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广州高龄学位房买不容易卖更难 房贷获批成数低

广州日报   2013-07-15 11:18

[摘要] 近日,有网友发帖吐槽,一对“80后”的小夫妻计划明年要宝宝,考虑到孩子的入学问题,他们打算购入一套水荫路小学的学位房。但从周边中介分行了解到的情况是,该路段的二手房基本都是楼龄超过20年的房改房,均价也在2万元/m2以上。

老旧二手房房贷获批成数低还款期限短

近日,有网友发帖吐槽,一对“80后”的小夫妻计划明年要宝宝,考虑到孩子的入学问题,他们打算购入一套水荫路小学的学位房。但从周边中介分行了解到的情况是,该路段的二手房基本都是楼龄超过20年的房改房,均价也在2万元/m2以上。“那么等宝宝读完小学,楼龄就差不多四十年了,到时候还能卖得出去吗?”“80后”小夫妻的购置学位房的疑惑可谓道出了众多家长买家的心声,本期二手楼市将邀请业内行家为其置业之路,指点迷津。 记者王雯倩

买家苦逼 水荫路二手学位房半年涨3000元/㎡

据了解,这对“80后”小夫妻所关注的水荫路板块,近半年学位房成交量总体变化不大,价格约有两成的涨幅。合富置业水荫分行主管俞毅表示,水荫路片区以低端物业为主,以新婚人士和学位房需求人士居多。现时楼梯楼均价大约为1.9万~2.3万元/m2,较年初涨价3000元/m2左右。因放盘量少客户需求大,使该片区的物业成交速度比较快,“如果盘源是中低层单位,基本上几日就可以成交。”

到此置业学位房的买家较喜欢60~70平方米的两房,总价预算在130万~150万元。业主方面,他们对楼市的后市走向较为乐观,认为未来楼价还有一定升幅,因此叫价都会比市场价稍微高一点。

这对小夫妻对于老旧学位房的置业顾虑并非个例,不少刚生了娃的“80后”对于购买老旧学位房有不少疑惑,比如楼龄超过20年的学位房,在申请银行贷款方面会受到哪些限制呢?日后孩子读完小学后,老旧学位房的楼龄已近40年,其转手难度又会有多大?

老旧散盘 首置商贷才批5成 还款期多在10年内

保来理财总经理助理卢敏菁表示,从实际操作来看,楼龄超过20年的学位房,确实要比楼龄较新净的二手房难申请贷款。由于不同银行对于房贷审批标准不一,内部操作上各有侧重,如果买家确定要入手,除要备足较为充裕的首付房款外,建议可找按揭公司或是多跑几家银行打探行情。

汇瀚银保部经理熊敏洁表示,房屋楼龄加上贷款还款年限为35~40年,因而楼龄超20年的学位房,公积金贷款年限一般为15年,而商业贷款年限一般为15~20年,具体年限要视乎银行政策和房屋情况。目前房屋评估价与市场价的差距相对较小,银行也会视乎房屋的知名度与具体情况调整贷款年限。

不过,有学位房热门板块的中介人士透露,一些楼龄20年以上的学位房散盘,其实际能获批的贷款成数和还款年限,不容乐观。满堂红农林分店店长李林生表示,经他们分行促成的老旧学位房,如果楼龄接近30年,即便买家是首次置业,其获批的贷款成数多在五成左右,二套房买家可获贷款的成数不到四成,这意味着买家需准备更多首付款。在还款年限方面,此类物业往往只能获批8~10年的还款期,“每个月的还贷压力比楼龄20年以下的学位房要大。”中原地产前进路二分行营业经理梁肇军表示,在老旧学位房买卖中,约六七成买家会选择一次性付款。

中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍,如果学位房是框架结构的,银行对贷款年限的限制相对较少,“学位是刚性需求,老旧学位房再转手的难度并不大”。中原地产梅花路分行高级营业经理韦爱秋建议,买家可选择面积较小、总价相对较低的二手房。受制于学位房背后强大的“刚需”购买力,即便楼龄渐长,依然会有学位需求的买家承接。

热门学位房板块市况一览

农林下路板块:均价28509元/㎡

满堂红统计数据显示,学位房成交集中的农林下路一带,6月份二手成交均价环比上涨明显,二手均价达28509元/m2,环比5月份上涨了15%,同比去年6月份二手均价涨幅达到32%。该路段楼梯楼与电梯楼成交各占一半,6月份楼梯楼二手成交均价也达26394元/m2,楼梯楼均价环比5月份上涨约14%,成交比较活跃的主要有广工大院,执信南路一带的小两房。电梯楼成交集中在东风广场,二手均价在35000~36000元/m2,成交以两房、小三房为主,该板块有近33%的客户是选择一次性付款。

德政路板块:省一级学位房2.6万/㎡

据合富置业德政分行主管凌晨介绍,现时德政路板块楼龄较大、带市一级小学学位的低层楼梯楼均价约23000元/m2,而带省一级学位(如文德路小学)的学位房均价在2.6万元/m2左右。“由年头开始,该区学位房的均价以每月500元/m2左右的涨幅在提升。”买这类楼龄较大的学位房,需要格外留心楼宇结构和户口是否已迁出等问题。

淘金板块:成交暴增均价24632元/m2

满堂红统计数据显示,淘金一带学位房近期成交较热,而6月份二手均价出现明显上涨,成交均价为24632元/m2,环比上涨11%,同比去年上涨38%;二手房成交量环比5月增加近70%,电梯楼成交均价约26372元/m2,成交主要集中在波尔多庄园、世贸花园等。波尔多庄园二手均价31000~32000元/m2,世贸花园二手均价25000~27000元/m2。

东风东路板块:放盘量少成交不多

中原地产东风东路分行营业经理伍景强表示,东风东板块向来是学位房家长客的至爱,由于盘源紧缺,成交量相对较少,而价格则呈平稳上升趋势,近一个月以来升幅约2%~3%,其中,总价介于150万~230万元,面积介于50~80平方米的两房,其次又以总价约为250万~400万元,80~100平方米的电梯小三房,颇受实力“刚需”客户的追捧。

体育中心板块:二手价1.9万~2.2万/㎡

“自4月份起至今,六运小区学位房的价格逐渐走高,每套学位房成交价格上升了5万~10万元左右。”合富置业六运二街分行主管林计秋表示,现时该板块楼龄大的楼梯楼学位房成交价多介于1.9万~2.2万元/m2,成交量一直走旺。林计秋提醒买家购买老旧学位房时,首先要关注物业的户口、学位是否占用,其次是做好资金预算及付款方式,第三是关注楼宇的质量问题。

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