[摘要] 鉴于未来房地产市场发展的动力来自城市化和居民迁移两大需求，已经实行3年的限购政策应该进行灵活调整：仍有房价上涨压力的北上广深按兵不动，其他城市因地制宜，放开外来人口购房限制，对本地居民购买多套住房则谨慎行事，同时，配套的市场化调控政策应该跟上。
当前中国房地产市场的格局已经转变，通俗来讲就是，其拐点已经来到。为什么这么讲？因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。支持这一判断的有三大基本因素。个因素是金融市场的大格局已经改变。今天的金融市场，由于金融改革启动等因素的影响，已经出现了对储户比较有利的局面。不少投资者的偏好发生了变化，由过去的买房保值，转变为更倾向于持有现金。第二大因素是城市居民的住房需求已经逐步得到了满足，和以前急需改善住房的情况完全不同。第三，支撑城市住房需求不至于大幅度上涨的因素是，目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民，购买力相对有限。
鉴于未来房地产市场发展的动力来自城市化和居民迁移两大需求，已经实行3年的限购政策应该进行灵活调整：仍有房价上涨压力的北上广深按兵不动，其他城市因地制宜，放开外来人口购房限制，对本地居民购买多套住房则谨慎行事，同时，配套的市场化调控政策应该跟上。
张保国长富汇银基金管理有限公司总裁
房地产行业的格局可能会因为地产基金而改变
最近一段时间，普遍悲观的主要是学界，地产商只是感受到了一点寒意。在目前局势不明朗的情况下，收缩业务的情况确实存在。不过，从中长期看，房地产行业依然处于上升通道，私募基金将是社会资本分享房地产行业成长的重要途径。我们发现，对房地产行业比较了解的私人投资者，更愿意把钱投到房地产基金中。过去几年，房地产企业募资渠道紧缩，促使房地产基金行业大规模快速发展。房地产私募基金与传统的银行和信托公司不同，它不仅仅提供资金，还能以其兼具金融和房地产经验的基金管理团队为房企带来政府关系、资本运作、风险控制和经营策略等具有高附加值的支持服务。
我了解到的数据是：房地产业每年新增投资规模在7万亿元左右，目前2000亿元规模的地产私募基金所占比例仅3%。到2015年，公募和私募地产基金加在一起规模将超过1万亿元，如果房地产业今后每年仍需要7万亿元~8万亿元的新增资金，地产私募基金所占的比例还是很小。这一数字和美国相比，还有巨大的差距。美国地产公司资金来源中70%为地产基金，30%来自信贷，我国只有极少的资金来自地产基金，所以我认为，未来地产基金有非常大的发展空间。而中国诞生大规模的地产基金是有市场基础的，整个房地产行业的格局可能会因为地产基金而改变。
陈磊赛普咨询战略事业部高级咨询师
国内产业园区发展存在三大问题
国内产业园区目前的发展，我认为存在三大问题。，在各大城市开启限购政策之时，住宅开发商也在积极寻求转型，它们转型的个选择是去做商业地产。然而从这几年的成果来看，不少开发商转型进入商业地产之时并没有将思路转变过来，还是用住宅地产的思维理念来做商业地产，最终只是换了个噱头，做出来的还是“挂羊头卖狗肉”的住宅。
第二，尽管有的开发商意识到转型与思路转变的必要，但却忽略了目前中央政策与地方政策都处在快速调整的时期。地方政府确实打算往回退，让市场力量逐步去主导产业园区的发展，但对于要退到哪一步，地方政府的认识其实并不明晰。
第三，目前操盘产业地产项目的企业，还未从商业模式上破题。不少产业地产开发商目前所取得的成功主要还是基于住宅销售。如果缺乏住宅价格和成交量的支撑，仅靠产业园区发展带动区域发展，还是存在相当大的困难。但必须认识到的是，除了企业自身的原因外，土地制度、户籍制度等外部原因也在影响着园区的发展模式。
本报记者 高诣懿整理
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