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房价下行确立 楼市趋向回归

红网   2014-05-09 05:15

[摘要] 自北京、上海和广州出现楼盘降价后,深圳也有多个楼盘加入降价队伍。4月底至今深圳保利生态域、昊海君悦、远洋新干线、宝能悦澜山、鹏达摩尔城等项目出现降价,降价幅度从11%-29%不等。

自北京、上海和广州出现楼盘降价后,深圳也有多个楼盘加入降价队伍。4月底至今深圳保利生态域、昊海君悦、远洋新干线、宝能悦澜山、鹏达摩尔城等项目出现降价,降价幅度从11%-29%不等。(5月8日《21世纪经济报道》)

如果说北京楼盘降价只是释放出一线城市房价下行的信号,那么深圳加入降价,则标志着一线城市房价下行的确立。一直以来,北上广深四大城市的房价以“坚挺”著称,过去的十年中,不但涨势凶猛,而且带动了一大批二三线城市房价的上涨。几乎没有人怀疑过四大城市房价上涨的合理性。然而没有只涨不跌的市场,四大城市的房价终于终止了涨势,开始了回调。

四大城市房价全部下跌,意味着中国楼市结束了十年的非理性繁荣和房价的疯狂上涨,开始趋向回归。目前而言,对于这次房价回归,有两个比较流行的认识。一种观点认为房价会出现断崖式下跌,中国楼市开始崩盘。另一种观点认为这只是房价的一个小幅调整,房价整体上涨趋势不会因调整而减弱。笔者以为前一种观点是不负责任的危崖耸听,后一种观点则过于乐观。

从表面上看,本次房价下跌是房地产资金紧张引起的,但究其本质还是源于市场的供需失调。就有效需求而言,无论在一二线城市,还是三四线城市,房子的供给都大于需求。一二线城市纵然吸引了大量外地人口,但是这些人的个人收入和资信等级严重限制了他们的购买力,房子之于他们不过镜花水月而已。三四线城市大多都是人口流出地,对商品房的需求自然在下降,而当地政府的土地财政则刺激商品房供给不断增加,供需失调自不待言。

诚然,从需求的时间维度看,由于新型城镇化的推进,商品房的潜在需求很大。但是这种潜在需求转化为有效需求既需要时间,也需要收入分配改革取得成效。在分析房价时,用未来潜在需求代替现在的有效需求,作为房价的支撑因素,是自欺也在欺人。正是由于各类金融机构认识到房地产供需失衡问题的严重性,风险意识增强,才收紧了对房地产的各类融资,加上信贷收紧和美国QE规模缩小,开发商资金紧张局面显现,不得不以价换量缓解资金饥渴。

认为房价出现断崖式下跌,一是没有看到支撑房价的潜在需求,二是忽视了政府尤其地方政府对楼市的积极态度,主观臆断房价会一跌千丈。认为本次房价下跌只是微调,则既没有看到促使本次房价下调的市场内在力量,也忽略了潜在需求转化为现实有效需求的时间因素和收入条件。

不同于以往历次的房价回归,这次房价回归没有任何政府调控因素,而是房地产市场上各类主体理性选择的结果。潜在需求者、开发商、金融机构、政府等各方力量的博弈,决定了本次房价回归既不会是断崖式下跌,也不会是小幅调整,必然是一个平缓的较大幅度回调。

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