各地限购政策继续强化 沈阳限购范围扩致全市行政区

房天下  2013-04-20 00:00

[摘要] 2013年一季度，主要城市新房成交量为近四年最高，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月最高水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。

2013年一季度，房地产调控政策力度再度加码。两会前夕，“国五条”及其细则落地，就完善房价工作责任制、抑制投资投机需求、增加供应等多个方面对房地产市场调控政策进行重审和细化，并对各地工作提出明确时间表。一季度末，一线城市均根据“国五条”要求公开发布细则，而超过20个城市仅公布全年房价控制目标。

2013年一季度，主要城市新房成交量为近四年，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。与销售普遍向好的态势相比，不同城市的新增供应则呈现显著的分化，北京等一线城市供不应求趋势继续扩大。此外，销售回暖带动新开工累积降幅明显缩小，其他房地产开发投资指标则呈现不同程度增长。

图：“国五条”主要内容

1. 2013年一季度中国房地产政策评述

1.1 调控力度再度加强，国五条出台影响预期

1.1.1 国五条及细则出台，微妙时机影响市场预期

“国五条”细则确定坚持房地产调控基调。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点，再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。

表：国五条细则政策内容

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

各省市级细则各有侧重，北京政策最为严格。3月25日，广东省细则出台，3月30日，北京、上海、重庆三地细则同日出台。截至目前，“国五条”细则要求的各城市均已出台细则或房价控制目标，各地房价控制目标大多与当地GDP增速、人均可支配收入等因素挂钩，仅北京明确表明与2012年价格相比保持稳定，并进一步降低自住型、改善型住房价格。从内容上看，在出台细则的城市中，北京市细则最为严格，对应“国五条”各项要求均作出具体部署，数字，细则最明确，而其他城市大多为重申“国五条”细则表述。

表：各省市细则内容解析

注：“◎”指公布具体数字、细则或较此前有较大调整；“○”指地方细则遵循“国五条”细则表述。

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

图：仅公布房价控制目标城市

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

1.1.2 两会前后部委表态，2013年坚持调控不放松

两会前后中央及部委密集表态彰显调控决心。2010年《政府工作报告》中表明“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”， 2011-2012年分别表述为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”，而2013年《政府工作报告》首次提出“加强”房地产市场调控，预示房地产市场调控力度或进一步加强。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数，预计在16万公顷左右；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。中央及部委密集表态坚持房地产调控，彰显调控决心，2013年房地产调控力度已逐渐加码。

表：中央及部委密集表态坚持房地产调控

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

1.2限购政策继续强化，部分城市公积金政策收紧

1.2.1地方调控重点各有侧重，部分城市严格限购收紧二套 

统一限购标准，完善现有政策。2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布实施限购令，但限购范围及实施细则各有不同，一些城市实行全市限购，而一些城市则实行部分区域限购，如广州则规定从化、增城不在限购范围内，沈阳则只在二环内限购。国五条颁布后，各地集中在3月底出台细则，部分城市对限购范围作了调整，扩大限购范围，如沈阳将限购范围扩大到全市行政区，但大部分城市此前限购不完善的城市如长沙、福州等，则尚未涉及限购政策调整。

限购二套房仍为各地调控重点。从3月底各地公布的楼市调控细则来看，多数仍为对现有政策的重申，其中严格限购收紧二套房仍为调控重点。北京市在二套房购买资格限制方面再次加码，在新国五条细则内容中提到“本地户籍单身限购一套住房”，同时规定进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

1.2.2 提高门槛降低额度，部分城市收紧公积金闸门 

表：2013年一季度公积金政策收紧相关内容

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

多地收紧公积金政策。2013年2月以来，昆山、东莞、金华、长沙等地先后收紧住房公积金贷款相关政策，主要调整包括提高公积金贷款门槛、降低贷款额度等，与去年下半年出现的多个地市纷纷调整放宽公积金政策形成鲜明对比。如福州，从4月1日起，公积金贷款购买二套住房的首付比例提高到60%，更为严厉的是，原有公积金贷款结清未满5年的购房者也失去申请公积金贷款的资格。公积金贷款政策变化，旨在提高购房者的资金成本，进一步打击过热的购房需求。同时，在一定程度上拉长购房者二次购房时间，避免购房需求在短期内扎堆上市推高房价。

