[摘要] 近来有关上市房地产公司再融资重启的传闻不断，多家地产公司股价出现上涨，市场正在为房地产公司再融资打开想象空间。
近来有关上市房地产公司再融资重启的传闻不断，多家地产公司股价出现上涨，市场正在为房地产公司再融资打开想象空间。
上市房企盼望再融资重启的心情相当迫切。一方面，房地产公司再融资暂停多年，一些上市房企的造血能力已经基本丧失；另一方面，一些拥有雄厚大股东背景的上市房企，亟待注入优质资产来提升业绩。
在国资上市房企聚集的深圳市，多家地产公司都有着重组或注资概念，来自国资方面的大股东注资意愿强烈，上市公司也是苦苦期待。分析人士指出，再融资一旦重启，将扫除大股东注资上市房企的政策障碍，并促进房企并购重组、优胜劣汰。不过，至少从目前来看，此事并无明确时间表。
注资诱惑
月亮湾，位于深圳市南山区，北接前海湾，南邻蛇口港、赤湾、妈湾码头，西边是伶仃洋。随着深圳前海深港现代服务业合作区规划的不断推进，月亮湾片区的土地价值与日俱增。
7月末，前海区域首批土地将正式推向市场，三幅楼面地价均在万元左右的土地甫一公布，就引起广泛关注，多家龙头房企均表示出浓厚兴趣。
就在距离三幅前海土地几公里的地方，一个名为“蓝色港湾”的住宅项目正在进行前期筹备。蓝色港湾项目由深物业(000011)主导开发，借深圳前海深港现代服务业合作区规划不断推进的利好，深物业近期已开始受到市场的关注。对于土地储备不多的老牌深圳上市房企深物业而言，蓝色港湾是其不多的业绩预期之一。
如果不是蓝色港湾项目，深物业或许不再会引起投资者关注。身为老牌上市房企，深物业近年来在竞争激烈的房地产市场优势并不明显。公司年报显示，蓝色港湾是深物业仅有的三个储备项目之一。值得一提的是，蓝色港湾项目的获取，正是2010年控股股东深圳市投资控股有限公司对其进行资产置换的结果。正是这次资产置换，使得深物业的投资者对其有了聊以自慰的期望。
实际上，2010年的那次注资已经受到了房地产调控政策的影响，深物业不得不将原计划的重大资产重组“缩小尺度”，变为重大关联交易。深物业当时的公告称，“为确保股权分置改革承诺能够得到切实有效的落实，维护上市公司及广大股东的利益，深投控与本公司拟将本次股改承诺资产注入的履行方案由重大资产重组调整为资产置换暨重大关联交易，经此次调整，本次资产置换暨重大关联交易方案无需报中国证监会审批。”
“深物业的那次资产置换，实际上是对当时调控政策的避让。”深物业相关人士对中国证券报记者表示，调整之后，深物业在被注入蓝色港湾项目等资产的同时，还要置出多处物业，“如果是单纯的资产置入，深物业可能具有更高的投资价值。”
目前深圳国资系统控制着包括深物业在内的多家房地产上市公司，包括深振业、深深房、深天健等多家上市公司之间主业重合，同业竞争时有发生。深圳国资委本来有着将这些房地产公司进行重组的较大空间，但自深物业资产置换之后，深圳国资委鲜有动作。
“深圳国资地产公司有着较强的重组需要，但是受制于近年来的房地产调控政策，深圳国资地产公司的重组依然没有动作。”一位深圳国资上市房企高管表示。
嗷嗷待哺
较长时间暂停上市房企再融资，已经使一些上市房企的造血机制基本丧失，公司日益空心化；而对于另一些上市房企而言，虽然大股东一直有做大上市平台的欲望，但是受制于相关政策，优质资产难以装入，公司经营业绩迟迟得不到体现。前者的代表是沙河股份(000014)，后者的代表是中航地产(000043)。
沙河股份，被一些市场资金视为前海炒作龙头，几乎每次深圳前海有消息传出，都会引起沙河股份股价的异动。然而，考察公司财报之后会发现，关于前海的预期，几乎完全都是游资的单方面想象。由于长时间缺少实质性资本运作，公司拓展地产业务的实力有限，目前沙河股份除了两个分别位于湖南长沙和河南新乡的低毛利项目外，只能依靠为控股股东提供工程代建来获取一定的收入。而与房地产开发相比，工程代建的利润水平相当微薄。
