[摘要] 据媒体报道，国家发改委、住房和城乡建设部等有关部门协同推进两年多后，“房地产调控长效机制”已经完成草稿起草，并进入征求意见阶段。该长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容。如果一切顺利，房地产调控长效机制最早有望于十八届三中全会后对外公布。
据媒体报道，国家发改委、住房和城乡建设部等有关部门协同推进两年多后，“房地产调控长效机制”已经完成草稿起草，并进入征求意见阶段。该长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容。如果一切顺利，房地产调控长效机制有望于十八届三中全会后对外公布。
今年以来，尽管房地产调控在深化，但我国房地产市场仍呈现出了明显的回暖态势，尤其是土地市场，最近几个月更是“地王”频出。以深圳为例，继上个月底卓越地产以71.80亿元拿下前海T201-0075地块，创下深圳总价地王之后，上周五，华润以109亿元拿下前海推出的第三块地，创下深圳新的总价地王。房地产调控再度走到了“十字路口”。
不可否认，随着时间的推移，以行政手段进行短期市场修正的政策效果明显递减，出台新的房地产调控长效机制已是当务之急。不过，在笔者看来，在现行的体制框架下，所谓的长效机制很难真正地发挥长期效果，因此，长效机制的建设还需要更多的制度改革。
首先，以目前关注的房产税为例，从完善房地产保有环节税负的角度观察，房产税扩容直到全面实施是一个必然的过程。但是目前我国房地产行业的税收种类繁多，房地产部门的实际税负过高。有关数据显示，我国房地产相关财政收入在宽口径财政收入中占比超过27%，在GDP中的占比超过6%。在此背景下，笔者并不认为房产税扩容是推动房地产健康平稳发展的长效“稳定器”，反而会加大房地产行业及税收在国民经济中的占比，进一步“绑架”国民经济。
其次，所谓地方政府土地出让金收支管理，这确实切中当前“土地财政”的要害，但这一管理方法该由谁来执行？若地方政府自行管理，则其与现行的土地财政模式相比，难有本质性的突破，例如在保障房建设上，现行的规定中，地方政府被要求将规定比例土地出让纯用于保障房建设，但实际情况却是很多地方政府均未按时足额提取廉租住房保障资金。未来如果地方政府土地出让金收支管理仍是“自家管自家事”，地方政府很难摆脱对土地财政的路径依赖。
而若有中央政府统一收缴并进行管理，且不论此种方式的效率如何，在当前分税制的体制下，地方政府势必将面临资金捉襟见肘的窘境。尤其是目前大多数地方政府债台高筑，若直接将土地出让金所有权收归中央，对地方经济，乃至整个宏观经济的负面影响不容小觑。
最后，要完善城镇居民住房保障，无疑是要建设多层次的房地产市场，更合理地将各层次住房需求分流到保障房市场和商品房市场中去。但是，在1998年房改以来，我国房地产市场实际已经高度市场化，甚至可以说是我国市场化最彻底的行业之一。政府在与市场的较量中明显处于下风，这从前几次房地产调控都无功而返中就可见一斑。
在此情况下，单纯依靠政府的力量，想要建设起一个与现行市场机制完全不同的市场，难度不言而喻。而且，由于地方政府在建设保障房，特别是最能解决中低收入群体的廉租房、公租房过程中，不仅要承担很大一部分成本，还要在长时间内维持低水平的租金，更得放弃卖地，因此许多地方政府建设热情并不高。
因此，在笔者看来，房地产调控从依靠行政手段向长效机制转变是必须的，但房地产调控长效机制的建成必须要建立在许多制度改革之上，而这在短期内是不可能实现的。所以，市场和决策层对于房地产调控的长效机制都应保持冷静和清醒的态度，不应对其抱以过高期望，更不能仓促上马。
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