[摘要] 编者按：国家统计局18日公布的70个大中城市房价指数显示，房价未上涨城市个数达到2013年以来最高值，调控效果进一步显现。种种迹象显示，房地产市场正在降温，而多个地方政府此前已经悄然布局，力挽房地产市场的颓势，楼市拐点论再次成为舆论的焦点。
编者按：国家统计局18日公布的70个大中城市房价指数显示，房价未上涨城市个数达到2013年以来值，调控效果进一步显现。种种迹象显示，房地产市场正在降温，而多个地方政府此前已经悄然布局，力挽房地产市场的颓势，楼市拐点论再次成为舆论的焦点。
但降价就是楼市“崩盘”的预兆吗？正常的市场，难免会有价格、数量上的波动，本期策划，我们将和大家一起讨论一下在风声四起之时，房地产市场到底拐不拐？
【数说市场】楼市周期调整开始定向宽松或可期
国家统计局昨日公布的70个大中城市房价指数显示，房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。
新建商品住宅价格环比上涨的44个城市中，涨幅比3月份回落的城市有31个，比3月份增加了3个；涨幅为0.4%，比3月份回落了0.2个百分点。70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。其中，新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比3月份收窄0.2个百分点；二手住宅价格环比综合平均涨幅为0.2%，与3月份相同。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，趋势明确，可以宣布楼市开始周期性调整了。本次出现调整的主要原因有两点，首先是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；其次是总体楼市供应告别短缺，三、四线城市出现供应过剩。
链家地产市场研究部张旭也认为，从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月份，70大中城市房价下调却出现大幅度升级。目前的市场状态类似2011年下行周期初级阶段，而不同的是，2011年作用于市场的主要下行力量是限购政策，而今年影响因素更多且偏重基础政策和市场关系，如持续收紧的信贷，不动产登记制度、税费环境以及市场供需关系。
近期比较引人注目的央行住房金融服务专题座谈会，提出了五项住房金融政策，被认为是金融领域对房地产行业松动的一个信号。但是从内容看，比较重要的两点一是再次重申对于首套自住商品房的满足，二是要求商业银行合理确定首套房贷利率水平。张旭认为，从目前的信贷市场看，持续收紧的信贷环境对于首套刚需的影响较大，而这些基本都是合理购房需求。
“因此，定向宽松会出现，但基于提振房地产市场角度采取的较为宏观的政策放松暂时还不会出现，也不排除政策对非刚需购房群体或其他市场主体继续从严的可能。”张旭告诉《证券日报》记者，4月以后，在首套自住商品房方面的放松或使得一部分需求回归市场，但房地产行业今年内的整体的下行趋势将仍然持续。
对此，张大伟表示了相似的意见，他说，周期性调整趋势已经明确。从市场政策看，因为土地市场出现降温，各地救市的政策频繁出台，包括央行也提及保护购房贷款，但除非出台大规模降准等政策，否则资金收紧压力下的房地产调整的趋势很难出现变化。
不只是房地产业内人士认为针对市场的定向宽松或可期待，经济学家也认为这种宽松为时不远。
瑞银中国区首席经济学家汪涛及经济学家胡志鹏发表研究报告称，未来两年，房地产持续大幅下滑是中国经济的风险。决策层将放松房地产调控，甚至全面放松货币及信贷政策。
瑞银已经越来越担心房地产面临拐点。“过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，而支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企。”瑞银“几乎肯定”政府将采取措施缓和房地产下行的影响，包括放松调控、甚至全面放松货币及信贷政策。
【数说成本】房企海外融资成本普遍增加到7%以上
中原地产研究中心统计数据显示，5月合计有多家房企12次发布海外融资计划，合计融资额度为45.9亿美元。
今年前4月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再叠加最近美元强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大。虽然5月来，融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨。
其次，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企特别是有海外融资渠道的房企，更加积极的储备资金。
