[摘要] 作为二线城市的代表，沈阳商业地产正迎来新一轮发展热潮。2014年，沈阳商业地产依然是亮点不断，新一轮的发展越发显得热闹异常。
住宅市场调控不止，商业地产升温明显。2013年，沈阳甲级写字楼市场新增供应加大，写字间销售呈上升趋势，多家百货和购物中心在沈开业，君悦酒店、香格里拉大酒店等高端酒店相继开业。各大品牌房企纷纷驻足商业地产，商业地产项目纷纷发力使得沈阳商业地产亮点闪现。作为二线城市的代表，沈阳商业地产正迎来新一轮发展热潮。2014年，沈阳商业地产依然是亮点不断，新一轮的发展越发显得热闹异常。
沈阳写字楼供应高峰来临
2014年沈阳商业地产的热潮将如惯性般继续向前，商业市场依旧火热。2013年，茂业中心·金廊壹号、沈阳新地中心、朗勤·泰元中心等甲级写字楼均已进入现房交付阶段，写字楼新增供应加大。2014年，一批甲级写字楼也将集中入市，写字楼供应高峰来临。
金廊沿线，位于青年大街与文化路交汇地段的沈阳嘉里中心企业广场今年8月将交付使用，面积360平方米，只售不租，均价2.2万元/平方米；市府恒隆广场超高层写字楼部分，预计在2014年底或2015年初进入交付阶段；位于辽宁电视台旁的华航财富广场项目写字间已开始销售，面积300平方米，均价2万元/平方米（精装修），今年6月交付使用；夏宫城市广场·企业中心超甲级写字楼目前进入销售阶段，写字间只售不租，均价1.9万元/平方米，交付日期为2015年6月。
太原街区域，宏运中心项目目前处于前期蓄客和宣传阶段，写字间面积区间为50-200平方米，价格待定，有望在今年入住；西塔的首尔广场项目商业部分为地下一层到地上六层，六层以上为写字楼，目前处于宣传蓄客阶段。此外，位于北站区域的环球金融中心项目、位于铁西的唐轩中心项目、三好街的同方广场项目、长白地区的浑河万科中心等写字楼今年也将进入交付阶段，位于皇姑的中粮广场写字楼也有望在2014年面市。
国际知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行今年公布的数据显示，进入2014年，沈阳优质办公楼市场将迎来新增供应的快速释放，随着位于金廊沿线的一批优质办公楼项目陆续竣工，将为市场及开发商同时带来较大压力。本季度，众多优质项目开始预租或预售。仲量联行预测，新增供应的增加将推高优质办公楼市场整体空置率，与此同时，市场租金受到供应方面的压力，将有小幅下滑。“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容，市场格局正在发生改变。”仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚称，沈阳办公楼市场需求仍然保持稳定的增长态势。预计随着2014年市场供应的放量，沈阳优质办公楼整体空置率和租金将面临更大供应层面的压力。
中国商业地产服务机构RET睿意德商业地产研究中心调查数据显示，2014年沈阳销售型甲级写字楼主要集中在金廊板块，新品上市时间主要集中在6、7月份，总供应量约32万平方米。
国际知名房地产顾问公司DTZ戴德梁行今年发布的报告也显示，今年沈阳新增甲级写字楼面积均会超过20万平方米，届时空置率有望上升，同时竞争压力使得业主主动涨价的空间十分有限，租金将面临较强下行压力。
从租金上看，沈城写字楼租金一直保持稳定上扬态势。DTZ戴德梁行的数据显示，五里河区域的甲级写字楼平均租金目前达到每月每平方米199.41元，领跑沈阳甲级写字楼市场，北站区域的甲级写字楼平均租金达到每月每平方米177.38元。
而在未来，沈阳还有裕景中心、华强商业金融中心、宝能环球金融中心、中海广场、福佳国际金融中心等在建写字楼项目将陆续上市。这些标准的写字楼将进一步引领高端写字楼市场，对于沈阳整体写字楼的服务水平和档次都有一定的促动和提升作用。而沈城甲级写字楼市场供不应求现象将不复存在，市场竞争将愈趋激烈。
商业地产存量进一步提高
DTZ戴德梁行数据显示，截至2013年，沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米，2013年新开业商场供应面积累计超过85万平方米，新开业的大型商场数量超过7个，使沈阳商业地产存量进一步提高。新增供应弥补原有商业空白的同时也给传统的商业带来了更大的冲击，中街商圈和太原街商圈作为沈阳两大传统市级商圈，其地位正在受其他区域挑战，金廊五里河及浑南奥体商圈作为沈阳市重点打造的区域，众多知名开发商的进入较快地提升了区域商业价值，未来将成为发展潜力的商业区。
2014年，购物中心和百货类业态中，兴隆入驻太原街商圈，将打造近12万平方米的商业综合体，暂定名为太原街兴隆大家庭，今年将开门纳客。太原街兴隆大家庭将延续中街兴隆大家庭的模式，定位为中高端超级购物城；位于金廊北陵大街的由乐天集团打造的乐天百货和乐天影院将于今年5月开业；位于青年大街科学宫北侧的沈阳友谊时代广场商业综合体项目，有消息称其商场部分计划今年开业。
沈阳商务区向青年大街转移
酒店类业态中，2013年，君悦酒店、香格里拉大酒店、沈阳万达文华酒店、沈阳新都绿城喜来登酒店相继开业，索菲特接手喜来登，沈城高端酒店云集，全球10大酒店品牌沈阳已有7个。DTZ戴德梁行数据显示，从星级酒店的发展可以看到，在近十年只有5家五星级酒店供应的前提下，随着全运会的召开，2013年新增的五星级酒店数量达到了7家(含2013年新挂牌五星级酒店)。未来预计还将有12家五星级酒店的2630间客房在3-5年内投入市场。国际知名酒店的相继开业，提升沈阳商务环境的同时也给市民带来了更多可以体验的好去处，然而对于原有的酒店来说，无论在价格上还是在入住率上都有着强有力的冲击，2013年沈阳市五星级酒店的平均入住率为62%，DTZ戴德梁行预计今年五星级酒店的平均入住率将下降5-10个百分点，但是由于新开酒店价格的提升作用，平均价格将上涨3-5个百分点，酒店分布将由分散的城市商圈向青年大街沿线转移，这也将影响未来城市商务区域发展的方向。
在近期RET睿意德关于中国商业地产40强城市的报告中显示，沈阳仅次于上海、北京，位居中国商业地产十强城市的第三位，超过成都、广州、深圳、杭州、南京、武汉、西安等一、二线城市，成为中国商业地产最发达的城市之一。RET睿意德沈阳公司总经理梁炜骅称，沈阳商业地产处于发展上升期，未来沈阳商业地产依旧有较大的发展空间。沈阳商业地产的发展成为广大投资者和开发商关注的焦点，沈阳的经济发展水平和零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟。在城市规模加速扩容，城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张的背景下，沈阳城市的商业物业会逐步被吸纳消化，并且有更多的潜力机会。
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