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二套房停贷传言引热议 房价上涨过快调控加码难避免

第一财经日报   2014-02-07 00:00

[摘要] 近日,“二套房停贷”传言频出。究其根源,房地产市场普遍回暖,市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。

近日,“二套房停贷”传言频出。究其根源,房地产市场普遍回暖,市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。

房价上涨加重调控预期

近日,一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走,引发广泛关注。

记者在北京、上海、广州等地采访了解到,目前三地各家银行并未改变房贷政策:首套房首付三成,利率打八五折;二套房首付六成,利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均对记者表示,没有接到关于“二套房停贷”的通知。

业内人士普遍认为,“二套房停贷”传言并不靠谱。一位银行研究人员告诉记者,如果从盈利角度讲,银行可能会更倾向于利息更高的经营性贷款,但绝不会主动对二套房停贷:一方面,今年的信贷额度比去年有所增加,且年初贷款额度高,银行基本上不会惜贷;另一方面,房贷相比企业贷款风险更低,属于优质资产,银行不可能放弃。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,从政策层面上讲,目前差别化的信贷政策已经做出了提高首付比例房贷利率上浮等限制,贷款用于投机、投资的可能性较低;且二套房属于改善性需求,停贷并不符合国家保障住房改善需求的方针。

尽管如此,“二套房停贷”传言并非空穴来风。去年下半年以来,我国楼市明显回暖:国家统计局数据显示,2012年12月,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有54个,持平的有8个;二手住宅价格上涨的城市有40个,持平的有9个,延续了2012年6月以来涨多跌少态势。市场普遍认为,若房价上涨过快,楼市调控可能将进一步加码。

新年楼市看涨预期普遍增强

事实上,进入2013年以来,相较去年同期,一些城市的楼市已经量价齐升。一组组对比鲜明的数据,使市场的神经不断绷紧。

以北京为例,据链家地产统计,2013年1月(截至1月28日)北京新建商品住宅成交均价环比上涨达9.3%,纯商品住宅成交量达10032套,环比上涨2.6%,同比上涨达5.7倍。另有数据显示,今年1月上半月,北京二手住宅网签量为7940套,环比上涨6.6%,同比则大幅上涨360%。

业内人士认为,去年1月是楼市谷底,且是春节月份,成交少,基数小,今年1月不是春节,且延续了去年的上涨势头,单纯比较这组数据意义不大。但尽管如此,从去年二季度起,住宅成交量已开始回升,带动房价止跌反弹,去年下半年已经明确了复苏态势,目前楼市确实在加速回暖。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,不排除一些开发商推波助澜,有意引导甚至操控舆论,制造房价大幅上涨的氛围,加强市场的看涨预期,进而推高房价。

尽管如此,无论是一线城市还是二、三线城市,无论是开发商还是购房者,看涨预期已经形成:今年1月北京土地交易额达到205.7亿元,成为近11年以来北京土地市场的开局;作为铁杆刚需,天津某事业单位的李先生告诉记者,他已经观望半年了,预计房价还是会涨,他需要“该出手时就出手”了。

看涨预期、调控预期纠结同行

看涨预期普遍形成,政府调控这只“靴子”却迟迟没有落地,看涨预期与调控预期仍在反复博弈,纠结同行。专家普遍认为,如果房价上涨过快,信贷调控将进一步加码。

央行数据显示,截至去年年末,我国金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元,其中房地产贷款余额为12.11万亿元,占比接近20%。2012年末,我国房产开发贷款余额3万亿元,同比增长10.7%,个人购房贷款余额8.1万亿元,同比增长13.5%。

赵锡军认为,2012年货币供应充足,资金大量流入房地产领域,是房价回暖的重要原因。如果房价上涨过快,不排除政府通过严格区分二套房投资、改善属性,将二套房调控差异化,进一步限制投资需求。

天津市房地产协会副会长徐保满认为,在限购、限贷的背景下,一线城市的投资和投机需求已被极大弱化。本轮调控初期,很多刚需都处于观望状态,由于去年楼市调控并加码,看涨预期回升,被长期压抑的刚需集中出手,助推房价上涨。

徐保满认为,即使是刚需,也有很多不合理需求。“现在的年轻人,如果手中的现金够买40平方米,肯定会贷款买80平方米。年轻人盲目追求一步到位,也是助推房价上涨的一个因素,这些都可以通过更细化的信贷措施来调控。”

陈晟表示,虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大,但仍有调整空间。如果未来房价上涨过快,国家可以将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高,以达到调控目的。

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