[摘要] 2013年2月20日，新“国五条”楼市政策出台，随之而来的是各地细则落地以及步步加码的措施。历时一年，在新“国五条”及其相关细则的推动下，房地产市场发生了一系列变化，但也发生了很多问题，如多数城市房价普遍上涨、市场供求矛盾明显。
2013年2月20日，新“国五条”楼市政策出台，随之而来的是各地细则落地以及步步加码的措施。历时一年，在新“国五条”及其相关细则的推动下，房地产市场发生了一系列变化，但也发生了很多问题，如多数城市房价普遍上涨、市场供求矛盾明显。新“国五条”是否起到了其预期的作用呢？房地产市场又将走向何方？
“国五条”周岁
2013年2月20日，国务院常务工作会议出台了五项政策措施，核心内容包括完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管等多项内容，被称之为新“国五条”。其中，制定年度房价调控目标被重点强调出来。
随后，在各地出台的新“国五条”细则内容中，年度房价调控目标的条款引发关注。梳理发现，除北京和上海以保持房价稳定外，大部分城市的新建住房价格控制目标为低于城镇居民人均可支配收入增长水平。
此后的一年时间里，各地房价变化有目共睹。值得关注的是，房价变化在不同城市间也出现了分化局面。日前，国家统计局局长马建堂在答记者问时提到：“一线城市房价上涨较快的同时，去年城市的房价也出现了比较明显的分化趋势，二三线城市总体上讲上涨比较平稳，个别三四线城市特别是四线城市有的房价出现了下跌。”
而对于新“国五条”一年来的表现，亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为并不完全美好。他在接受《中国联合商报》采访时表示，新“国五条”调控一周年，房价控制目标基本落空。不仅未遏制房价上涨预期，也未稳定楼市预期，新国五条俨然“失败”。不过，新“国五条”虽然未达到实际性的降房价效果与市场调控的作用，但总体来讲，为促进楼市进入由火到热转向稳到冷的发展过程，具有一定的效力。一方面是抑制了不合理的住房需求，挤了一定的泡沫。另外一方面是为2014年房地产市场化改革争取了“过渡”时间，有利建设长效机制。因此，新“国五条”即使失败了，也不可全面否定其出台的意义。
谢逸枫认为，新“国五条”将持续到2015年，甚至持续到2020年。不仅是调控长效机制建设需要时间长，涉及机制的制度与市场化改革同样十分漫长。一方面，房价处于随时爆发上涨期，调控一旦全面放松，恐将不可控制；另外一方面是保障房建设任务重，需要大量的资金与制度完善。此外，在无新的政策取代新“国五条”前，新“国五条”很难退出，而即使调控目标完成了，但地价上涨将形成新一轮房价预期。
调控新方向
据相关资料显示，2013年整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。而去年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进。
而不少业内人士则表示，往常调控政策中常用到的限购、限贷等行政化手段终将被市场化手段取代。
为此，中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞在接受媒体采访时表示，现在的房地产调控已经到了一个新的路口。他说：“房地产以往十年的宏观调控基本不成功，目标以调控房价为主，但是房价照涨不误，而且超出人们的预期，说明政策调控方向不正确。现在新一届政府没有进一步严格调控的动作，而且也没有进一步强调控制房价。”其中，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
谢逸枫指出，中央新的调控政策方向主要是围绕土地制度改革、房地产税立法、金融体制改革、不动产登记制度、个人住房系统城市联网等涉长效机制的制度完善。同时加快房地产市场化的改革，建市场双轨制与住房保障制度及住房保障体系。而地方政府新的调控主要集中在七个方面，一是限购；二是二套房贷首付与利率调整加码；三是加强市场监管；四是住房保障公租房与廉租房并轨，加大共有产权房供应；五是住宅用地的土地供应比例提高；六是不排除限价、限售、限签政策退出或者调整；七是房产税接着试点；而个税20%政策则避重就轻。因此，地方政府新的调控更多是微调，中央政府新的调控则是改革与长效机制建设。
谢逸枫认为：“相对2013年大幅度的上涨，2014年房价涨幅会下滑，但房价总体上仍稳中有涨。一方面是货币超过继续持续，房市超过股市。另外一方面是地价上涨的势头不改，房企不缺钱，下降动力不足。三是一二线城市供不应求局面未彻底改变，难言下降。毫无疑问，在调控不放松与房贷收紧及市场总体供应加大等经济环境不利的背景下，2014年房价将告别暴涨，进入合理的稳定上涨区间。”
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