人民币持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。
虽然最近股市对房地产部分放开融资，但因为个别区域信贷违约的出现，整体房地产资金面依然趋紧。从春节过后这两个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。
房企融资等压力将加大，人民币贬值将对资产价格出现冲击。而美国退出QE也会明显增加房企海外融资的难度。
相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。
【一家之言】不要对定向调控期望太高
所谓定向调控，就是说有针对性有目的地进行调控，其实，也就是现在常说的房地产的分类调控。
已连续四年对外“张榜”的住房用地供应计划，今年将暂停对外发布，改由地方自行公布各省供地计划。至此，房地产分类调控迈出了关键一步，从另外一个层面上来说，在房地产调控这件事上，地方政府的话语权将加强。
所谓分类调控，也就是尽可能的因地制宜，那么，这是房地产市场的灵药吗？有观点认为，中央和地方政府存在利益博弈，其前提上是对地方政府的不信任。中国是一个大国，分层次管理应该是管理体制的正常权利结构，既然房地产市场是地区性的市场，那把房地产市场交给地方政府来管理则是顺理成章。
今年两会期间，国务院总理李克强在答记者问时明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路就已经敲定。
此后，房地产调控需要因地制宜的声音越来越高。部分地方政府已经根据市场实际状况做出了部分售卖政策的调整，或者是放松限购政策，或者是在税收信贷上有所支持，不过，这都是原有政策的延续，并没有太多新意，而土地供给的自行决定，则是从源头上开启了房地产分类调控。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，市场分化明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，而三、四线城市成交趋于冷淡，房价开始阴跌。中原地产市场研究总监张大伟认为，市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一、二线城市相对集中了较多的资源，而人口密集，住宅需求旺盛，新增供给和存量流转相对短缺，所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下，分类调控因地制宜进行调控是很有必要的。
不过，不要对定向调控抱有太高期望。
毋庸置疑，地方政府对当地房地产市场的运行情况最为了解，只要有心，便能看穿市场究竟是虚火渐退还是步入寒冬，究竟是量价齐跌还是平价走量。
不过，关键的点也在这里，房地产市场的运行状况与地方政府经济发展关系密切，部分依靠土地财政的政府会否因此积极推地，松动现有政策，鼓励信贷政策，这些都未可知。
所以，分类调控，地方政府对具体行动进行定量，但仍旧需要中央相关部委先定性，然后地方政府才有可能按照既定方向前进。
5月上半月实力房企仅购入一宗土地
中原地产研究部统计数据显示，销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，去年5月拿地高达455.8亿元，而今年5月前半月，20强房企，除万达12亿拿下东莞虎门镇博涌社区一块11万平米的地块外，其他19家房企截至5月15日，在土地市场没有任何动作。
从月度变化看，4月单月，20大房企仅拿地142.23亿元，在2013年4月全月拿地额则达到了291亿元。
从2014年前4月土地市场情况看，标杆房企明显出现愈加谨慎的态度，连续四月减少拿地额度，其中一月达到了单月高点，600.99亿元，随后连续多月下调，2月拿地额为325.62亿元，3月萎缩到254.54亿元，4月更是下调到142.23亿元，5月预计将低于100亿元，标杆房企对市场愈加谨慎。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，出现标杆房企拿地减缓的主要原因有几点，首先，房价上涨幅度放缓，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年已经出现了楼市分化逐渐蔓延到了一、二线城市。
从春节过后这几个月时间看，当前房企与客户群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
整体市场出现降温，中原地产研究部统计数据显示，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放动能已明显减弱。117家房企的合计净利润为96.49亿，相比2013年同期的127.36亿，出现了明显下调，下调幅度达到了27%。
