[摘要] 因为房价低，空气好，很多城里人热衷到农村买房。网上出售农村房的广告很诱人。
因为房价低，空气好，很多城里人热衷到农村买房。网上出售农村房的广告很诱人。
核心提示
现状
“现在农村房子是抢手货，城里人很热衷到农村买房。”一位中介老板说，农村房子价格一路上涨，10年前买一套农村土房也就1万多元钱，现在价格翻了不止10倍。
纠纷
近两年，沈阳市各级法院审理城市人到农村买房纠纷案件十余起，城里人作为购房者，几乎都会败诉，不得不将居住多年的房屋返还原房主。
提醒
出于对农民基本生存条件保障的角度出发，我国严格禁止农村宅基地进入市场流通领域，所以打算投资和居住的城里人都要慎重，防范经济风险。
昨天，记者从沈阳市中级人民法院了解到，近两年，沈阳市各级法院审理城市人到农村买房纠纷案件十余起，房屋买卖都是发生在多年以前，有的甚至是十多年前。案件的起因多是因为房价上涨，或者涉及动迁补偿，现房价已经远远高于当初的买售价格，原房主因此对当初的卖房行为反悔，想要追回房屋。
记者采访的此类纠纷案件中，城里人作为购房者，几乎都会败诉，不得不将居住多年的房屋返还原房主。
城里人投资购买农村住房是否理性?能否得到法律保护?未来政策是否会有松动?记者对市场进行了一次调查走访，并请法官、律师、专家从各个角度为读者进行分析和解读。
调查
城里人买农村房没“断”过
3月17日，记者走访于洪区、沈北新区一些房产中介发现，农村房子房源很多，很多特意强调是“农村”平房。
在于洪区一中介，一条售房广告宣传得很直接：康平东关农村大院出售，正房3间、厢房5间、菜园3亩，交通便利，空气新鲜，是城里人儿种植、养殖、养老的好地方!“现在农村房子是抢手货，城里人很热衷到农村买房。”一位中介老板说，农村房子价格一路上涨，10年前买一套农村土房也就1万多元钱，砖瓦大院也就4万多元钱，现在价格翻了不止10倍。虽然农村房屋价格上涨，但相比城市住房价格还是低很多。一套位于兴隆镇古洞岗子村的平房，带前后院子，总面积300平方米，房屋居住面积100平方米，售价16万元。“城里人买农村房也过不了户，还有人买吗?”对此中介老板表示，“从来就没断了买过，国家不让买，但想买的人还是会买。”然而城里人买农村房引起的相关纠纷也从来没有断过，记者从沈阳市各级法院了解到，仅去年一年此类案件就审理了十余起。
分析
多数卖家反悔往回要房
在沈阳市各级法院审理的城里人买农村房屋纠纷案件中，绝大多数案件都是当初的卖方反悔，起诉至法院要求认定当初的房屋买卖合同无效，往回要房。其主要原因有两个，一个是原房屋近年较大，远远高于当初受让价格，另外一个就是房屋要动迁，土地补偿款是当初卖房款的数倍，这让原房主心有不甘。
相关案例
房屋动迁物归原主
沈阳和平区居民孙某于1987年在原长白乡沙岗子村购买了一处农村平房，当时70多平方米的房子才花了1万元钱。2004年长白乡划归和平区，因为涉及到原来的农村土地征用动迁，孙某买的房子也将被拆迁并获得补偿款。此时，孙某突然成为被告，原房主起诉至法院，称由于孙某是城镇居民，房屋买卖又未经有关部门批准，违反了法律规定，诉讼要求确认房屋买卖合同无效，孙某应将房屋返还给原告，原告退还孙某购房款1万元。
和平区法院审理此案后判决购房合同无效，房屋返还原房主。
法官说法：
孙某购买的是农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。孙某作为沈阳市城镇居民，并非是沙岗子村村民，不能取得农村宅基地使用权，因此根据国家有关法律、行政法规的规定，被告不得购买农村宅基地房屋。
败诉的基本都是买家
记者在采访中了解到，买方几乎都是败诉一方。一位法官表示，“只要是城市户口者购买农村住房引起的诉讼，我们肯定是要判决买卖合同无效的，而后可能根据实际情况再考虑买方、卖方各自的错误以及承担的责任酌情审判。”此类案件中，绝大部分都是原房主胜诉，有的买方甚至在农村实际居住10年以上，但被起诉后买卖合同照样被宣判无效。
相关案例
住了10多年的家没了
老陈离退休后想和身体多病的老伴到农村养老，2000年，两位老人在于洪区买了一处住房，入住后他们将房屋翻建。十几年过去了，房价涨了很多，老陈当初购买房屋时才花了8万元，现在这套房子已经到25万。原房主因此后悔，于是将老陈告上法院，要求法院确认两人之间房屋买卖合同无效，称当初只是租房给老陈。法院审理此案时，老陈甚至当庭流泪：“我和老伴在这个房子已经住了12年，这里就是我们的家，失去这个房子我们无家可归。”尽管如此，法院还是依法判决老陈败诉。
法官说法：
审理此类案件，不管买方是出于何种目的购买，是用于居住还是出租，只要是不符合相关法律规定，只能认定买卖行为无效。原告诉讼请求依法有据，必须支持。
三种情况买卖行为有效
在此类房屋买卖纠纷官司中，买家胜诉的情况也有，但都是特殊情况。一种是买方已经办理房屋过户，并实际在农村居住多年的;一种是买方当初是城镇户口，但后来已经变成农村户口的;还有一种就是买方虽然是城市人，但所购买房屋实际落在农村户口的亲属名下，并且所买房屋是得到村委会授权同意的。
相关案例
迁入农村户籍保住住房
张某于2003年在东陵区郊区购买了一处农村住房，当时价格才1万元，如今此处涉及到动迁，张某的房屋动迁补偿款高达30多万。2012年3月，原房主起诉到东陵区法院要求判决与张某之间的房屋买卖合同无效。
