[摘要] 每一次“重量级”政策出台，都会在开发商和购房者之间引发种种争议与影响，沈阳此次传闻“限购扩围”恰遇国五条金融干预“银行限贷”，面对种种“中药调理”有业内人士表示，将限“死”刚需一族。就在各楼盘静候地方版细则落地之时，“降价补差”与“增值回购”手段再现。
每一次“重量级”政策出台，都会在开发商和购房者之间引发种种争议与影响，沈阳此次传闻“限购扩围”恰遇国五条金融干预“银行限贷”，面对种种“中药调理”有业内人士表示，将限“死”刚需一族。就在各楼盘静候地方版细则落地之时，“降价补差”与“增值回购”手段再现。
二套房限购限贷到底限制谁？
二套房到底限谁购？笔者随机采访了一位参加房天下看房团的陈先生，陈先生面对笔者采访比较羞涩，当谈及新国五条对其影响时，陈先生开口直指二套房限购问题，“我希望赶在新政落地前，赶紧买一套90平左右的房源，我身边像我这样的人很多，因家是外地的，毕业后留在沈阳工作，家里出首付在沈阳买了个一室的小户型，今年我准备结婚了，将来还有孩子，想换一个稍大点的房子，可是即使将原来的小户型卖掉，因存有贷款记录，再购房仍旧算二套房，新政落地前购买新房需要首付60%，听说新政落地后二套房首付比例还要提升至70%，这是很大一笔钱，对于我这种刚需而言很吃力，这个限购限贷政策究竟限制了谁？”陈先生表示，真正对房屋有需要的“刚需”一族，根本无法实现自己的蜗居梦。
现状：银行有贷款记录就算二套房
笔者粗略算了一笔账，一套现在沈阳市二环外的新房均价按照7000元每平米计算，一套两居室的房子需要56万元，按照限购政策，即使你现在名下没有房产，只要有过贷款记录，都按照二套房处理，首付不少于60%计算，56万元的房子需要首付大约34万元，那么即使不吃不喝，对于一个普通的家庭来说，要实现换房，首付就是一个大门槛。
家住浑南的小杨，参加工作已经6年了，6年前在大连上学的她，原本有一套两居室房子，家里支持了首付和贷款，但谁知，这便成了日后在沈阳买房的拦路虎，毕业回到沈阳，卖掉了大连的房子，还清了贷款，略有节余的情况下，加上工作6年攒下的钱，小杨打算近期在浑南买套房子结婚，但是到了售楼部，工作人员告知其之前曾有过银行的房贷记录，再买房就需要首付60%，因手里的钱不充裕，于是小杨选择租房子结婚了。
发现：中介花钱就能清除贷款记录
现状如此，那么限购政策是不是一点都不通融呢？笔者找了一位在银行的熟人打听，即使是熟人，笔者还是被告知，只要有过贷款记录，即使没有房子，都视为二套房，首付不低于60%。
那么，房屋中介如何呢？笔者走访了沈阳一家连锁门店较多的二手房中介一打听，“想要消除贷款记录，花点钱就可以了，价格一般在1万至3万”，当被告知花点钱就可以把贷款记录清除的消息之后，笔者顿时感到，这难道是一个新的利益链？一边是银行的熟人不愿意帮忙申请首套房政策贷款，一方面地产中介却可以消除记录，这样的政策，这样的对策……
一项原本是为了防止出现“房姐”“房叔”“房祖”“房媳”“房妹”的政策，却把真正有需求，符合首套房政策的人挡在了圆房梦的门外，仅仅一项贷款记录，就能够判定二套房，制度本身是否合理和人性化？
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“限购扩围”沉重打击沈二环外楼市
“新国五条细则出台半月有余，其重点在于几个方面，新国五条及细则对于沈阳的购房者来说，并不全部适用，而对沈阳影响最深入的也并不在于征20%的个人所得税。”都市广播92.1《买房听我说》主持人一明如是说，近1年沈阳一直延续了税费20%收取，只是在特定的时间里出现过1%，但并没有全面铺开，因此征个税20%对沈阳的购房者而言影响几乎为零。
大限渐近，有传闻称沈阳地方细则将继续沿用“限购”政策，并将二套房限购范围由原来二环内区域扩围至全市，包含新民等地，这无疑给沈阳楼市沉重的打击，尤其是对中小投资者的打击，在二环内限购政策实施之后，很多投资人群倾向于二环外的轨道交通和潜力地块。
在全区域限购之后，这些房企必将受到打压，进而带来的便是以往在操作过程中的不规范问题，比如规避限购政策的种种问题。细读国五条可见，如果为购房者作假证明，将会受到法律的严惩，如果这条细则严格实施下来的话，对沈阳房地产市场的打击也是非常大的。
“双控”落地 投资客购房更谨慎
改善型住房或者买第二套房贷款的利率上升、首付上升，购房者必然会为这次买房投资做一个详细的规划和更加慎重的考虑。还款利率1.3倍对于购房者来说也是一个沉重的压力；由此可见，此政策落地，必将挤掉一大部分不受限购的投资者。
一明表示，“很多人也认为，本次限购会影响到房屋价格的走高，我个人觉得，细则出台之后短期内会有一定的抢购潮，但是长期来看还是在一个稳健的可控的范围内。”
如果沈阳这些细则全部出台，那么对于投资者来说无疑是打压，投资者不再进入楼市，买房的都是刚需。买房的时候新房和二手房中间的差价就决定了房子出让率的快慢；如果说二手房把这个20%的税都加到房款里，那么购房者就会和新房做对比，在整体条件不如新房的话，那么购房者必定将购房锁定新楼盘。
