[摘要] 2013年度沈阳平均土地单价3300元/平方米，同比增7.7%，平均楼面地价1601元/平方米，同比增15.35%，高于去年商品住宅同比涨幅。2013年全年，虽然皇姑、浑南新区在土地成交市场上表现抢眼，但沈阳经营性土地出让数量、面积都出现了下滑。
2013年度沈阳平均土地单价3300元/平方米，同比增7.7%，平均楼面地价1601元/平方米，同比增15.35%，高于去年商品住宅同比涨幅。2013年全年，虽然皇姑、浑南新区在土地成交市场上表现抢眼，但沈阳经营性土地出让数量、面积都出现了下滑。
沈河、和平土地均价下滑
中指研究院的数据显示，沈阳去年商品住宅平均价格，从1月的7525元涨至12月的7780元，每平方米上涨255元。从国家统计局公布的数据来看，沈阳去年商品住宅价格从4月份创下环比上涨2.1%的高点之后，就一直呈涨幅回落趋势，12月环比仅上涨0.2%，成为全年点。同比涨幅虽然从去年年初即呈上涨态势，从1月份的上涨1.3%，至12月时上涨13.2%，但主要原因是2011年受调控影响，基数较低所致。
土地转让价格涨幅相比商品住宅价格涨幅稍高，但在房地产行业人士的眼中，依然在可接受范围。
一位熟悉沈阳土地拍卖行情的房企人士周强（化名）告诉记者，7.7%这个涨幅基本还在合理范围内，沈阳的土地拍卖市场运行仍然属于比较健康的状态，并不存在大幅扩张或萎缩的情况，“沈阳土地拍卖一向比较活跃，基本上2013年，乃至包括以前，都是每周一两场的频率，属于少量、渐进型，基本很少有某个季度或者年终年初等时点集中抛售的情况。”“主要是沈阳二环以内，甚至二环到三环之间的部分区域，并没有太多可供应土地了。”周强说，因此量少也正常，“偶尔也会有一场放出超过10个地块的情况，但多半与政策性因素有关。”
与2012年相比，2013年地块价格差距明显缩小。沈河区在2012年是平均土地价格的区，但2013年让位于和平区，主要原因就是转让地块区域位置不够理想，价格大幅下降。沈河区是两年内地块项目建筑面积中商业面积都超过居住面积的区，2012年沈河区出让地块平均价格高达每平方米18151元，2013年降至10197元。由于出让面积和平均价格均大幅下降，沈河区出让金总价从85亿元也降至27.4亿元。和平区2013年地块平均价格为14185元，2013年降至11800元，但仍然超过了沈河区，土地出让金总价则从75.4亿元增至110.5亿元。东陵区、浑南新区和苏家屯区，也同样价格下降。
其他几个区的土地出让价格，则有所上升。皇姑区从2012年的4416元上升至6913元；大东区从4966元上升至5569元；于洪区从2618元上升至2950元；铁西区从2717元上升至3216元。
平均楼面价格，各区同样有涨有跌，沈河区从3233元降至2838元，皇姑区则从1879元一跃升至2495元，其各区则涨跌幅均不大。
皇姑、浑南去年表现抢眼
去年沈阳各区中，皇姑区的表现最抢眼，不论是土地出让面积、土地出让总价、土地平均价格还是平均楼面价格，都涨幅，且地块无一流拍。
一家有国资背景的房地产企业高级主管贺西（化名）告诉记者，“偶尔放出10多个地块”的情况，就发生在去年年底的和平区长白地区专场土拍上。查询和平区土地出让记录可以发现，该场土拍于2013年12月13日进行，金额和面积在去年全市土拍中均排在位。当时中海地产先后拍得先建及气象局南、滨河湾南、胜利大街东、金沙湾南4宗标地，是该场土拍上的买家。
“不过去年土地市场中表现的还是皇姑区，”贺西说，皇姑往年土地供应量一向少，去年正值拆迁，因此有很大规模土地能够出让，”另外就是皇姑地理位置好，价格也还可以。”“皇姑去年主要是进行棚户区改造，土地整理也做得比较好，供应的地块都基本上是净地，因此吸引了荣盛、华润等实力地产商的入驻，可以说开启了皇姑大品牌的序曲。”去年仅第三季度，浑南新区就拿出37宗地块转让，位列全市各区之首，其中9月份全市成功出让的18宗地块中，就有16宗来自浑南。不过，浑南地区配套设施较好的地块，大多已经花落名家，进入四季度，开发商拿地就开始更加谨慎了。
土地出让空间越来越小
即便市内五区有两区表现抢眼，沈阳土地整体成交量却呈递减趋势。数据显示，2013年1月1日至12月22日，沈阳经营性土地出让共279块，同比减少26.58%；合计面积约1448.25万平方米，减少16.96%；总建筑面积约2985.6万平方米，减少22.47%，其中居住面积约1945.94万平方米，减少13.19%。
“沈阳这几年土地和房地产市场的发展很好，也正因如此，有限的存量就会产生这样那样的问题。”周强对记者透露，“和平（去年）年底前开过一次企业座谈会，透露了年底要批量出售的消息，最后是以并不太高的价格打包出售的；浑南之前全运村用了一些经营性用地，二环以内基本没地了，二环到三环之间还剩下一小部分，三环以外市场基本公认不在考虑范围内了，仅剩的部分也因为配套现在还跟不上，开发商都不是特别看好。”周强说。
张思湘也表示，市内五区在二环以内几乎都存在可供应地块少的问题。“沈张思湘也表示，市内五区在二环以内几乎都存在可供应地块少的问题。“沈河、大东、皇姑都是如此，主要是中心区域的地块，收储整理时间长、成本高，就会带高售价，且几乎不会有太大块的地出售。”
新年房价预计稳中有升
去年11月25日，沈阳发布了《市政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产调控大幅加码。《通知》规定，非沈阳市户籍居民家庭购买住房，需提供的纳税证明或社会保险证明年限，由此前的一年以上提高到两年以上。另外，居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例将提高至65%。严厉的限购政策，使得二环之外的购房行为也面临严格控制。
从地块的成交情况来看，取消拍卖的地块开始增多，商住项目、商业综合项目用地开始更受欢迎。中海地产在去年12月一举拿下总价46亿元、总面积193万平方米的4宗地块，是罕见的大手笔。
今年以来，沈阳地块出让速度减缓，华润置地以12.34亿元拿下北塔钢材市场地块，未来也将以商业综合项目为主。
“沈阳的新房市场保有量特别大，因此预计2014年，沈阳房价不会有太大波动。”张思湘表示，沈阳目前每平方米均价六七千元的房价，同太原、西安等类似级别的城市相比“确实不高”，就更不用跟大连相比了。
一位建筑工程行业业内人士史刚（化名）此前曾向记者透露，就房屋建设成本计算，沈阳这样的二线城市，每平方米的房价都包含土地出让金、增值税、资格缴费、水泥钢筋、人力等多环节成本，基础的房屋成本就能达到3000元/平方米以上。“如果是高层还要更贵一些，另外从基础装潢到销售、广告，再加上一定毛利率，六七千元的房价也就是本钱价，甚至如果房价年度涨幅小，开发商的利润空间反而是不断被压缩的。”史刚说，“稳中小涨”或许是今年沈阳房价可能性的变化。定毛利率，六七千元的房价也就是本钱价，甚至如果房价年度涨幅小，开发商的利润空间反而是不断被压缩的。”史刚说，“稳中小涨”或许是今年沈阳房价可能性的变化。
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