1.3 严格差别化信贷及个税征收，经济调控手段备受关注

在不同城市市场分化日益加剧的背景下，调控政策差别化的重要性也日益凸显，从国五条细则来看，主要针对房价过快上涨的一二线城市，而不再是“一刀切”的面向。从地方细则来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于经济杠杆对楼市进行调控，对二手房市场的调控力度更大。严格差别化信贷和个税征收政策或将是未来房地产调控倚重的经济手段。

1.3.1 部分城市细则严格落实差别化信贷政策 

地方细则差别化信贷升级。3月底，地方版细则纷纷出台，有关“国五条”细则涉及的差别化信贷政策落地，然而不同城市在差别化信贷的执行力度上具有较大差异。北京、上海、天津和重庆在明确要求暂停三套及以上住房贷款的基础上；要严格执行二套房贷，其中北京和重庆明确进一步提高二套房贷的首付比例，而上海和天津只表明适时调整或适时提高二套房贷的首付比例。其他多数城市如沈阳、广州、宁波和青岛等仅表明要执行二套房贷政策，而三套及以上房贷均未涉及。福州、昆明和济南仅重复了国五条差别化信贷政策的内容。另外，北京已于4月7日将二套房贷首付款比例提高至70%。

表：地方细则信贷政策主要内容  

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

1.3.2 严格二手房转让个税征收成为热点

地方二手房转让个税征收成热点，北京严格落实。北京、天津、上海、沈阳和重庆对于能核实房屋原值的，将依法严格按转让所得的20%计征，但对于不能核实原值的住房，这五个城市又有不同的规定，其中北京、天津和沈阳对于无法核实房屋原值的，明确表明按照现行核定标准计征；而上海和重庆对于无法核实房屋原值的税收计征方式并没有明确指出。另外，北京和天津对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。重庆还提出对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税。此外，北京地税局和住建委已于4月1日联合出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，北京是一个由当地部门对税收进行细化明确的城市。福州、厦门、济南、青岛、广州等城市仅表明响应国五条细则的税收规定，并没有公布具体措施。

表：地方细则税收政策主要内容

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

1.4 推进不动产统一登记和住房信息联网，加快基础性制度建设

3月27日李克强总理主持召开国务院常务会议，提出要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，这是新任总理首次表态房地产调控。长期而言，住房信息系统联网、不动产统一登记制度等长效机制建立为搞好房地产调控作铺垫。继续搞好房地产调控，建立长效机制是关键。

1.4.1 不动产统一登记制度提出明确时间任务表

推动建立不动产统一登记制度值得期待。3月国务院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，提出整合房屋登记和土地登记的职责，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例。此次明确不动产登记制度的任务时间表，不动产统一登记制度将来会与住宅信息联网挂钩，推动建立不动产统一登记制度值得期待。

表：不动产统一登记的工作时间表

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

1.4.2 住房信息联网加房产税保障市场健康

住房信息联网和房产税作为长效机制保障楼市健康发展。2012年中央多次提出要扩大房产税试点范围，但实际操作上房产税一直未能扩围。两会期间，财政部副部长朱光耀表示财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，但同时也指出目前还没有明确的时间表。房产税作为房地产调控的长效机制之一，扩围是大势所趋。住建部副部长齐骥表示，40个城市的住房信息联网已完成，而按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。未来房地产调控将更加注重长效机制建设，住房信息联网和房产税将作为长效机制保障市场健康发展。

2. 2013年一季度中国房地产市场走势及调控政策影响分析

2.1 一季度延续去年底销售火热态势，投资开工恢复，不同城市新增供应分化

2.1.1 销售同比明显增长，末班车效应使得3月二手房成交量大幅增长

图：2008年至今商品房和住宅累计销售面积及销售额同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

1-2月新房销售增速创2010年以来新高，3月涨幅略有收窄。根据国家统计局数据，2013年一季度，商品房销售面积2.09亿平方米，同比增长37.1%，其中住宅销售面积1.89亿平方米，销售额11997亿元，同比增幅分别为41.2%、69%。1-2月住宅整体销售维持去年年末的景气状况，同时由于去年初销售基数较低，导致今年前两个月商品房销售增速同比大幅攀升，销售面积同比增长55.2%、销售额增长87.2%。由于去年同期基数原因，3月增幅有所收窄，但仍维持在40%左右的高位运行。

