[摘要] “现在改成办完二手房过户才能拿到首付款，可过户前需要一次性还银行的60万元剩余房贷，我拿什么凑呢？”看着买方承诺的110万元首付款却不能动，仍未还完银行贷款但急于卖房的王先生想到找中介机构借钱。
“现在改成办完二手房过户才能拿到首付款，可过户前需要一次性还银行的60万元剩余房贷，我拿什么凑呢？”看着买方承诺的110万元首付款却不能动，仍未还完银行贷款但急于卖房的王先生想到找中介机构借钱。
记者近日调查发现，8月初本市12个区县集体执行二手房交易资金监管一个月来，只要是中介经手的交易，房子未完成过户，卖房人就拿不到首付款。对于部分在银行仍有欠款、需要一次性还钱来“解抵押”的房主，如果手头不富裕，就只得向中介、担保机构借钱寻求垫资，但是“月利率”竟高达4%，年化利率达48%，成了名副其实的“高利贷”，严重违反央行的民间借贷利率不能高于银行4倍的规定。以王先生为例，如果借60万元，30天后还款达62.4万元，这笔不菲的垫资费用，相当于给卖房人又加了一笔“中介费”。
对方首付款过户后才能取
二手房交易资金监管出发点在于保障买房人资金安全。据北京房协有关人士介绍，截至目前，北京市已有12个区县二手房交易执行资金监管。按照资金监管规定，买卖双方在网上签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》后，买方应将除贷款外的全部资金存入监管账户，系统自动确认资金足额后方可办理房屋权属转移登记（也就是“过户”）。买卖双方完成房屋权属转移登记后，监管银行方能将监管账户内的自有资金划转至卖方账户。
“每个区县都有指定的四家银行有资质做二手房交易资金监管业务，这是为了保证买卖双方的利益。就和在淘宝用支付宝买东西顾客拿到东西后才将资金转给卖方一样，买方拿到房产证之后，银行才会把钱划拨给卖方，这样资金安全有保证，买卖双方都能安心。”他说。
王先生属于“卖小买大”的改善型住房需求，手上的资金几乎没富余，尤其是自己卖出朝阳区一套45平方米一居室的总价，几乎就是他买下一套房子的首付金额。“这房子算卖了个不错的价钱。”由于房子是“满五年且惟一”的免税房，买方最终同意支付185万元，首付110万元。
“如果能收到这笔首付款110万元，付完银行60万元欠款后，我手头还有50万元的富余。”不过，王先生的如意算盘落空了——签完合同，中介经纪人才提醒他，8月份起区域内二手房交易执行资金监管——买房110万元的首付款，按规定必须全部存入指定的监管账户，要到房屋完成过户后，他才能拿到首付款。
中介垫资成“高利贷”
买方付了首付款，卖房人却一分钱也不能动用，如何补上银行贷款这笔几十万元的窟窿？很多需要向银行解抵押的卖房人都遇到了和王先生一样的新情况。
朝阳区豆各庄一家大型地产的经纪人岳小姐支了个招儿：“我们可以先给您做垫资，需要还给银行的钱，可以由中介先替您垫付，您用这笔钱去银行解抵押。等到过户完之后，资金监管账户解冻，再还钱给我们。”她说，“办理垫资贷款时，需要办理三方公正，客户需要交纳300多元的公证费。”
岳小姐解释，目前中介公司推出了多种垫资贷款转移产品。如果卖方急需拿到房子的全部首付款或全款，则可以选择快速贷款业务，而这种贷款的月利率高达4%。
海淀区是全市执行二手房交易资金监管的地区，至今已过了5个月。上地一家中介门店经纪人张经理说：“我们也有贷款转按揭的业务，如果卖方客户急需用钱去银行解抵押，中介可以先给客户垫资，利率是2%，收费5000元，这种业务我们早就开始尝试，但也是直到最近几个月，客户需求才逐步增加。”
中介、贷款费、过户费……如今又添了笔“垫资费”——卖房人从办理解抵押到过户当天拿到房款，所需垫资的时间一般不到1个月，而高达4%的借款“利率”远高于央行规定的“同期同类银行贷款利率4倍”这一民间借贷利率上限。目前，6个月内银行短期贷款的年利率为5.6%，4倍的民间借贷利率是22.4%，而中介垫资的年化利率高达48%，严重违反央行规定，成了名副其实的“高利贷”。
来自二手房业内机构实时统计显示，8月份以来，垫资类贷款交易量环比增长约20%，需要将房屋从银行解抵押的卖房方，成为这股垫资热潮的主力。中消协律师团团长邱宝昌提醒市民，在法院判决实践中，若借款双方发生债务纠纷，民间借贷利率超过4倍上限的利息，法院不予支持。
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8月份房产典当交易量环比增15%
记者调查发现，除了从中介机构借钱进行解抵押，京城多家大型担保公司、典当行也加入了提供“垫资”的行列。
“如果客户借钱是为了‘解抵押’再交易房产，还得出示另一套房产为抵押物。”在厚泽担保公司，工作人员介绍，该公司可提供短期拆借服务，如借款60万元，月利息同样为4%，但需要客户提供一套不出售的房产作为抵押物。华夏典当行西单店工作人员表示，对仍有欠款的房屋，可提供抵押贷款，60万元的贷款，月利息为2.8%，不再额外收取服务费。需要注意的是，在借款人还清典当行欠款前，这套房产不允许上市交易。
据华夏典当行的统计，在过去一个月里，北京房产典当交易量环比增长约15%，此类典当息费现有三档：7天内为1%，15天内为1.5%，一个月内为2.5%。