一明分析指出，“二手房在出让的时候，多了20%的差额税费，必然就会降低税费，加快出让速度，从这方面来讲，我们对未来的楼市还是比较乐观的。”
“对于现在网上疯传价格上涨的问题，我觉得是多种因素导致，一种是对调控的盲目性，二是对政策的不了解，三是对市场的不了解。沈阳的二手房市场和的还不是很一样，沈阳只是在极短的时间内适用过1%的个人所得税，其他的都是差额的20%，所以2012年卖房者在卖房子的时候遵循的都是20%。”
综上种种，一明建议，“正处在恐慌性买房或卖房的人群不要操之过急，过于急躁往往会有考虑不周，影响；从当前的市场成交量来看，即将受到打压的人群已经加快了置业计划，二手房买卖人群也不要急于求成，一定要了解好相关政策再做抉择。”
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就在各楼盘静候地方版“新国五条”细则时，武汉首现降价楼盘：不仅房价比去年底低了几千元，还承诺5年后可以增值到上百万元回购。这种“降价回购”或“降价补差”悄然成为细则出台后，房企促销新招式。
单价低了几千元 5年后还能回购
近日，记者以购房者身份来到打出“5年后增值回购”口号的楼盘，该楼盘沿汉江北岸一字排开，属于一线江景房。
售楼人员向记者介绍，该楼盘近期主推非毛坯房，起价12998元/平方米。住满五年可以回购，5个户型回购价格都不一样，比如95平米、97平米的户型总价接近130万元。业主住满5年后，可以考虑再卖给开发商，价格是购房价加上的50万元，就等于5年后业主总共拿到180万元。而面积的237平米的户型，其可以200万元回购。
这种回购怎么实现？售楼员解释，购房者在签买房合同时，再签一个回购合同。业主在5年内还清银行贷款，户主不变，房屋主体结构不变，才能享受这个增值回购合同规定的内容。不过，这个回购的价格含有非毛坯费用，不含业主买房时的税费，税费由业主自己承担。记者了解到，该楼盘目前的在售价格，比去年底低了不少。
降价补差、增值回购不过是房企促销手段而已
其实，开发商宣称加价回购商品房，在武汉并非首次。早在两年前，位于武昌中北路上的某高价楼盘宣布：购房者从交房之日起三年后，对房子有任何不满意都可以无条件退房，开发商除退还业主的全额购房款外，还将按房款的10%每年支付资金占用费。该房企负责人解释，购房者在交房满三年后如欲退房，可提出申请，开发商在收到退房申请及办理完产权过户后15个工作日内一次性返还全部房款，并按收到房款的10%每年支付资金占用费。
部分开发商大手笔的回购促销，不由得让很多人回忆起几年前流行的促销手段——降价补差。
2009年初，房价处于下降通道的时候，一些楼盘为招揽顾客喊出了“降价补差价”、“降价无条件回购”等口号，承诺在一定时期内如果房价下跌，会部分或全额补偿差价。一时间，这一风潮在蔓延。
在武昌街道口上班的曹先生，买的楼盘当年就打出过“降价补差”的口号，宣布售出半年内，如果后期价格低于开盘公示价格，开发商将无条件补偿差价。这下曹先生完全放心了，看好户型后就签了合同。如今，房子已经入住了，如今房价不断上涨，他笑称：“市场没有给开发商补差价的机会。”
据统计，2009年至2010年，上海、深圳、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、长春等10余个大中城市的20余家楼盘，已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。
而两三年后，上述楼盘的“增值回购”承诺，虽然跟“降价补差”背景不同，也同样是一种促销手段，即在调控背景下，开发商给购房者吃下“定心丸”，吸引购房者加快出手。
开发商如此促销 买房自住者并不太在意
准备在硚口买房的贾先生也关注到了上述楼盘的“增值回购”。他笑称，买房还是最看重目前的价格是否能承受、配套和品质如何，至于5年后是否回购，买房自住的人谁会考虑这个？
武汉一房地产企业营销人士表示，前两年的“降价补差”，主要是市场处于向下通道，开发商不降价没人买，但又不敢直接降价，大幅降价或许会导致老业主闹事，也会带来损失。开发商左右为难之下，只有走上“降价补差”之路。
而目前来看，因“新国五条”细则没出来，不少改善型客户担忧二套房贷首付和利率门槛提高，在选房方面有些犹豫；尤其是一些价格很高的楼盘，本来目标客户就是少数人，用“增值回购”作为促销手段，是造成房价只涨不跌的预期，并以豪宅项目的保值性来打动高端买家。虽然方法不一样，但都是为了尽快卖房。
不过，需特别提醒，5年回购也存在一些技术问题，如涉及交易税费怎么办，特别是二手房个税问题；另外，纯粹的承诺可能吸引不了刚需顾客，因为他们是要住的，赚了也不能卖。而多套房客户，首先面临限购门槛，而且在二手房个税、房产税开征的压力下，意愿也不可能太高。
也有专家认为，兑现“增值回购”承诺的前提是，房地产公司届时还在正常运转。因此，买房时还应考虑开发商实力、品牌等因素，尽量选品牌信誉度较高的开发商开发的楼盘。（来源：荆楚网）
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