实际上，沙河股份的控股股东并非没有重组沙河股份的想法。2009年2月，公司披露，公司控股股东深圳市沙河实业(集团)有限公司于2009年2月3日收到深圳市人民政府关于沙河集团股权划转的批复，深圳市人民政府原则同意深圳市国资委将其所持有的公司控股股东沙河集团100%股权划转给深业集团有限公司直接持有。但是，股权转移之后，深业集团并未采取进一步动作。此次股权转移虽然引发了市场对于沙河股份重组的想象空间，但是沙河股份的基本面却并没有发生改变。
深业集团是深圳国资委下属大型企业，还拥有另一个香港上市平台深圳国际(HK0152)。随着深业集团的发展，深圳国际不断引发香港资本市场的关注，而“沙河却还是那个沙河”。一位接近沙河股份的人士对中国证券报记者表示，“持续的房地产调控，是沙河股份重组迟迟不能启动的重要原因。”
与沙河股份相比，中航地产的基本面相对较好，并且控股股东中航国际控股股份有限公司对其扶持的意愿相当明显。中航地产作为一家央企背景的上市房企，不仅自身在江西、福建、新疆等地拥有项目储备，其控股股东也有可观的土地资源，但是由于房地产调控政策限制，这些优质地块也难以装入。接近公司的人士表示，中航地产自身虽然拥有一些项目储备，但是多位于三四线城市，项目的利润水平较低，而其控股股东有意将其拥有的高毛利项目装入，但受制于再融资暂停，注资计划也难以成行。
中航地产2009年曾启动增发计划，但是也由于政策限制而最终折戟。2009年6月，公司公告称，拟以每股8.94元的价格向中航国际等定向增发不超过2.6亿股，中航国际以现金10亿元认购不超过12000万股；深圳中航以其持有的预估值约为6亿元的华城置业100%的股权认购不超过7000万股，以对公司的债权6亿元认购不超过7000万股。但是一年之后，2010年9月，公司又发布公告称，2009年度非公开发行股票事宜在股东大会决议有效期内未取得实质性进展，由于股东大会决议有效日期已过，此次非公开发行股票方案自动失效。
当年因房地产政策最终再融资计划被迫终止的上市房企，还有招商地产、阳光股份、阳光城、华业地产、苏宁环球等多家公司。
今年7月，中航地产发布半年报预报，预计其2013年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损2800万-3600万元。公司表示，亏损主要源于部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。
尚无时间表
7月17日中午，一则“房地产再融资政策调整成定局”的消息被广泛传播，下午开市后，中航地产旋即被拉至涨停板。有市场人士分析，再融资重启预期，是诱发中航地产涨停的重要原因。
而沙河股份也从不寂寞。同样是7月17日，沙河股份接到了三亚成大投资有限公司的通知，截至7月17日收盘，三亚成大已累计持有沙河股份1261.9087万股，占公司总股本的6.26%，触发举牌线。有资料显示，三亚成大反复进出沙河股份，资金炒作痕迹明显。而沙河股份的重组预期，正是游资炒作的重要理由之一。
虽然市场热望房地产上市公司再融资重启，但是至少从目前来看，此事并无明确时间表。广发证券认为，房地产再融资重启进度低于预期，但这一预期有望继续发酵。除了股东背景和企业负债情况，受到政府支持、资产盈利受到市场认可的上市房企可能会优先受益。其中城市更新项目是政府支持的重要方向之一，而深圳的国资上市房企几乎都拥有城市更新项目。此外，通过借壳上市的公司，由于熟悉国土部审批程序，其再融资预案通过的可能性也较高。
东莞证券研报也认为，“政府放开房地产再融资合情合理，政策如果成行，对上市房企资金面改善、降低整体融资成本等作用明显，并能促进整个房地产行业发展，对房地产板块将会是重大利好。”
需要指出的是，即使再融资得以成行，在房地产行业进入下半场的大背景下，中小上市房企的竞争力也亟待提高。以深圳国资地产公司为例，囿于体制等因素，这些曾经领先行业的老牌上市公司多年以来并未随着行业同步发展，与龙头房企相比缺少活力。而且，行业下半场的竞争更加激烈，必将加速产业整合，再融资的放开将有利于房企之间的并购重组、优胜劣汰。
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