1、调控政策“不放松，不加码”近日，李克强总理在会见委内瑞拉总统马杜罗时表示，“今年以来面对经济下行压力，我们选择既利当前、更惠长远的策略，坚持不扩大赤字，既不放松也不收紧银根”。李克强总理对于货币政策的表述也同样适用于当前房地产市场。 新一届政府保持了房地产调控的稳定性，与货币政策类似，呈现“不放松，不加码”的态势。但同时，也着力推进市场化管理机制。如房企再融资开闸，银行利率市场化等。
2、土地购置面积同比下降，各地“地王”现象频出 2013年1-8月，土地购置面积共计21482.29万平方米，同比下降9.06%。从月度来看，上半年土地购置面积逐月上升，6月份达到峰值，为3965.56万平方米，同比下降1.1%。下半年开始，土地购置面积出现回落。除4月和7月外，各月土地购置面积同比增长均为负值。
与此同时，今年另一个值得关注的现象是“地王”频现。今年5月份以来，高单价、高溢价地块频频出现，多个城市“地王”纪录被刷新。而在“地王”现象的背后，是土地价格的飞涨。在宏观经济下行压力之下，土地市场高烧不退，开发商拿地热潮膨胀，而地方政府财政增收减少。为了应对大量到期地方政府性债务，提高土地出让金来偿债是地方政府积极卖地的最重要推动力。
3、房地产开发及住宅开发均同比大增 1-8月份，房地产开发投资52120亿元，同比增长19.3%，增速比1—7月回落1.2个百分点。其中，住宅开发投资35738亿元，同比增长19.2%；占房地产开发投资的比重为68.6%，占比较上月增加0.2个百分点。 其中，6月份房地产开发投资首次突破万亿元大关，达到10030亿元，环比增长31.7%，同比增长19.4%。6月房地产投资额的爆发式增长，主要是受季末、半年末等因素影响。也从一个侧面反映出房企对后市普遍看好，纷纷加大投资力度。进入7、8月传统淡季后，投资额有所回落。
4、销售面积同比大增，销售金额再创新高 1-8月份，商品房销售面积7.1亿平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点；其中，住宅销售面积同比增长24.4%，办公楼销售面积同比增长28.2%，商业营业用房销售面积同比增长7.8%。
1-8月份，商品房销售额45724亿元，同比增长34.4%，增速比1-7月份回落3.4个百分点；其中，住宅销售额同比增长35.7%，办公楼销售额同比增长41.9%，商业营业用房销售额同比增长19.8%。
从月度来看，受季末翘尾因素影响，6月份的销售面积和金额都达到峰值。而随着7、8月高温天来袭，购房者意愿普遍下降，造成季节性回落。随着传统“金九银十”的到来，预计又将迎来一波购房潮。
5、商品房价格全面复苏，一线城市领涨
根据国家统计局公布的8月份七十大中城市新建商品住宅价格指数显示，与7月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有2个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，涨幅的为1.7%。在市场成交回暖的带动下，房价上涨城市数量显著增加。 同时，与去年同期相比，今年8月份70个大中城市中，价格下降的城市仅温州1个，其余69个城市价格全部上涨，且涨幅位于前列的城市均为北、上、广、深等一线城市，涨幅的北京达到19.3%，其次分别为广州19.0%，上海18.5%，深圳18.4%。
今年1-8月，商品房销售价格同比出现大增。截至8月份商品房均价为6360元/平方米，环比上月略降0.06个百分点，相比去年同期增加5.63%。其中8月份住宅销售价格为5943元/平方米，同比增幅4.04%，增幅较7月份上涨了2.55个百分点。商品房价格已进入全面上涨阶段。
6、“钱荒”影响加剧信贷收紧，房企融资开闸预期升温 今年6月份银行“钱荒”来袭，多家银行放慢信贷节奏，市场频传“银行房贷审批停滞”、“多家银行收紧房贷业务”、“首套房利率优惠取消”等消息，显示出银行信贷紧缩对房地产市场的影响已初现成效。一方面，对大部分刚需群体来说，购房计划和进度造成了较大的影响，市场需求遭到一定程度的抑制；另一方面，对依靠银行贷款的中小企业开发商来说，房企资金链紧张加大其融资困难，影响其后续开发。
与此同时，国务院办公厅日前发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出要严格防控房地产融资风险，房地产再融资政策调整再次成为市场关注的焦点。近期，市场不断传出房地产融资放松的消息，10余家上市房地产公司均不约而同地公布了再融资方案，市场上关于房企再融资重启的预期越来越强。当前，在建立市场化楼市调控体系的背景下，房企再融资重启预期的不断升温。
7、消费者恐慌心理加速入市，集中购房“日光盘”再现 进入9月传统意义上的“金九银十”，各地商品房销售也再次更上一层楼。近日，多家媒体报道，广州、深圳、北京、南京等城市“日光盘”再现，许多购房者甚至出现连夜排队购房，“托关系”买房，大规模集中购房的现象。 “日光盘”现象的出现，很大程度上是由于房价过快上涨影响了购房者预期，导致其产生恐慌心理，加速其入市步伐；另一方面，范围内楼市的回暖也激发了部分购房者的投资欲望，“看涨不看跌”的心理加速其买房入市，从而反过来又助推房价的进一步上涨。
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