[摘要] 近几年全国商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。中指研究院对此做了专项研究，结论显示：沈阳、合肥、成都、郑州等部分二线城市商业地产供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
2010年以来，各级政府密集出台的房地产市场的调控政策，引发了住宅市场的波动，各地商业地产市场迅速升温，众多房企出于规避风险和战略转型的考虑，纷纷加大商业地产领域的拓展，例如万科将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，保利成立商业地产投资管理有限公司，龙湖提出未来15年内使商业地产租赁业务的利润占比从5%提高到30%等。
城市化率的逐渐提高带来人口的增长，也必然带来经济结构的转型，服务业比例会逐渐提高，因此，商业地产作为城市建设、新区发展的基础设施，第三产业的可持续发展平台，相比住宅产业更容易得到政府支持。与此同时，服务业企业就业人数的增多、社会消费品零售总额的持续双位数增长都为商业地产带来发展的契机。
但是，由于商业地产具有回收期长、管理能力要求高等特点，部分二三线城市短期内大规模项目上马后供应过剩风险已经开始显露。在此背景下，本报告对主要城市近年商业地产【如无特别说明，本报告有关商业地产投资额、开工、销售等指标的统计口径来自国家统计局，包括办公用房、商业营业用房两个大类。]的开发投资、开工、销售等情况进行分析[ 本报告按照开发投资额筛选出商业地产发展最快的前100个城市，每个指标按照实际大小进行排序，重点讨论排名前30城市。】，主要结论如下：
1、近几年商业地产市场快速发展，投资、开工均持续增加，销售面积处于较低水平，商业用房和办公楼占比均有所上升，市场份额迅速扩容。
2、办公楼：北京等一线城市经济规模及产业发展迅速，国内外企业积极进驻，对办公楼需求旺盛，优质物业依旧供不应求，而成都、郑州、昆明等二线城市供应大幅超前于需求。
3、商业营业用房：一线城市供应不足态势明显，而沈阳、合肥等二线城市供应量远超出当地消费能力，供过于求风险加剧。
1、商业地产：新开发面积占比持续增加，市场迅速扩容
图：2005-2012年商业地产投资额、新开工面积、销售面积
图：2005-2012年办公楼及商业营业用房投资、开工面积、销售占比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
商业地产投资额与新开工面积持续增长，商业用房和办公楼占比均有上升，尤其2012年市场扩容明显。中指研究院宏观版数据显示，2005-2012年，商业地产投资额持续增加，从0.3万亿元增加到1.27万亿元，增长4.5倍，新开工面积从0.9亿平方米增加到2.8亿平方米，增长3倍，而销售面积上涨幅度不到1倍，远低于新开工面积，显示出范围内商业地产持续快速发展，供应速度加快，而去化速度相对较慢（未考虑不公开销售而作为持有物业经营的情况，但从来看，此部分物业相对较少）。从占比来看，2005-2012年商业地产投资额占比仅提升了0.1个百分点，而新开工面积占房地产新开工面积比重从13.8%上升到15.8%，提高了2个百分点，其中商业营业用房占比提高了0.9个百分点，办公楼占比提高了1.1个百分点。2012年商业地产占比提升最为迅速，商业用房提升了1.6个百分点，办公楼提升了0.6个百分点。
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