法院在审理此案时了解到，张某在购买东陵区农村住房时确实是城市户口，但后来，张某户口转入了所在农村，已经成为农村集体经济组织成员，且其房屋买卖当初也是得到了该村农村集体经济组织同意。根据这些情况，应当认定双方之间的房屋买卖行为有效。
法官说法：
张某从城镇户口转为农村户口，不管其是通过什么渠道和方式，但结果是其已经变身为农村人，本案系争房屋的转让已经属于发生在同村村民之间，根据相关规定，其转让应为有效。
买卖无效情况下谁损失大
购买农村住房无论是用于居住还是投资，一旦买卖合同无效，遭受损失较大的就是那些想长期居住在农村的买家，他们已经在原建筑上进行了翻建、装修等投资，这个投资成本很难收回，尤其关键的是城市房屋价格几年来增长，他们已经错过了早期低价的购买期，很多人无力购买城市住房。
相关案例
村民也要为自己过错担责
1998年，沈北新区农民李某将自家房屋2万元卖给城市居民薛某。双方签订买卖房屋协议，又请乡邻作证自愿达成协议。之后，薛某在宅院内新建了厕所、仓库等。近日，李某诉至法院，向薛某索要房屋。薛某认为：如果法院判决买卖协议无效，李某不仅仅是返还自己购房款，还应当赔偿房屋及宅基地部分的损失共计30万元。
法院依法委托评估公司对诉争院落及土地的区位补偿价进行评估，评估结论为：房屋翻建后价值5万元，附属物价值1.5万元，宅基地区位补偿价38万元，总价值为44.5万元。
法院经审理后最终判决：双方1998年签订的房屋转让协议无效;李某返还薛某购房款2万元;薛某将房屋及院落腾退给李某;李某赔偿薛某经济损失26万元。
法官说法：
对于被告损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地所获利益，以及被告因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因此，原告应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对购房人给予一定的赔偿，具体赔偿数额考虑双方的过错程度由法院酌定。
背景
新城新市镇建设炒热农村住房
在今年两会的政府工作报告中，有关城镇化的建设再次被强调，各路专家学者纷纷就新城新市镇发展建言献策。
这样一个消息引起了某一部分投资者的高度关注，新城、新市镇的开发建设，让很多农村住房成为投资热点。
尽管我国土地法早已经明确规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。但这也没能阻挡一些城市人到农村投资购房的热情。除了农村的低房价、低养老成本、没有污染的环境因素之外，更多的吸引是做投资，低价买进城市周边农村住房，等待动迁。
2010年，辽宁省政府推出的新城新市镇建设规划，以沈阳为核心，抚顺、铁岭、辽阳等7个相关城市沿着5条城际连接带，规划建设33个新城镇，就让很多人看到了赚钱的商机，在规划范围内的农村住房价格一度被炒高。
政策
严禁城镇居民炒卖农村房
很多城里人不能理解，既然农民因为各种原因自愿卖房，为什么要限制城里人购买?
沈阳市中院民事庭李妍法官说，从我国农村土地政策的根本宗旨考虑，我国的土地政策是农村土地归集体所有，作为集体经济组织成员的村民只能拥有一处宅基地，其是村民生活的基本生存条件，因此，出于对农民基本生存条件保障的角度出发，严格禁止农村宅基地进入市场流通领域，防止有些人利用农村房屋进行炒卖赚钱。
律师说法
审理时也应考虑案件特殊情况
近年来，在房屋价格不断上涨的推动下，农村房屋买卖纠纷案件呈现增长趋势，但对于这类合同效力的认定亦存在争议，成为审判实践中的疑难问题。
李妍法官表示，农村宅基地房屋买卖纠纷案件，必须要严格按照法律法规的规定进行审理。在审理中会综合考虑出卖人出售房屋是否经过村集体审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素。
北京大成律师事务所沈阳分所张薇律师认为，有些法院在审理此类案件时，以只有本集体组织成员即本村村民才能享有本村宅基地的使用权为由，认定房屋买卖协议无效，没有结合案件特殊情形予以综合考虑。应从房屋交易之时的历史背景、房屋买受人的购买目的、房屋买卖双方的户籍身份等因素予以审查。比如系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例可以考虑在7:3左右。
上海、北京、深圳、辽宁等省市近年来由于城市开发多涉及到此类案件，所以各地都制定了相应的审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见。
山东青岛市中级人民法院曾经有一判例，城镇居民购买农村住房案件城镇居民胜诉，理由是，被告购买房屋是为了自己居住，且购房后已居住达十年，并非炒卖房屋。现原告反悔主张房屋买卖无效，要求被告返还房屋，有悖于民事活动应当遵守诚实信用和公平的原则，不符合民法精神等。
专家声音
应放开城市居民到农村买房
有专家发出声音：建议取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。即建议城市居民可到农村买房。
社科院相关专家认为，应启动农村房地产市场，从而起到平抑房价的作用。这个建议在很多业内人士看来，意味着城乡土地“壁垒”的破除，并将释放一个巨大的市场。按照我国现行法律、法规，城镇居民购买农村村民私有房屋是受到严格管控的，所以打算投资和居住的城市居民都要慎重。
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