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28家上市房企9家预亏 并购火热前景难测

中国基金报   2014-07-07 07:15

[摘要] 安信证券在房地产行业中期策略研究报告中指出,在行业调整完成前,机会以反弹为主,预计未来险资与产业资本大规模进入白马地产股是大概率事件,在产业资本和以保险(放心保)为代表的偏价值投资的长线资金的冲击下,A股对地产公司的投资理念会从趋势逐步转为价值投资。

安信证券在房地产行业中期策略研究报告中指出,在行业调整完成前,机会以反弹为主,预计未来险资与产业资本大规模进入白马地产股是大概率事件,在产业资本和以保险(放心保)为代表的偏价值投资的长线资金的冲击下,A股对地产公司的投资理念会从趋势逐步转为价值投资。

中国基金报记者 张佳

房价还是降业绩?今年上半年,受低迷楼市影响的上市房企,将面临上述艰难的选择。在已经公布上半年业绩预告的28家上市房企中,有15家业绩预降,其中9家预亏。与年初相比,A股标杆房企年中出现了降价跑量的情况,万科、金地的销售均价在年中出现下滑。

而对于今年下半年房地产板块的投资机会,研究机构并不乐观。华融证券认为,从上市房企今年上半年的各项指标来看,房地产业绩增速放缓,行业基本面较为低迷的状况仍将持续。安信证券也认为,当下房地产行业调整仅是前期,博弈政策V字翻转的风险很大。

15家上市房企

业绩预降

据中国基金报记者统计,截至7月3日,有28家上市房企公布了今年上半年的业绩预告,15家将面临亏损或业绩下滑。从预亏的上市房企去年营收规模来看,有12家为小型房企,2013年营收区间为1016万元~90719万元,预亏金额为200万~18000万元。

其中,今年上半年预计净利润下降幅度的上市房企为荣丰控股(000668,股吧),预亏金额约1800万元~2200万元,而公司去年上半年尚有盈利134.59万元,同比下降1437.4%~1734.59%。这家于2008年由石化企业改制重组转型而来的房地产开发商,五年内首次出现单季度亏损。

有3家规模超过10亿的上市房企预亏,分别为嘉凯城(000918,股吧)、高新发展(000628,股吧)和南通科技(600862,股吧),嘉凯城与高新发展预亏金额为1.3亿元和2000万元,南通科技预告上半年亏损,但未披露金额。

不仅是中小型房企,对于A股市场的标杆房企来说,各项财务指标也出现下滑。从招保万金的销售金额和销售面积来看,除万科外,其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。

今年上半年,万科累计销售金额已超千亿,完成当年销售目标的51%。万科1~6月累计实现销售面积821.2万平米,销售金额为1009.1亿元,分别同比增长14.6%和20.6%。财务指标的增长源于万科的降价跑量策略,万科今年6月份销售均价为1.11万元/平米,与今年1月销售均价1.42万元/平米相比,下降22%。

截至7月4日,招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)和金地集团(600383,股吧)公布了前5个月的销售业绩。从今年1~5月份的业绩来看,招商地产、保利地产和金地集团的销售面积和销售金额均出现同比下滑。招商地产前5月实现销售面积101.09万平米、签约销售金额143.26亿元,分别同比减少9.52%和2.56%。保利地产前5月签约面积和金额分别为382.23万平方米、486.18亿元,分别同比减少16.98%和5.29%。金地集团前5月销售签约面积和金额分别为95.6 万平米和126.6亿元,分别同比减少13.4%和11.2%。

面对销售面积、金额双降的局面,金地集团也采取了以价换量的策略。今年5月的销售均价为1.24万元/平米,与1月销售均价1.41万元/平米相比,降低12%。

龙头万科

强势难掩板块行情低迷

银河证券的研究报告显示,今年上半年房地产指数累计上涨1.8%,跑赢大盘约9%。2014年上半年中国房地产企业销售前五十强中,上榜的17家A股上市房企中仅有4家跑赢了房地产指数,分别为金地、华夏幸福(600340,股吧)、金融街(000402,股吧)及万科,其中龙头万科上半年涨幅为8.64%,给板块指数贡献了大部分涨幅。而在上榜的17家A股上市房企中,股价跌幅前五位分别为招商、滨江、建发、金科及中粮,累计跌幅均超过12%,大幅跑输大盘。

资料显示,华夏幸福实现200亿元销售额,首次超越招商地产和金地集团,跃居A股上市房企销售排名第三。受益于新型城镇化和京津冀概念,华夏幸福成为华融证券、安信证券等多家券商推荐买入的地产股。

对于今年下半年A股房地产板块的投资策略,安信证券认为行业调整仅是前期,博弈政策V字翻转的风险很大。

安信证券在房地产行业中期策略研究报告中指出,在行业调整完成前,机会以反弹为主,预计未来险资与产业资本大规模进入白马地产股是大概率事件,在产业资本和以保险为代表的偏价值投资的长线资金的冲击下,A 股对地产公司的投资理念会从趋势逐步转为价值投资。机会集中在三类企业,一是传统的一、二线龙头企业;二是盈利虽不突出,但资产质量较好、股价严重低于重估净资产甚至账面净资产的企业;三是京津冀及转型主题涉及的房企。

华融证券则认为,下半年房价涨幅压力将继续缩小,调控政策有望继续放松,但目前市场已有一定预期,政策局部放松对基本面影响也相当有限。建议关注销售增速较高、业绩增长稳定的布局龙头企业以及受益新型城镇化、在经济发达二三线城市具有竞争优势的企业。

并购井喷

数量同比翻4倍

与低迷的楼市相对比的是,并购市场正风起云涌。“房地产的并购时代已经来临,今年的并购市场非常火热。”深圳创东方投资总监张宸对记者表示。

在A股市场,2014年上半年,已完成的并购房企的交易高达75宗,交易总额累计达到175亿元,与2013年上半年相比,交易数量翻了4倍,交易金额增长62%,已超过去年全年的并购数量和总金额。截至6月份,未完成的并购交易尚有120宗,涉及金额550亿元。2013年全年,以房企为并购标的的交易总数量为35宗,交易金额为142亿元。

在今年上半年已完成的并购交易中,金额的一笔来自迪马股份(600565,股吧)的重组。房企再融资开闸之后,获得证监会审批通过重组方案的迪马股份,向控股股东东银集团等三家企业合计定增约11.79亿股,收购四家地产公司估值约为41.51亿元的资产,同时配套融资13.83亿元。

PE在并购浪潮中获益匪浅。借国资改革的春风,弘毅上海基金作为战略投资者,入股上海地方国企城投控股(600649,股吧),以17.9亿元收购上海城投持有的城投控股10%股权。

大型房企借壳上市也将成为下半年并购的主角。在尚未完成的交易当中,绿地集团、蓝光集团将分别向金丰投资(600606,股吧)和迪康药业(600466,股吧)注入地产资产,价值分别为667亿元和79亿元。截至7月3日,绿地集团借壳金丰投资已经通过股东大会,即将递交证监会审批,而蓝光地产借壳迪康药业则已被证监会审理,尚未公布审批结果。

 

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