[摘要] 2013年由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2013第十三届中国房地产发展年会3月7日在北京盛大召开。中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生围绕中国城镇化发展契机，深入解读2013中国宏观经济与政策动向，剖析中国房地产可持续发展之路。
2013年由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2013第十三届中国房地产发展年会3月7日在北京盛大召开。中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生围绕中国城镇化发展契机，深入解读2013中国宏观经济与政策动向，剖析中国房地产可持续发展之路。
中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生：后城镇化时代的房地产发展
很高兴，这次过年次出来，今年出来是在一个大背景下，一个是开两会，一个是又出来了国五条，房地产界都在猜测国五条下一步细则会怎么样？今天我不再多讲了。其实下一个新黄金十年，房天下对下一个十年乐观的判断，当然我也是乐观的，实际上我对城镇化的理解，主要是克强总理，他的硕士论文、博士论文都做了关于城镇化的问题和解决城乡二元结构的问题，这个十年到来，中国致命的发展到今天，城乡二元结构中国的发展会遇到一个困境。第二个问题，城镇化的一个过程，将会给中国的经济转型带来很大的机遇。
中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生演讲
我从地产商往下看，最近老有人问我，以后我们做房地产还有没有机会？基本上现在是像中国的垄断基本形成，大的地产商在一线城市还有国企基本垄断了，但在城镇化的过程当中，我讲几个道理，个就是城镇化会带来我们住宅产业的产品的体系变化，我原来在中国市场协会工作，我从中宣部出来到中国市场协会，主要研究的是城市化的问题，当时有一个理论，城市圈，大城市圈，北京市城市圈，那个时候像一些国家在学习，我们叫城乡一体化。这个城镇化的过程，我想比较符合中国的实际，中国这么多年的发展，这个城镇化的意味是什么？克强总理有一句话，我们解决中国国民生活品质的同质化原则，德国战后最成功的经验，医院跟北京是一样的，在那儿的教师工资到云南都是一样的，这个国家的国民生活的品质都同质化，不是像北京一线城市了不得，有些游民搞城乡接合部，小孩上的打工学校，这个就是不同质，改变整个中国生活品质的问题，个就会产生产业布局整体化，不像一线城市、二线城市那么集中了，带来就业的问题，我们农民工现在逐年往回缩的趋势。
我们2008年外出农民工1.4亿，本地8500万，留在本地不出来了，到了2011年，本地农民工上升到了9400多万，如果城镇化以后，可能到2020年本地的农民工将达到1.6亿，北京的房子谁买到了，我也是移民，北京是移民社会，从宁夏黄河边那么穷的地方跑到这里，一步留神发财了，就买了房子。我叫消费本土化，再买房子不在北京，在北京的镇上，这一定是趋势，大家相信我。
住宅产业的产品体系中，一个是保障房、廉租房，新型的城镇化的住宅社区，往这方面来走，这是个带来的产品。第二个城镇化带来的应该是传统的社区的，中国社会是熟人社会，你偷了什么东西，十年后邻居还会知道，那个小子十年前偷了什么。但熟人社会一个好处就是人际关系比较近，比较稳固，传统社区的要求的是生活模式的改变，比如说再盖这么大的楼，没用，你跑到县级城市，动不动二十万三十万平米的大型社区，大型商业中心，这有问题，我们回到三万人的社区，购物都归马云了，归电商了，我们中午到这个小食堂，到那个餐馆去吃饭，社区的商业模式就出来了，讲的模式在于不一定住二十万三十万平米，如果社区商业起来了，解决生活便利性，解决公共空间性，还提高了城镇居民生活质量，分散了风险，地产商占90%以上的比例，而不是除了几家大的房地产商，一线城市房子到三线城市基本上都垄断了，美国没有，只有中国，万科成为全世界的，城镇化带来的一定就是中小企业化，房地产化。
在社区商业就业人数，发达国家占了20%到30%，发展中国家12%到18%，中国到目前为止3.9%，举个案例，在美国两三万人的社区，社区商业10万平米，新加坡也是这样，中国的方向以后一定是这样。
第三个方面，未来十年城镇化带来的教育培训需求的旺盛。我们集中到一线城市，做大钟寺广场时就发现，租商铺做哪个？做培训，但是中小学教育培训人次是多少呢？两亿多中小学生绝大部分在城镇，不在城市，城镇化带来的就地消费以后，教育培训的就地化，这也是商业地产的城镇化，我们不要卖，租给他们，这个市场无限巨大，都为了一个孩子到北京买一套房子了，进行各种各样的教育培训 。
第四个方面，城镇化带来办公商业地产写字楼的变化。就业本土化以后，产业本土化以后，带来的另一个商机，就是写字楼的市场。我们做商业地产，其中有一些新的产品出来了，这就是说，从2012年看咱北京市的办公楼现房和期房，在下一步同质化的过程中，是很有意思的，不一定带来那么大需求。
第五个方面，城镇化带来了农村土地利用模式的创新，农民都走了，宅基地腾出来了，但是我跟他合作，他的土地是他的，叫联建模式，土地是你的，产权是我的，如果在城镇化道路中，下一步土地这个模式一定会推出来，这样的话，农民也不用离开土地，大量的土地的资源就释放出来了，国五条用在哪儿？土地没有放开，二手房上20%的税，那也得买，大不了忍了，卖方肯定把20%的税要转嫁到买方的头上，因为市场没房子。这个问题没解决，如果城镇化以后，土地这种模式创新上，再走出一条，那个时候就是最后讲的一句话，房地产行业一定回归到普通行业，不是与人争利，也不是引起这么多争议的行业，就是普通行业，谁都可以进入，一千万，两千万也可以进入，也可以有新的模式进来，这个时候，中国的房地产就真正的回归到正常的渠道。我想照顺序而言，我们不能逆势，你只能顺势，这个黄金十年就是顺势十年，利用中央政府提出城镇化的十年，这个十年要把它抓住，很多人对城镇化不仔细研究，下个十年，大家都想站在讲台上发言，好那就好的把城镇化机遇抓住，谢谢。
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