷取得购房资格。链家地产市场研究部认为，6月开始商业地产成交屡创新高降息利好是直接原因，另外投资性需求转投商业地产也是促使其成交大涨的一大原因。
市场成交结构性的变化说明在刚需释放之后，改善性需求入市量正在大幅增加。业内人士认为，如果成交量持续上涨，价格反弹的风险会较以前有所提高。下半年，政策的持续稳定决定楼市的走向，严守限购政策即可稳住人们对楼市的预期。
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温总理半年五论房价 誓言决不能让房价反弹
面对局部上升的房地产市场，中央政府再次表态：要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
这是半年来总理第五次谈及房价，尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下，再一次修正了市场预期。
开始回暖的市场
6月份，多数一二线城市新建商品住宅成交量再创近17个月新高。伴随着成交量的回升，价格也开始出现上涨。
中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年6月，100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。
中国房地产指数研究院解释称，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格。
这种一定意义上的“回暖”，再加上去年以来各地频出的楼市微调，导致人们对市场预期发生变化。但量价齐升，显然与调控目标不符。
7日上午，温家宝来到常州市飞龙新苑小区[消息 价格 户型 点评]看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。
温家宝强调，进一步做好调控工作，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。
同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
保护刚性需求
若按既定方针，就需要加大调控力度。但是当前形势已非去年，6月份PMI创近7个月新低，降至50.2%，其中小型企业PMI连续3个月位于临界点以下，意味着宏观经济继续下滑中，尚难确定何处是底。“稳增长”已取代“抑通胀”，成为中央经济政策的目标，货币政策持续放松。在此形势下，不宜过度打压房地产。
虽然住宅成交回暖，但房地产开发投资和房屋新开工这两项指标仍未止跌，比如1月~5月房地产开发投资增幅已低于全社会固定资产投资增速，而后者是“三驾马车”中的头马，所以说当前房地产业其实已在拖经济后腿。
复旦大学产业发展研究中心主任陆铭对《财经日报》表示，长期以来中国经济高度依赖投资、出口，而目前外需不振，出口并没有找到好的出路。因此，中国经济如果要回升，短期内还是要依靠投资。
“从增长的角度看，房地产作为下一轮的刺激点不可避免，关键是调整结构。也就是温总理所说，要抑制投机性需求，保护刚性需求。”陆铭说。
在座谈会上，温家宝表示，要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。
作为调控的举措之一，温家宝说，要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。
截至5月底，今年上半年保障性住房已经开工470万套，基本建成260万套，相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设，确保开工和建设任务顺利完成。温家宝此次视察的常州市飞龙新苑，是常州市的多种保障房源综合配置的保障性住房小区。
对于目前的保障房，陆铭表示，还需要研究保障房如何才能成为刺激内需的手段，比如到底多少保障房的量是合适的，建在什么位置上是合适的。
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楼市调控再摸底：维持稳定成主调
（来源：21世界报道）7月16日，记者自一位知情人士获悉，国务院有关部门正在收集和调研楼市量价是否反弹及反弹幅度的具体数据。
“除了收集楼市反弹数据，也简单了解一下近期土地市场的一些现状。”上述知情人士介绍，“总的来看，调研组的态度是比较谨慎的，楼市调控的效果较为明显，预计下半年仍以维稳为主。”
上述知情人士进一步介绍，上周四，国务院发展研究中心也召集房地产业内的一些人士了解近期楼市情况，探讨下半年楼市发展以及整个经济形势的走势。
摸底回暖
