[摘要] 著名金融专家及国际投资银行家、香港证券专业学院专业委员温天纳做客证券时报网财苑社区时指出，土地改革将为农业发展带来土地变革机遇，同时，对内地房地产而言，理论上有望增加土地供应，有助于市场化的发展
人大政协两会将在三月召开，政策对内房是松是紧? 届时方向将更为明朗？ 著名金融专家及国际投资银行家、香港证券专业学院专业委员温天纳做客证券时报网财苑社区时指出，土地改革将为农业发展带来土地变革机遇，同时，对内地房地产而言，理论上有望增加土地供应，有助于市场化的发展
房地产市场作为固定资产投资虽然对经济有若干稳定作用，但是当中带来的结构性问题与信贷泡沫等等后遗症甚多。过去的几年，中国一直希望以刺激内部消费拉动经济增长，当中最为突出的行业肯定是房地产。不过问题却同步出现，内地各行各业均面对产能过剩的情况，为何祇有房地产成为逆市奇葩?内地房地产是产能最为过剩的行业之一，房价与收入比例已经疯狂地超越国际合理水平，高处不胜寒，下一步将如何?
以目前的形势判断，温天观众认为应先参考去年十八届三中全会《决定》中土地制度改革方面的内容。土地制度改革涉及房地产市场，也涉及农业
。改革的深化将对内地农村和农业的发展也将产生深远的影响，农村建设用地流转将为农业发展带来土地变革机遇。但政策的影响将会是较长远的，得益的板块在短期内也难以明显改善
不过，土地改革始终有利提升土地使用效率，保障国家粮食安全。对于农产品(000061,股吧)下游产业链来说，将面对更为稳定的市场环境。土地流转有利改善经营的规模，产生规模效应，将较为利好农作物种植类企业的表现。参考内地数据，内地农村每户只经营约0.45公顷农地，大幅小于美洲、澳洲、欧洲的经营规模，甚至不如日本、韩国，以及台湾地区。农地多余分散经营，不单止影响土地资源的运用，也限制了农业机械化的发展。
农业机械板块理论上也是“土改”的受益者，目前由于下游农民需求极为分散，实在限制了中国农机行业进一步的发展
。近年，随着内地农机合作社和农机大户在农业机械消费市场中占比的提升，农业机械行业已经显现出高端化、大型化的趋势。
最后，养殖企业也将受益于农村土地流转和居民加速的转移。畜牧养殖企业十分依赖土地，行业对土地需求极大。养殖用地在内地农业用地分类中被划归为“其他农用地”，主要位于农村集体土地中，农村集体土地流转加快，有利养殖企业较易获得发展用地，畜牧养殖业有望受益。
农村综改意见中的突破在于建设用地市场的发展，在实质层面确立了未来建设用地市场“依托国有，发展集体”的方式。此外，在提及土地交易市场的规则建设和平台完善上，提出“建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等逐步纳入城乡统一的土地交易市场”，为新增建设用地指标与增减挂钩指标同权流通留下空间，有望启动建设用地指标的全流通。建设用地指标供应在未来将趋于多元化，土地供应有望较为稳定。
农村综改意见主要在今明两年实施，将影响未来地产市场和城市的布局。对内地房地产而言，理论上有望增加土地供应，有助于市场化的发展。对城市发展布局而言，相关政策有利于土地的集约化利用，城市人口将进一步聚集，而房地产市场也将进一步集中。
不过，由于目前内地房地产行业需求看似开始减弱，调控政策似有若无，国家整体土地政策暗示了在未来数年土地供应有能大量增加，对内地房地产行业偏向负面。
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