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专家称房产税是财政支柱 但全面征收暂不可行

新华日报   2014-04-11 10:33

[摘要] 目前房地产开发环节税费混杂,减费去费将十分重要;同时,流通环节的税费过高会影响市场活跃度,但缺乏针对房产持有环节的税收又会变相鼓励“囤房”等投机行为,造成整体市场过热等,“总之,整体房地产税收体系亟待完善。”

房地产税,不等于房产税

“加快房地产税立法并适时推进改革”,值得注意的是,这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此,“十二五”规划中也明确,“要研究推进房地产税改革”。二者“房地产税”的表述相一致。

此前上海、重庆试点征收房产税引起社会广泛关注,但需要厘清的是,房地产税和房产税是两个概念。房地产税是一个体系,是指与房地产直接相关的一系列税种,包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等,而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种,属财产税。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析认为,三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革,意味着对包括房产税在内的整体房地产税收体系的调整和改革。

“目前的房价负担了多少税负?”中国社科院财贸所研究员杨志勇说,“根据调查,购买商品房自住的群体承担的税负最重。”据介绍,与房地产相关的5大税种:房产税(对城镇的经营性房屋征收)、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税10年来增长迅速。这5种税从2003年的900多亿元,上升到2012年的1.01万亿元,增长1022%。5个税种收入合计占税收收入的比重,从2003年的4.5%,提高至2012年的10.1%。

“从我国目前的房地产税制来看,总体税负较重,尤其是开发环节,收费也较多,存在重复征税,所以房产税改革应该是建立在厘清整个房地产税制的基础上,它包括一些税种的合并,有增税也有减税,而不是凭空增加一种税。”杨志勇说。

顾云昌也指出,目前房地产开发环节税费混杂,减费去费将十分重要;同时,流通环节的税费过高会影响市场活跃度,但缺乏针对房产持有环节的税收又会变相鼓励“囤房”等投机行为,造成整体市场过热等,“总之,整体房地产税收体系亟待完善。”

以立法主导代替行政主导

自房地产税改革破题以来,与之相关的讨论一直不绝于耳。

中国房地产学会副会长、亚太城市发展研究会秘书长卞洪登说,《决定》中房地产税的改革提出要“加快立法”,是对这些热烈讨论的回应,体现了“依法行政”的要求。“房产税不经过人大立法通过,总依靠行政性法规是不恰当的。”

《决定》不仅在“深化财税体制改革”部分特别提及房地产税,而且在“加强社会主义民主政治制度建设”部分提出“落实税收法定原则”。中国财税法学研究会会长刘剑文指出,目前推进房产税的阻力是社会没有形成关于房产税正当性、合法性的共识,这体现了房产税立法的意义。

当前居民房产保有量越来越大,出现了利益固化的问题。“由少数人来制定影响多数人利益的政策,已经行不通了。推行房产税不能再靠行政主导,而要靠立法主导,用一部反映多数人意志的法律来体现社会在房产税问题上的‘公约数’,化解矛盾、消解纠纷”,刘剑文认为,“房产税这个税种力图实现‘结果公平’,但征收过程也必须符合‘程序公平’才行。”

应该看到,房产税是房地产税中一个与普通百姓紧密相关的税种。刘剑文指出,具体到房产税,这是一个直接税,通过加快立法可以推进改革的进程,立法过程也是形成共识的过程,可以增强改革认同,减少改革阻力,协调社会各方的关系。

事实上,越来越多的业内人士认为,房地产税改革,尤其是房产税改革已不仅是一项税收政策的调整,而且是一项公共政策,需要政府和百姓的良性互动,应该有一个通道将利益各方的合理诉求送入决策的层面。

房产税不会每套都收

房产税改革的提出可以追溯到2003年,一些业内人士认为,在经历了长达十年的酝酿、两年多的试点,房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围,目前房产税改革已经做了大量的准备,下一步出台的扩围方案将会更加完善。

从上海、重庆房产税试点来看,房产税目前还仅限增量即新购相关房产,存量即本就拥有的房产不在征收范围内。再加上现在住房信息系统还不配套,业内人士多认为,短期内房产税可能还主要针对增量住房,其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。但是从长远来看,肯定会涉及存量多套房。

“我支持把存量房纳入房产税征收范围”,刘剑文说,“如果一些人手上有五六套房,征税的时候又要回避这个‘存量’,那房产税还怎么发挥缓解分配不公的作用呢?重庆、上海两地试点的时候可以不考虑存量房问题,而立法意味着推向,怎样处理存量房就必须面对。”

在中原地产首席分析师张大伟看来,一旦房产税试点增加、范围扩大,对多套房拥有者的心理影响将非常大,也可能给部分市场带来一定的存量供给,“增加持有环节税费,可能短期有利于挤压出目前市场的存量闲置房源,有利于市场的流通。”

北京大学城市与环境学院教授满燕云提出,房产税的定位是地方税,在公平合理的前提下,不一定所有地方试点方案都一样,扩围方案也不一定完全遵循上海、重庆的版本,重要的是如何与地方财政体系衔接,如何切入。

在一些专家看来,目前仍有一些因素可能会影响到房产税“落地生根”。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,开征房产税首先要理顺房地产的产权产地管理,“很多房子目前没有在房产局登记;即使全都登记了,房产局管理的也不是所有房子,像军产房、央产房、小产权房等都没在房产局管辖范围内。”

“征收房产税,需要居民住房信息联网、不动产登记、官员财产公示、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看,我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。”刘剑文坦言。

虽然房产税从增量过渡到存量是应有之义,但业内专家几乎一致认为房产税不会每套都收,而是针对大户型或多套房。未来政府对于房地产走市场化的态度将是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”

 

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