[摘要] 继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象，多地房企为应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，当前，包括北京、南京、广州等城市在内的部分房企，纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为，该做法在一定程度上有助于刺激楼市销量，但实际上暗含的风险并不小。
继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象，多地房企为应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，当前，包括北京、南京、广州等城市在内的部分房企，纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为，该做法在一定程度上有助于刺激楼市销量，但实际上暗含的风险并不小。
楼市成交低迷 市场再现“垫首付”
近日，在银行信贷紧缩、楼市走向不明朗等多重因素的影响下，商品房成交量普遍下跌。
成交持续低迷，传统的三月楼市“小阳春”也未如期而至。为了刺激销量，不少房企加入了“降价”大军，在广州，据经纬行研究中心抽查广州在售34个楼盘当中，降价楼盘14个，比例高达41%。
在本轮降价促销潮中，除明折暗扣、送面积、送装修、送物业费等促销手段外，“垫首付”一词又再次出现在人们的视线。公开资料显示，包括杭州的中天官河锦庭、天虹香榭里、沈阳的格林常青藤以及广州雅居乐、天健等开发商旗下部分项目，均推出了“垫首付”活动。
3月8日，保利旗下广州三个项目高调宣布实施“分期首付”优惠活动，随后又在此基础上推出“免契税”作为配合房展会的活动。不久，天健上城跟风推出四套“零首付”房子吸引置业者。事实上，祈福集团旗下包括祈福名都、祈福万景峰等项目，早就因“垫首付”的方式而备受争议。
对此，业内人士普遍认为，是开发商为了应对楼市政策、银行信贷紧缩而推出的刺激市场、套取资金的策略。广州房地产资深分析师肖文晓表示，“垫首付”一般出现在市道不好或者成交量低迷的时期。“而对于广州来说，今年较为特殊的则是‘双合同’的盛行，这无形中增加了首付的金额，提高了购房的门槛。因而‘垫首付’这个卖点在今年广州市场尤为吃香。”
“这种营销策略跟开发商自身有关。”肖文晓续指，“像祈福集团每年都会推出此种方式来进行促销，而其他开发商则会根据销售情况来进行调整。”
“一般只有资金充足的开发商才会推出这种营销策略。”合富辉煌首席市场分析师龙斌则表示。
噱头大于实质 业内指背后风险高
事实上，纵观国内房地产历史，“垫首付”这种营销策略并非新鲜事。早在七八年前，该手段便在广州流行一时，当时甚至有些楼盘推出了“零首付”来吸引购房者。业内人士分析指，该类手段实际上往往是“噱头大于实质”。
同时，也有案例表明，“垫首付”或者“分期付款”，是开发商与购房人的另外一种借款关系，如果合作银行不知情或者合同造假，将有可能会被金融机构认定为骗贷。
开发商“垫首付”，意味着将部分原本不具备购房能力的购房者，提前推向了市场。但是这种方式给予的还款期限相对于普通银行借贷期来说比较短，需要购房者在短时间内偿还剩余房款给开发商，对于买家的资金压力实际上并没有起到太多缓解的作用。
“目前楼市尚未回暖，开发商自身也不自信，选择‘垫首付’这种促销手段实属下策。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文直言，“‘垫首付’的营销策略风险并不小。”
他续指，实际上当年美国的次贷危机正是由于首付过低所致。资料显示，正是基于此，央行在2001年便做出了“严禁零首付个人住房贷款”的规定。而随后几年，银监会也多次叫停“零首付”或者“低首付”的违规现象。（新华房产调查记者 彭浣鋆 卢永城）
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