在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。
市场寒风劲吹 逼大型房企走信托渠道融资
市场寒风劲吹，房企一方面面临资金之困，而另一方面，融资环境也越来越艰难。
虽然日前央行要求银行不能停贷，但主要针对个人房贷，而开发贷依旧在严格控制当中。更重要的是，面对当前的市场环境，金融机构对于来自房地产业的融资需求也越来越谨慎。实力雄厚的大型房企也很难在银行融资，转投信托等其他金融机构怀抱。
房企偏爱信托融资实为无奈之举
据用益信托工作室统计数据显示，截止到5月16日，今年以来。房地产信托共成立419个，规模为876.5亿元，平均年限是1.84年，平均率是9.73%。2013年同期，房地产信托共成立329个，规模为903.8亿元，平均年限是1.99年，平均率是9.70%。
相较而言，今年的房地产信托数量明显上升，但规模却大幅下降，而且平均年限缩短，平均率下降。
用益信托研究员帅国让表示，这表明信托公司对于房地产项目也比较谨慎，一般期限长，不确定性风险较大。而且数量增多，但是规模减少说明募集资金越来越困难。他还预计，未来一段时间内房地产信托融资规模会有一定的下滑，预期会小幅回升。
不仅如此，据用益信托研究员透露，通过信托融资的大型房企明显增多。
通过地产信托产品统计发现，万科、恒大地产、绿地等大型房地产企业借道信托融资越来越多，成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，据不完全统计，三家房企合计信托融资已经达到73.5亿元。
恒大集团及其各地子公司已向包括中融信托、平安信托、外贸信托等不少于9家的信托公司通过不少于13款产品合计募资超50亿元。绿地集团今年来也已向建信信托、五矿信托、交银信托通过贷款类或权益投资信托募资超16亿元。日前，万科也发布公告称，为满足公司东莞长安万科中心项目开发的需要，向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币7.5亿元，借款期限2年。
而这还不包括未公开或未公开融资规模的数据，实际募资金额只会更多。
业内研究员表示，房地产信托一直是银行房地产开发贷的良好替代品，但房企需为之付出更高的成本，所以此前大型房企很少会通过信托融资，基本上都是发债或者上市再融资，以及银行的开发贷。在目前的环境下，为了实现资金快速周转，不得不借助信托渠道。
信托渠道也将受限
受市场环境的影响，房地产业的不确定性因素增多，银行对开发贷的总额及批贷条件也越来越严格，促使房企融资转向信托等渠道。但近日，从监管层的态度来看，这些渠道也将受限。
据了解，目前大银行的开发贷占比一般在8%左右，部分中小商业银行该项业务的占比大概达10%多一点，占比不高。
4月底，央行发布的《2014年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比去年末高2个百分点。地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。
从多家银行披露的2013年年报中可以看出，银行对于房地产项目基本持谨慎态度。多数银行在年报均有，“房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目”等表述。
工商银行2013年年报的数据显示，2013年房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%。工行方面称“主要是本行继续对房地产业实施严格限额管理的结果”。交通银行2013年年报也写到，要加强“对房地产贷款实行比例控制，强化开发企业名单制管理和抵质押占比提升管理”。
与之对应，自2012年下半年以来，我国房地产信托规模无论是存量还是增量都稳步上升。据信托业协会数据，去年房地产信托新增项目金额达6848亿元，一反2012年的颓势，大涨116.49%，而信托总的新增项目金额增速为32.36%。
但近期监管层正在就银行间的非标准化债权（非标）业务重点关注，业内人士分析称，接下来其或将对非标类业务采取更加严厉的监管措施。
据市场机构的预计，去年底非标资产总规模或在10万亿左右。
银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业，其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度。
研究员表示，一直以来，信托公司、券商资管、基金子公司等在非标业务中扮演“通道”角色，这意味着房地产企业通过信托等渠道融资也越来越难。
央行发声未提开发贷房企愁眉仍难展
由于担忧房地产业的急速下滑会造成过强的连锁反应，日前监管层开始出手。