图：2013年一季度和3月分城市新房成交量变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

代表城市3月新房成交量创调控以来新高，一线城市表现最为突出。与同比增速放缓类似，相较1-2月约的增幅，50个代表城市3月同比增幅下降至50%左右，但环比增幅达103%，量为2010年调控以来新高水平。其中一线城市回升力度最为明显，环比增长147%，同比增幅达80%，二线代表城市环比增长113%，同比增长44%，增幅低于一线城市，三线城市环比增幅在各城市类别中，但仍达到61%。

图：2010年至今代表城市二手房成交量及同比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

政策末班车效应引发二手房市场成交井喷。2013年一季度，代表城市二手房累计成交15.6万套，是去年同期的3.4倍。受二手房税费政策影响及限购累积需求的恐慌入市，一季度，二手房市场延续销售火爆局面，1月二手房成交4.2万套，较去年同期增长3.8倍，3月单月成交量近9万套，达到2010年以来水平。其中一线城市和一些热点二线城市二手房成交表现抢眼，一季度，深圳二手房成交套数同比增长3.4倍，北京同比增长2.6倍，无锡同比增长近3倍。

2.1.2 投资增速企稳反弹，新开工震荡中降幅缩小  

图：2008年至今房地产及住宅开发投资走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

开发投资同比增长，但增速在3月有所放缓。1-3月，房地产开发投资完成额累计达13133亿元，同比增长20.2%，其中住宅投资9013亿元，同比增幅为21.1%。1-2月，住宅投资同比大幅增长，增幅达23.4%，为去年3月份至今首度重回20%以上，但相较于1-2月23.4%的同比增幅，3月单月同比增幅下降至19%，从而影响一季度累计增速回落2.3个百分点。

图：2008年至今住宅新开工、竣工及同比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

住宅新开工月度震荡变化，累计降幅较此前明显缩小。2013年初，新开工面积增速止跌反弹，1-2月商品房新开工同比增长14.7%，其中住宅1.74亿平方米，同比增长17.5%，竣工面积同比增幅达30.5%。但至一季度末，住宅新开工同比再度回落，较去年同期下降0.8%。3月两会召开及“国五条”细则出台，在政策预期不明朗时期，房地产开发企业放缓建设进度，3月单月新开工同比降幅达19%，竣工面积下行趋势更为明显，单月同比下降27%。但总体来看，相较于2012年3月至年底每月5%-13%的降幅，新开工同比降幅已明显收窄。

2.1.3 新政影响开发企业预期，不同城市推盘分化显著

图：2010年至今代表城市月度商品住宅新增供应量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

供应量处于近四年同期，3月推盘激增。2013年一季度，代表城市月均新批上市面积为885万平方米，与2012年和2011年同期相比分别增长37%和5%，为近四年同期。受传统淡季企业推盘放缓影响，前两月新增供应量显著回落；3月，受政策细则即将落地影响，部分城市企业加快推盘，代表城市新增供应量激增，环比大幅增长2.35倍，同比增长17%，达1287万平方米，为2010年调控以来同期水平且单月供应量已超过去三年年均水平（1269万平方米）。

图：代表城市近两年一季度及3月商品住宅新增供应量

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

不同城市供给呈现分化。从10个代表城市供应情况来看，大部分城市3月供应量同比呈现增长或持平，随着供应量的提高以及销量增幅的放缓，供需关系有所缓解；但北京、武汉等城市3月供应量同比持续下降，北京1-2月供应同比下降22%，3月同比降幅扩大1个百分点，而武汉则由1-2月累计同比增长超50%变化为季度同比下降15%，3月单月降幅达59%。

2.2 商品房价格涨幅扩大，一线城市月度环比涨幅突破3%

2.2.1 百城价格指数接连攀高，一线城市领涨

图：2011年6月-2013年3月百城价格指数

数据来源：中房指数系统百城价格指数

百城价格指数接连攀高，3月百城住宅均价同环比涨幅继续扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年3月，100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，同环比持续上涨，环比涨幅扩大0.23个百分点至1.06%，同比涨幅相对上月扩大1.42个百分点，达到3.90%。3月“两会”期间有关房地产调控政策升级争论不断出现，北京、上海、深圳等地赶在月底出台“国五条”细则，在政策走向不明的背景下，大量购房者赶“末班车”入市，多个城市二手住宅交易量井喷，担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。

图：2013年一季度代表城市商品住宅销售均价同比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

一线城市价格涨幅明显。2013年一季度，一线城市（北京、上海、深圳）商品住宅销售均价同比上涨11.1%，其中深圳和北京同比涨幅均在10%以上，二线城市平均涨幅7.2%，略低于一线城市，三线城市平均涨幅为2.6%，明显低于一二线城市。

