[摘要] 限价时代开发商如何才能涨价？拆分房价。虽然北京住建委通过控制预售许可证的方式来干预开发商涨价，但“兵来将挡水来土掩”，开发商已经找到了绕过政策调控的新方法，通过拆分房价的方式既规避了限价措施，又实现了增收的目的。
限价时代开发商如何才能涨价？拆分房价。虽然北京住建委通过控制预售许可证的方式来干预开发商涨价，但“兵来将挡水来土掩”，开发商已经找到了绕过政策调控的新方法，通过拆分房价的方式既规避了限价措施，又实现了增收的目的。
在北京房山，某大型房地产开发商“五一”假期的时候开出三栋住宅，由于性价比不错，吸引了大量此前排队的买房人，其中价格的7号楼基本被一扫而空。购房者也发现，楼价出现了新变化，原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格，自己需要签订两份合同来买房。
位于房山的这一项目距离城铁房山线大学城站不远，属于精装修楼盘。记者在销控表上看到，楼盘的价格低得惊人，一套102平方米的三居，每平方米单价只有约1.6万元，总价160万元多一点，这一价格明显低于周边楼盘的价格。但售楼员随后一席话解释了记者的疑惑，“我们这边只是毛坯房的价格，因为项目是精装修，每套房都有35万元的装修费用。”换句话说，整套房价格为185万左右。这样下来，与周边楼盘价格基本相当。
精装修合同“虚高”
购买这样类型的房产，购房者需要和开发商签订一个购房合同，内容是涵盖毛坯房的合同。与此同时，买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个精装修合同。虽然这一形式和以前的一份大合同不一样，但对买房人的承诺并没有变。
记者询问这一模式是否是因为住建委限价的原因，使得开发商利用毛坯房的价格去获得预售许可证，然后再通过精装修的方式获得高利润。售楼员表示否认，并称目前该公司的多个项目都采取了两份合同的方式，这是销售方式的改变。
但据记者了解，从以往精装修的标准来看，同类型的装修标准大约为1000元/平方米-1500元/平方米，这个项目3000元/平方米-3500元/平方米的装修标准显然有虚高的成分。对于这种疑问，销售人员只是笑而不答。
不过，售楼员又尝试游说记者称，通过房价拆分，买房人可以得到不少实惠，比如少缴契税。因为总价变低了35万元，买房人的契税基数就变成了160万元，以家庭第二套房3%契税为例，仅这一项就可少缴1万元。
然而，记者随后咨询房地产中介后获悉，这一税费优惠只是暂时的,“如果未来出售，这些钱又会再流出去。”根据“国五条”京版细则要求，二手房交易过程中要收取房屋的20%作为契税。精装拆分后购房成本被人为做低，虽然部分装修款可以抵扣，但并不能全额计入，消费者再次出售房屋的时候就需要投入更多的税费。
拆分房价将提高首付
房价拆分还会对买房人造成更大的现实挑战——首付款增加，贷款额降低。如果按照原本一份购房合同，185万元的房款，30%首付款，买房人需要一次性掏出约56万元的首付款。但装修和毛坯房分离后，购房人需要支付48万元的房子首付款和35万元的装修款，两者总计83万元。
对于装修款35万元，开发商也做了一些财务安排，让一家银行提供消费信贷。在支付装修款时，买房人可以办一张信用卡，将这笔35万元左右的装修款安排成大额分期付款。但售楼员也坦承，虽然如此，并不是每个人的信用状况都能够申请到如此之高的分期额度。而且分期贷款的手续费和利息也是一笔不小的开销。
住建委研究如何规范
从2013年3月开始，北京市住建委加强对预售许可证审批的管理。在3月两会召开期间，甚至一度暂停了预售许可证的审批工作，这导致多家房企推房节奏被打乱，不少房企眼看着调控越来越严，却苦于拿不到预售许可证。
3月20日后，住建委逐步恢复预售许可证审批，一些楼盘才被放行。但放行也是有条件的，一个原则就是价格偏高将不发预售许可证。
在这一大背景下，开发商只有两个选择，要么继续等待，要么主动调价。预售许可证的管理立马见效，北京开盘项目在4月大幅减少。根据第三方机构的统计，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。
对于开发商展开房价拆分的策略，住建委内部人士表示，住建委已经注意到了这一现象，正在研究是否有必要对房价拆分进行规范。而对于这一现象，政府内部也存在一定的争论，首先是现在已经通过行政手段对房价进行了干预，是否还需要再度出手对市场进行限制。也有声音表示，如果助长此风，可能导致限价令名存实亡，房价变相反弹。
北京房价频频上涨，这给政府很大的压力，北京由此诞生了执行“国五条”最严格的地方细则。在细则中，北京市政府明确了2013年的调控目标——房价与2012年相比保持稳定。但在现实执行后，监管方发现此目标充满挑战。
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