[摘要] 4月18日即2013年西安春季住博会开幕的前一天，西安市住房保障和房屋管理局产权市场处发布了《西安市政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。至此，备受市民关注的西安版“国五条”实施细则落地。
4月18日即2013年西安春季住博会开幕的前一天，西安市住房保障和房屋管理局产权市场处发布了《西安市政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。至此，备受市民关注的西安版“国五条”实施细则落地。
酝酿时间长达近50日，西安颁布房地产调控十三条措施，要求二手房转让严格按20%个税计征，停止向第三套及以上住房发放贷款，报价过高项目暂停发放预售证。
业内人士认为：“本次国五条的出台是从市场具体情况出发的，整体来看政策较为温和，虽原文件用词严厉，但具体细则都未触及开发商或市场核心，对未来房价影响不大。”
细则重拳出击
自4月18日西安细则落地，从文件中可以看到其对“国五条”的细则进行了升级。
“国五条”中按20%征收个人所得税的规定在此次《通知》中得到体现。实施意见中明确规定，将严格执行个人购买或转让住房差别化税收政策。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。税务部门要积极研究房屋原值核实办法。
对此，陕西省社会科学院经济研究所助理研究员马建飞表示，从整体上来看，二手房交易征收所得税，通过限制转让住房所得抑制新建商品住宅市场的投资性、投机性需求，对于保持房地产市场的健康发展具有积极作用。
对于停止第三套及以上住房贷款的发放，陕西经典派地产运营管理有限公司朱林分析认为，这条政策是正确的，但是在执行上将面临很大的困难。普通市民出于避税心理，都会采取各种措施来规避税收，加之住房信息联网仍未彻底形成，执行的依据仍然比较模糊。但是该政策的优点在于政府逐步意识到用税收等法律手段去引导楼市而非以往单纯地依靠行政命令，楼市长期发展更有待于法律手段的完善，形成有力的长效治理机制。
对于是否扩大限购范围，此次并未明确提出，却对如何进一步完善现行住房限购政策，如何处理限购措施执行中的违法违规行为进行了明确规定。
文中指出，对存在规避住房限购措施行为的项目，将责令房地产开发企业整改，暂停网上签约；对教唆、协助购房人伪造证明材料，骗取购房资格的中介机构，责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的购房人，处规定企业与其解除购房合同外，三年内将不允许在本市购买住房。而构成犯罪的，则会依法追究刑事责任。
对于加强和完善购房人资格审查工作，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，以及大力推进个人住房信息系统建设，实现全市商品房销售和房屋登记管理联网的几项规定，马建飞认为，这些都是西安严格执行住房限购政策的重要配套措施，目的十分明确，即通过行政惩罚方式和信息透明来进一步抑制投机投资性购房。
二手房如过山车
一周前，西安市民高先生将一套100平方米的二手房闲置出来。还没等公开出售信息，新“国五条”就出台了，这让他一度很恐慌，希望尽早出手。后来细则的实施使他斟酌再三，觉得出售不如出租合算，于是在网上发布出租信息。“出售还需要缴纳交易税，出租就避免了这部分损失了。”高先生说。
到二手房市场，原本准备购买二手房的李瑞夫妇怕二手房价格上涨，不愿承担房东转嫁的负担，决定到东郊按揭一套140平方米的高层，他们觉得“这样才放心踏实”。
西安房地产信息网数据研究中心分析认为，此次细则首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前西安市场交易的二手房多为2006年以前，以当前西安二手房主流交易成交价50万元计算，2006年市场原值大致30万元计算，按全额1%征收所得税额度为5000元，如按差额的20%征税，所得税额度则高达4万元，较原征税额度增加7倍之多。交易成本加大，无疑将使房主售房意愿下降，即使转嫁税收成本给购房者，多出的价格也会导致二手房的购买意向下降。未来对西安二手房市场或将整体走低、中介运营压力进一步加大。
新政出台后，许多专家、机构也分析认为因二手房置业税收成本加大，将倒逼房东提价，使二手房置业者选择进入“一手房”即商品房市场，需求加大或将导致房价上升。但业内人士认为，这一观点未必适用于西安市场。当前，西安二手房市场份额与新房份额比例大致为1：9，对于市场价格的影响，一直以来都是新房市场作为主体，引领住房价格走向，二手房价格跟随新房市场涨跌而变动，缓慢跟进式定价。
陕西省房地产研究会会长王圣学分析道，“西安市场上此前的二手房包括福利房、团购房、安置房等，房源复杂难核查，要具体核查出原值更是难上加难，因此，研究出核实房屋原值的方法没有一年半载的功夫，是难以落实的。短期内二手房将不会受太大影响。”
对于征收20%个税这一措施，独立地产评论人李连源认为，西安细则只是在重申中央“国五条”细则的文件精神，但西安细则要求税务部门研究房屋原值核实办法，核实房屋原值存在方方面面技术难题，税务部门研究其办法也需要漫长的过程，所以，此条措施容易被搁浅。”
国家统计局4月18日公布的3月份70个大中城市房价变动情况，其中，西安新建商品住宅价格环比涨1.2%，同比涨4.2%；二手住宅价格环比涨0.9%，同比涨1.7%。
分析显示，助推3月房价上涨的原因，除了销售旺季的到来，还有部分潜在购房者担心房地产市场政策从紧、急于入市导致需求集中提前释放，助涨了3月份房价。进入4月份后，政策效应开始显现，二手房价格“疯涨”的局面开始降温，消费者回流新房市场，后期房价走势可望趋稳。
多举措控制房价
那么，新政出台后，购房者如何看待政策对于市场的影响？据搜房网一项调查显示：认为房价依旧保持之前平稳或者小幅上涨的占到63%，由此可见，购房者对于新政心理预期并不大。
西安市房管部门解释称，为了严格控制商品住房价格上涨，西安将采取多项措施，确保前不久公布的“2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”房价控制目标实现。
对于主要采取的措施，《通知》有明确表述，对于执行住房限购、差别化住房信贷、税收政策不到位，住房用地供应未达标，保障性安居工程年度任务未完成，房价控制目标未实现，个人住房信息系统建设滞后的相关区县政府、开发区管委会和部门，市政府将约谈、问责其负责人。
建立和完善中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，满足合理的住房需求。
此外，还将通过对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目，暂不核发预售许可证书；严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为；严厉打击中介企业和经纪人员违规发布信息、价格欺诈行为；加强房地产舆情监测和管理等措施，以此来引导商品房预售价格，稳定市场预期。
另一方面，加快保障性安居工程规划建设，是新“国五条”的重点内容之一，也是城市低收入人群和外来务工人员关心的焦点话题。
近日，记者从陕西省住建厅了解到，为把保障性住房建设这项民生工程继续落到实处，陕西省正在努力完善保障住房体系，力争到2015年，保障房覆盖面达到23%。今年，西安市提出开工建设保障性安居工程8.45万套，新增租金补贴3000户，32个保障性住房项目、18个城中村改造项目和4个棚户区改造项目将同时推进，计划年度投资总额达338.5亿元。
如此目标实现，西安新建房和二手房市场价格上涨必然会得到有效遏制，而对于那些无房居住的低收入人群和外来打工者无疑是难得的福音。
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