据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年5月上旬，北京住宅新房网签量为1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增长24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量为近四年同期的位；5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。
在一线城市的住房成交量也大幅下降后，金融监管层终于抛出了被认为是稳定楼市的重要措施。日前，央行和银监会召集各银行负责人，要求提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
在央行的指导下，金融监管部门要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
此举被分析人士认为是金融监管层开始稳定楼市的信号。但其中并没有包括开发贷，房企依然愁眉难展。
光耀地产、绿地中国等大型房企陷资金困境
从光耀地产的“破产危机”到绿城集团的股权转让风波，大型房企相继陷入资金之困。
光耀地产濒临“破产”
5月6日晚，微博上传出有关“中国百强房企产业--光耀地产因多个楼盘交付不了，公司目前面临倒闭”的消息后，一石激起千层浪。
5月8日，光耀地产董事长郭耀名接受媒体采访时坦承公司目前的确面临资金链危机，并宣称：“公司净资产达90亿元，目前只需3亿~5亿元就能脱困。只要能解决问题，愿意接受一切企业的收购。”至此，各种关于光耀地产资金链危机，多个楼盘项目无法交房的传闻被得到证实。
但雪上加霜的是，据人民法院官网披露的信息显示，光耀地产因违法财务报告制度被两次列入失信被执行人名单。违约事件分别为6000万元和1亿元的两笔贷款本金和利息，截至目前均已，执行法院为广东省揭阳市中级人民法院。
由于被列入失信名单，金融机构纷纷表示，已将光耀地产列入“内部黑名单”，不予以融资需求，不增加授信额度。
一位业内人士表示，3亿元—5亿元，这对于昔日的光耀地产来说，并不是一个很难融到的资金量，但如今这家百强房企恰恰就要倒在这里。
资料显示，光耀地产成立于2002年，涉足建筑、物业、金融、教育等多个领域。2009年，光耀地产开始大范围扩张，项目版图围绕珠三角、长三角、环渤海三大经济圈逐步展开。截至目前，光耀地产项目已逐步拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等多地市场。
光耀地产是今年被市场寒风吹倒的家百强房企。
市场持续下行，导致市场观望，业主不买房，房企的销售和资金回笼面临艰难的市场环境。光耀地产的资金困境并不是个例，而只是大型房企中的一个典型代表。
绿城中国再行“以股换钱”
绿城中国作为国内标杆的品牌房企，虽然还不到如光耀地产那样濒临绝处的境地，但近期的股权易主也被业内认为是面临巨大资金压力下的选择。
5月15日，绿城中国与融创中国同时发布公告称，融创中国正与宋卫平、夏一波（宋卫平妻子），及寿柏年就建议向三人各自受控制法团收购绿城中国控股已发行股本不超过30%的权益进行磋商。
实际上，在2012年6月，绿城中国就因为资金链告急，选择以股换钱。其时，九龙仓斥资51亿港元入主，成为绿城中国的第二大股东。
有业内人士表示，一直以来，绿城中国以建造高端住宅见长。但在当前的市场环境下，高端住宅项目市场遭遇重挫，资金链面临压力。
公开资料显示，绿城中国成立于1995年。5年后的2000年，绿城走出杭州，进军上海和北京，开始性扩张。2009年，绿城已在40个城市持有项目。截至2013年12月31日，绿城中国在中国内地共47个城市持有104个项目。
花旗银行发布的一份报告预计，今年绿城中国的去库存化率将跌至40%-45%，远低于其70%的历史平均水平。
2013年年报数据显示，绿城中国取得收入289.91亿元，较2012年的353.93亿元降低18.1%；其中2013年度实现物业销售收入274.60亿元，占总收入的的94.7%，较2012年的342.14亿元减少67.54亿元，降低19.7%，主要是销售面积减少和销售均价降低所致。
房企面临资金紧张已经是行业普遍现状，实时发布的《2014中国房地产上市公司10研究报告》显示，2013年沪深及大陆上市房企的资产负债率小幅上升，达到近4年水平。不过，已经有27家企业的资产负债率高达80%以上，比上一年多了7家。
链家地产市场研究部张旭认为，预计在销售目标，资金周转等多方面压力下，未来平价或降价走量的方式依然将会是多数房企的选择。
说房地产危机四伏并不属实 中国房价下半年或还要飞
房价大幅下跌须有三个前提条件：城镇化放缓
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