[摘要] DTZ戴德梁行今日举办了以“沈阳商业地产是否会崩盘？”为主题的2014年上半年沈阳市房地产市场回顾与展望新闻发布会，讨论沈阳商业市场的发展现状及未来趋势。
DTZ戴德梁行今日举办了以“沈阳商业地产是否会崩盘？”为主题的2014年上半年沈阳市房地产市场回顾与展望新闻发布会，讨论沈阳商业市场的发展现状及未来趋势。
在经历了2010年井喷之后，沈阳市商业市场的存量逐渐被推高，商业发展水平领先于城市和经济发展，据DTZ戴德梁行实时数据显示，2014年第二季度，沈阳优质购物中心的空置率为19.62%，再加之电商的冲击，一时间“商业地产即将崩盘”的言论甚嚣尘上， 对此，DTZ戴德梁行就沈阳商业地产是否崩盘进行了全面的分析。
针对“沈阳商业地产即将崩盘”的言论，DTZ戴德梁行沈阳策略发展顾问部助理董事毕大为先生认为：“2010年以后，沈阳商业地产呈井喷态势快速增长。截至2014年，沈阳商业地产总存量达到730余万平方米，是2009年的约三倍，巨大的商业存量给沈阳商业市场带来一定压力；新入市的购物中心体量都较大，多在十万平方米以上，新项目入市之后对平均空置率有一定拉升；此外，在各主要城市中，按沈阳市区人口计算，人均商业面积达到1平方米/人，接近发达国家平均1.0-1.2平方米/人的水平，但与国内北京0.61平方米/人、上海的0.63平方米/人对比来看人均商业面积较大，但沈阳购物群体中约有30%来自周边城市，这就是大沈阳的概念，在一内鞍山、抚顺、本溪、营口等8个城市组成的城市群，为沈阳商业提供了更多的消费群体，按照城市群可辐射的消费人口计算，沈阳及周边城市人均商业面积约0.77平方米/人，虽然高于北上广等大城市，但仍在较合理的范围之内。”
对于沈阳商业未来的发展情况，DTZ戴德梁行沈阳商业地产服务部经助理董事李德军认为：“近几年，沈阳零售百货经历了多家撤店风潮，美美、伊势丹等已撤出沈阳市场，此种现象表明，沈阳零售百货的销售业绩和盈力能力压力在不断加大；从范围来看，购物中心占比将进一步提高，百货业占比将会收缩将成为一种趋势，注重‘体验’将是购物中心未来规划的重要方式；沈阳商业市场分布发展不均衡，核心商圈商业分布体量过大，而部分区域缺少商业配套，社区型商业将会有更大的发展空间，是沈阳商业市场的增长点。”最后，李德军先生表示：“虽然沈阳的商业市场面临很大的压力，但我认为这是城市商业快速扩张带来的阵痛期，商业必然会遵循优胜劣汰的规律。沈阳的商业结合企业自身条件及市场需求，如进行精准的定位规划和良好的商业运营管理，仍然会有更多的机会点和发展空间。”
近些年电商的强势崛起无形中给实体商业增添了更多的压力，电商是否会成为压垮实体商业的最后一根稻草？对此，DTZ戴德梁行沈阳&大连工业及物流地产部助理董事郑忠诚表示：“长久以来，大家一直都觉得对于商业地产来讲，电商如洪水猛兽，抢夺了大批的商业资源和购买人群，但电商和我们的商业地产并不是水和火的关系，而是融合共赢的关系存在。我们谈电商的发展离不开物流产业的发展，物流地产开发商和运营商携手电商人家，在国内拿地，自建仓储，完善配送体系，我们的产业实体经济要快速发展，需要我们的物流产业和配送服务业发展和健全，需要科技进步完备我们的支付保障和支付方式变革，所以电商和实体商业、物流产业是相互依存的关系。”
针对商业地产的物业管理方面，DTZ戴德梁行沈阳及大连物业及设施管理部高级助理董事 丽说：“诚然沈阳商业地产供量已经位于各大城市前列，处于严重过剩状态，但我更愿意把它理解为新商业模式转型前的过渡状态，因为从物业及设施管理的角度我们也非常关注投资人或持有者的利益，商业地产项目在这里不仅仅是一个建筑、一个物业，更是一个资产，对于投资人和持有者而言，他们最终的目的只有一个，通过打造一个好的建筑、经营一个好的物业，最终将他变成一个好的资产，从而实现投资化，而我们衡量资产的好坏或投资的多少，看的是一个项目的整个生命周期。‘崩盘’对于资产的生命周期只是一个时点或微小的时段的概念，我们要通过对经营环境进行有效的规划、整备、维护管理和阶段性的调整等，使商业地产实现保值，所以在我看来只有适合与不适合的商业模式、管理模式，只有转变、调整、发展中的商业地产。”
从商业项目估值的角度来看，沈阳市商业市场正处于什么样的经营环境，大连公司副总经理、大连及沈阳公司估价及顾问服务部主管冯其武先生乐观表示：“从沈阳市整体商业市场大环境来看，人均收入在增加，社会消费品零售总额在增长，商业项目经营的大环境是好的；从具体的商业项目来看，由于供应量的增加，部分项目营业额减少、空置率增加，甚至有退出的、闭店的、经营惨淡的，但毕竟只占少数，这是优胜劣汰的过程。从长远来看，一些主流商业项目的销售额是会增长的，也意味着他的租金收入是增加的，理论上这个商业项目的市场价值会持续提升。所以 从项目估值的角度来看，沈阳商业市场总体上还很健康。”
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