一线城市市场反应更为敏感，三线城市变化较小。整体来看，各线城市住宅价格变化大体一致，一线城市波动幅度较大，对市场反应更为敏感。一线城市（北京、上海、深圳）2013年2月商品住宅销售均价同比上涨近20%，较上月涨幅扩大5.5个百分点，3月涨幅较上月缩小11个百分点；二线城市2月涨幅超过10%，较1月涨幅扩大3.6个百分点，3月涨幅较上月缩小6个百分点；三线城市2月涨幅较上月扩大3个百分点，3月同比小幅下降。

图：2010年至今代表城市商品住宅销售均价同比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2.2.2 地方细则出台前二手房集中成交，价格持续高位运行

图：十大城市主城区二手住宅均价环比涨跌幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

二手住宅均价连续13个月环比上涨，一季度涨幅持续扩大，3月单月涨幅创2010年下半年来新高。根据对北京等十个代表城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年3月，十个代表城市主城区二手住宅样本平均价格为23689元/平方米，达到历史水平，环比上涨2.8%，涨幅较上月提高1.25个百分点，同比涨幅近20%，较上月扩大2.25个百分点。其中一线城市北上广深环比涨幅普遍超3%，同比涨幅近20%，一些热点二线城市如南京、天津、武汉等涨势也较为明显，环比涨幅均在2%以上，同比涨幅在10%以上。

图：2013年3月十大城市主城区二手住宅均价及同比涨幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

2.3 住房用地供应计划加码，年初集中供地后供应节奏暂缓

2.3.1 受假期、政策预期因素影响，2-3月供需节奏放缓

图：2009年至今300个城市住宅和商办用地推出面积

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

多因素影响市场预期，供地节奏明显逐月放缓。根据中指研究院统计数据，2013年一季度，300城市共推出住宅用地1.2万公顷，同比上年增长23%。2012年住宅用地供应总量同比减少17%，但月度供应量在4月后呈现稳步上升，2013年1月土地市场延续火热态势，供应量同比增幅超过40%；受春节传统假期影响，2月供应量有所减少但同比增幅仍在20%以上；2月底国五条及其细则出台，市场对政策的预期走向不甚明朗，加之3月召开两会，各地政府供地节奏迅速放缓，月度供应量环比下降33%，同比降幅也达10%。

图：2009年至今300个城市住宅和商办用地成交面积

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

成交量同比增幅近四成，但2-3月受季节性因素、供应影响有所下降。2013年一季度，300个城市住宅用地成交1.1亿平方米，同比大幅增长38.8%，但与去年四季度相比，环比降幅达28.7%。单月来看，2月受春节假期影响成交面积环比降幅约38.3%，3月小幅回升8.6%，但远未恢复至1月水平。

2.3.2 城市间土地市场呈现差异，一线城市供不应求现象最为突出

图：2010年至今及一线城市住宅用地供应与商品住宅销售

注：一线城市2013年3月商品住宅成交面积为建委、房管局获取交易数据。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

供应充足，一线城市相对短缺。2010年至2013年3月，300个城市供应住宅用地的规划建筑面积合计48.8万平米，高于同期商品住宅销售面积30.7万平米，从逐月数据来看，土地供应量均高于住宅销售量，范围内整体土地供应充足。但从各类城市来看，除2012年9月外，2011年12月至今一线城市商品住宅销售量均高于同期供应住宅用地的规划建筑面积，供不应求态势明显。

图：2008年至今一二三线城市住宅用地楼面均价、溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

受供求关系影响，一线城市价格回升幅度明显高于二三线城市。2013年一季度，一线城市住宅用地市场继续领先于其他城市回暖。具体来看，一季度一线城市住宅用地楼面均价为7231元/平方米，同比上涨110%，而二、三四线城市涨幅均未超过30%；一线城市住宅用地溢价率为38%，较去年同期提高38个百分点，而二线、三四线城市提高幅度均未超过15个百分点。

2.3.3 政策收紧背景下市场预期趋稳，地价与周边房价比值有所降低

表：2009年至今部分热点地块价格与周边房价对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

调控政策逐步收紧，企业拿地更为审慎。由于楼市调控对土地市场造成一定程度的影响，加上2009、2010年企业大规模拿地导致去化压力大增的经验教训，近两年企业拿地热情下降，竞争激烈程度逐渐降低，除了溢价率水平较低，重点地块楼面价与同期周边房价的比值也下降。2013年一季度，成交总价排名前十位的地块楼面均价与同期周边房价比值均在0.5以内，相较于此前地价与房价持平甚至高于房价，企业拿地显得更为谨慎、理性。

