[摘要] 2013年一季度，主要城市新房成交量为近四年最高，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月最高水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。
2013年一季度，房地产调控政策力度再度加码。两会前夕，“国五条”及其细则落地，就完善房价工作责任制、抑制投资投机需求、增加供应等多个方面对房地产市场调控政策进行重审和细化，并对各地工作提出明确时间表。一季度末，一线城市均根据“国五条”要求公开发布细则，而超过20个城市仅公布全年房价控制目标。
2013年一季度，主要城市新房成交量为近四年，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。与销售普遍向好的态势相比，不同城市的新增供应则呈现显著的分化，北京等一线城市供不应求趋势继续扩大。此外，销售回暖带动新开工累积降幅明显缩小，其他房地产开发投资指标则呈现不同程度增长。
图：“国五条”主要内容
1. 2013年一季度中国房地产政策评述
1.1.1 国五条及细则出台，微妙时机影响市场预期
“国五条”细则确定坚持房地产调控基调。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点，再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。
表：国五条细则政策内容
| 国五条细则（20130301） 国办发〔2013〕17号 | |
| 限购 | Ø 已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。 Ø 对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。 |
| 个人房贷 | Ø 严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。 Ø 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 |
| 房价控制目标 | Ø 各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。 Ø 对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 |
| 税收 | Ø 充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 Ø 总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。 |
| 保障房 | Ø 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 Ø 加强分配管理。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。 |
| 土地供应 | Ø 原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。 Ø 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 |
| 住房信息系统建设 | 各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。 |
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
各省市级细则各有侧重，北京政策最为严格。3月25日，广东省细则出台，3月30日，北京、上海、重庆三地细则同日出台。截至目前，“国五条”细则要求的各城市均已出台细则或房价控制目标，各地房价控制目标大多与当地GDP增速、人均可支配收入等因素挂钩，仅北京明确表明与2012年价格相比保持稳定，并进一步降低自住型、改善型住房价格。从内容上看，在出台细则的城市中，北京市细则最为严格，对应“国五条”各项要求均作出具体部署，数字，细则最明确，而其他城市大多为重申“国五条”细则表述。
表：各省市细则内容解析
| 城市 | 限购 | 限贷 | 个税 | 土地供应 | 保障房 | 市场监管 |
| 北京 | ◎ 单身限购1套 | ◎ 提高二套首付 | ◎ 严格20%征收 | ◎ 1650公顷 | ◎ | ◎ 预售价格监管 |
| 上海 | ○ 严格执行 | ○ 适时提高 | ○ 严格执行 | ○ 不低于过去五年 | ◎ | ◎ 预售价格监管 |
| 重庆 | —— | ○ | ○ | ○ 地价不超过当期房价1/3 | ◎ | ○ |
| 合肥 | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ◎ |
| 济南 | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ |
| 天津 | ○ | ○ | ◎ | ○ | ◎ | ○ |
| 广州 | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ◎ 从化、增城 加强调控 |
| 昆明 | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ |
| 青岛 | ◎ | ○ | ○ | ◎ 土地价款与溢价率挂钩 | ○ | ◎ |
| 深圳 | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ |
| 郑州 | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ |
| 福州 | ○ 仍仅覆盖 五城区 | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ |
| 宁波 | ○ | ○ | ○ | ◎ | ◎ | ○ |
| 沈阳 | ◎ 全市限购 | ○ | ◎ | ○ | ◎ | ○ |
注：“◎”指公布具体数字、细则或较此前有较大调整；“○”指地方细则遵循“国五条”细则表述。
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
图：仅公布房价控制目标城市
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
1.1.2 两会前后部委表态，2013年坚持调控不放松
两会前后中央及部委密集表态彰显调控决心。2010年《政府工作报告》中表明“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”， 2011-2012年分别表述为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”，而2013年《政府工作报告》首次提出“加强”房地产市场调控，预示房地产市场调控力度或进一步加强。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数，预计在16万公顷左右；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。中央及部委密集表态坚持房地产调控，彰显调控决心，2013年房地产调控力度已逐渐加码。
表：中央及部委密集表态坚持房地产调控
| 层级 | 时间 | 重要事件 | 关键内容 |
| 中央 | 3月1日 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”细则） | 一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理；六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。 |
| 3月5日 | 第十二届人民代表大会次会议开幕会，温家宝作政府工作报告 | 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。 | |
| 3月27日 | 李克强主持召开国务院常务会议 | 要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。 | |
| 部委 | 3月2日 | 政协委员、住建部部长姜伟新接受记者采访 | 对控制房价有信心，且要严格落实“国五条”。对于保障房建设，姜伟新表示下一阶段要继续推进，同时要保证质量。 |
| 3月4日 | 政协委员、住建部副部长齐骥接受媒体采访 | 各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。 各地不一定非要制定细则，只要调控方向符合国五条的规定，围绕国五条的细则进行。但是，房地产调控从严从紧的同时，不会采取“过激”手段。商品房预售制度短期内不会取消。 | |
| 3月4日 | 政协委员、财政部副部长朱光耀接受媒体采访 | 财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，目前还没有明确的时间表。 | |
| 3月8日 | 国土资源部部长徐绍史 | 今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数，预计在16万公顷左右。 | |
| 3月13日 | 中国人民银行行长周小川就“货币政策与金融改革”的相关问题回答中外记者的提问 | 对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个来实现控制房价的目标。 | |
| 3月14日 | 住建部部长姜伟新接受记者采访 | “国五条”一定要严格执行。执行过程中如果有什么问题再改，但一定要严格执行。 |
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
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