[摘要] 2012年，国务院、住建部和国土资源部多次表态决不放松房地产调控，“高压”的政策使得每次房价的松动都未能持续。但2012年的房地产市场，却出现了诸多与政策背道而驰的现象，不得不让人惊叹资本市场的难以揣测。
2012年，国务院、住建部和国土资源部多次表态决不放松房地产调控，“高压”的政策使得每次房价的松动都未能持续。但2012年的房地产市场，却出现了诸多与政策背道而驰的现象，不得不让人惊叹资本市场的难以揣测。
年底各地频出地王
12月26日，上海海门路55号商办地块竞拍，上海国际港务集团联合威旺置业以56.8亿元拿下该地块，成为2012年总价地王。
就在两周前（12月12日），万科、绿地联手玖致酒店管理有限公司，以54.3亿元的底价获得了上海徐汇区漕河泾商务地块，刷新了保利地产在10月份45亿元拍得徐家汇滨江地王的纪录。
上海的地王纪录今年多次被刷新，上海还趁热将在明年1月份推出19个地块。
同样的情况在合肥也出现过，今年8月16日和9月6日，合肥两次刷新总价地王的纪录，相距只有21天。国内其他一线二线城市也在今年多次出现地王，仅在年底这段时间里，北京、上海、天津、南京等地就不断冒出新地王，11月30日南京临江以56.2亿元拍下一个地块，但只保持了不到1个月的时间就被上海所打破。北京朝阳区农展馆北路一住宅用地因楼面单价过高，北京市国土局在19日暂停出让，避免出现地王。天津则在12月24日再度出现地王，鲁能以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中。
下半年越来越热的土地市场，让上半年各地政府颇为担忧的土地收入回到原有轨道。
上半年20个重点城市土地收入锐减了四成，仅有2264.3亿元，各基指标均创下5年来的新低，北上广深四大一线城市土地出让金更是下降了56.9%。但下半年开始，房企拿地的决心越来越大，金额也直线上升。土地市场在政策没变的情况下突然转暖，一方面是土地储备逐步减少，另一方面是房企在2009年至2011年卖房挣得高额利润，攒下大笔现金，先储地再观察，要比政策转暖后再拿地更安全。
炒房不如炒房产股
与投资地产的投资者相比，今年房企和房企股票的投资者，却是一个收获之年。在房地产开发与经营板块的133只股票中，今年下跌的仅有24只，上涨的占了82%，其中还不乏华夏幸福、阳光城、珠江实业这种上涨一倍多的牛股。在房地产板块中，更可以看出中小房地产商受房地产调控政策的影响更大，招保万金四大家今年全部上涨，涨幅分别为60.67%、60.53%、37.87%和33.96%。包括四大家在内，总市值排名前20名的地产股也全部上涨。调控政策之下，大型房企不断扩张市场份额，吞食中小地产商的领地，今年万科销售总额有望达到1400亿元，保利地产、中海地产、恒大地产以及未上市的大连万达和上海绿地集团，今年都有望成为千亿俱乐部的一员。
不过，今年房价在年底前仅仅是略有回暖，并没有出现大涨的迹象，那些投资房地产的投资者，就没有投资股票那么幸运了。上周波士顿咨询和中国建设银行近日联合发布《2012年中国财富报告》，报告指出，高净值家庭的资产有所缩水，投资房地产获利的人群是个人资产缩水的重灾区，据调查数据显示，投资房地产的高净值人家庭有28%资产受到不同程度损失，更有3%的房地产投资获利者资产缩水超过30%。
“约赌风”下的博弈
房地产不论是现货市场还是股票市场，投资者都很难获得真实的信息，这也正是地产板块在一片喊打声中反而逆市上扬的原因。今年地产指数上涨33.47%，建筑指数上涨33.07%，在行业指数中分列第二名，远超今年表现较好的金融和医药。之所以出现这种情况，多方博弈中的信息不透明是主要原因，而感情因素影响到个人判断也占了很大的比重。
今年12月初，深圳英联不动产董事长郭建波在微博上称，一线城市楼价的全面下跌行情即将开始，如果一线城市房价在明年3月份如任志强所言出现上涨行情，郭本人届时将在北京长安街裸奔10公里。如果是相反的行情，则请任志强在媒体上公开道歉。这种以高调约赌的方式表达自己对房地产走向的判断，并不是次，自2010年侯宁约赌陈宝存之后，约赌地产界之风就越刮越烈，实际上不论看涨还是看跌，都很难代表言说者个人的真实判断。此前某几位财经“名嘴”一面看空一面买房，以及开发商一面唱多一面降价卖房，都使投资者难以看清市场的真实趋势。
地产股的上涨，尤其是招保万金四大家的大涨，与房地产调控中政府因素的不断加强有关，一方面是高压调控政策挤压了中小房地产商的生存空间，给央企为首的大房企以抢占更多市场份额留出了空间。另一方面政府巨额投建保障房，也给央企为主的房企留下了扩展空间，通过建设保障房，拿到足够的政策支持和资金支持，在危机时期也得到足够的空间转战商业地产。
政策调控多次反复
今年对房地产的调控，出现多次反复，一方面是地方变相更改限购政策，放宽住房公积金用途和比例，另一方面是中央各部门不断重申调控政策不放松，甚至约谈地方政府，对土地异常及政策变通等事件及时进行调查，也打消了调控放松的预期。同时，今年对保障房建设的投入依然力度很大，对房地产金融不断收紧，对按揭的首付和利率均未放松，对大中城市房地产信息联网，对房地产税试点扩大范围，都是对房地产市场的一种挤压。对用于商品住房土地供应的比例和方式进行严格控制，也加大了商品住宅市场的竞争。在这种背景下，那些预留足够现金、保障房和商品房通吃的大房企，才有机会生存并继续发展。
以招保万金四大家为例，自2010年底开始对房地产市场进行调控以来，万科的净利润由2009年的53.3亿元上升至2010年的72.8亿元，再到2011年的96.2亿元。今年前三季度净利润也已经高达50.8亿元，每股与去年同期相比上涨了41.7%。每年净利润增幅的是四季度，机构给予的评价是财务实力强劲，业绩符合预期。保利地产2009年净利润为35.2亿元，2010年49.2亿元，2011年65.3亿元，今年前三季度为38.2亿元，与去年同期相比小幅增长10.21%，机构仍给予推荐评级。招商地产近几年的增长更加明显，2009年净利润为16.4亿元，2010年20.1亿元，2011年25.9亿元，今年前三季度为24.2亿元。金地集团2009年净利润为17.8亿元，2010年26.9亿元，2011年30.2亿元，今年前三季度9.2亿元，虽然前9个月的净利润不高，但由于结算楼盘主要在下半年，10月和11月推盘项目较多，所以前三季度的净利润增幅高达91.9%。招保万金四大家在调控之下业绩平稳增长，今年底并驾在一二线城市大举拿地，都显示出对未来预期更有信心。
房地产今年不论是在业绩还是在股价涨幅上，都远高于大盘平均水平，对于那些敢于在高压政策下投资地产股的投资者来说，今年跑赢大盘是很轻松的事。
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