2.3.4 供应土地容积率逐年上升，土地利用集约度提高

2.3.4 供应土地容积率逐年上升，土地利用集约度提高

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

土地利用集约程度不断提高。2008年至2012年，300个城市供应住宅用地的平均容积率由1.88上升至2.42，2013年一季度进一步提高至2.44。为更好地解决土地尤其是住宅用地的供需矛盾，近年来我国土地管理部门不断强调集约节约利用土地，供应土地的平均容积率逐年上升。

2.4 企业应对常态化调控，寻求稳中求进发展道路

2.4.1 销售业绩大幅增长，资金压力大为缓解

图：2010年至今代表性企业月度销售额及销售面积

注：代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

代表企业销售业绩大幅增长。2013年一季度，十家代表企业销售总额约为1975亿元，销售面积1883万平方米，同比分别增长74%、78%。从各月份来看，十家企业3月销售额达到758亿，销售面积达704万平方米，同比均增长40%以上，金额和面积均略高于1月水平，延续了去年底销售业绩稳步提升的态势。

企业资金来源总额增速大幅增长。2013年1-2月，房地产开发企业总资金来源合计1.9万亿元，各项资金来源同比增速均大幅提高，总体增速突破30%，其中定金及预付款和个人按揭贷款同比增幅达到60%左右，表明信贷宽松程度、销售情况明显好于去年同期，企业资金压力全面缓解。由于银行近期相对宽松的放款政策，国内贷款比例增至20.8%，比去年底提升5.5个百分点，有充裕的贷款流入房地产市场，使得企业资金紧张的局面得以改善，拿地态度较以往更为积极。

2.4.2 领先房企积极拿地，优先布局一二线重点城市

图：2010-2013年十大代表性企业拿地面积总和

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

积极拿地应对常态化调控。2013年一季度，十大代表性企业拿地金额同比增长270%达598亿元；拿地面积共计840万平方米，虽同比下降7%，但从月度数据来看，2-3月同比增幅达60%。2月底“国五条”出台，尽管对购房者的消费预期产生一定影响，但对开发企业尤其是领先企业来说，已逐渐适应常态化的调控节奏，对2013年调控从紧的基调已有所预期，企业依然延续了去年下半年以来稳中求进的策略，积极拿地进行应对。

图：2013年一季度十家代表企业各类城市拿地占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

继续看好一二线，集中布局。2013年一季度，代表企业在一二线城市的拿地面积、金额占比分别达到71%、88%。调控以来，一线城市力度明显严厉于其他城市，但一二线城市的刚性及改善性需求潜力较强，加之“国五条”信贷、税收政策的收紧使得部分需求从二手房市场转入新房，企业对该类城市的前景依然看好。

2.4.3年度销售预期向好，积极调整产品结构应对调控

表：2009-2012年十大代表性企业销售额及2013年业绩目标（单位：亿元）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

龙头企业销售目标、新开工计划普遍提高。2009-2012年，十大房企销售业绩累计增长116%。2013年，除中海外，十大房企目标销售额较2012年实际销售额显著调高，其中碧桂园和富力上涨幅度达30%；中海预期相对保守，800亿元目标低于2012年销售额。与此同时，为确保实现销售目标，代表企业新开工计划同步上调。整体来看，各代表企业2013年计划新开工面积普遍高于2012年的实际新开工量，其中，富力和绿城的增长率均超过50%，分别为79.1%和59.5%，而恒大计划新开工量居首，达到2000万平方米。各企业普遍上调开工计划，一方面源于2012年销售的大幅增长导致多家企业可售资源不足，另一方面源于其对2013年市场的看好，希望通过更多货源的推出提升销售业绩，扩大市场份额。

表：代表企业目前产品结构及未来发展方向

调整策略，刚需产品比例增加。根据各代表企业目前的产品结构及未来的发展方向，可将它们大致分为三类：一、以万科、恒大、保利等为代表的坚守中小户型刚需产品企业；二、以世茂、龙湖、绿城为代表的丰富完善现有产品结构为主企业；三、以雅居乐和中海为代表坚守中高端产品的企业。在抑制投资投机需求的同时支持自住及改善性需求，是本轮调控的重点之一，企业面对调控时及时调整产品结构，增加刚需产品占比将有助于加快推盘上市速度，销售前景亦将看好。

