[摘要] 随着新型城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，以产业聚集为特征的园区产业开发，即产业地产，已成为越来越多地产企业追逐的对象。
随着新型城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，以产业聚集为特征的园区产业开发，即产业地产，已成为越来越多地产企业追逐的对象。
除了万科、招商地产[微博](20.04,-0.50, -2.43%)、绿地、世茂、万通等传统地产商大举进军产业地产外，像国美、苏宁、阿里巴巴[微博]等电商也毫不掩饰其进军物流地产领域的野心。
近日发布的一份《中国产业地产30强榜单》显示，目前的中国产业地产市场呈现出一种纷繁芜杂、难以名状的混沌状态，形形色色的产业地产商，商业模式迥异，所处发展阶段极不均衡，甚至有不少依然处于政策和法律的边缘地带。
分析指出，产业地产成功与否，关键看其与产业的结合程度，在多大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于实体经济。在这方面，国有企业具备先天的政策优势，具有强大的产业引导和资源调动能力，但在市场化程度方面，远不及民营企业的嗅觉敏锐，民营企业则首先要解决的是生存和利润问题。
事实上，产业地产对开发商的资金实力、后期招商能力的要求之高，成为实力不足的中小开发企业进入产业地产的门槛。而资本平台的缺失，也成为产业地产持续发展面临的关键问题。
开发热潮再现
10月18日，由绿地集团投资开发的海口绿地空港产业城、五源河旅游文体中心项目正式启动，绿地正将产业地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。
绿地集团董事长张玉良透露，绿地继此前与东航集团就空港产业园开发等启动战略合作后，还与菜鸟、正大等多个行业龙头企业进行了合作洽谈，希望充分整合上下游产业资源，借助与一批产业巨擘的合作及成熟产业项目的引入构筑平台模式。
据悉，绿地企业内部正深化细化产业地产模式研究，重点开展金融产业、文化产业、泛港经济、高科技产业等四大产城一体开发模式的专题研究，为产业地产开发运营提供支撑。
仍处在探索和效仿阶段的万通地产(2.91, -0.09, -3.00%)，是中国目前在业务形态和经营思路上走得最远的本土产业地产投资运营商。继携手TCL[微博]高调进军产业地产后， 万通在去年又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合。
万达的动静则更引人注目。9月22日，万达总投资额超500亿元人民币的青岛东方影都项目正式启动，产业园将以影视产业为核心，涵盖旅游、酒店、商业等多功能的大型综合性文化产业项目，成为全球投资规模的影视产业项目。
去年11月底，万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地，用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。
除了拥有得天独厚的资本、规模和品牌优势的传统房企，像张江高科(7.48, -0.07, -0.93%)、东湖高新(5.65, -0.19, -3.25%)、华夏幸福(20.86, -0.59, -2.75%)以及联动集团等产业地产商，也正在这一领域继续探索和深耕。
与此同时，传统零售商和电商也加紧了进军产业地产的步伐。据悉，国美系的北京鹏润地产控股有限公司在沉寂多年之后，正在以国美的零售业务为支点，大举进军物流地产。与国美同步，9月12日，苏宁正式对外推出了平台开放的云商战略计划，预计未来在打造的300余个苏宁广场将成为线下实体连锁开放平台的核心组成部分。
产业地产攻坚战
北京的亦庄开发区和河北的固安开发区，目前已成为较为成功的产业新城和新区的典型案例。这种“宜工、宜商、宜居”的产业新城，不仅能够有效缓解人口、交通、资源、环境方面的压力，也更有利于土地的集约化利用和产业的集群式发展，促进第三产业和区域的均衡发展，使城镇化变得更富有活力和动力。
分析认为，组团式发展的产业新城，作为工业化、城市化和农业现代化协调发展的新兴载体，在未来必将成为中国城镇化的一个重要路径。
然而，产业地产前景光明，现状却令人担忧。除了产品的快销、慢销，以及长短周期的结合外，金融如何整合成为现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。目前，工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持。产业园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台的保证和支撑很难撑到最后。因此，如何寻求强大的资本后盾成为产业地产需要攻克的难关。
据悉，由于张江的先发优势和政策的大力扶持，张江模式曾经是中国产业园区的执牛耳者。新三板、自贸区效应和对外模式输出让张江高科依然有一定的发展后劲，但市场化运作不足、产业引导中行政意识影响过强、重资产导致率不足都是潜在的隐患。以办公厂房的大规模产销而迅速扩张的联东集团，则面临着如何提升盈利水平和产业运营能力的问题。
在寻求资本支持方面，上市可以说为华夏幸福插上了资本之翼，使其迅速成长为产业新城的代表者。而大规模的外地扩张能否成功复制固安的模式还需要时间的检验，后续的产业引导、运营、服务、升级能力的提升也迫在眉睫。
业内人士分析指出，产业地产与传统商业地产的区别在于目标客户不同，商业地产的客户是商家，而产业地产面对的客户是政府与企业。产业地产在发展模式上不同于其他开发商，追求的是经济、社会资源价值化，而不是企业价值化，其在将地产与其他资源整合的基础上，更注重产业环境营造和软环境建设，以及对区域产业升级的助力。
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