阳光100(微博)置业副总裁范小冲认为，很可能和近期即将召开的年中经济形势会议相关，“国务院正在各地密集调研，为下半年经济定调做准备，作为国民经济的三驾马车之一，房地产肯定是其中最重要的一环。”
“总的来说，调研组对于后续楼市调控的态度还是比较谨慎的，楼市调控的效果较为明显，预计下半年仍以维稳为主。”一位接近住建部的人士7月16日在住建部下属单位举办的“中国责任地产100”推介活动上如是说，该活动有住建部房地产监管司司长等几位核心业务司局干部出席。
中指研究院(微博)监测数据显示，54个城市，7月上半月成交12.99万套，同比上涨13.4%。多重楼市利好信息持续发酵，购房者产生对于后市房价上涨的担忧，加快入市，预计楼市成交有望在7月再创新高，并带来新一轮价随量涨。
鉴于近期楼市回暖以及地王频出的状况，上述知情人士称，国务院上周正在各地密集调研。“一方面是为了全面的掌握下半年的楼市调控数据；另一方面，也了解一下是否有出台新政的预期。”
据悉，在上半年经济数据公布之后的一周到两周，国务院关于年中经济
形势会议将召开，会议将为下半年财政、货币政策、楼市调控等方向定调。
楼市维稳
除了摸底楼市反弹数据之外，上述知情人士也称，上周四，国务院发展研究中心也召集房地产业内的一些人士了解近期楼市情况，探讨下半年楼市发展以及整个经济形势的走势。
“总的来说，调研组对于后续楼市调控的态度还是比较谨慎的，预计下半年仍以维稳为主，不会有太大的变动。”该人士如是称。
所谓的稳定楼市调控，工商联房地产商会会长聂梅生表示，即维持现有的楼市调控和效果，除非房价出现大幅度反弹，影响到中国经济的发展，否则不可能再祭出调控新政。
国家统计局新闻发言人盛来运表示，短期来说，房地产主动调控是今年增速下滑的一个重要的原因。一方面是房地产投资增速逐月回落；另一方面是房地产销售下降导致相关的家具和家电销售萎缩。
楼市调控两年来，调控的目的已经达到，效果也非常明显，即房价过快上涨、投资投机性需求得到了明显抑制。
虽然二季度以来，楼市出现持续性回暖的情况，但在北京我爱我家副总裁胡景晖看来，楼市整体来说仍是供大于求，处于去库存阶段，房价不具备大幅度上涨的条件。
降息刺激楼市回暖 消息称国务院正调研楼市现状
自6月8日和7月6日两次降息后，楼市购房热情受到明显提振。这种热情甚至传递到了土地市场，开发商买地密度和溢价率自6月开始逐步上升。多地市场人士称，如果没有新的调控政策出台，预计未来三个月各地楼市将维持回暖态势，三季度楼市传统淡季或将呈现旺销景象。
而据媒体报道称，国务院正组织多路调研机构研究楼市现状，希望搞清楚两大问题：一是如此严格的限购政策下，房价为何还会回升？二是如果房价继续上涨，政策将怎样应对。有业内解读称，以房价走势为参照，一旦价格上涨明显，新的紧缩性政策出台的可能性仍然存在。
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降息刺激楼市成交持续回暖
（来源：新华网）7月16日报道，自6月以来，各地楼市成交持续回暖态势，购房热情高涨与降息关系重大。中原地产分析师瞿安新表示，由于信贷放松，各地楼市成交量持续回升，部分需求开始恐慌性入市。6月份北京、上海、广州、深圳、天津、成都等6个城市的二手住宅成交面积合计约474万平方米，环比增长18.1%。其中成都环比增幅高达四成。
除了月还贷成本的变化外，降息更主要的是对楼市走向的预期产生了重大影响。“房地产市场确实是个政策市，降息信号传导的宏观政策信号十分明确，很多投资客认为楼市调控已经触底，房价将因此回升，而这才是他们入市购房的最主要原因。近期楼市已经出现投资客回潮的现象，甚至连限购都不能抵挡成交回升的趋势。”中原地产某区域公司负责人说。
国务院正组织调研机构研究楼市现状
随着成交回暖，很多开发商开始对完成全年业绩信心满满。以恒大为例，其二季度销售267.7亿元，占全年任务近三分之一。7月初，恒大位于启东的海上威尼斯项目开盘，销售超过2500套，回款超过20亿元。在此趋势下，业内预测恒大等多个开发商在未来几个月可能上调全年销售目标。
楼市成交回暖也反过来刺激了土地市场。财政部数据表明，上半年土地出让锐减，但刚过去的6月份单月数据却开始呈现回暖迹象。
对于这种一路看涨的投资热情，业内称可能改变预期的是紧缩性政策的再度出台。7月7日，温家宝总理在江苏常州调研时强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。
据了解，国务院正组织多路调研机构研究楼市现状，希望搞清楚两大问题：一是如此严格的限购政策下，房价为何还会回升？二是如果房价继续上涨，政策将怎样应对。有业内解读称，以房价走势为参照，一旦价格上涨明显，新的紧缩性政策出台的可能性仍然存在。
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