3. 未来中国房地产政策环境预判

2012年末中央经济工作会议为2013年房地产调控工作定调，“坚定不移地搞好房地产市场调控”成为新一年政策主线。2013年一季度，“国五条”及其细则的发布更是确立了全年房地产调控从紧的基调。新任国家总理李克强同志在就任后对房地产调控工作进行表态，“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设”，可以看出，新一届政府不仅着眼于解决现阶段房地产市场的供求矛盾问题，更注重于保障市场长期健康发展的机制建设。

3.1 切实落实地方细则为近期主要任务

中央层面仍将从紧从严。作为上一届政府对房地产调控工作的最终表态，“国五条”及其细则将由新一届政府具体落实，2012年二季度以来房地产市场迅速回暖态势已经让中央充分认识到，遏制部分一二线城市快速上涨态势尤为重要。预计2013年中央层面对于房地产调控仍将坚持从紧的态度。

关注后期地方细则逐步完善。对于房价出现快速明显上涨的城市，仍将是政策从严从紧重点调控的区域。而对于广大的三四线城市，调整土地及房屋的供应节奏，促进供需均衡则是主要任务。一季度末，仅有北京、上海、重庆等十数个城市出台“国五条”细则，大部分城市仅以一句话表明全年房价控制目标，后期地方政府如何因地制宜对当地市场进行调控尚需关注。

抑制投资需求仍为调控重点。继续采取限购、限贷，“国五条”细则中最为强调的仍是针对于抑制投资投机需求的相关措施。

加大土地供应稳定后市预期。在2012年土地供应明显紧缩造成一线城市土地市场迅速回暖后，“国五条”明确指出2013年加大住宅用地供应力度，在目前已公布供地计划的城市中，全年住宅用地计划供应量均高于或与前五年实际供应量持平。日前住宅用地供应计划也已公布，虽计划供应量为近五年，但仍高于年均实际供应量，若供地计划能够切实执行，将对稳定市场预期起到积极作用，2013年供地重点在于狠抓落实。

3.2 税收信贷政策重要性日益增强

货币环境存在收紧可能。中央经济工作会议定调2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，“适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”。但全年M2增长13%的目标低于历年增长目标，表明中央对于货币政策持谨慎态度，一旦通胀压力加剧，整体货币环境收紧的可能性将加大。

购房差别化信贷作用增强。从“国五条”以及各地细则来看，差别化信贷成为各地抑制投资投机需求的最重要手段之一。相较于行政色彩过重的限购措施，限贷通过市场化手段调节购房成本从而抑制过热需求显得更为科学，随着各地针对二套房贷政策的不断细化，相信差别化信贷政策的作用将日益增强。但与此同时我们必须看到，在各地政策中对自住、改善性需求的支持力度并未充分体现，在后期政策的制定中应更为注重。

严格个税征收调节市场供需。一季度出台的各项政策中，严格20%个税征收成为对市场尤其是二手房形成强烈冲击，3月主要城市二手房成交量呈现井喷，在提前透支大量需求后，二手房市场将在二季度迎来低谷。一方面限购、限贷力度的升级使得换房成本提高，部分家庭改善需求遭到抑制；另一方面，对于卖房者来说，由出售转为出租可能会成为市场不明朗期的。

3.3 配合新型城镇化战略，中长期制度不断完善

从量变到质变，城镇化工作重心转移。《政府工作报告》指出积极稳妥推动城镇化健康发展，坚持科学规划、合理布局、城乡统筹、节约用地、因地制宜、提高质量。3月27日，李克强总理主持召开国务院常务会议，指出抓紧制定城镇化中长期发展规划，完善配套政策措施。城镇化工作的重心正在逐渐由量变转移到质变，城镇化质量是城镇化健康发展的关键因素。

持续推进保障房建设工作。各地细则中保障房建设目标陆续出炉，为建立科学合理的住房体系，保证中低端住房需求是其中重要一环，而在此过程中保障房的作用显得至关重要。从各地实践来看，保障房源的筹集方式正在逐步多样化，部分城市探索将存量房源纳入保障房体系。

加快建设房地产长效机制。住建部提出2013年6月底完成500个城市个人住房信息系统联网，国务院要求2014年6月底前出台不动产登记条例，这些似乎都预示着房产税扩围乃至全面实行的脚步在逐渐靠近。

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